南通特色美食

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南通城市商圈发展研究

商圈（TradeArea）是一个地理概念。从行业角度讲，不同

业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这

个区域的范围就叫商圈。商务部对商业中心（商圈）的划分是：

国际商业中心、都市商业中心、市级商业中心、区级商业中心、

社区商业中心五大类，由于国际商业中心和都市商业中心的主城

区常住人口要分别达到700万和400万，根据南通市区（含通

州区）200万人左右的人口分布状况，前两类商圈在我市暂不存

在。

南通的现代城市商业经历了三次跨越式发展，从上世纪七十

年代的桃坞路商业街，到八十年代的华联商业中心，再到九十年

代的南大街商业圈。如今，随着城市化进程不断加快，市民消费

结构持续升级，商圈发展的“第四级跳”呼之欲出。本文对南通市

区城市商圈发展现状进行了研究分析，归纳了现阶段的发展特

点，总结了发展中存在的主要问题，并结合商圈发展的主流趋势，

针对性的对商圈的建设与发展提出了参考性意见。

一、发展现状海洋故事

国内北上广深等一线城市早以多核心、多商圈之间的协作发

展作为城市发展基础。南通虽然是三线城市，但作为江苏江北的

经济强市，其城市化速度毫不逊色于部分特大城市。“十二五”以

来，在高速城市化进程的推动下，市区版图持续扩张，交通条件

不断改善，商业网点分布不再囿于环濠河中心区，各类商业设施

向新区及区级中心发展。此外，由于大型购物中心、社区店、便

利店等业态取得较大发展，城市商圈的整体实力得以显著提升，

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市区初步形成了“多核心”商业格局——市级、区级和社区级构成

的三级商圈体系同生共存，协调互补。

（一）市级商圈建设加快推进

1、南大街商圈日趋成熟。商圈内各类商业网点环绕濠河分

布，形成百货零售为主导，集购物餐饮、文化娱乐、旅游观光、

展示博览于一体的特色商圈。2014年，以交通及环境整治为重

点的十字街综合改造工程竣工，南大街步行化改造取得成效，商

业配套设施不断完善，购物环境持续改善，商业梯度升级步伐加

快。南大街地下品牌广场、苏宁生活广场、圆融广场陆续开业。

南大街获评“百城千店无假货示范街”，南通文峰大世界、南通金

鹰国际购物中心被评为“达标级百货店”。商圈内营业面积5000

平方米以上的大型商业网点21个，2014年实现商品销售额

142.83亿元，占全市社消零的6.63%。

2、新城区商圈建设成效显著。新城区商圈以中央商务区为

中心，十年来的建设取得明显进展。中南城购物中心、中南精品

百货，星光耀广场等地标志性商业网点相继开业迎客，海联大厦、

中南商务楼、启瑞广场等11座5000平米以上商务楼宇陆续建

成竣工，业态齐备、繁荣有序的新城区商圈对提升南通城市形象

发挥了重要作用。截至2014年底，中央商务区集聚企业近2000

多家，实现税收（全口径）4.2亿元，吸纳就业人员近万人。商

圈内营业面积5000平方米以上的大型商业网点21个，2014年

实现商品销售额142.83亿元，占全市社消零的6.63%。

3、市北新城商圈建设快速推进。市北新城商圈定位为商务、

商贸、娱乐、城市公共活动功能以及生产性服务功能突出的综合

性中心区，其核心区“五水商圈”正逐步形成富有特色的高端城市

商圈。江海风情街、鸿鸣摩尔等集聚了各色餐饮美食，迪卡侬、

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欧尚、大润发等先期项目已投入运营，赛格时代广场进入招商入

住阶段，万达广场、华润万象城正在加紧建设。截至2014年底，

市北新城商圈投入运营的商业网点建筑面积86.5万㎡，另有89.

