上海南翔古镇

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【关键字】报告

肆、上海市嘉定区及南翔镇房地产市场基础报告

一、上海房地产市场总体概况

1.上海房地产市场宏观数据

2.1主要年份房地产开发投资和经营情况

2.2主要年份房地产开发企业房屋建筑面积和造价

指标2

房屋施工面积（万平方米）5523.2310766.7210390.67

住宅4263.507642.796872.10

#别墅、高档公寓254.111492.751337.61

办公楼515.10935.231084.47

商业营业用房438.471131.861222.53

其他306.161056.841211.57

房屋竣工面积（万平方米）1643.623380.122475.04

住宅1388.012752.481763.33

#别墅、高档公寓66.38406.42234.45

办公楼95.93138.89205.67

商业营业用房100.16256.46221.56

其他59.52232.32284.49

房屋竣工价值（亿元）355.791046.58624.12

住宅270.29829.59405.83

#别墅、高档公寓20.66211.2366.46

办公楼45.4162.9776.15

商业营业用房24.2987.4969.50

其他15.8066.5372.64

竣工房屋平均造价（元/平方米）2

住宅1

#别墅、高档公寓3

办公楼473345343702

商业营业用房242534113137

其他265428642553

2.上海房地产市场交易数据

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2.1主要年份上海商品房销售和出租情况

2000~2008年上海市住宅均价走势

2008年上海各区域成交均价情况

2.22009年1~10月中旬上海商品房市场交易情况

2009年1~10月中旬商品房累计成交（包括住宅、写字楼、商业及其他）

区县套数(套)面积(万㎡)

