阳台漏水

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防水工程质量控制措施与检查要点

1.0目的

规范公司防水施工、验收,明确责任,减少房屋渗漏,确保防水工程质量得

到有效控制.

2.0防水范围

2.1根据天行九州所开发项目的产品类型以及阿那亚防水特点,需防水范围：

〕1〔屋面防水

〕2〔顶层外墙与天棚结合处防水

〕3〔外墙墙体防水<含玻璃幕墙、石材幕墙等>

〕4〔门窗封闭和阳台漏水防水

〕5〔卫生间防水

〕6〔地下室防水

〕7〔其他节点防水

2.2新技术、新材料、新工艺及特殊建筑部位的防水按有关规范标准及设计

文件进行检查.

3.0职责

3.1技术部

〕1〔根据图纸的防水标准做法,组织图纸会审确保防水材料、具体做法

和质量把控要点规范实施.

〕2〔解决施工过程中的防水技术问题.

3.2工程部

〕1〔负责按图纸防水做法施工,对不合理处提出调整建议.

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〕2〔负责对施工部位防水工程的质量把控、中间检查和隐蔽验收.

〕3〔负责对防水施工方案和防水材料进行审核、把关.

〕4〔负责组织防水工程的竣工验收工作,相关部门参与.

〕5〔对物业提供的漏水点、需防水部位组织及时维修、修缮到位.

〕6〔对防水施工造成的损失进行处罚和扣款.

3.3施工单位

〕1〔编制防水施工方案.

〕2〔按照审批后的防水施工方案进行施工,质量把控和自检.

〕3〔参与防水验收对出现的质量问题进行整改.

〕4〔承担因施工质量问题引起的损失.

4.0防水的具体控制措施

重点从"技术、管理、预案"三方面进行防水控制：

4.1防水施工环节的技术控制措施和检查要点

4.2组织管理措施

4.3防水应急措施及预案

5.0防水施工环节的技术控制措施和检查要点

5.1控制和检查内容

〕1〔现场质保体系检查

①检查防水施工单位资质和操作工人上岗证；

②防水施工气候条件；

③防水应急措施及预案.

〕2〔设计图纸检查

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详细查看施工图、设计说明、设计变更、施工方案及同类产品统一做法等,

弄清防水等级、防水材料品种、规格、性能要求、检验要求、施工顺序和

施工要求等.

〕3〔质保资料检查

①原材料的出厂质量证明书、复试报告和建筑防水材料产品准用证.

②隐蔽工程验收记录

a.屋面防水基层找平层坡度、厚度、分格缝设置及表面质量；

保温隔热层的材料、厚度以及排气槽、排气孔的留置<如有>；

每道防水层的厚度及质量；

细部防水节点处理<如女儿墙泛水节点、落水口、伸缩缝等>.

b.卫生间防水节点处理

c.地下室防水节点处理<如施工水平缝、伸缩缝和后浇带等>

d.顶层外墙与天棚结合处防水节点处理

e.外墙墙体防水<含玻璃幕墙、石材幕墙等>节点处理

f.门窗封闭和阳台漏水防水节点处理

〕4〔蓄水试验检查

①屋面结构完成后,在雨天则进行雨后观测；

②屋面和卫生间防水层完成后,进行蓄水试验.

〕5〔工程实物检查

①找平层和保温层

a.屋面排水坡度、找平层厚度、找平层分格缝的留设方法及其施工质量；

屋面保温隔热层施工质量

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b.卫生间找坡、找平层的坡向及施工质量

c.地下室垫层找平层的施工质量

d.块状保温层的施工质量,颗粒散状保温层的排气孔、排气道等留设方法

和施工质量

②防水层：防水材料及施工质量

③细部节点处理方法和施工质量

④新技术、新材料、新工艺细部节点防水处理方法和施工质量

⑤保护层用材和施工质量

5.2质量控制措施与检查要点

〕1〔屋面防水

防水指导思想:层层设防,刚柔结合；以防为主,防排结合.

