邻瑞广场

苏州⼯业园区邻⾥中⼼规划、建设、运营实践

⼀、

苏州⼯业园区邻⾥中⼼模式研究

1.参与主体构建

要实现社区服务的良性发展，必名老中医之路 须创新体制和机制，使国家、市场、社会三⼤主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互美术生高考分数怎么算

补。园区正是在邻⾥中⼼的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场、和社会进⾏⾓⾊定位和机制调整，发

挥了它们各⾃的主体功能，创新了社区服务的模式。

从总体来看，邻⾥中⼼既是政府主体性、市场主体性和社会主体性说说配图 相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻⾥中⼼作为公

共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻⾥中⼼发展有限公司作为社区

的⼀个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管⼯作，⼜负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与

服务效率结合起来，履⾏⾃⼰在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻⾥中⼼的民众联络所向所有的社会群体和社会

组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。

2.服务载体设置

苏州⼯业园区邻⾥中⼼模式建构了⼀个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。

其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。

从1997年苏州⼯业园区第⼀个邻⾥中⼼新城⼤厦建成运营开始，发展到⽬前⼜建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、⽅

洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞⼴场等14个邻⾥中⼼，总建筑⾯积超过60万平⽅⽶。邻⾥中⼼

将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。邻⾥中⼼平台的⽤途主要划分为

两种：其⼀，将其55%的⾯积作为社区商业载体；其⼆，将其不低于45%的⾯积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共