万㎡在建。商圈内营业面积5000平方米以上的大型商业网点21

个，2014年实现商品销售额142.83亿元，占全市社消零的

6.63%。

（二）区级商圈建设定位准确。开发区能达商务区、通州城

区已经建成规模适度、功能齐备、档次较高的区级商圈，观音新

城区、苏通科技园正在积极规划建设区级商圈。崇川区老城东及

老城西、港闸永兴片、通州城东及城南，新城西片及南片在现有

商业基础上，围绕服务居民多层次消费需求，积极打造片区级现

代商业区。

（三）社区便民商圈加快发展。根据《南通市城市商业网点

布局规划）（2012-2020）》，我市将于2020年底建成28个社

区级商业中心，初步构建布局合理、业态齐全、功能完善、方便

快捷的新型社区商业体系，实现“51015”目标(即居民出家门步行

5分钟到达便利店，10分钟可到达超市、餐饮店等，驱车15分

钟可到达购物中心)。社区商业日益受到市委、市政府的重视与

扶持，加上网购中的O2O模式迅速崛起，社区商业发展向好。

从2011年开始连续4年，市政府累计投入3千万元推动市区37

家菜市场的标准化改造；开展鲜活农产品社区直供示范工程，引

导大型农产品流通企业和连锁化超市建设社区农产品社区直销

店（点）20个；利用价格调节资金，挂牌农产品平价菜店105

家。

二、发展特点

（一）商圈层级两头出彩

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市民消费习惯的变化倒逼商业结构调整，各类商业网点在功

能定位、业态布局、品牌价值等方面不断取得突破和创新。在大

型商业综合设施建设高歌猛进和连锁便利店业态取得较大发展

的背景下，市级商圈和社区级商圈成为商圈发展的主流。市级商

圈发展从“单中心”向“多中心”格局转变，南大街商圈形成最早，

业态丰富，新城区商圈人气最高，档次较高，市北新城商圈发展

最快，单个项目体量大美丽的大自然 ，三大商圈的竞争性格局已经形成（详见

图1）；区级商圈作为“中间层面”不可避免地面临着客源分流、

转型分化的压力；社区商圈通过便捷化、利民化的服务不断提升

顾客的满意度，已经成为商圈布局的重要板块。

图1：截至2014年底，市区在建和已建成面积在5000㎡以上的大型商业网点

（二）商业综合设施成为发展主流

“十二五”以来，在“一站式”消费理念快速兴起的背景下，集

零售、餐饮、娱乐、商务、休闲、文化等元素为一体的商业综合

设施在我市不断涌现。崇川区仅在工农路沿线，由南到北分布着

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星光耀、中南，且在商业模式，目标群体方面各有特色，城、印

