房产法律

中华⼈民共和国城市房地产管理法

颁布单位：全国⼈民代表⼤会常务委员会

⽂号：中华⼈民共和国主席令第三⼗⼆号

颁布⽇期：2019-08-26

执⾏⽇期：2020-01-01

时效性：现⾏有效

效⼒级别：法律

⽬录

第⼀章总则

第⼆章房地产开发⽤地

第⼀节⼟地使⽤权出让

第⼆节⼟地使⽤权划拨

第三章房地产开发

第四章房地产交易

第⼀节⼀般规定

第⼆节房地产转让

第三节房地产抵押

第四节房屋租赁

第五节中介服务机构

第五章房地产权属登记管理

第六章法律责任

第七章附则

中华⼈民共和国城市房地产管理法(2019修正)

(1994年7⽉5⽇第⼋届全国⼈民代表⼤会常务委员会第⼋次会议通过 根据2007年8⽉30⽇第⼗届全国⼈民代表

⼤会常务委员会第⼆⼗九次会议《关于修改〈中华⼈民共和国城市房地产管理法〉的决定》第⼀次修正 根据2009年

8⽉27⽇第⼗⼀届全国⼈民代表⼤会常务委员会第⼗次会议《关于修改部分法律的决定》第⼆次修正 根据2019年8

⽉26⽇第⼗三届全国⼈民代表⼤会常务委员会第⼗⼆次会议《关于修改〈中华⼈民共和国⼟地管理法〉、〈中华⼈民

共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正)

第⼀章总则

第⼀条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利⼈的合法权益，促进房地产业的健

康发展，制定本法。

第⼆条在中华⼈民共和国城市规划区国有⼟地(以下简称国有⼟地)范围内取得房地产开发⽤地的⼟地使⽤权，从

事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指⼟地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有⼟地使⽤权的⼟地上进⾏基础设施、房屋建设的⾏为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实⾏国有⼟地有偿、有限期使⽤制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有⼟地使⽤权的除

外。

第四条国家根据社会、经济发展⽔平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

第五条房地产权利⼈应当遵守法律和⾏政法规，依法纳税。房地产权利⼈的合法权益受法律保护，任何单位和个

⼈不得侵犯。

第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有⼟地上单位和个⼈的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收⼈

的合法权益;征收个⼈住宅的，还应当保障被征收⼈的居住条件。具体办法由国务院规定。

第七条国务院建设⾏政主管部门、⼟地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房

地产⼯作。

县级以上地⽅⼈民政府房产管理、⼟地管理部门的机构设置及其职权由省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定。

第⼆章房地产开发⽤地

第⼀节⼟地使⽤权出让

第⼋条⼟地使⽤权出让，是指国家将国有⼟地使⽤权(以下简称⼟地使⽤权)在⼀定年限内出让给⼟地使⽤者，由

⼟地使⽤者向国家⽀付⼟地使⽤权出让⾦的⾏为。

第九条城市规划区内的集体所有的⼟地，经依法征收转为国有⼟地后，该幅国有⼟地的使⽤权⽅可有偿出让，但

法律另有规定的除外。

第⼗条⼟地使⽤权出让，必须符合⼟地利⽤总体规划、城市规划和年度建设⽤地计划。

第⼗⼀条县级以上地⽅⼈民政府出让⼟地使⽤权⽤于房地产开发的，须根据省级以上⼈民政府下达的控制指标拟

订年度出让⼟地使⽤权总⾯积⽅案，按照国务院规定，报国务院或者省级⼈民政府批准。

第⼗⼆条⼟地使⽤权出让，由市、县⼈民政府有计划、有步骤地进⾏。出让的每幅地块、⽤途、年限和其他条

件，由市、县⼈民政府⼟地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定⽅案，按照国务院规定，报经有批

准权的⼈民政府批准后，由市、县⼈民政府⼟地管理部门实施。

直辖市的县⼈民政府及其有关部门⾏使前款规定的权限，由直辖市⼈民政府规定。

第⼗三条⼟地使⽤权出让，可以采取拍卖、招标或者双⽅协议的⽅式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅⽤地，有条件的，必须采取拍卖、招标⽅式;没有条件，不能采取拍卖、招标⽅式

