上海周边地图

上海呈现七大商务中心区风格明晰个性迥然

在今天的上海，七个风格明晰、个性迥然的CBD已经突现

——陆家嘴、淮海中路、徐家汇、人民广场中心区、虹桥、南京

西路静安寺、五角场新江一万次悲伤歌词 湾城，它们依托原有或新兴的交通或生

活区位优势，引领着上海都市的城市商业风尚。

上海米丈建筑设计总监卢志刚、中建国际深圳设计顾问有限

公司上海分公司副总经理卓刚峰、上海洛克菲勒集团外滩源开发

有限公司设计总监陈旭晴三位新锐(论坛)建筑设计师日前接受记

者专访，为我们解读了上海CBD的个性与优势。

陆家嘴：中国特色

浦东陆家嘴CBD中心如今已聚集了全球130多家银行与金融机

构、

世界500强企业的绝大部分地区总部以及数百野燕麦 家中外资的金融和贸

易机构、跨国公司以及中介服务机构，它被称为“最典型的CBD中

心”和“最具中国特色的CBD中心”。

浦东开发的战略提出后，CBD的概念就出现在了陆家嘴的规

划中。在当时被邀请的6个国家8个著名的建筑事务所进行的国际

招投标中，英国著名的设计师罗杰斯的方案被选中。这是一个很

理想化的CBD模式，罗杰斯设想的是很有城市生活气息的一个

CBD，有一个中央公园，像纽约中央公园那种模式，大家都会在

这个中心公园活动；再外边就是步行系统，这些步行系统将这些

圈落互相连接；最外圈是满足交通出行的一个车行系统。它的特

征是把公共绿地和公共休闲空间建设放在十分重要的位置，减少

了道路面积在整个区域内的比例、增加了很多步行系统，还有一

个lO万平方米的中心绿地、

东方明珠公园、2.5公里的滨江景观大道，该方案和当时传统的

CBD是有一定的区别，用地很节约，提高了土地的使用率和建筑

的利用率。

但在具体的实施过程中，这套方案被加以中国特色化的整

合，保留了大面积的中心绿地一陆家嘴公园。同时一栋栋商务写

字楼有序地排列在这个公园的旁边。整合后最大的特色就是道路

面积非但没有减少反而增多了。由于摩天高楼和宽阔的车行大

道，人在这个CBD中心活动的“尺寸感”增大了。而原本每栋可以

通过步行系统相连接的高楼也因车行大道而各自独立，这样导致

的一个结果正如一些批评家所评论的：所有CBD优点陆家嘴都

有，而所有CBD缺点陆家嘴也都无法摆脱。因此，人们称这是最

典型的CBD，也是最有中国特色的CBD。

淮海中路：高档成熟

从黄陂南路到陕西南路一带的高档商品消费区、嘉华中心等

新兴的商务写字楼群，以及周围充满异域生活风情的法式建筑，

构成了繁华的淮海路CBD商业带。

与南京西路一样，淮海中路已是上海十分成熟的CBD商业

带。在轨道交通建成后，淮海中路开始由原来霞飞路繁华的商业

形态逐渐向一个包含高档商务办公和精品服务的多重功能CBD演

进。今天，它不仅有巴黎春天、百盛、太平洋等商业大卖场，有