象城、文峰城市广场、圆融广场五个大型商业综合设施；港闸区

先后引入华润万象城、万达广场等知名品牌项目；开发区大力推

动星湖101广场、世茂广场建设，填补了缺乏大型商业综合设施

的空白；通州区在建的奥邦商业广场也以超过10万平方的体量

和酒店、商业的组合形式成为区域标志性商业设施。据四区商务

主管部门初步调查汇总，截至今年6月，市区拥有面积10000

平方米以上的大中型商业综合设施19个，总投资248.81亿元，

总面积375.1万平方米。按经营状态划分，已建成开业的有11

个，总投资98.11亿元，商业面积137万平方米，今年1-6月营

业总额达61800万元；在建项目8个，总投资150.7亿元，商

业面积159.9万平方米。（详见表1）

表1：

市区大中型商业设施情况表

序号大型商业网点名称

总投资

（万元）

营业面积

（万㎡ps安装失败 ）

营业情况

已建成开业在建项目

1中南城9000010.7√

2中南百货268005.8√

3五洲国际22000025.7√

4印象城12400016.7√

5星光耀30000033.8√

6国城生活广场5300012.6√

7圆融广场2650024.8√

8文峰城市广场13530020.7√

9鸿鸣摩尔商城565002.3√

10南通编写童话 赛格时代广场8000010.8√

11南通万达广场40000051.92√

12华润万象城40500014.5√

13华强商业中心850007.4√

14世茂广场20000016√

15星湖101广场12100023√

16新瑞广场500003.79√

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17恒生汇金广场400003.12√

18万豪公寓150001.1√

19奥邦商业广场6000012.2√

合计2488100296.93

（三）社区商业前景看好

社区商业的发展一般依托房地产开发，主要服务对象定位为

附近的小区居民，相关统计显示，在国外，社区商业是居民消费

的主要载体，约占居民消费支出的60%。相比之下，我国社区

商业的发展直到近两年才引起重视，而我市社区商业的发展更显

迟缓，因此市场潜力巨大。随着市区商业住宅项目的大规模开发，

我市社区商业正在进入蓬勃发展的黄金期，涌现出中南七星花

园、高迪晶城等大量的配套齐全的大型生活区。不同于普通邻里

超市类的自发性商业，这类社区商业具有鲜明特色，金飞达广场、

高迪生活广场等社区型商业综合设施的出现改变了过去社区商

业即是“小区周边小型便利店或夫妻店”的印象，不光满足了小区

居民的日常生活消费需求，还在一定程度上与其他大型商业网点

形成竞争之势，成为城市核心商圈的有益补充。

（四）商业模式细分加剧

顾客是商圈发展的基础，随着市区商业格局逐渐明朗，商圈

内越来越多的经营者开始围绕如何精准定位，细分消费者市场大

做文章。南大街商圈的文峰大世界通过业态升级完成了从大众商

场到中高端购物中心的华丽转身。南大街地下品牌广场、濠南路

集聚大众品牌，适合工薪阶层消费人群；新城区商圈的中南城购

物中心集聚时尚品牌，适合年轻时尚人群。狼山三鲜街餐馆林立，

主打将海鲜美食；市北新城商圈的南通华强广场突出儿童体验和

人气餐饮组合，满足家庭人群消费需求。华润万象城定位奢侈品

牌，面向中高端消费群体。

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三、存在的主要问题

十二五以来，在商圈发展方面，我们实施了“南拓、北延、

东进、中优”战略，建成了一批能够具有地方特色、能够反映发

展水平的商业设施，有效推动了“老城区提升、新城区繁荣、开

发区扩容、通州区对接”。但与省内先进城市相比，仍然存在一

些差距，主要表现在以下四个方面：

1、商圈辐射力不足。商圈辐射能力与城市化率有相当大的

关系。我市城市化率为59.9%，低于南京、苏州70%以上的水

平，城市商圈刚刚步入向多中心发展的轨道，三大市级商圈布局

以组团式呈现，一个行政区域一个大的商圈，商圈定位也仍然是

服务于市民消费，更多是服务本地区居民，缺少多元化的服务。

加之商圈内经营者缺乏现代化的运作模式和经营思路，因此我市

城市商圈怎么看cpu温度 的整体品牌效应不强，知名度不够高，在辐射半径、辐

射范围、消费能级方面都弱于南京、苏州等城市（详见表2）。

表2：

内容

与南京、苏州城市商圈比较

南通南大街商圈南通新城区商圈南京新街口商圈观前街商圈

商圈特色

江苏江北形成较早

的现代城市商圈，

商业网点环濠河景

区分布，业态较丰

富

定位高聚集、高品

质的中央商务区

1、业态齐全，商业密集

度高。核心区面积仅0.3

平方公里，聚集大小商家

1600多家；

2、圈中有街，商务服务

能力强。拥有10多条特

色街，众多商务服务机

构。

3、商业辐射力强。集中

了全市85％的大中型商

业企业和商务公司。

1、历史悠久，汇聚

着众多名闻遐迩的

老字号；

2、水乡特色，体验

江南特色美食。

商业面积规划100万㎡规划100万㎡建成100万㎡建成80万㎡

日均客流15万人次10万人次50万人次20万人次

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2、同质化竞争引发特色缺失。南大街商圈的业态以百货店、

