天津和平路步行街

商业街调研报告

调研目的：通过搜集、查阅资料，以及实地调研，了解商业街外部空间的设计要点如群体

布置、外部空间环境、城市景观和组织等。

调研时间：2009年11月

调研地点：资水会龙商业步行街、桃花仑商业街、金街、南京路步行街、北京老街、北

京老街、天津步行街

资料整理：

商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，

是一个城市最引人注目的写真。

【解释】

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺

面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情

况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数已经收

益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

【商业街的分类】

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为

专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材

商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不

加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的

大都市街等。

宏观上讲，北京王府井商业街、上海南京路都属于商业街，但事实上，它们都是

由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业房地

产组成；微观上讲，常见的商业街有建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美

发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街，起步早的，大多数目前已经取得

了成功。目前，也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现

地点特征，这类商业街取得成功的难度比较大，除非像北京王府井大街，它经过长期

的发展，已经成为中国人普遍了解、认同的商业概念，其成功才可以实现。

按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业

街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业

街。

另外也可以按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺

位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。

【商业街的特点】

〖规模特点〗

商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经

营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所

经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面

临市场承接力不够引发的经营困境。

〖规划设计特点〗

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，

多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感

觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来

讲是一个重要的问题。

〖名称特点〗

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。专业商业

街会节省商铺经营者的市场成本，例如北京三里屯酒吧街，消费者从其名称就可以得到他们

所需要的信息，便于消费决策。

【商业街形象设计】

商业街的建设是现代城市的形象工程。北京的王府井商业街、上海的南京路商业街、天

津的和平路商业街、武汉的江汉路商业街等等，既是消费者的购物中心，又是作为特大中心

城市的标志性地段来设计的。

〖环境优美设计〗

购物环境既是吸引消费者主要因素，又是商业素质的组成部分。环境美包括区域环境

美、街道环境美、店堂环境美等方面，也包括自然生态美、人造景观美以及传统美与现代美

等方面。比如，商业街的雕塑、喷泉、草地、花坛等等。

〖建筑美的设计〗

商业街的建筑美包括设计美、材料美、装饰美、效果美、组合美，使消费者在购物活动

中得到美的享受。比如，北京的东方广场总建筑面积达８０万平方米、为亚洲最大建筑群，

集商业、购物、消闲、娱乐、商务办公于一体。又如，被誉为“新中国第一店”的王府井百货

大楼，其建筑风格堪称一个时期的代表作。为了适应新形势，重新装修时对部分结构进行加

固和对现有的内部管线全部进行更换，增加了６部自动扶梯、自动消防系统、音响系统，展

现在顾客面前的是一座漂亮、舒适、宽敞的现代购物中心。

〖商业美的设计〗

商业街姓“商”，商业美必须为“商”服务。在商业街，“美”是一种广告，是一个招牌，是

一种资源，是巨大的号召力。商业美的设计，包括商业氛围、商业规模、商业时尚、商业流

行、商业资源等等方面。比如，天津和平路商业街上的仿古一条街，街道两侧均为仿明清风

格的砖木结构两层建筑，沿街有出售“泥人张”作品的“华宝斋”、“杨柳青”画店以及出售文房

四宝、名人字画、戏装古玩的“天一阁”、“艺林阁”、“古纺阁”等店铺８０余家。各家店铺的

匾额均由当今的书法家和名人书写。南北街口各有牌坊一座，上书“津门故里”和“沽上艺

苑”。整个街道古色古香、富丽堂皇，商业美气氛特别浓厚。

〖文化美的设计〗

商业文化是综合的文化现象。它包括产品文化、服饰文化、饮食文化品牌文化、消费

文化等等。文化美既是历史的积累，又是现实的创造。比如，上海的淮海中路是驰名海内外

的特色商业文化街，高楼林立，绿树成荫，道路坦直，车水马龙，闹静成趣。早在２０世纪

３０年代其商业文化特色就初具雏型，４０年代便以经营外货闻名，５０年代国营大店成为

商业街中心支柱。当时全国商业餐饮服务的一批新潮从这里开始流行，其中第一条小裤脚管

的裤子，第一个波浪型发型，第一张婚纱照等都是从这里开始走向市面的。进入９０年代，

淮海路经过大规模的建设改造，已初具现代化国际性商业街区的风貌，品牌专卖店、专业店、

特色店和综合性大商厦交相辉映，历史文化底蕴和现代商业文明相融成独具高雅特色的商业

文化第一街。

【商业街功能设计】

商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于中国城市化的进程

刚刚起步，商业街功能的设计应该突出如下方面：

〖集散功能〗

集散功能主要是指商业街所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能

力。特大城市的商业街，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，成

为国内外商品、资金、技术、人才和信息“五流”流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，资

金运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。其中，北京王府井商业街、

上海南京路商业街、武汉的汉正街商业街，都已经具备了这个功能。

〖生产功能〗

生产功能即商品制造功能。在中国，许多商业街不仅是销售基地，而且是工业基地，拥

有比较完整的工业生产体系、较大的生产规模、较高的科技开发水平。比如，北京中关村的

电子一条街，就有比较强的综合性工业实力。随着高科技市场的不断开拓，以知识经济为主

要特征的商业街将不断涌现。但是，作为商业街的生产功能在内涵上要有根本转变。商业街

