西安熙地港

西安楼市板块解读④：城北⼤明宫经开，有哪些置业机会？

⾜不出户，读懂2020年西安楼市置业机会。这是地产房剑（微信号:dcfj2013）这⼏天正在推出的⼀组稿件。

在此前三天，地产房剑已经为⼤家解读了⾼新、曲江、浐灞区域2020年的置业机会。详见：

《西安楼市板块解读①：⾼新区，西安房价最贵的区域》

《西安楼市板块解读②：曲江，能否重回⾼端时代？》

《西安楼市板块解读③：浐灞，除了⽣态还有啥？》

今天将是这组系列稿件的第4篇，将为⼤家解读经开、城北、⼤明宫板块2020年的买房机会。

之所以要将这三个区域放到⼀篇⽂章来讲，是因为在很多时候位于⼤城北板块的这⼏个区域是相互衔接在⼀起的，甚⾄

很多时候你很难区分⼀个楼盘到底属于哪⼀个区域。

在此⽂，我们将其具体分为三个板块，分别为经开板块、⼤明宫-太华路板块、城北其他区域。

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在讨论城北区域2020年的置业机会之前，我们可以先讨论⼀下城北区域这些年的发展。

提到城北，必然提到西安经开区。

从成⽴时间上，西安经开区1993年2⽉成⽴，仅⽐1991年3⽉成⽴的西安⾼新区晚2年时间。并且，早在2000年的时

候，西安经开区就已经晋升为国家级开发区。

但事实上，同时期成⽴的两个区域相⽐，经开区显然要⽐⾼新区慢很多。这⼀点，从2019年两个区域的⽣产总值对⽐上

就可以看出，2019年西安经开区⽣产总值782亿元，仅为西安⾼新区2074.64亿元⽣产总值的37.69%。

实际上，在2010年之前，经开区的重点发展区域仅限于凤城⼆路-未央路⼗字、凤城五路-未央路⼗字，凤城⼋路以北仅

有城市运动公园、⽩桦林居等个别项⽬，还是⽐较荒的。

以经开区为核⼼的⼤城北板块发展提速，是在2010年之后。2010年、2011年这两年，西安这座城市⼀系列的利好与城

北区域相遇。

其中包括：⼤明宫国家遗址公园2010年国庆节建成开放、亚洲最⼤的⾼铁站西安北客站2011年初建成投⼊使⽤、⾏政

中⼼在2011年初完成北迁、中国西北地区第⼀条地铁线路西安地铁2号线2011年9⽉份通车……

因此，城北区域楼市炒的最⽕的两年就是2010年、2011年。

也正是在此后，你会发现包括万科、绿地、保利等⼀线房企纷纷杀⼊经开区板块。这些⼀线房企之所以选择这个时候愿

意进驻经开区板块，主要是由于经开区的交通、商业、教育等城市配套逐步得到完善。

从2012年到2019年这7年时间，以经开区为核⼼的西安⼤城北板块城市配套进⼀步完善和提升。其中包括地铁4号线通

车、机场城际通车、⼤明宫万达⼴场开业、熙地港开业、⼤融城开业、汉神百货开业、四海唐⼈街开业等。

因此，你会发现在过去⼏年⼜有越来越多的品牌房企选择进驻城北板块，其中包括碧桂园、融创、⾦科、中南、正荣、

中国铁建、世茂等。

今天⼤家所看到的⼤城北板块三环以内区域，已经⾮常成熟。当然，可供开发的⼟地也越来越少，唯⼀的机会在于徐家

湾等区域的改造，属于城市升级范畴之内。

湾等区域的改造，属于城市升级范畴之内。

2

在⼤城北板块，购房者最青睐的板块之⼀就是经开区板块。但是，虽然很多楼盘在宣传的时候都号称是经开区，实际上

其并不属于真正的经开区范畴之内。

经开区⽬前由三⼤部分构成，⼀部分是三环以内的经开区区域，交通、商业、教育、医疗等配套已经⾮常成熟，整个区

域在售住宅项⽬已经寥寥⽆⼏，整个2019年仅有龙湖·景粼天序、城市锦上有房源推出，都需要摇号，能否买到全凭运