屋面防水要点:结构板自防水,防水涂料加强薄弱节点防水,防水层防水,

找坡层坡度排水,细石混凝土板防水.

①混凝土结构屋面板

主要是保证混凝土的密实性,减少混凝土早期裂纹,达到结构自防水的

质量目标.主要控制点为：

a.做好屋面混凝土浇筑准备工作.宜白天浇筑,尽量避免雨天施工导致混

凝土表面水泥浆被冲走；若雨天施工,准备足够防雨工具,同时不得留

下脚印.

b.严格控制商品混凝土质量,控制塌落度值；严格控制混凝土浇捣质量,

提高混凝土密实性.

c.施工中注意看筋护模的执行力度,确保钢筋的有效高度.避免出现由于

钢筋有效高度减小而导致出现楼面裂缝.

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d.注意混凝土的覆盖和浇水湿养护.混凝土浇筑后24小时内不允许其他

人员及机械行走,48小时内不允许空压机、脚手架、钢筋等重施工荷载

加到屋面楼板,以免造成缺陷和裂缝.

②细石混凝土找坡

a.找坡层坡向准确,减少水的停留时间,加快排水速度,为防水层施工提

供良好的基层条件.

b.基层与伸出屋面结构〕女儿墙、山墙、变形缝、天窗壁、管道等〔的

连接处,以及基层的转角<檐口、天沟、水落口>,做成圆弧.防水卷材,

基层圆弧半径不得小于50MM.圆弧用套板成形,确保顺直、一致.对此等

细部处理要严格检查,否则这些细小部位质量问题会导致防水失败.

c.对做在保温找坡层上的砂浆找平层<防水基层>,注意坡向和平整度,找平

层应设分格缝<嵌木条或锯缝>,保证分格缝质量和缝宽适当.

③节点防水涂料加强层的控制

a.防水系统的节点接缝密封是保持防水连续性和整体性的重要环节.防水涂

料加强层施工前,必须先检查阴角的圆角等细部防水加强处理.若接触

密封材料的基层强度不够,有蜂窝、麻面、起皮、起砂,或者不干燥、

不干净现象,必须对基层进行处理.

b.天沟、檐沟转角多,面积小,卷材铺贴难度大,须特别认真对待.宜用涂

膜防水加强层处理.卷材防水层采用满贴工艺,卷材接缝留在沟侧,不

留沟底.否则,天沟渗漏率较高.

④屋面漏水主要原因与解决措施

a.屋面防水有破坏处或粘贴不牢处,导致雨水通过防水层后顺板缝流入

室内,解决措施为严格按照所用材料的施工工艺进行施工.

b.通风口或排气孔上的盖未盖好,导致雨水慢慢渗入室内.应施工后盖好

盖,并及时检查.

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c.卷材防水层起鼓,主要是因为工期紧,保温材料含水量大,当温度高时,

水分蒸发将防水层鼓起.解决措施是尽量将保温材料中的水分减少,并

设有排气孔.

d.屋面排水坡度过缓,可将排水坡度增加3-4%,增加排水效果.

e.屋面细部处理必须到位,否则将因卷材收口不好、存在张嘴、翘边现象,

形成进水、倒呛水及爬水.解决措施是特殊部位防水卷材加附加层.在

女儿墙、烟道处做防水檐、收口槽.防水抹灰做鹰嘴,收口处事先埋设

防腐木砖.突出屋面的构筑物根部做找平层时,一律抹成坡角.

f.保温隔热层要求

保温隔热层,应做纵横贯通的排气道,应有防止堵塞措施,并与大气连

通的排气孔相通,排气孔设在纵横排气道的交叉点上.排气管自身应做

好防水处理,排气管出屋面净高应不小于300mm.

采用架空隔热屋面时,应先将屋面清扫干净,支座底面的卷材、涂膜防

水层上应采取加强措施.