的，可以采取双⽅协议的⽅式。

采取双⽅协议⽅式出让⼟地使⽤权的出让⾦不得低于按国家规定所确定的最低价。

第⼗四条⼟地使⽤权出让最⾼年限由国务院规定。

第⼗五条⼟地使⽤权出让，应当签订书⾯出让合同。

⼟地使⽤权出让合同由市、县⼈民政府⼟地管理部门与⼟地使⽤者签订。

第⼗六条⼟地使⽤者必须按照出让合同约定，⽀付⼟地使⽤权出让⾦;未按照出让合同约定⽀付⼟地使⽤权出让

⾦的，⼟地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

第⼗七条⼟地使⽤者按照出让合同约定⽀付⼟地使⽤权出让⾦的，市、县⼈民政府⼟地管理部门必须按照出让合

同约定，提供出让的⼟地;未按照出让合同约定提供出让的⼟地的，⼟地使⽤者有权解除合同，由⼟地管理部门返还⼟

地使⽤权出让⾦，⼟地使⽤者并可以请求违约赔偿。

第⼗⼋条⼟地使⽤者需要改变⼟地使⽤权出让合同约定的⼟地⽤途的，必须取得出让⽅和市、县⼈民政府城市规

划⾏政主管部门的同意，签订⼟地使⽤权出让合同变更协议或者重新签订⼟地使⽤权出让合同，相应调整⼟地使⽤权

出让⾦。

第⼗九条⼟地使⽤权出让⾦应当全部上缴财政，列⼊预算，⽤于城市基础设施建设和⼟地开发。⼟地使⽤权出让

⾦上缴和使⽤的具体办法由国务院规定。

第⼆⼗条国家对⼟地使⽤者依法取得的⼟地使⽤权，在出让合同约定的使⽤年限届满前不收回;在特殊情况下，

根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据⼟地使⽤者使⽤⼟地的实际年限和开发⼟地的实际情

况给予相应的补偿。

第⼆⼗⼀条⼟地使⽤权因⼟地灭失⽽终⽌。

第⼆⼗⼆条⼟地使⽤权出让合同约定的使⽤年限届满，⼟地使⽤者需要继续使⽤⼟地的，应当⾄迟于届满前⼀年

申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅⼟地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订⼟地使⽤权

出让合同，依照规定⽀付⼟地使⽤权出让⾦。

⼟地使⽤权出让合同约定的使⽤年限届满，⼟地使⽤者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，

⼟地使⽤权由国家⽆偿收回。

第⼆节⼟地使⽤权划拨

第⼆⼗三条⼟地使⽤权划拨，是指县级以上⼈民政府依法批准，在⼟地使⽤者缴纳补偿、安置等费⽤后将该幅⼟

地交付其使⽤，或者将⼟地使⽤权⽆偿交付给⼟地使⽤者使⽤的⾏为。

依照本法规定以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，除法律、⾏政法规另有规定外，没有使⽤期限的限制。

第⼆⼗四条下列建设⽤地的⼟地使⽤权，确属必需的，可以由县级以上⼈民政府依法批准划拨：

(⼀)国家机关⽤地和军事⽤地;

(⼆)城市基础设施⽤地和公益事业⽤地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、⽔利等项⽬⽤地;

(四)法律、⾏政法规规定的其他⽤地。

第三章房地产开发

第⼆⼗五条房地产开发必须严格执⾏城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统⼀的原则，实⾏全⾯规

划、合理布局、综合开发、配套建设。

第⼆⼗六条以出让⽅式取得⼟地使⽤权进⾏房地产开发的，必须按照⼟地使⽤权出让合同约定的⼟地⽤途、动⼯

开发期限开发⼟地。超过出让合同约定的动⼯开发⽇期满⼀年未动⼯开发的，可以征收相当于⼟地使⽤权出让⾦百分

之⼆⼗以下的⼟地闲置费;满⼆年未动⼯开发的，可以⽆偿收回⼟地使⽤权;但是，因不可抗⼒或者政府、政府有关部

门的⾏为或者动⼯开发必需的前期⼯作造成动⼯开发迟延的除外。

第⼆⼗七条房地产开发项⽬的设计、施⼯，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项⽬竣⼯，经验收合格后，⽅可交付使⽤。

第⼆⼗⼋条依法取得的⼟地使⽤权，可以依照本法和有关法律、⾏政法规的规定，作价⼊股，合资、合作开发经

营房地产。

第⼆⼗九条国家采取税收等⽅⾯的优惠措施⿎励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第三⼗条房地产开发企业是以营利为⽬的，从事房地产开发和经营的企业。设⽴房地产开发企业，应当具备下列

条件：

(⼀)有⾃⼰的名称和组织机构;

(⼆)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有⾜够的专业技术⼈员;

(五)法律、⾏政法规规定的其他条件。

设⽴房地产开发企业，应当向⼯商⾏政管理部门申请设⽴登记。⼯商⾏政管理部门对符合本法规定条件的，应当

予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。

设⽴有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执⾏公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的⼀个⽉内，应当到登记机关所在地的县级以上地⽅⼈民政府规定的部门备