服务载体）。

1)社区商业载体

这是邻⾥中⼼公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。社区商业载体的

业态组合主要包括四⼤⽅⾯：⼀是住宿，提供区域性便捷住宿服；⼆是餐饮，以家庭餐饮为主；三是⽣活消费，满⾜居民⽇常

消费需求；四是

娱乐，如⽂化、教育、休闲娱乐。经过⼗余年的经营，⽬前苏州⼯业园区已基本形成以邻⾥中⼼为主，以品牌群“邻⾥假⽇酒

店”、“邻⾥⽣鲜”、“邻瑞超市”等为辅的社区服务格局。

2)必备功能载体

与新加坡邻⾥中⼼的功能定位相对照，园区邻⾥中⼼主要配备了12项基本必备功能,具体包括设⽴超市、餐饮店、菜场、银

⾏、洗⾐店、邮局、⽂化⽤品店、维修店、药店、卫⽣医疗诊所和社区活动中⼼等。同时，还增设了中介服务(法律、保险、旅

游、家政、房产)、便民服务项⽬（含代收代缴等、配送服务、订购服务、刷卡⽀付等）、礼品鲜花店、彩扩店、⾳像制品店、

家居饰品店等功能载体，使居民⽣活所需的服务项⽬门类齐全、配套完善。

3)公共服务载体

这是园区对邻⾥中⼼服务功能的扩展，其⾯积⼤致占公益服务载体的1/3。公共服务载体的前期建设，主要是设置社区⼯作站

（⼀站式服务中⼼），提供⼀般性公共服务项⽬。从2011年开始，苏州⼯业园区对邻⾥中⼼公共服务载体进⾏整体改造，按

照“统⼀标准、统⼀风格、统⼀标志、统⼀功能”的原则，设⽴了社区⼯作站、民众俱乐部、乐龄⽣活馆、少⼉阳光吧、卫⽣服

务站、邻⾥图书馆、邻⾥⽂体站等7⼤社区公共服务载体，统⼀设置于民众联络所。每⼀邻⾥中⼼所配置的7⼤社区公共服务载

体的⾯积⼀般为2000-3000平⽅⽶，辐射周边3-4个社区，提供⼀站式政务服务和基本公共卫⽣服务；同时，还提供社会组织管

理、社区教育与培训、⽂化健⾝等⼀系列社区公共服务。

3.邻⾥中⼼开发运营模式

邻⾥中⼼不只是单纯意义上的商业地产开发商，同时，它还是社区服务的⾼效管理者。与⼀般的城市、地区的开发建设不同，

苏州⼯业园区的居住⼩区是由开发商建设的，不在配套建设商业门⾯房；邻⾥中⼼则是由邻⾥中⼼公司负责开发建设的，它与

居住区的建设相对应。与⼀般开发商“开发—出售”的单项盈利的情况不同，邻⾥中⼼公司更注重做好社区服务的基础建设和物

业管理。

另外，邻⾥中⼼公司在经营上也与⼀般的百货卖场或超市不同，它不直接参与货物的储备、流通和销售，⽽是在合理划分邻⾥

中⼼功能的基础上，通过招商、合作等⽅式引⼊商家，并由商家直接进⾏经营。也就是说，邻⾥中⼼公司不是商品的组织者，

⽽是商户的组织者。通过完善的商户管理、营销管理、现场管理、物业管理等构建邻⾥中⼼公司强⼤的管理能⼒。正是有了这

样⼀种“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理”的运营机制，才从根本上杜绝了社区服务规划⽆序、管理松散、环境脏

乱的现象的产⽣。

图：邻⾥中⼼开发运营模式

4.邻⾥中⼼⼟地出让条件

以苏州⼯业园区2014年出让两处邻⾥中⼼⽤地的⼟地出让条件为例：

苏园⼟挂（2014）12号地块须按规划要求⽤于邻⾥中⼼功能。地块内须按规划要求设置建筑⾯积3200平⽅⽶的供电营业⽤房

和建筑⾯积1000平⽅⽶（底层不少于600平⽅⽶）的邮政⽀局，且建成后房屋产权须分别⽆偿移交供电及邮政部门。地块总计

容积率建筑⾯积扣除上述供电营业⽤房和邮政⽀局共4200平⽅⽶建筑⾯积后，剩余计容建筑⾯积中⾄少45%须作为公益服务载

体（具体功能设置详见规划要求）。上述公益服务载体的布局位置，须报园区社会管理局审核确认后，再申请规划⽅案报批，

建成后的公益服务载体建筑⽤房产权须⽆偿移交政府指定单位。

12号地块内除上述须按要求移交供电、邮政和政府指定单位的建筑⾯积外，剩余建筑⾯积须由竞得⼈长期持有，不得出售。

12号地块内还须按规划要求设置不少于500平⽅⽶的市民活动⼴场。

苏园⼟挂（2014）13号地块须按规划要求⽤于邻⾥中⼼功能，且须提供⾄少45%的计算容积率建筑⾯积作为公益服务载体

（具体功能设置详见规划要求）。上述公益服务载体的布局位置，须报园区社会管理局审核确认后，再申请规划⽅案报批，建

成后的公益服务载体建筑⽤房产权须⽆偿移交政府指定单位。

13号地块内除上述须按要求移交政府的建筑⾯积外，剩余建筑⾯积须由竞得⼈长期持有，不得出售。

13号地块内须按规划要求设置500平⽅⽶市民活动⼴场以及3000平⽅⽶公共绿地。苏

园⼟挂（2014）13号地块⽅案应达到绿⾊建筑⼆星级标准。

邻⾥中⼼⽤地按B1类商业⽤地出让，除了明确以上建设要求，⼟地出让条件中还会明确公交站场建设、民众联络所设置，苏州

⼯业园区邻⾥中⼼建设容积率⼀般低于。

5.建设周期

苏州⼯业园区邻⾥中⼼建设周期⼀般为13-15个⽉，从⼟地出让⾄邻⾥中⼼开业⼀般需要年，邻⾥中⼼市场培育期3-5年。

四、苏州⼯业园区邻⾥中⼼发展有限公司情况介绍

1.公司概况

苏州⼯业园区邻⾥中⼼发展有限公司（简称邻⾥中⼼公司）成⽴于1997年11⽉，注册资本亿元，截⽌2015年12⽉，总资产亿

元，是⽬前国内最专业的社区商业综合服务提供商。

邻⾥中⼼是在借鉴新加坡公共管理先进理念基础上，结合苏州⼯业园区的开发建设，经过多年实践形成的集商业、⽂化、体

育、卫⽣和教育等于⼀体的社区商业中⼼和服务中⼼。⽬前，邻⾥中⼼公司运营有新城、湖东、贵都、师惠、沁苑、玲珑、翰

林、⽅洲、唯盛、科技城、东沙湖、宿迁明⽇、太仓港城、漕湖、常熟滨江、独墅湖“邻⾥中⼼”项⽬16个，邻瑞⼴场1个，邻⾥

汇1个。每个项⽬均已成为区域性商业服务亮点，实现了居民在家门⼝体验⼀站式⽣活配套服务的需求，并带动了周边住宅品

质和⼟地价值的提升。

经过18年的探索与发展，邻⾥中⼼公司已经形成了独特的社区商业开发模式和经营理念，确⽴了⾏业领先优势，专业能⼒获得

权威认可。“邻⾥中⼼”品牌商标⾃2000年成功注册以来，先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌、全国社区商业⽰

