物管

小区物业管理方案5篇

1.小区物业管理方案

一、XX项目物业分析：

1、物业地域范围开阔，封闭性交强。

2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户

群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当

强的物业消费承受能力。

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、

有会所类要求等。

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管

理，又有客户私有设施及服务的管理。

二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政

道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，

河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及

社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直

接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物

业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进

行分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理

体系以及针对业主的管家式的服务体系。

三、物业管理提供日常服务的内容：

1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿

植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果。

2、对市政道路的保洁。

3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，

如刮风导致的尘土积累或落叶）。

4、24小时水电维修。

5、对业主生活垃圾的定时清运。

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护。

7、项目范围内绿化的种植与养护。

8、业主能源费用的代收代缴。

9、定期花木杀虫及灭鼠。

10、暂住证等社区性证明的办理。

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约服务－管家式服务体系：

1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保

洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河

项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业

主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出

行等方面的需求。

2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到

四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所

负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；

任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出

的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解

决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家

带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工

作人员带给业主的不安全因素。

2.小区物业管理方案

为贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生

城市长效管理的实施意见》及市农贸市场攻坚办《关于农贸

市场长效管理考核工作的有关通知》等文件精神，切实加强

我区农贸市场长效管理，促进我区农贸市场环境卫生和公共

卫生管理工作的制度化、规范化、科学化、法制化，现结合

我区工作的实际，特制订本方案。

一、基本原则

按照市农贸市场管理办法《市农贸市场管理办法》相关

规定，各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效

管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实

施和落实。商务、工商、农水、城管、卫生、物价、质监

等部门根据各自职责，做好农贸市场的监督管理工作，并实

行统一领导、属地管理、分级负责、分工合作的原则。

二、组织机构工作职责

为做好区农贸市场长效管理工作，根据工作需要，特成

立区农贸市场长效管理工作领导小组。

三、工作职责

各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管

理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施

和落实。

（一）区商务局是农贸市场的行业主管部门，负责依法

制定行业规范，制定市级资金补助预算方案，拟定农贸市场

建设和升级改造的年度计划，并指导和督促实施；推进行业

组织建设、开展行业交流和指导行业自律。

（二）区工商局是农贸市场日常监督管理的主管部门，

主要负责：宣传贯彻有关市场管理的法律、法规和规章；指

导市场开办者制定市场经营秩序管理制度，并监督实施；审

查确认经营者的主体资格，并对其交易行为进行监督管理；

依法查处交易活动中的违法行为，维护交易秩序；法律、法

规和规章规定的其他职责。

（三）区城管局负责整治农贸市场周边环境，取缔占

道经营和乱搭乱建，对农贸市场市容环境卫生进行监督管理，

对违反城市管理法律法规规定的违法行为依法进行查处。

（四）区农水局负责严格依法实行农产品质量准出制度，

对农贸市场内的畜禽产品、水产品、蔬菜、水果等农产品进

行监督检测，并依法进行监督管理，查处有关违法行为。

（五）区物价局负责加强对农贸市场明码标价和不正当

价格行为的监督检查，并依法查处有关违法行为。

（六）区质监分局负责依照计量监督管理的有关规定，

对农贸市场的计量进行监督管理，依法查处有关违法行为。

（七）区卫生食品药品监管局负责指导农贸市场开展除

“四害”和病媒生物防治工作，并依法查处有关违法行为。

四、工作要求

（一）各街道（镇、社区服务中心）要高度重视，加强

农贸市场常态化管理，严格按照考核办法对所辖农贸市场进

行自纠自查，自行整改。同时，建立相关机制和考核办法，

于20xx年3月29日前将所建立的相关机制和考核办法报送

区商务局市场科。

（二）各街道（镇、社区服务中心）对辖区内的农贸市

场进行备案管理，要紧紧依靠市场管理方，借助、整合工商、

农水、卫生、物价、城管、商务等相关职能部门的力量，

加强对农贸市场的有序监管。同时，针对辖区内的每一个农

贸市场，各相关部门要分别指派专人负责。

（三）根据市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生

城市长效管理的实施意见》（及市农贸市场攻坚办《关于农

贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件要求，区农贸

市场长效管理工作小组每个季度对责任单位进行一次总体

考核，日常考核采取随机暗访的方式，区农贸市场长效管理

工作检查组将定期或不定期对我区农贸市场长效管理工作

进行暗访，每季度后一个月开始对我区农贸市场进行季度考

核。各街道（镇、社区服务中心）要充分做好迎市、区检查

的各项准备。

（四）在区农贸市场长效管理工作小组的考核中，各街

道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将在

全区通报批评；在市级检查过程中，各街道（镇、社区服务

中心）所辖农贸市场考核不合格的，将由区政府对责任人追

究问责。

3.小区物业管理方案

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行

业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业

主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地

管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立

健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩

固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

二、职责任务

(一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管

理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区

物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业

管理的组织、监管工作。

1.街道物业管理办公室职责

(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住

小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区

域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量

检查考评，物业管理项目交接监管等。

(2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，

并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主

大会、业主委员会日常运作。

(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小

区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业

服务中心有偿提供物业基本服务。

(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工

作。

(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用

房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令

开发建设单位整改。

(6)组织建立辖区物业管理的领导机构。

2.街道各科室职责

(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的