案。

第三⼗⼀条房地产开发企业的注册资本与投资总额的⽐例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项⽬规模相适应，并按照⼟地使⽤权出让合同的约定，按

期投⼊资⾦，⽤于项⽬建设。

第四章房地产交易

第⼀节⼀般规定

第三⼗⼆条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权同时转让、抵押。

第三⼗三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三⼗四条国家实⾏房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定

地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进⾏评估。

第三⼗五条国家实⾏房地产成交价格申报制度。

房地产权利⼈转让房地产，应当向县级以上地⽅⼈民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申

报。

第三⼗六条房地产转让、抵押，当事⼈应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第⼆节房地产转让

第三⼗七条房地产转让，是指房地产权利⼈通过买卖、赠与或者其他合法⽅式将其房地产转移给他⼈的⾏为。

第三⼗⼋条下列房地产，不得转让：

(⼀)以出让⽅式取得⼟地使⽤权的，不符合本法第三⼗九条规定的条件的;

(⼆)司法机关和⾏政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回⼟地使⽤权的;

(四)共有房地产，未经其他共有⼈书⾯同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、⾏政法规规定禁⽌转让的其他情形。

第三⼗九条以出让⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(⼀)按照出让合同约定已经⽀付全部⼟地使⽤权出让⾦，并取得⼟地使⽤权证书;

(⼆)按照出让合同约定进⾏投资开发，属于房屋建设⼯程的，完成开发投资总额的百分之⼆⼗五以上，属于成⽚

开发⼟地的，形成⼯业⽤地或者其他建设⽤地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第四⼗条以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的⼈民政府审批。有

批准权的⼈民政府准予转让的，应当由受让⽅办理⼟地使⽤权出让⼿续，并依照国家有关规定缴纳⼟地使⽤权出让

⾦。

以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产报批时，有批准权的⼈民政府按照国务院规定决定可以不办理⼟地使

⽤权出让⼿续的，转让⽅应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的⼟地收益上缴国家或者作其他处理。

第四⼗⼀条房地产转让，应当签订书⾯转让合同，合同中应当载明⼟地使⽤权取得的⽅式。

第四⼗⼆条房地产转让时，⼟地使⽤权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四⼗三条以出让⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产后，其⼟地使⽤权的使⽤年限为原⼟地使⽤权出让合同约

定的使⽤年限减去原⼟地使⽤者已经使⽤年限后的剩余年限。

第四⼗四条以出让⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产后，受让⼈改变原⼟地使⽤权出让合同约定的⼟地⽤途

的，必须取得原出让⽅和市、县⼈民政府城市规划⾏政主管部门的同意，签订⼟地使⽤权出让合同变更协议或者重新

签订⼟地使⽤权出让合同，相应调整⼟地使⽤权出让⾦。

第四⼗五条商品房预售，应当符合下列条件：

(⼀)已交付全部⼟地使⽤权出让⾦，取得⼟地使⽤权证书;

(⼆)持有建设⼯程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投⼊开发建设的资⾦达到⼯程建设总投资的百分之⼆⼗五以上，并已经确定施⼯

进度和竣⼯交付⽇期;

(四)向县级以上⼈民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售⼈应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上⼈民政府房产管理部门和⼟地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须⽤于有关的⼯程建设。

第四⼗六条商品房预售的，商品房预购⼈将购买的未竣⼯的预售商品房再⾏转让的问题，由国务院规定。

第三节房地产抵押

第四⼗七条房地产抵押，是指抵押⼈以其合法的房地产以不转移占有的⽅式向抵押权⼈提供债务履⾏担保的⾏

为。债务⼈不履⾏债务时，抵押权⼈有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四⼗⼋条依法取得的房屋所有权连同该房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权，可以设定抵押权。

以出让⽅式取得的⼟地使⽤权，可以设定抵押权。

第四⼗九条房地产抵押，应当凭⼟地使⽤权证书、房屋所有权证书办理。

第五⼗条房地产抵押，抵押⼈和抵押权⼈应当签订书⾯抵押合同。

第五⼗⼀条设定房地产抵押权的⼟地使⽤权是以划拨⽅式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款

中缴纳相当于应缴纳的⼟地使⽤权出让⾦的款额后，抵押权⼈⽅可优先受偿。

第五⼗⼆条房地产抵押合同签订后，⼟地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法

将⼟地上新增的房屋与抵押财产⼀同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权⼈⽆权优先受偿。

第四节房屋租赁

第五⼗三条房屋租赁，是指房屋所有权⼈作为出租⼈将其房屋出租给承租⼈使⽤，由承租⼈向出租⼈⽀付租⾦的

⾏为。

第五⼗四条房屋租赁，出租⼈和承租⼈应当签订书⾯租赁合同，约定租赁期限、租赁⽤途、租赁价格、修缮责任

等条款，以及双⽅的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五⼗五条住宅⽤房的租赁，应当执⾏国家和房屋所在城市⼈民政府规定的租赁政策。租⽤房屋从事⽣产、经营