国泰电影院、东湖宾馆，还有周边路段如茂名南路、陕西南路、

雁荡路等密集的酒吧、咖啡吧等消费场所。因此，与上海其他传

统或新兴的CBD商业聚落相比，淮海中路商业带具有良好的居住

基础和浓厚的生活气息。

上世纪80年代，道路拓宽以后淮海路其实也没有形成一个真

正的办公区域，它的主要功能还是一个商业街。由于它的整个商

品定位性价比比较高，各方面的硬件设施的成熟，使其变成了一

个比较高档的商业街，主要针对一些上海的高消费群体。淮海路

形成商业街之后就慢慢开始向CBD演化，这里主要有两个原因，

第一就是轨道交通使得这里的交通十分便利，另外就是政府引

导，拉动了沿路办公楼建筑群的建设。便捷的交通和办公楼的相

互促进，就形成了现在淮海路的一个CBD商业带。

入驻淮海路CBD商业带的商铺大多针对周边白领，价位较

高，品牌个性突出，旗舰店、概念店纷纷进驻，如索尼公司的新

科技概念馆和惠普公司的打印艺术馆等，都意图在此抢占商业的

制高点，每周在陕西南路地铁口附近的商业广场都有一线化妆品

或其他时尚活动的新品发布；而在襄阳路两侧新建的嘉华中心“双

子塔”商务写字楼已经完工，它们将很大程度地提该商业带的消费

档次。

徐家汇：积聚效应

徐家汇是一个因为交通聚集而形成的具有CBD功能特色的商

业中心。特别是在地铁一号线通车后，便捷的轨道交通使得徐家

汇cBD中心开始崛起。其周围的一些配套设施相对比较成熟，比如

上实大厦、太平洋百货等大楼都是上海比较早的办公写字楼，而

这些过去标志性的大厦加上现在的港汇、美罗城，在商业定位上

相互补充、互相促进，丰富和发展了原有商业副中心的规模，首

先抢占了上海西南角城市副中心的地位，形成了商业的积聚效

应谁是卧底词语 。

第六百货是那里最早的一个商场，然后是东方商厦、太平洋

百货颜料画简单 、美罗城、汇金百货、港汇商场纷纷抢占各有特色的消费定

位，东方商厦以品牌职业装为它的主攻对象，太平洋百货则主要

针对年轻时尚女性，汇金百货门前的广场是徐家汇又一处商家秀

场，聚集了大量人气。今天，徐家汇商圈在着力提升品牌档次、

保留原有业态丰富、错位明显的优势同时，更以东京、首尔成功

的地下商业设施建设为借鉴，规划建设一个新的徐家汇地下商业

城，把那些满足年轻消费者需求的品牌专卖、文化、休闲、娱乐

业态转入地下，从而使徐家汇成为上海特色明显的、能满足绝大

部分人消费需求的商圈。

徐家汇地区在历史上一直是中西文化的交汇点，有藏书楼、

徐家汇天主教堂、徐汇中学崇思楼等文化机构和历史遗迹。目

前，规划中还将商圈内的繁华和深厚的文化历史联系起来，比如

在原大中华橡胶厂和中国唱片厂厂址上建起来的徐家汇公园等。

露天剧场、艺术画廊、私人博物馆、收藏工作室等文化设施也将

在不久的将来出现，这将进一步提升徐家汇商业中心的文化品

位。

人民广场：“超巨CBD”