⑤面层细石砼保护层

a.内排水的水落口周围500MM范围内坡度不应小于5％,呈凹坑.这一点在

屋面施工时很容易遗漏,需予以重视并加强检查.

b.出屋面管道的四周细石砼与管道壁接触处留10×10凹槽,凹槽内用防

水油膏封堵.卷材防水层在管道上收头处用金属箍<镀锌铁箍>箍紧,并

用防水硅胶封严,金属箍离屋面高度≥250MM,且同一屋面高度一致.

c.女儿墙上横向水落口进深方向应做成大喇叭口,洞口外形尺寸大小一

致,并用专用模具成形,洞口周边<底边除外>粉刷成45°斜截面<1CM×

1CM>.

d.非上人〕上人〔屋面需经常维护的设施周围和屋面出入口至设施间的

人行道应铺设刚性保护层,保护层与防水层之间应做隔离层.

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⑥瓦屋面应符合以下要求

a.瓦屋面的基层应平整、牢固、瓦片排列应整齐、平直、搭接合理,接缝

严密,并不得有残缺瓦片.

b.瓦屋面与山墙及突出屋面结构等交接处,均应做泛水处理.瓦伸入天

沟、檐沟的长度应为50—70mm.

⑦屋面细部防水处理

a.在混凝土女儿墙上,防水卷材收头上口进行密封处理后用金属板遮盖,

其上口用密封材料封固,泛水立面高度应不小于250mm.

b.天沟水平落水口处为防止垃圾堵塞,不得使用水平盖板,应用"将军帽",

女儿墙上侧面落水口处应加铁箅子,屋面透气管上,取消铅丝网球,改

用铸铁帽〕塑料透气管可用塑料帽〔.

c.对穿过屋面板的管道四周,需用C20细石混凝土浇灌密实.伸出屋面管

道周围的找平屋应做成圆锥台,高度为30mm.管道与找平层间应留下凹

槽,并嵌填密封材料,防水层在管道收头处用金属箍箍紧〕净高应不小

于250mm〔并用密封材料封严.

d.变形缝盖缝镀锌铁皮下应附加干铺油毡层,铁皮应按顺水流方向搭接

接口做成咬口或用焊锡焊牢,并钉设牢固.

〕2〔顶层外墙与天棚结合处防水

①挑檐板下抹灰鹰嘴太小,抹灰面外高内低,导致雨水倒流至墙面,顺屋

面板与墙体间存在的缝隙流入屋内.解决措施为加强对挑檐板抹灰质量

控制,要外低内高,且反鹰嘴抹到位.

②女儿墙砌筑质量或女儿墙构造柱振捣不好,造成女儿墙压顶有裂痕和

墙体裂缝,而形成水的通道,雨水将沿缝隙浸入室内.解决措施为严控女

儿墙砌筑质量和构造柱振捣质量,做到密实不裂.

③顶层加建工程,首先要加强隐蔽验收和中间过程验收,要求质量优异；

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其次,对于屋顶防水、室内防水、墙体防水和细部防水质量控制措施综合

运用到位；再次,对新技术、新材料、新工艺严格按照设计标准和图纸要

**施,并做淋水、闭水等试验,不漏水后进行下道工序；第四,根据天气情

况及时做好防护,加强应急管理.

〕3〔外墙墙体<含玻璃、石材幕墙等>质量控制与检查要点

①墙脚手眼

脚手眼堵塞不密实时,浸水时会出现水迹.质量控制与检查：堵脚手眼不

能用碎石等填入后外面抹水泥砂浆,需用细石混凝土填实后再抹灰.

②阳台根部外侧漏水

可能是柱振捣不密实,使阳台板内侧或两侧柱可容水通过的缺陷,造成雨

水顺抹灰裂缝、沿板或柱缺陷流入室内,需控制柱的振捣密实度.