活动的，由租赁双⽅协商议定租⾦和其他租赁条款。

第五⼗六条以营利为⽬的，房屋所有权⼈将以划拨⽅式取得使⽤权的国有⼟地上建成的房屋出租的，应当将租⾦

中所含⼟地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

第五节中介服务机构

第五⼗七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五⼗⼋条房地产中介服务机构应当具备下列条件：

(⼀)有⾃⼰的名称和组织机构;

(⼆)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有⾜够数量的专业⼈员;

(五)法律、⾏政法规规定的其他条件。

设⽴房地产中介服务机构，应当向⼯商⾏政管理部门申请设⽴登记，领取营业执照后，⽅可开业。

第五⼗九条国家实⾏房地产价格评估⼈员资格认证制度。

第五章房地产权属登记管理

第六⼗条国家实⾏⼟地使⽤权和房屋所有权登记发证制度。

第六⼗⼀条以出让或者划拨⽅式取得⼟地使⽤权，应当向县级以上地⽅⼈民政府⼟地管理部门申请登记，经县级

以上地⽅⼈民政府⼟地管理部门核实，由同级⼈民政府颁发⼟地使⽤权证书。

在依法取得的房地产开发⽤地上建成房屋的，应当凭⼟地使⽤权证书向县级以上地⽅⼈民政府房产管理部门申请

登记，由县级以上地⽅⼈民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地⽅⼈民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有

权证书向同级⼈民政府⼟地管理部门申请⼟地使⽤权变更登记，经同级⼈民政府⼟地管理部门核实，由同级⼈民政府

更换或者更改⼟地使⽤权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六⼗⼆条房地产抵押时，应当向县级以上地⽅⼈民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产⽽取得⼟地使⽤权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六⼗三条经省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定，县级以上地⽅⼈民政府由⼀个部门统⼀负责房产管理和⼟地管

理⼯作的，可以制作、颁发统⼀的房地产权证书，依照本法第六⼗⼀条的规定，将房屋的所有权和该房屋占⽤范围内

的⼟地使⽤权的确认和变更，分别载⼊房地产权证书。

第六章法律责任

第六⼗四条违反本法第⼗⼀条、第⼗⼆条的规定，擅⾃批准出让或者擅⾃出让⼟地使⽤权⽤于房地产开发的，由

上级机关或者所在单位给予有关责任⼈员⾏政处分。

第六⼗五条违反本法第三⼗条的规定，未取得营业执照擅⾃从事房地产开发业务的，由县级以上⼈民政府⼯商⾏

政管理部门责令停⽌房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六⼗六条违反本法第三⼗九条第⼀款的规定转让⼟地使⽤权的，由县级以上⼈民政府⼟地管理部门没收违法所

得，可以并处罚款。

第六⼗七条违反本法第四⼗条第⼀款的规定转让房地产的，由县级以上⼈民政府⼟地管理部门责令缴纳⼟地使⽤

权出让⾦，没收违法所得，可以并处罚款。

第六⼗⼋条违反本法第四⼗五条第⼀款的规定预售商品房的，由县级以上⼈民政府房产管理部门责令停⽌预售活

动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六⼗九条违反本法第五⼗⼋条的规定，未取得营业执照擅⾃从事房地产中介服务业务的，由县级以上⼈民政府

⼯商⾏政管理部门责令停⽌房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第七⼗条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重

的，由上级机关或者所在单位给予直接责任⼈员⾏政处分。

第七⼗⼀条房产管理部门、⼟地管理部门⼯作⼈员玩忽职守、滥⽤职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构

成犯罪的，给予⾏政处分。

房产管理部门、⼟地管理部门⼯作⼈员利⽤职务上的便利，索取他⼈财物，或者⾮法收受他⼈财物为他⼈谋取利

益，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构成犯罪的，给予⾏政处分。

第七章附则

第七⼗⼆条在城市规划区外的国有⼟地范围内取得房地产开发⽤地的⼟地使⽤权，从事房地产开发、交易活动以

及实施房地产管理，参照本法执⾏。

第七⼗三条本法⾃1995年1⽉1⽇起施⾏。

备注：

本条例⽣效时间为：2020.01.01,截⾄2022年仍然有效

最近更新：2022.01.18