要充分利用原有的工业基础，从数量的扩张转向质量的提高，着重强化技术创新、产品开发

和加工制造功能，生产高附加值、高技术含量、高出口率的产品。

〖管理功能〗

管理功能是指商业街通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决策

和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量商业街等级的重要指标。在世界

一些特大城市，著名的商业街由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。比如上海

陆家嘴商业街就成为一批全国大公司、大企业集团总部以及跨国公司总部或地区总部的汇集

地，通过企业的指挥决策系统，发挥投资决策和产业配置、生产组织功能。

〖服务功能〗

服务功能是指商业街所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供

全面、高效、便捷服务的能力。商业街必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。特

大城市的商业街既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为中国经济与世界

经济的接轨服务，必须强化服务功能。包括：交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询服务、

会务展示服务、娱乐休闲服务。

〖创新功能〗

创新功能主要指商业街的制度创新的能力。商业街是推动城市经济发展的重要力量，必

然聚集了众多的有创新能力的企业，不断推出新的企业形式、新的经营管理体制。同时，城

市管理体制也不断创新，使城市充满生机和活力，并以创新产生的示范效应和带动作用，促

进周围地区及全国的经济发展。创新功能是商业街发展的动力，如果丧失这一功能，城市必

然会走向衰落。

【商业街发展模式设计】

〖综合商业街模式〗

现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消

费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。

王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到２２万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写

字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生

活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食

品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。

〖特色商业街模式〗

适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是“特色”。１９９

９年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲

街、上海老街等１０条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的

商业街都在探索自己的经营特色，形成了以四街包括南京路四城为中心的都市商业新格

局。其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代商业文化商品价格相对低廉的四川

路，是许多国内游客喜欢去的购物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游购物中

心，尤以销售各类特色小商品而著名，等等。

〖“扎堆”商业街模式〗

“扎堆”的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购物中心、价

格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达到商流、

物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的“扎堆”商业街：一是“单体

企业扎堆”，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业面积接近２０万平方米

二是“群体企业扎堆”，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规

模的展览馆改建工程三是“跨区企业扎堆”，如民意广场周边１０平方公里范围内集中了武

商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等１０多家大型商

场及灯具、家电等小型专业市场。

〖步行街模式〗

１９９９年９月２０日，南京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各

具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、

便利。但是，搞步行街不能“一窝蜂”。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街和美国纽约第五大

街，都不是步行街。

〖“销品茂”模式〗

“销品茂”取自英文shoppingmall，俗称“带盖子的商业街”，商城中除传统的商品零售、

餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是一种集购物、餐饮、

休闲、娱乐、文化等多功能于一体的大型购物中心。从１９９９年起，上海、武汉就开始建

设“销品茂”这种新业态。据了解，在“销品茂”的故乡——美国，也才刚刚创立几年时间。毫

无疑问，“销品茂”是与世界市场接轨最快速的新兴业态。

实地调研分析

【资水会龙商业步行街】

【桃花仑商业街】

【金街】

【南京路步行街】

【北京老街】

【嘉信茂购物广场】

调研心得：

通过此次调研我认识到要开发一条成功的商业街，首先要有科学的规划、

适度的规模，一般的步行商业街，长度在

300

米左右为宜，特大城市更长，以

600

米以内

为最佳。应集中精力把

200

米做好是最重要的，不要一味追求长度。宽度，应该在十几、二

十几米为宜，一些迷你型的更窄一些，一般人行走路线是

“

之

”

字型行走，很少有走到一端再

回来，所以街过宽可能导致顾客疲劳。高度，一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜，局

部主力店铺可以三、四层。其次要因地制宜，发展本土特色、培育商魂。本地所具有的最

基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。一条商业街应该有魂，这个魂可能

是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的

培育和树立是非常重要的。商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。

一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽

阔，大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了效益下来了。商业街对对商业氛围要求非常高。

还应有独特的景观。目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。

商业街能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅

游的最佳黄金结合点还要强化商业街的功能、营造购物氛围。

商业街调研报告

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