大型超市、专卖店形式为主，随着商业网点日趋饱和，同业竞争

愈演愈烈，因客源不足难以为继的现象不再是个例。以经营管理

水平相近、商业配套设施相当的综合型超市为例，2014年以来

就有家乐福王府店、新一佳七彩城店、农工商超市桃坞路店三家

综合超市先后闭店。在主打体验式商业综合设施的新城区、市北

新城商圈，也不乏由于特色缺失，在同业竞争中以失败收场的例

子。位于工农路核心地带的文峰城市广场、鑫乾广场为在客源争

夺中抢占先机，尝试引入“体验业态”，但由于缺乏运营经验，一

味复制“百货+超市+餐饮品牌”为主，搭配服装、儿童用品等快时

尚零售业态，场内商品和商铺组合缺乏特色，对顾客缺乏足够的

吸引力，导致经营惨淡，最终退出市场竞争。

3、商业设施存在过剩危机。随着老商圈扩容提质、新商圈

快速崛起，市区商业网点数量呈现井喷之势，大型商业综合设施

成为发展主流。经历了近年来跑马圈地的大规模扩张后，商圈经

营者正在面临如何突破竞争重围的难题。以营业面积1万㎡以上

的商业综合设施项目为例，据不完全统计，市区拥有在建和建成

的该类项目19个，营业面积达到296.93万㎡（详见表1），按

照市区人口220万的规模计算，仅该类项目的人均商业面积就达

到1.35平方米，而美国、日本等国家的城市人均商业面积在1.2

平方米左右。

4、实体店“触网”效果有待提升

面对网上购物的迅猛发展，南通各类商圈内的经营者加快

“触网”步伐，但由于缺少成功模式借鉴，商贸物流基础设施建公司国庆放假通知 设

相对滞后，线上线下融合仍在摸索阶段。本土企业中，无论是文

峰大世界的“爱上文峰”网上商城，还是定位生鲜电商配送的通农

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物流中心，人气与知名度均有待进一步提高。

四、先进城市商圈发展启示

从上海、南京等大城市商圈的发展趋势看，在其发展初期，

往往是通过同质化产品的堆砌来形成商圈，但在进入更高层面

时，需要特色化与差异化来填充之后的发展，进而不断吸引消费

者。城市商圈提质扩容、转型升级过程也是同质化向差异化转变

的期间。

1、推动商圈结构调整。黄浦区2014年发布的《顺应电子

商务发展趋势、加快“两街”商业结构调整三年行动计划》为淮海

路、南京路商圈的结构调整做了详细规划。两大商街在既有零售

模式的基础上，积极汲取“体验型商业”的成功经验，深入探索业

态转型提升路径，推动商圈结构调整。一是鼓励新兴业态导入。

积极引进体验中心、定制中心、品牌之家等新兴业态，为客户提

供专业化、全程化的商品搭配咨询服务和个性化定制服务，从“满

足需求”向“创造需求”转型。二是注重商业模式创新。从注重引进

品牌，转向适应消费者主权、个性化店铺、经营差异化的商业模

式创新，从“品牌导向”向“模式导向”转型。三是鼓励消费模式创

新。扭转传统“大而全”的店铺配置风格，从商品品类、环境品调

上富于创新，形成服装配饰、消费类电子、创意动漫等若干主题

商区，以及涵盖异国环境氛围的风情街区。

2、拓展商圈复合内涵。在商圈建设过程中，重庆市充分利

用利用历史、文化、旅游、商务资源，深入挖掘和保护商圈传统

历史文化，再现“老重庆”城市特色。一是突出旅游购物。商业资

源与旅游资源共享，将景区游客变为商圈消费顾客。二是推动商

铺转型，对既有商铺资源整合重组，满足多功能的商务服务需求。

三是沉淀商圈文化。以“渝”文化为纽带，充分利用红色文化、民

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俗建筑相对集中的优势。解放碑商圈与洪崖洞民俗风貌区相结

合，使众多具有深厚历史文化沉淀的重庆“老字号”得以保存并发

展壮大。现代商业文明与历史文化相交融的时代气息和商业氛

围，有效提升了重庆商圈的商业、文化、休闲、旅游观光功能，

使商圈可以实现商业、商贸、商务、服务、旅游、文化的产业融

合发展。

3、打造商圈网络版。面对电子商务的冲击，南京新街口商

圈内的金鹰、德基、中商、新百等零售巨头为寻求变革，共同创

立了商圈网电子商务有限公司，并建立了以商圈为基础的商圈电

商平台，为传统商家提供“线上”、“线下”相结合的电子商务技术

与服务。一是网络覆盖，分析数据。商圈网与中国电信合作，公

众免费无线网络覆盖了新街口商圈内3000多家专柜、商户，对

接入无线网络的用户，商圈网系统可以获取用户手机号，并根据

其位置和点击关注的商品进行分析、比对，为商户提供有针对性

的精准营销服务。二是搭建平台，高效服务。商圈网建设了“爱

在新街口”平台，并已实现PC端和移动端双线运营。线上的网

上商城不出售商品，仅提供商品的优惠券，手机端除了推送商场

的打折促销信息，还提供小票抽奖、有奖竞猜等活动。三是物流

配套，增值服务。商圈网与专业物流公司合作，将物流配送带到

线下购物体验中，整合了区域物流配送公司，用户在逛街时只需

要支付很少的额外费用，微物流快递员根据需求而定时、定点完

成配送。

五、相关工作建议

在省内城市徐州商圈迎来发展契机，南京、苏州商圈建设愈

发出彩，周边上海商圈国际化自成一体的格局下，如何完善我市

商圈的城市功能，提高商圈集聚和辐射效应，加快融入泛长三角

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商业带，是需要市委、市政府及社会有关方面思考和解决的重要