发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管

理工作。

(2)街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付

补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时

拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住

宅区的卫生保洁工作。

(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，

加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机

制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

(5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管

理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和

协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先

征后返。

(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴

纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

(7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物

管资金使用进行监督和审计。

3.社区居委会职责

(1)指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;会

同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并

监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和

新老业主委员会的交接工作等。

(2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社

区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意

见。

(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融

入到社区综合管理当中。

(4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量

进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

4.物业管理服务中心职责

(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住

环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

(2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业

主、使用人意见，提出整改措施并落实;定期参加业主大会，

为业主、使用人提供优质服务。

(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决

的及时解决。

(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，

加强老旧小区环境保护宣传工作。

(6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适

时组织疏通清理，发现问题及时解决。

(7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必

要措施并及时向有关部门报告。

(8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

5.物业管理应急维修站职责

(1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的

原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施

设备和业主自用部位的应急维修工作。

(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做

好记录。

(3)负责安排维修单位，服务时限，30分钟内到场及时

排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏

通、化粪池清理服务。

(4)负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务

台帐。

(5)对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相

关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提

供相关电话。

(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，

向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资

金申请手续。

6.物业管理矛盾投诉调解站职责

(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管

理方面矛盾纠纷的投诉。

(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物

业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务

企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾

纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解

工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受

理。

(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委

员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指

导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，

为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动，推

广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起

物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行

政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物

业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期

运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签

订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区

属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施

物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的

商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

(三)加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务

的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费

促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。

二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、

保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支

持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高

市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高

整体水平。

三、组织领导

略

四、机构设置

为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两

站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事

务处理。

1.街道物业管理矛盾投诉调解站

2.街道物业管理应急维修服务站

3.街道物业管理服务中心

4.社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。

一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，

履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”

组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、

物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服

务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办

公室。

五、实施步骤

1.制定方案阶段(6月12日前)

(1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自

管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理

经验。

(3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

2.宣传发动阶段(6月20日前)

(1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动

员会。

(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼

幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高

社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工

作。

3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)