范，2015年6⽉被国家⼯商总局商标局认定为“中国驰名商标”，成就社区商业领域的⼀块⾦字招牌。同时，它还开辟了⼀条以

轻资产输出为特⾊的“⾛出去”之路，将品牌触⾓伸向全国，邻⾥中⼼品牌输出项⽬已经遍及6省、18市，拥有30多个合作项

⽬。从借鉴到输出，邻⾥中⼼公司逐渐探索出⼀条全⽅位、多层次、综合性的社区商业服务特⾊发展之路。

2.股东背景

苏州⼯业园区邻⾥中⼼发展有限公司由新建元控股集团和中⽅财团共同控股，其中新建元控股集团持股%，中⽅财团持股%。

1)新建元控股集团

中国新加坡合作苏州⼯业园区所属特⼀级⼤型国有企业。集团控股、参股各类企业80多家，资产总规模320多亿元，是江苏省

最⼤的综合性房地产开发企业之⼀。

产业板块：新建元集团在“引领产业发展的城市综合运营商”战略定位的指引下，以房地产业务为核⼼，⾦融及资本运作为引

擎，新兴产业为突破；形成地产开发、资本经营、资产管理、实业投资四⼤业务板块，勾勒出⽴⾜苏州、覆盖长三⾓、布局全

国的全新发展版图。

图：新建元控股集团四⼤业务板块

旗下企业：

2)中⽅财团

由中粮、中远、中化、华能等14家国内⼤型企业集团出资组建。

3.公司组织构架

1)邻⾥中⼼商业物业管理公司

原苏州⼯业园区融⿍资产物业服务有限公司，2016年6⽉正式更名为邻⾥中⼼商业物业管理公司。成⽴于2009年12⽉，注册资

本500万元，是苏州⼯业园区邻⾥中⼼发展有限公司旗下全资⼦公司，主要负责“邻⾥中⼼”等社区商业系列品牌的运营管理、管

理输出、研究发展、前期投资咨询、项⽬策划等，开展社区商业项⽬租赁代理、销售代理等业务。

“融⿍资产”的更名，“邻⾥中⼼商管”的正式设⽴，也标志着邻⾥中⼼公司“运营价值提升战略”的正式启动，企业的品牌竞争⼒、

⾏业影响⼒也将由此得到进⼀步增强。邻⾥中⼼商管公司将以运营、管理商业服务设施等具有长期稳定收益的邻⾥中⼼资产项

⽬为主要经营⽅向。同时，作为邻⾥中⼼商管平台，也将通过对各项⽬的科学管理，进⼀步强化统⼀招商、统⼀运营、统⼀管

理，根据每个项⽬周边居民的实际需求，动态调整和优化邻⾥中⼼的业态组合布局，使项⽬品质得到⼀贯性保持。未来，邻⾥

中⼼公司将以“社区商业”为核⼼，融合邻⾥中⼼项⽬投资运营、轻资产输出及智慧社区运⾏三⼤核⼼业务板块共同发展，不断

提升专业投资运营⽔平。

2)邻瑞商业公司

苏州⼯业园区邻瑞商业发展有限公司成⽴于2011年4⽉，注册资本2000万元⼈民币，

是苏州⼯业园区邻⾥中⼼发展有限公司全资⼦公司。主要负责邻⾥中⼼社区商业的核⼼业务“连锁邻⾥⽣鲜超市”和“连锁邻瑞超

市”的开店筹备和运营管理、邻⾥假⽇酒店的招商运营和管理。2011年1⽉，第⼀家邻⾥⽣鲜超市在⽅洲邻⾥中⼼开业，标志着

邻⾥中⼼公司业务发展模式转型的开始，也标志着邻⾥中⼼主营⾃营业务的开始。

邻瑞商业发展公司在研讨总结邻⾥⽣鲜超市⽅洲店成功运营经验之后，先后成功开设了邻⾥⽣鲜超市唯盛店、科技城店及通达

店，正式⾛上了邻⾥⽣鲜超市的连锁道路。此外，邻瑞商业发展公司旗下的另⼀主打品牌邻瑞超市也于2012年底正式落户东沙