问题。我们在此次调研的基础上，结合国内先进城市商圈的发展

经验，经过认真分析研究，认为应坚持“功能多样化、空间立体

化、内涵复合化、主题特色化、体验智慧化”的总体思路，并就

如何建设现代化城市商圈初步提出了以下五点建议：

（一）抓好统一规划和定位引导。结合发展实际，加快修订

和完善市区商业网点布局规划，强化规划的科学性、操作性和权

威性。一是加强统筹规划。根据城市商圈发展趋势和规划要求，

适度均衡布局。既考虑传统商圈的发展要求，又兼顾城市新区的

消费需求，避免因商圈建设过于集中引发交通拥堵和恶性竞争，

促进市级商圈之间、市级商圈与区级商圈、区级商圈与社区便民

商圈之间协调发展。二是引导合理定位。根据商圈的地理位置、

历史渊源、发展状况、辐射半径和功能作用等方面对商圈进行准

确定位，引导错位发展，形成商圈特色和风格，避免低水平重复

建设和无序发展。三是抓好规划落实。严格执行商业网点规划，

合理控制网点数量和规模。对确有市场需求，社会反响热烈的商

圈因势利导，积极支持其转型升级。

（二）推进三级商圈体系建设。按照“布局合理、结构优化、

功能先进、配套完善、可持续发展孕妇吃麻辣烫 ”的总体要求，努力构建以市

级商圈为龙头，区级商圈为骨干，社区便民商圈为支撑的三级商

圈网络体系。一是加快运营市级商圈。推进新老城区相向融合发

展，突显商业、金融、商务、休闲、会展、旅游等综合性功能，

打造传统文明与现代文明交相辉映、自然与人文景观相得益彰的

商业商务中心，将本区域建设成为服务市域、辐射长三角北翼的

区域商业中心。二是打造精品区级商圈。提升优化开发区能达商

务区、通州城区商圈，加快推进观音新城区、苏通科技园新建商

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圈，抓好崇川区老城东及老城西、港闸永兴片、通州城东及城南，

新城西片及南片商圈建设，打造一批特色鲜明的精品商圈。三是

提档升级社区便民商圈。按照“居民出家门步行5分钟到达便利

店，10分钟到达超市、餐饮店，驱车15分钟可到达购物中心”

的总体目标，科学规划社区便民商圈，注重提升民生服务质量，

突出必备型业态配置，完善社区便民利民服务设施和网络。

（三）推动商圈业态调整提升。一是搭建商圈业态体系。按

照生存型、发展型、享受型三个层级布局发展商圈业态。引导商

圈经营者围绕商圈定位，引进和培育商业品牌，增强商品的可选

择性。生存型以满足市民基本生活需求为目标；发展型以二、三

线品牌为主导，满足多元化消费需求；享受型以一线品牌为主导，

以发展高端商业为目标，重点布局新城区商圈、市北新城商圈建

设。二是积极支持传统商圈升级改造。以商圈大项目为载体，大

力引进和发展高端商务、金融服务、文化展示等产业，全面提升

商圈业态的档次和品质。三是大力发展连锁经营。支持有实力的

商业品牌企业进社区连锁门店，利用品牌效应和物流配送、管理

和服务水平的优势整合现有小型门店，鼓励发展品牌店和特色

店，提升便民商圈水平。

（四）加快商圈电子商务发展。一是开展智慧商圈建设。建

成智慧商圈云平台，实现智能手机、互联网等多种途径的智能车

位查询、车位预订、路线引导、流量统计与分析等服务，覆盖全

市核心商圈，实现各大核心商业区服务全面整合以及消费升级。

二是大力发展商圈网络零售业。鼓励商圈内传统零售业经营者加

快应用电子商务，探索线上交易与线下交易融合发展路径。三是

支持商圈龙头电商企业发展。引进和培育商圈电子商务企业，积

极支持其做大做强。

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（五）推动商圈发展环境优化。一是加大政策扶持力度。加

大财政投入，强化金融支持，多渠道筹集商圈建设、改造资金。

完善促进城市商圈发展的扶持政策。二是切实改善商圈交通环

境。完善商圈交通设施，优化商圈交通组织，下大力气解决商圈

拥堵问题，营造舒适便利的交通环境。三是建立商圈长效管理机

制。推动建立市级层面的商圈管理机构，综合运用行政、法律和

经济等手段，加强对商圈的监督管理，提高商圈综合管理水平。

建立定期研究工作机制，解决制约商圈建设发展的重大问题。四

是营造诚信经营环境。完善行政执法、行业自律、舆论监督、群

众参与的监管体系，打击制假售假、商业欺诈等违法行为，维护

公平竞争的市场秩序，塑造商圈诚信经营的良好形象。五是加强

商圈统计分析工作。建立商圈统计监测制度，逐步扩大统计范围，

建立商圈数据库，加强经济运行分析，提高统计的科学性和准确

性。建立商圈信息报送制度，及时掌握全市商圈建设发展动态。