全市234,1892,411.01

住宅185,4242,015.01

写字楼14,635145.43

商业17,267167.53

其他16,86383.04

2.3近年来上海二手房交易情况

3.小结

94年以来，随着城市化的进程的加快，上海的房地产市场进入快速的上升通道，直到

2007年不管在成交面积、成交均价、利用外资、施工面积、竣工面积等等数据上都出现井

喷，达到历史高峰，而到2008年，由于时滞效应，2005至2007年间颁布的紧缩政策在2008

年体现出效果，当年上海房地产市场进入调整周期。2008年9月爆发的金融危机进一步加

大了调整幅度。4季度开始，政策调控方向由紧缩转向放松，对中低端住宅市场的稳定起到

一定作用，但由于经济放缓对需求的打击，整体市场还是表现平平。

住宅市场呈“量价齐跌”态势。第四季度发布的住宅鼓励性政策促使整体市场成交量有所

回升，但充裕的独居的一年 供应使成交价格仍然走软。而高端住宅市场并未受惠于政策利好，价格和成

交量继续下滑，但是19个区县中，卢湾区的住宅均价为最高，仍达到46,013元/㎡，崇明住

宅均价为最低，在3430元/㎡，而与邻近的普陀区、长宁区、青浦区、宝山区四个区域的住

宅成交价格相比，南翔镇所属的嘉定区住宅均价最低，在7068元/㎡，相差上一位的青浦区

727元/㎡。

写字楼市场方面，全球金融危机对写字楼需求的巨大打击，加之新增供应放量增长，写

字楼市场成为4季度下挫最严重的领域。截至2008年年底，空置率达10.2％，而租金季度

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跌幅达到21.6％，完全抵消了前三季度的累计涨幅。

受强劲的零售销售和众多国际知名品牌进驻上海影响，2008年零售物业市场表现良好，

截止年底租金水平保持上升态势。此外由于人口聚居，社区发展渐趋成熟，新兴区域购物中

心的租金增长和空置率表现好于市中心。

随着工业活动和对外贸易的放缓，上海工业物业市场也趋于下行。然而得益于供应稀缺

和需求旺盛，物流仓储物业的表现优于厂房物业，尤其是高端物流仓储物业。

2009年上半年上海房地产市场发展平稳。由于中央政府经济刺激计划有效减缓了经济

下滑势头，房地产市场气氛也有明显好转。随着股市的大幅反弹，第二季度市场信心逐渐提

升，带动房地产，特别是住宅需求显著回升，从上海政府公布的1~10月中旬数据来看，商

品房总成交面积已达到2,411万㎡，已经超过2008年全年成交面积480万㎡，按此发展，

预计到2009年年底，成交面积可以超过2007年水平。

住宅市场方面，上半年伴随市场购买力的改善及购房者对市场信心的恢复，之前被抑制

的需求得以释放，促使住宅市场显著回暖。自第二季度开始，购房热情也漫延至高端住宅市

场。

在此安吉白茶的泡法 背景下，开发商纷纷取消价格折扣。整体来看，住宅价格的下滑趋势明显缓减，某

些区域的房价甚至开始上涨。由于供应充足而新增需求低迷，甲级写字楼空置率不断攀升，

租金亦持续下跌，上半年跌幅达14.6％。然而租赁成交比较活跃，其中大多数来自到期续约，

部分新增需求来自快速消费品行业及国内金融机构。

传统商圈零售物业租金在上半年表现仍然坚挺，一些优质购物中心仍然保持满租状态。

而已进入市场的商家更倾向于留守在高端商圈以降低风险，因此带动传统商圈需求继续走

强。相比之下，新型商圈的空置率上升，租金面临较大的下调压力。

上半年疲弱的对外贸易和放缓的工业生产导致工业地产需求缩减，工业物业市场继续疲

软。尽管如此，伴随制造业生产由出口转为国内消费方向，地区性配送中心设施表现较为突

出。

预计下半年，逐渐恢复的市场信心、政府政策以及资金面的宽松将会刺激开发商的投资

意愿。需求方面，市场波动渐渐减小，投资者规避风险的考虑有所消减，将提高其在2009

下半年入市的意愿。各细分市场仍会继续呈现不同的表现。纵然住宅市场在上半年应已见底，

写字楼市场则由于供求失衡而继续调整。零售物业市场受到供应较多的影响，新兴区域的零

售商业将面临更大租金下调压力，而传统商圈租金将保持稳定，随着宏观经济进一步转暖及

上海世博会召开的利好，租金将于2010年温和上升。同时我们相贫民窟里的百万富翁 信在国家政策扶持下，2009

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年下半年及2010年上海工业运行将逐渐企稳，这将带动上海工业物业市场气氛好转。

二、嘉定区房地产市场

1.总体概况

2008年，嘉定区与全市的供求比指数，分别为100：50和100：42。虽然，嘉定区商品

房供应量仅为全市的7.4%，但是嘉定区需求比例是明显略高于上海全市需求比例的。

2008年嘉定区、全市商品房供求比情况

区域推出面积(万㎡)成交面积(万㎡)供求比

全市4,578.71,930.7100:42

嘉定区339.3170.7100:50

从嘉定区与邻近区域的价格来看（来源于上海搜房），由于规划时间较晚，市政配套仍

在建设中，嘉定区整体房价与邻近区域相对较低，虽然进入2009年后，随着上海房地产市

场的回暖、上海市重点打造的三个新城之一的嘉定新城建设进入第三年、金地、华润等知名

房企的进入，连接主城的地铁十一号线的年底全线通车的利好下，嘉定区各板块的认同得到

提升，嘉定区房价从09年1月约9250元/㎡，分别在3月和8月达到12500元/㎡的新高，

直到9月跟随上海楼市进行整体上调整，但是上升速度相对仍然较慢，不过等地铁正式通车

后，该区域相信会迎来新一轮上涨。

根据调查，事实上嘉定区内部分项目的销售价格已经突破2万元/平方米。位于轨道交

通11号线嘉定新城站附近的龙湖蓝湖郡项目将于09年下旬上市，房源单栋面积在203~283

平方米之间，售价预计在2万~2.5万元/平方米之间。

2.嘉定区各板块概况

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根据《嘉定区区域总体规划实施方案》，嘉定区房地产板块分为以嘉定新城主城区、安