湖邻⾥中⼼。邻瑞超市是在邻⾥⽣鲜超市基础上，从经营规模、品项结构、商品⼊选、内部服务及辐射半径等各⽅⾯升级开发

的全新品牌。

邻瑞商业发展公司⽴⾜于“⽣鲜超市连锁”、“邻瑞超市连锁”经营等零售业务，通过新设、改造、租赁等不同的扩张和经营⽅式，

不仅在园区内加⼤发展速度，还将快速向苏州市以及周边城市辐射。按照计划，公司未来3—5年内将在苏州市开设30家门店，

⼒争“邻⾥⽣鲜超市”、“邻瑞超市”成为苏州市超市零售⾏业具有⼀定影响⼒的知名品牌。

同时，邻瑞商业发展公司下设酒店事业部负责邻⾥中⼼假⽇酒店品牌的运营和管理。⽬前邻⾥中⼼公司旗下酒店共9家，其运

营模式主要有⾃营英语作文初三 、租赁和委托管理三种。其中由邻⾥中⼼公司⾃营有苏州东沙湖邻⾥商务酒店和宿迁明⽇邻⾥商务酒店两

家，租赁3家，委托酒店管理公司运营共4家。

3)邻瑞⼴场

苏州邻瑞⼴场是⼀家集购物、餐饮、休闲、娱乐及社区服务为⼀体的⼤型⼀站式购物中⼼，于2013年6⽉29⽇开业，由苏州⼯

业园区邻⾥中⼼发展有限公司开发，委托上海三益佳柏资产管理有限公司提供招商运营和管理服务。

苏州邻瑞⼴场项⽬位于苏州⼯业园区⾦鸡湖⼤道与西华林街路⼝，总建筑⾯积为15万平⽅⽶，共设6层，地下2层、地上4层，

其中包含2000个停车位，附近设有3处公交站台，公交⾸(末)站达到8条，未来轨道交通三号线将于项⽬接驳，再加上紧靠星湖

街、⾦鸡湖⼤道、独墅湖隧道等，极⼤的便利了苏州的消费者。

邻瑞⼴场作为邻⾥中⼼公司对于园区邻⾥中⼼建设的最新探索，在服务范围、服务⼈⼝、服务功能、运营管理等⽅⾯进⾏了整

体升级。在邻瑞⼴场的开发大威廉姆斯 建设过程中，邻⾥中⼼总公

司负责开发建设，后期运营管理、招商策划等则由独⽴团队负责跟进。

4)邻瑞投资公司

苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限汉朝官职一览表 公司（简称“邻瑞投资”）是由邻⾥中⼼公司与美国著名设计公司GLC合资设⽴，并于2013年5

⽉13⽇在园区注册成⽴。

邻瑞投资主要从事社区型购物中⼼等商业地产项⽬的定位、策划、设计、招商等业务，致⼒于培育国内商业地产全程顾问和设

计服务品牌，是⽬前国内唯⼀专注于社区型购物中⼼全程服务的提供商。

4.公司盈利模式

1)利益框架

邻⾥中⼼以焖烧杯 商业化的形式来提供社区公共服务资源，从机构设置⽽⾔，其盈利性特征⾮常明显，这是苏州⼯业园区邻⾥中⼼与

新加坡邻⾥中⼼的⼀个不同点。在邻⾥中⼼的公司总部之下，设有资产运营公司、投资顾问公司和商业服务公司。邻⾥中⼼主

要的盈利来源包括：

资产运营公司

即邻⾥中⼼商业物业管理公司，通过对已经建成的商业项⽬进⾏运营，主要负责邻⾥中⼼等社区商业系列品牌的运营管理、管

理输出、研究发展、前期投资咨询、项⽬策划等，开展社区商业项⽬租赁代理、销售代理等业务。

投资顾问公司

即苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限公司，主要负责邻⾥中⼼等社区型购物中⼼项⽬的投资咨询、策划定位、建筑⽅案设计、招