人民广场区域是上海型公共活动中心，人民大厦、上海剧

院、上海博物馆、音乐厅、城市规划展示馆等大型文化活动设施

都聚集于此。作为传统核心的商业中心以及轨道交通的枢纽，目

前人民广场已经有十多家大型商场、数十家知名企业总部和上百

家物流、贸易、信息产业、网络等企业落户在此，被称为市中心

的“超巨CBD"。

这个商圈包括世茂国际广场、一百商城、新世界商城、来福

士广场、和平影都、新金桥广场、泛太平洋大厦、银座大厦、金

昌国际贸易中心以及明年初竣工的华旭国际。这lO个商业项目的

商业设施面积超过60万平方米，将成为上海市中心城区规模最

大、商业功能最全、时尚品牌最集聚的商务夸人的顺口溜 商贸中心。

到目前为止，人民广场CBD商圈已经建成的商务写字楼约40

余幢，而位于西藏中路九江路口的华旭国际将于明年竣工。这正

好与世茂百联、来福士广场连成一线，形成了一个密集的商业地

段，屹立于人民广场CBD商圈。这与南京西路上的中信泰富、恒

隆广场、梅龙镇的“三足鼎立”之势颇为相似。相对于“梅恒泰”的顶

级定位，华旭国际及周边商业设施的定位与淮海中路的中环广

场、香港广场等相近，并不一味地追求奢华，与“梅恒泰”形成错

位经营，在商业路线上以更具亲和力的“中高档”来定位。

虹桥：上海最早

虹桥CBD曾因地处古北和靠近机场而盛极一时，是上海改

革开放后最早成型的CBD中心。它主要是以办公、酒店和会展业

为其支柱，各种配套设施齐全，也是上海比较典型的一个CBD中

心。

虹桥CBD中心内最早的写字楼是国贸大厦，以该大厦为始而

建设起一个经济技术开发区。改革开放后在当时为了吸引投资，

为国外的公司提供一些办公的场所，后来在此基础上逐渐形成了

一个集展览、酒店、住宅等生活功能于一体的中心，而今实际上

是一个功能多元的区域。但目前虹桥CBD中心的优势已经让位于

浦东，以前曾经打算在虹桥绿地旁边造一个新的国际展览中心，

后来浦东获得了先机，建成了30万平方米的国际展览中心。

虽然后继发展势头不及浦东，但虹桥CBDt中心也是上海一个

重要的高档办公、会展和酒店商务区，并吸引了众多著名的跨国

公司，如美国3M公司、通用电气公司、芬兰诺基亚公司、瑞典爱

立信公司、韩国LG集团等。

南京西路如今已是上海久负盛名的CBD中心，尤其是“梅恒

泰”商圈——梅龙镇、恒隆广场、中信泰富这三栋商厦以及附近的

波特曼酒店激活了整个商务中心的风尚。

波特曼酒店所在的上海商城是这里具有标志性意义的一座写

字楼，它由美国建筑大师约翰波特曼设计，是市中心最早由国外

投资建造的大型公共服务性建筑。由它带来了许多国外服务机构

及商业公司，首先提升了该区域的商业和文化档次；接着，中信

泰富、恒隆广场、梅龙镇又进一步带动了该商业带的优势。

静安寺在整个规划中将和南京西路商业中心连成一片。历史

上的静安寺地区是上海著名的商业中心之一，它的营业额曾约占

上海市区商贸营业总额的1／5小型无人机 ，其繁华程度远远超过当时的徐家

汇。从上世纪90年代起，静安区加速改造，并将功能开发定位为

商务娱乐圈，在待开发的几个地块和路段将耸立起“千米视觉效

果”的商业商务楼宇群，与愚园路即将出现的特色街一起，成为上

海市中西部地区的城市商业商务副中心。

五角场新江湾城：知识创意

江湾五角场作为一个城市副中心商业街区，它依托区位交通

优势和区内大学园区的文化优势，正逐步发展成为上海东北部的

以知识经济为主要特征的现代服务功能CBD集聚区。知识创新区

公共活动为其最主要特色，融商业、金融、办公、文化、体育、

研发创新及居住为一体的综合性市级公共活动中心。

中环线和轨道交通8号线通车以后，该地区将凸显区位交通优

势。规划中的五角场及新江湾镇CBD将分为南部、中部、北部三

大功能区：北部是商务办公区，中部是杨浦知识创新区中央社

区，南部是五角场环岛商业商务区。北部将在交通主干道内侧设

广场型商业，该地区依托江湾新城，将重点发展社区型商业；中

线区域将以江湾体育场——大学城公共活动中心为核心，区内将

新辟一条长约800米、具有欧洲建筑风格万能梗 的步行街，该区域主要发

展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需

要；南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状辐射。目

前，华联商厦杨浦店、亚繁商厦已分占两角，华联又一城、大连

万达集团投资建造的销品茂、麦科特金亿广场正准备兴建，该地