③玻璃幕墙漏水防水

a.技术部审查设计图纸,在幕墙铝型材上设置等压腔和特别压力引入孔,保

持内外压力平衡,防止外部水利用压力差渗入幕墙和墙体.

b.在玻璃幕墙上开设流向室外的泄水小孔和排水管道,把流入幕墙内的

水收集排出幕墙外.排水管道密封要好,泄水小孔不能堵塞.

c.结构硅酮密封胶、耐候硅酮密封胶、墙边胶注胶前,检查铝框、玻璃及

墙的尘埃、油渍、脏物清理干净,严格把控密封胶的使用环境和气候.

d.玻璃幕墙的质量检查

分隐蔽验收和工程验收.隐蔽验收要在铝型材框架安装完毕后进行,主

要检验连接钢码的牢固安全程度,检查幕墙与主体结构的间隙节点安

装、伸缩缝安装等.工程验收要在玻璃幕墙工程完工后进行,为玻璃幕

墙的竣工验收,是分项工程的中间验收.

e.开启扇

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认真检查密实程度,配件是否材质优良,功能是否可靠,开启、关闭是否

灵活.

f.幕墙清理要有施工组织方案,清理不能对幕墙有任何破坏.

〕4〔门窗封闭和阳台漏水防水

①因铝合金框或塑钢窗框与阳台板、栏板间抹灰不密实,雨水流到此处就

会沿缝隙流到阳台内,解决措施用柔性材料密封缝隙.

②未封闭阳台的地漏,为防止垃圾堵塞,不得使用水平盖板,应用"将军帽

".下雨前应及时检查清理,以免因堵塞使雨水积累漫过门栏,流入室内造

成损失.

③门窗因搬运变形,安装时造成与墙体胶结面产生应力集中,发生温度变

形裂缝.或者锚固时受力不均,距离过大,导致产生裂缝.以上须严格施工

工艺,操作规范实施,并重点检查把控.

〕5〔卫生间防水

①吊洞洞口

检查吊洞洞口质量、吊模质量、混凝土浇筑密实度的质量.吊洞混凝土分

2次浇筑,第一次浇筑完时留3~4㎝板厚不浇,用来做存水试验,漏则返工,

不漏则进行2次浇混凝土浇筑.

②薄弱环节的处理

对阴角、管根等薄弱环节进行加强防水处理.

③防水层

a.防水施工时间在卫生间墙面抹灰、管道安装后进行.对进入现场的防水

材料,按照地方要求进行质保资料的验收,按照国家规范进行抽检.控

制好聚灰比,是保证聚合物水性防水材料的关键.防水层要求致密,可

通过防水进料计量和现场抽检涂膜厚度来控制防水层厚度.

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b.混凝土导墙要密实,宜采用一次浇筑,整体性较好.若与结构板分二次

浇筑,需清理墙根,凿毛后二次浇注.采取措施保证混凝土密实性.

④蓄水验收

防水施工完毕后要分别进行蓄水试验.蓄水48小时不得有渗漏.

〕6〔地下室防水

①砼垫层、水泥砂浆找平层表面要平整、压实,所有阴阳角要有园弧过渡.

②卷材防水

a.地下防水层施工,地下水位较高时,涂刷防水层前应作好降水和排水处

理,将地下水位降至防水层底标高50cm以下,并保持到防水层施工完.

b.铺贴卷材时,基层必须牢固,无松动现象,表面要平整、洁净、干燥.冷底

油涂布要均匀,无漏涂.

③防水砼

a.防水砼应采用普通硅酸盐水泥,不得过期或受潮结块.

b.防水砼保证连续浇筑,间断时间不超过2小时,每层浇筑厚度不大于

600mm,浇筑落差大于3m时,采取侧面加浇筑口或串筒,溜槽等措施.并

要现场做坍落度试验.

c.砼浇注时,要有专人观察模板,钢筋、预埋孔洞及预埋件有无移动和变

形情况,发现问题在浇注前要立即修正完好.

