物业是什么

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物业到底管什么？99%的人都没搞清楚

自家屋面漏雨、窗框变形、电闸开关坏了，该谁管；其他业主私搭乱建、

占用绿地和道路，该谁管„„遇上各种和住房相关的烦心事，到底都该归

谁管呢？

一、这些是物业管的事

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务

企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进

行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的

活动(物业管理微资讯)。也就是说，物业公司的管理服务体现的是“公

共服务”，是为业主提供“公共服务产品”。

物业服务分基本业务和专项业务。其中基本业务包括房屋建筑

物的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；

相关场地的维护与管理；消防设备的维护、养护与更新。

专项业务包括以下四方面：

1、治安保卫。通过值班、看守、巡逻所进行的防火、防盗、防事故以

及突发事件的处理；

2、清扫保洁。对管理区域内的垃圾定时定点收集清运，以及对公共部

位的清扫保洁；

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3、庭院绿化。对管理区域内的公共绿地，宅旁绿地和道路绿地的日常

养护；

4、车辆管理。对进入管理区域内的各种机动车辆的限制，除了必要的

特许车辆外，其他车辆经过允许方能驶入，并按规定地点停放。

通俗地讲，物业管理是对住宅小区的共用部位、共用设施设备

以及小区绿化、环境卫生、小区秩序进行维修、养护、管理的活动。

物业公司向业主收取的物业服务费用，主要用于这些方面的支出。

二、这些是开发商管的事

1、保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串

味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任。

2、房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。《房屋建筑

工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低

保修期限为：

(1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年

限；

(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为

5年；

(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、

设备安装为2年；

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(4)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

3、在建筑工程保修期外，居民住宅楼外的供热设施和楼内的共用供热

设施由供热单位负责管理与维修。

已经分户供热的住宅用热户室内供热设施，由用热户管理，更换供热

设施的费用由用热户承担，因供热事故造成损失的除外。

4、非住宅用热户的供热设施管理责任，由供热用热双方在合同中约定。

5、超过保修期的责任如何划定？如果是分户供热的用户，室内供热设

施相对独立，由用户自己负责维修；公共供热设施则由供热单位管理

并承担维护责任。

三、这些是相关部门管的事

1、业主家里被盗、违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地

和道路等等，这些事主要由政府主管部门、街道社区、公安部门、执

法部门或司法部门解决，要具体情况具体分析。

比如，业主家里被盗，如果物业企业没有全面履行其应当负有

的管理义务(如合同约定提供24小时安全巡逻，但未按时执行)，保安

防范工作存在疏忽(有过错)，从而造成业主人身、财产损害的，则应

当承担赔偿责任。

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2、业主违章搭建、业主占用绿地和道路等，应先通过街道社区、

业主委员会或物业公司出面协调处理，如果仍然没有效果的话，则要

通过执法部门或司法途径解决。

3、业主违规改装修住房等，物业管理公司有权处理，并要求限

期整改。如果业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公

司之间发生纠纷协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交

市仲裁委员会依法裁决。

4、此外，业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、

有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决。

四、物业、业主责任要分明

归物业管的事

1、物业负责管理房屋的公用部位，是指一栋住宅楼中业主、物

业使用人共用房屋的基础、内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等，此

外还有楼梯间、通道、专用房间、外墙面、屋面防水、楼内自行车存

车库等。

2、共用设施是指住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、

路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窖井、非营利性

的休闲广场和健身器械等。

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3、共用设备是指住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、

落水管、电梯、避雷装置、电气线路、加压泵房；非业主、物业使用

人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消

防器具、垃圾桶、垃圾箱。

归业主管的事

1、家里的门窗框、把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、

电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落等，这些分户以内的

业主自用部分，维修也好，更换也好，都要业主自己管。这些事也可

以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服

务范围。

2、此外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公

司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，也都是全体业主的事。