“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民

开展物业服务。

六、工作要求

1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社

区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市

创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，

强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责

体系，确保体制创新各项工作落到实处。

2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣

传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策

法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，

积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理

是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与

住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互

配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管

理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出

精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要

认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办

并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管

理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套

设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹

一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。

4.小区物业管理方案

为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固

各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在

市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如

下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美

的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按

照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小

区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相

适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住

生活品质。

二、主要目标

总体目标：力争到20xx年年末，杭州市区(包括上城区、

下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区)实施

庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约3000幢房屋，建

筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户)基本实现

物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区

根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区

“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物

业管理服务水平。

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基

础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管

用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、

有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

三、实施范围

杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅

小区和零星住宅：

1.1999年以前建成。

2.房屋标准成套。

3.尚未开展专业化物业管理。

四、基本原则

1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地

管理”的原则，充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区

居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。

2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改

善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在

已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日

常物业管理长效机制。

3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改

造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管

并举。

4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工

程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改

善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，

对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改

善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居

民生活。

5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在

工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、

参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区

的义务与职责。

五、实施步骤

1.调查计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五

城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划

安排等工作。

2.全面推进阶段。20xx年7月-2011年年底，全面推进

五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧

房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、

物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年

完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，2011年完

成400万平方米，累计完成1000万平方米。

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅

小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情

况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。

六、改善措施

(一)完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完

成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步

完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出

台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改

办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理

改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任

务如下：

(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封

闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜

归并为一个物业管理区域实行管理。

(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内

电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。

(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条

件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物

业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零

星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，

具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地

组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住

宅小区新增配置内容。

(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、

自行车棚(库)整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理(含平改

坡)、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。

(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃

气等公用事业管线和设施的基础改造。

(二)建立物管机制。

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居

民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街

道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站组织实施社

区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。

1.确定管理模式。

街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣

工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管

理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特殊原因未开展整治

或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处(乡镇政

府)确认同意后予以接收。

征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户)，

采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化

准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内

1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事

处(乡镇政府)委托社区居委会在两个月内组织小区居民召

开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大

会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不

到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，

由街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站在两个

月内组织建立日常物业管理机制。

2.实施物业管理。

(1)社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共

服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作

人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责

管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包

括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共

用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部

位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社

区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务

成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收

入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管

理资金，以弥补小区管理经费不足。

(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务

企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务

企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。

受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业

服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定

向住户收取物业服务费。

七、资金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配

置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。

2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件

配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如

下：

(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口

设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳

入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费

用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共

部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权

单位承担;承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，

经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据

工程决算结果按1：1配套解决。

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、

区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照

“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担;电力杆线

“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承

担;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团承担;自来水

一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其

余由市水业集团承担。

(4)物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、

占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实

施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢

复和路面修复工作。

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服

务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位

补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。

八、保障措施

1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，

负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室(设在市

房管局)，具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策

制订等工作。各区政府及所属各街道办事处(乡镇政府)应建

立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的

各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民

政、公安、*、*执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质

监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的

有关工作。

2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度

预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套

落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审

计结果作为最终决算依据。

3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原

绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准

物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴;建立物业管理改

善考核评优机制，对考核优秀的单位(个人)进行奖励;住宅

小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区

公示无异议后予以减免;水、电、环卫等各公用事业专业单

位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收

费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作

站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和

优惠政策不变。

4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、

以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道(乡镇)、社

区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责

任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。

5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工

程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物

业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业

管理工作。

5.小区物业管理方案

为了贯彻执行《物业管理条件》，规范我街物业管理活

动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的

生活和工作环境，现结合我街实际，制定物业管理工作实施

方案。

一、组织领导

街道成立物业管理领导小组。主任由街道党工委副书记、

办事处主任沈萌担任;副主任由街道党工委副书记郑文

珍、街道办事处副主任陈旭担任;成员由街道党政办、

城管办、社区办、物业管理公司和各社区居委会负责人组

成。下设办公室，由街道社区办主任蔡莹兼任主任，城

管办主任林燕芳担任党务副主任。办公室设在社区办。

主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好

试点，协调帮助社区居委会解决有关问题。各社区居委会要

成立物业管理委员会，作为社区基层的物业管理协调机构。

二、规划与目标

1、小区规划

根据需要与合理原则，全街城建区规划为56个物业管

理小区，其中基础条件较好的居民区(一类小区)15个;单位

型居住区(二类小区)21个，目前，各方面尚不具备条件的小

区(三类小区)20个。

江滨社区18个，其中一类小区8个;即：①江滨花园;