⽓。未来，经开三环内区域置业机会会更少，估计⼤家在更多的时候只能将⽬光瞄向⼆⼿房了。

经开区的第⼆个构成板块就是北三环以外、渭河以南、西铜⾼速以西的草滩板块。这个板块由于此前三环将其与三环内

相分割开，虽然说在早些年的时候已经有⼀些产业在该区域落地，但在地产开发⽅⾯则起步较晚，在很长⼀段时间⾥仅

有隆源国际城⼀个项⽬在开发。

不过，随着经开区三环内可供开发的⼟地已经⼏乎没有，地产商开始将⽬光瞄向了草滩板块。这个板块再加上⾼铁新城

的规划、机场城际的通车、地铁2号线⼆期的开⼯，以及⼉童医院新址、红会医院新址的规划，以及紧邻渭河公园的⽣

态环境优势，从2018年开始该区域地产开发进⼊到了快车道。⽬前，中南置地在该区域打造的中南·紫云集已经售罄，

该区域2020年重点在售项⽬包括绿城·桂语蘭庭、合悦华府、碧桂园·⽂景府等。

真正的经开区还有⼀个板块，那就是经开区与⾼陵区共建的泾渭新城板块，这个区域位于泾河以北。凭借早期长庆、陕

汽等⼤型企业的进驻，该区域形成了⼀个独⽴于主城区之外的产业新城，拥有完善的交通、医疗、教育、商业等配套。

这个区域也是⽬前西安少有的万元以下房价的区域，但由于距离主城区有点距离，很多购房者⽆法接受。该区域的项⽬

更适合区域内的改善型需求置业。

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聊完经开区，我们再来关注⼤城北板块第⼆个最受关注板块⼤明宫-太华路板块。

这个板块整体属于三环之内，拥有地铁4号线、万达⼴场、四海唐⼈街等完善的配套。这个板块之内的楼盘，⼤部分都

号称⾃⼰是属于⼤明宫板块，将⼤明宫国家遗址公园作为其项⽬周边配套最⼤的卖点。

但实际上，有的楼盘距离⼤明宫国家遗址公园⽐较近，属于真正的⼤明宫板块，有的则距离⼤明宫公园⽐较远，充其量

只能属于泛⼤明宫板块。

在真正属于⼤明宫板块的楼盘中，⽬前⼆环内的中国铁建·西派国际只剩下了公寓产品，⼆环内的住宅机会在于之前的中

建·开元壹号还有⼀⼩块地，现在中海接⼿之后不知道什么时候开始开发，有可能是今年，有可能是明年……

⽽在⼆环外距离⼤明宫国家遗址公园2公⾥范围内的2020年在售项⽬包括阳光城·檀悦、恒⼤·悦龙台。另外，中南·君启

距离⼤明宫公园约2站地铁。该区域2020年有⼀个铁定将亮相的新项⽬，那就是融创·观唐宸院，值得关注。

还有⼀个盘正荣·紫阙台在宣传的时候也号称⼤明宫板块，但实际上这个盘距离⼤明宫公园有将近5公⾥的距离，很明显

不属于⼤明宫板块。

当然，⽬前⼤明宫-太华路沿线各楼盘的售价已经达到了1.7万元/㎡左右，这对于很多刚需朋友来说价格有点⾼。

4

除了上述两⼤板块之外，⽬前整个⼤城北板块还有⼀个置业机会那就是凤城⼋路、红旗路沿线的徐家湾改造⽚区。

这个区域整体处于三环内，交通、教育等配套已经⾮常成熟。⽽通过⽚区改造要实现的是功能、环境、配套的升级，给

这个区域整体处于三环内，交通、教育等配套已经⾮常成熟。⽽通过⽚区改造要实现的是功能、环境、配套的升级，给

区域内的居民带来更好的居住环境。

2020年，该区域有两个项⽬在售，⼀个是科为·瑞府，⼀个是世茂·璀璨倾城。

除了这两个盘之外，2017年11⽉份徐家湾改造招商签约仪式上，新城控股、碧桂园集团、天地源、荣华集团、隆基集

团、红星美凯龙置业等多家企业签署合作协议，但⽬前还没见⼟地供应，预计2020年项⽬亮相的可能性不⼤。

2020年，希望打算在城北买房的朋友，都能买到⼼仪的房⼦。