④墙体水平施工缝及伸缩缝：

a.墙体水平施工缝,留在高出底板顶面不小于200mm的墙体上,施工缝留

成凹缝、凸缝、台阶缝、止水带,禁止留用平缝.二次浇筑砼前应将原

施工缝处砼表面凿毛,清除表面水泥薄膜,松动石子及软弱砼层,用水

清除干净,保持湿润但无积水.

b.地下室伸缩缝防水按照规范和图集施工,用柔性材料密封防水.

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c.地下室后浇带的混凝土浇筑施工宜选择在主体封顶后,对后浇带内垃

圾等必须剔除清理干净,用高一标号防渗混凝土浇筑,必要时可在充分

养护后在交接处局部做水泥基涂膜内防水加强.

⑤地下室外墙和顶板<局部>防水

a.涂膜材料技术性能必须符合设计和规范要求.

b.基层清理：涂膜防水层施工前先将基层表面的尘土、沙粒、灰浆硬块

等杂物清理干净,并用湿布擦净晾干后方可进行下一道工序.

c.管根、阴阳角、变形缝等细部薄弱环节,在大面积涂刷前,先做一层防

水附加层.地下室外立面防水施工,平面与立面交接处应交叉搭接,涂

膜固化后,应及时砌筑保护墙或用笨板等保护层进行保护.

⑥地下室防水在工序完成后必须经甲方和监理进行检查验收：

a.合膜前对墙体施工缝的检查；拆膜后对墙体砼的检查；对防水基层的

检查；防水层完成后的检查；防水保护层的检查；

b.尤其是对混凝土基层的处理,必须得到有效控制,对于蜂窝麻面烂根等

情况用混凝土进行修补,不得用砂浆堵补.

6.0组织管理措施

6.1技术部根据设计图纸的防水等级、防水材料标准、防水节点做法等要求

向地产工程部、专业施工队伍做好设计交底,做好答疑并有记录.

6.2成本部在合同需求和招标文件中,明确房屋在施中进行隐蔽验收、中间验

收和竣工时防水带水验收的要求.

6.3根据招标文件和合同要求,成本部、设计部、工程部共同对施工材料进行

设计、施工封样.

6.4工程部要求施工单位提供切合实际的防水施工方案,审核后实施.

6.5工程部建立防水质量检查机制,根据施工方案加大力度进行过程控制.由

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工程部组织技术部、施工单位定期检查隐蔽工程、重点防水部位、新技

术新材料新工艺的施工质量与效果,并检查施工日志是否齐全、施工活动

记录是否清晰.

6.6关注天气预报和气候变化,加强雨季和汛期的防水施工检查,对遗漏做

法、易漏水部位和管理存在的空白点采取紧急防护措施.

6.7工程部要求监理公司根据图纸设计、施工规范对施工单位的施工材料进

行检验和复检,材料复检必须由工程部和监理单位亲自监督采样、送样到

试验室.

6.8防水层施工完毕后,工程部、监理公司要对防水层厚度、施工质量进行检

验并进行一次闭水试验,试验合格后才能进行防水保护层和面层的施工.

6.9在防水保护层和面层施工时要注意成品保护,为减少因面层施工对防水

层的破坏而造成的房屋渗漏现象,工程部根据实际情况在竣工验收时要

对厨房、卫生间、阳台、屋面等做第二次闭水试验.试验合格后,再交付

物业.试验不合格,工程部不得签署竣工验收单和工程付款审批手续.

6.10物业公司参与项目竣工验收的,验收不合格可不予接收.如属于项目公司

强行交付物业公司的,一切维修事宜由地产公司负责,并上报集团总裁.

6.11工程部在验收过程中发现的质量问题,要求施工单位限期改正完善,对施

工单位拒不整改的,可拒绝在工程竣工单和付款申请单上签字.工程部安

排其他单位维修、整改的,发生的工程款由责任施工单位扣除,并可予以

罚则.

7.0防水应急措施及预案

由地产工程部针对具体项目<地块>和实际情况制定、实施.

2017年7月25日