②中山2#、3#、4#;③望园楼;④建融花园;⑤永乐花园;⑥望

江大厦;⑦晏公小区;⑧东风储蓄所宿舍。二类小区8个，即：

①市供销社;②市公安局;③北门小学;④防疫站;⑤粮食局;

⑥外贸公司;⑦百合竹柴炭宿舍;⑧金源小区。三类小区2个，

即：①晏公路;②北门路。

后溪洋社区11个，其中一类小区3个：即：①桃源新

城;②后溪公寓;③燕城商厦。二类小区3个：即：①长途客

运站小区;②江边路81号至100号小区;③江边路35号至68

号小区。三类小区5个：即：①新府路69号小区;②新府路

65号小区;③燕江中路66号小区;④解放北路42号小区;⑤

江边路106号小区。

鸿燕社区6个，其中一类小区1个：即：茶花山庄。二

类小区2个：即：①闽通长运黄山岭小区;②燕江东路小区(包

括市交通局宿舍楼、饲料公司宿舍楼、农行、重晶石宿舍楼、

农行、化纤厂宿舍楼、劳服公司宿舍楼、燕归宿舍楼)。三

类小区3个：即：①黄山新村一路;②解放北路一组;③解放

北路二组。

红山社区13个，其中一类小区3个：即：①库区路双

龙小区;②库区路化纤厂宿舍;③燕江东路43号宿舍。二类

小区5个：即：①永林宿舍;②军供站宿舍;③工商宿舍;④

智胜宿舍;⑤种子公司宿舍。三类小区5个：即：①黄山二

路居民区;②石油公司宿舍;③燕江东路居民区;④库区路居

民区;⑤库区路货场。

黄山社区8个，其中二类小区3个：即：①贮木场新村;

②永安四中;③人造板厂。三类小区5个：即：①黄山岭;②

北大桥;③西营坂;④尼葛新村;⑤原造纸厂福利区。

2、工作目标

社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关

系到居民的切实利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管

理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住环境，而且

对于我市创建卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要

意义。

20XX年前，我街物业管理工作的目标是：加大物业管理

工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重

要意义，取得理解和支持;在36个一、二类物业管理小区逐

个召开业主大会，成立业主委员会，切实发挥业主、业主委

员会在物业管理活动中自治的作用;根据住宅小区的特点搞

好分类指导，年内抓好五个试点，并认真推广;进一步规范

小区的物业管理。力争达到36个一、二类物业管理小区在

20XX年底前，逐步实行规范化的物化管理，20个三类物业

管理小区，按照“旧城改造一个规范一个”的原则进行，以

全面提升城市管理水平。

三、实施步骤

1、制订方案(20XX年5月-6月15日)。组织街、居工

作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有

关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区，制定

社区物业管理实施方案。

2、宣传部署(20XX年5月26日-6月31日)。召开各种

会议，对社区物业管理工作动员部署;运用墙报、黑板报、

专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分

认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的

切身利益。

3、抓好试点(20XX年6月16日-10月30日)。街道确

定江滨社区的永乐花园、后溪洋社区的后溪公寓小区、鸿燕

社区的黄山新村一路、红山社区的双龙小区、黄山社区的贮

木场新村作为物业管理的试点小区。试点方案另文。

4、总结推广(20XX年11月1日-20XX年底)。总结试点

工作经验在各社区加以推广，地试点中存在的问题和不中之

处加以修正和改进。在具体实施过程中搞好分类督促指导，

推进《物业管理条例》在我街的全面落实。

四、主要措施

1、物业管理业管理领导小组每月召开一次会议，学习

上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署

阶段性工作等。

2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委

会主要领导是落实物业管理条例的第一责任人。对社区物业

管理工作做到亲自规划部署，经常了解情况，积极协调解决

问题，确保全街物业管理工作有步骤有秩序地推进。

3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各

社区居委会和驻区单位推进物业管理工作的情况进行督促

检查评比，对物管工作落实好的单位和表现突出的个人，年

终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划

定物业管理区域，不积极支持业主成立业主委员会或配合有

关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令其限期

改正，典型的要予以通报批评或组织处理。