亭组团、南翔组团3个核心板块，以及江桥镇、外冈、朱桥、华亭、真新等5个新市镇板块。

在此，主要介绍嘉定新城主城区、安亭组团、南翔组团等3个核心板块

1)嘉定新城主城区板块

该板块为嘉定区区域规划中心板块，包括售罄、在售、将售楼盘43个，其中，住

宅楼盘32个，别墅楼盘10个，写字楼楼盘4个，商铺楼盘7个。上海领地别墅为区域

住宅最低价楼盘，约220万/套，保利家园为区域公游泳馆图片 寓最低价楼盘，约12000元/平方米；

平正大厦为区域写字楼最低价楼盘，约12000元/平方米，与公寓价格相当；兆地生活广

场为区域商铺最低价楼盘，约55000元/平方米，商业未来预期较好。

2)安亭组团

该板块为嘉定区区域规划核心板块之一，主要打造世界级体育休闲产业。区域包括

售罄、在售、将售楼盘25个，其中，住宅楼盘12个，别墅楼盘1个，写字楼楼盘8个，

商铺楼盘5个。欧韵艺墅为区域唯一别墅楼盘，约7800元/平方米，莱英北郡为区域住

宅最高价楼盘，约11000元/平方米；嘉正国际大厦为区域写字楼最高价楼盘，约15000

元/平方米，较嘉定新城板块价格略高；上鲅鱼怎么做好吃 海国际汽车城汽车市场为区域商铺最高价楼

盘，约23000元/平方米，商业未来预期较好。

3)南翔组团

该板块为嘉定区区域规划核心板块之一，主要打造带有历史风貌区的居住组团。区

域包括售罄、在售、将售楼盘16个，其中，住宅楼盘11个，别墅楼盘3个，写字楼楼

盘3个，商铺楼盘2个。金地格林世界白金院邸为区域最高价别墅楼盘，约28000元/

平方米，金地格林世界(新国际住区)为区域住宅最高价楼盘，约15000元/平方米，金

地格林世界别墅与住宅产品体量超大，带动了板块房价的上升；博威禧福汇写字楼为区

域写字楼最高价楼盘，约9100元/平方米，价格远低于其他核心板块；博威禧福汇商铺

为区域商铺最高价楼盘，约17000元/平方米，价格远低于其他核心板块。

3.小结

嘉定区正在打造2010年规划人口达到115万人，城市化水平达到91%，并以现代服务

业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，由于各项利好的推动，区域价

格得到了进一步的提升，相信在政府强力支持和汽车寂寞如歌 休闲产业的继续发展下，区域前景将被

进一步挖掘和看好。

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三、南翔镇房地产市场

1.总体概况

蓝色区域为南翔板块所处位置

绿色区域为古猗园，三角形为楼盘分布位置

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在售、待售楼盘、已拍卖土地在南翔

板块的分布

南翔板块即南翔镇，位于嘉定区的东南面，南翔镇楼盘主要分布在以古猗园（南翔镇中

心）为核心的，1.7公里范围内，产品类型以住宅项目为主，商业、写字楼项目数量较少，

且分布来看，古猗园南面以年代较早的居民楼或高层的公寓为主；北面在售、将售楼盘较多，

是新开发区域，以别墅区、大型高端居住社区为主，其中以金地格林世界项目最为知名，另

外从土地推出位置来看，未来开发方向将继续北上。

据汉宇地产市场部的一手房数据显示，虽然南翔板块成交量随大势有所回落，但房价涨

势强劲。截至8月30日，南翔板块普通商品住宅8月份的成交均价为14166元/平方米，较

7月上涨了14.1%，较1月份累计上涨幅度达到了45%。据了解，金地格林世界等高档楼盘

集中成交是拉升板块价格的主要原因。

8月底，知名房企华润置地以35亿元的价格在南翔摘得了两幅新地块，分别是嘉定区

南翔镇A07、A08和A02、A09、A10两组地块，最终溢价达到了194%和178%，两幅地块的楼

板价分别为7935元/平方米和7093元/平方米。预计未来华润南翔项目的平均价格，至少在

1.5万元/平方米以上，甚至会直逼2万元/平方米，加上项目近50万平方米的总体量，必

将在一定程度上拉升区域房价。

2.南翔在售一手楼盘情况

南翔在售一手开发商总建筑面积项目特色物业户型面积平均售价

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楼盘类型（平方米）（元/平方

米）

金地格林世界

(新国际住区）

金地集团1,000,000

创意地产,复合

地产,宜居生态