域将形成一个集百货、超市、专卖店于一体的综合性商业区。

另外，中山公园、外滩源以及金桥开发区等，作为CBD中心

也正在形成之中。

上海商务区扫描 小陆家嘴品质写字楼云集:南京西路：奢侈品铸就的

租金天堂目前，南京西路办公空置率一般都在1%~5%左右，大大低于

7%的全市平均水平，租金报价基本在0.95-1.5美元/平方米/天之间。会

德丰广场和恒基项目竣工后，不仅将进一步巩固其在浦西写字楼的优势

地位，项目投资回报率极其可观。南京东路：政策先行黄金地段南京

东路东段的改造是该地发展的最大契机。在外滩滨水区概念设计国际方

案评审会上，有相关人士建议结合“井”字形通道的施工，提出将所有机

动车引入地下，而南京路步行街可直接延伸到外滩。淮海路：新天地进

一步扩容据今年卢湾区规划部门网站公布的《卢湾区新新里地区详细规

划》显示，卢湾区规划部门提出南至肇嘉浜路、徐家汇路，北至建国中

路，东至思南路，西至卢湾体育场的规划用地请示，这表明淮海路—新

天地CBD区域也正面临新的一次扩容。

小陆家嘴：品质写字楼云集地未来1到2年内，小陆家嘴区域内的甲

级写字楼“中融碧海蓝天”、“民生银行大厦”、“印尼黄金置地”等项目也

将竣工交付。陆家嘴环路、银城中路一带已经形成了一个新建甲级写

字楼相当密集的板块。未来五年陆家嘴市场办公楼需求依然保持强劲，

预计平均每年的吸纳量将达到27.7万平方米，比过去10年中浦东陆家嘴

甲级写字楼每年的平均吸纳量(16.5万平方米)增加68%。人民广场：巨

型CBD人民广场区域是沪大型公共活动中心，人民大厦、上大剧院、

上海博物馆、音乐厅、城市规划展示馆等大型文化活动设施都聚集于

此。作为传统核心的商业中心以及轨道交通的枢纽，目前人民广场已

经有十多家大型商尝数十家知名企业总部和上百家物流、贸易、信息产

业、网络等企业落户在此，由此，该区域甚至被称为市中心的“超巨

CBD”。

陆家嘴金融贸易区是目前中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区，

已聚集8家国家级要素市场、135家中外金融机构、40多家跨国公司地区

总部和4000多家贸易、投资和中介服务机构。作为陆家嘴金融贸易区

的核心，小陆家嘴地区是指东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南

起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共区域。在这块面积1.7平方公里

的地区里，吸纳的外资银行资产总额就已超过200亿美元，平均每平方

公里逾117亿美元，小陆家嘴地区已经成为中国资本密集度最高的地区

浦东按照地理位置被划分为四个区域：陆家嘴金融贸易区、金桥出口加

工区、外高桥保税区和张江高科技园区，并分别成立了四个一级土地开

发公司。其中占地28平方公里的陆家嘴位置最好，一期开发1.7平方公

里，又通称小陆家嘴。

从上海市地图上看，就是外滩对岸，黄埔江拐弯的那一片区域，全称陆

家嘴金融贸易中心区，也叫小陆家嘴.

1990年浦东开发启动，当时并没有设置浦东新区(浦东新区政府于2001

年成立)，只是有一个浦东管委会，作为市政府的派出机构，行使管理

职权。浦东按照地理位置被划分为四个区域：陆家嘴金融贸易区、金

桥出口加工区、外高桥保税区和张江高科技园区，并分别成立了四个一

级土地开发公司。其中占地28平方公里的陆家嘴位置最好，一期开发

1.7平方公里，又通称小陆家嘴。

飞洲时代大厦携手中外500强共建内环核心商务地标

售楼地址：上海市中山北路1777号1楼

邻近商圈：宜川/长寿/江宁路/武宁

距离最近的地铁站大约600米左右

所属区县

上海/普陀

邻近轨道交通站点

镇坪路站(三号线，四号线，七号线)直线距离591米，步行大约10分

钟。

中谭路站(三号线，四号线)直线距离870米，步行大约15分钟。

上海、人民广场、新楼出售房源列表

上海、南京西路、新楼出售房源列表

上海、淮海中路、新楼出售房源列表

上海、陆家嘴、新楼出售房源列表

开间面积：30-50平方米

所属商圈：徐家汇

租售动态：

在租、在售平均售价：23000元/平米租金价

格：4.00元/平米.天

物业地址：徐汇区文定路199号

环线位置：轨道交通1号线

交通状况：地铁1号线（上体馆）,轨道3、4号线（宜山路）

上海、杨浦、新楼出售房源列表

上海沪东金融

大厦

杨浦翔殷路

1128号

2.60元/平方

米均

6211772