商服务以及运营管理唯美的诗句 等。邻⾥中⼼发展有限公司下属的邻瑞商业投资咨询顾问公司所设⽴的邻瑞设计研究院，是国内⾸⽀专注

于社区型购物中⼼建筑设计的的团队。邻瑞设计致⼒于整合社区商业空间，以专业的设计理念赋予项⽬⽣命⼒，提供从商业策

划、概念⽅案到施⼯图管理的全过程设计与咨询服务。独特的社区商业开发背景和社区商业全产业链服务模式为邻瑞投资提供

了独特的市场竞争优势。⾼⽔准的专业技术团队，持续的创新能⼒，严谨的管理系统，⾼完成度的精细设计将为项⽬的成功提

供有⼒的保障。

商业服务公司

即邻瑞商业公司，主要负责经营邻⾥中⼼的⾃营项⽬，如邻⾥⽣鲜超市、邻⾥假⽇酒店等项⽬。

轻资产输出

邻⾥中⼼还通过品牌的输出来盈利，邻⾥中⼼⾃2000年成功商标注册以来，先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名

牌，2006年被国家商务部评定为⾸批“全国社区商业⽰范”，邻瑞投资⾄今已为苏州、太仓、宿迁、泰州、盐城、⼴州等城市的

近30个项⽬提供了完整的社区商业产品的设计、咨询、招商和运营管理服务。未来，邻瑞投资将定位于为社区商业提供更专

业、更全⾯、更⾼品质的社区商业资产增值服务。

2)盈利⽅式

⽬前邻⾥中⼼公司主要经济渠道分别为房屋租赁（约占50%）、房产销售（约占20-25%）、轻资产输出（约占15-20%）、酒

店经营、商品销售以及物业管理业务等。

房产销售

苏州⼯业园区邻⾥中⼼建设在⼟地出让条件中明确⼟地销售⽐例不超过15%，即建成后售出物业建筑⾯积不超过邻⾥中⼼总建

筑⾯积的15%。⽬前建成的邻⾥中⼼房产销售⽐例约为10-15%左右。

房产租赁

社区商业载体租⾦价格参考周边住宅底商、商业综合体价格和⽬标⼈群消费能⼒设定，⽬前苏州⼯业园区建成邻⾥中⼼租⾦为

每⽉每平⽅⽶⼀层100-250元，⼆层收取底层租⾦的80%，三层收取底层租⾦的40-60%。作为园区公共服务重要载体的民众联

络所租赁价格约为同楼层租赁价格的70-80%。

租⾦优惠形式

邻⾥中⼼业态组合—租户⾓⾊定位

5.政府资⾦扶持

邻⾥中⼼公司是⼀个政府投资的企业，它是⼀个⾃主经营、⾃负盈亏、产权明晰的经济实体，其职责就是对园区的社区服务功

能进⾏开发和管理。同时，园区财政投⼊⼤量资⾦来确保按标准配置的七⼤社区公共服务载体能够顺利地装修、运⾏。除卫⽣

服务站由专业医疗机构运作、邻⾥⽂体站由邻⾥中⼼发展有限公司低偿服务以外，邻⾥中⼼各类社区公共服务载体均免费向居

民。苏州⼯业园区以⽂件形式规定：“将社区⼯作站等集中配置在邻⾥中⼼的社区公共服务载体，其⽇常运作经费纳⼊社⼯委年

度预算，由园区财政⾜额编列。”①资⾦划拨：由苏州⼯业园区管委会下设经发局划拨服务业引导基⾦补贴⾄邻⾥中⼼公司。主

要补贴邻⾥中⼼内包括邻⾥⽣鲜菜场、餐饮店、维修店、社区⼯作站、民众俱乐部、乐龄⽣活馆、少⼉阳光吧、卫⽣服务站、

邻⾥图书馆、邻⾥⽂体站等便民服务功能载体。

①苏州⼯业园区管委会：《关于印发<关于加快推进中新合作区社区建设的若⼲意见>的通知》，2010年，第136号。