地产

住宅70-17515,000

路劲逸隽园

(上隽嘉苑）

路劲地产集团212,500

水景地产,宜居

生态地产

住宅68-13512,500

别墅195-250260万/套

禧福汇

上海恒威房地产

发展有限公司

100,000

地铁沿线,酒店

式公寓,小户型

酒店

式公

寓

35-7010,000

金地格林世界

白金院邸

金地集团139,000

特色别墅,豪华

居住区,低密居

所

别墅210-25028,000

亚太兴业城

上海祖鼎实业有

限公司

52,339

写字

楼

900-2,00052,00

楼盘位置图

3.南翔待售一手楼盘情况

南翔将售一手

楼盘

开发商总建筑面积项目特色

物业

类型

户型面积

（平方

米）

平均售价

（元/平方

米）

宝华栎庭宝华集团28,000

独栋别墅、联排

别墅

别墅//

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中冶祥腾城市

广场

上海中冶祥佳

投资有限公司

180,000城市综合体住宅

一期

85-90㎡、

110㎡

/

楼盘位置图

4.南翔主要二手楼盘情况

南翔主要二手楼盘物业类型

户型

（平方米）

挂牌均价

（元/平方米）

金地格林世界

多层、高层住宅87-33516,517

别墅21020,000

同盛公寓多层住宅8813,636

银翔新村多层住宅87.910,011

猗园新村多层住宅72-2017,613

楼盘位置图

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5.金地格林世界项目介绍

金地•格林世界位于西上海南翔板块，规划占地2100亩（约1.3平方公里），建筑面

积近100万平方米，是一个以TOWHOUSE为主，搭配少量多层和小高层住宅的低密度超

大型生活社区，规划10年4期开发完成，是西上海最大的中产人居社区。

项目交通便利，已形成“一轨二环三高速”（R3线、中环、外环、沪嘉、沪宁、沪青平

高速）的交通格局。

金地•格林世界社区是由一个个宜居的“世界风情小镇”组成的，其精心构筑的国际街区、

便捷的交通网、原生的水系、成熟的生活配套、国际化的生活方式等，使其即脱离了城市的

束缚又与城市密不可分。已建成的名流会高级会所、国际网球中心、百亩公园、家乐福以及

知名的马荣幼儿园与规划中的四星级商务休闲酒店、社区医院、世界风情商业街…金地•格

林世界整合多方资源，将形成一个丰富优质的品质生活社区。

金地格林世界一期

建筑面积：156,122㎡

建筑形态：独栋:30栋;双拼:;叠加:;联排:70栋

住宅日期:2007-04;销售单价:7500-10500元/㎡;

别墅日期:2008-05;销售单价:19000-28000元/㎡;

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金地格林世界二三期

建筑面积:：360,000㎡

建筑形态：独栋:18栋;双拼:16栋;叠加:14栋;联排:24栋;

住宅日期:2009-09;销售单价:14000-16000元/㎡;

别墅日期:2009-09;销售单价:25000-30000元/㎡;

金地格林世界四期

建筑面积：阳光励志 300,000㎡

建筑形态：公寓

住宅日期:2009-09;销售单价:17000-19000元/㎡;

现累计已推建筑面积：816,122㎡

6.小结

从调查来看，南翔镇的物业类别现以住宅、社区型服务型商业为主，大型区域型商业、

写字楼项目较少，且价格较低，住商倒挂比较严重，但是根据近日的新闻显示，南翔政府拟

打造沪近郊第一CBD，并且中能、七星、铭靖、中奥、中川石油和中暨6家集团已与南翔

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镇达成初步意向，因此预计未来将有更多的写字楼、商业项目上马。

从房价增长程度来看，南翔板块住宅价格的增长领衔了嘉定区整个区域的增长，上升幅

度09年以来达到45%，但是商业项目的价格相对于嘉定新城主城区、安亭组团等其他核

心板块较低，具有较大的上升空间。

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