芙蓉街

025.济南“宽厚里改造模式”探索与启示

济南“宽厚里改造模式”探索与启示

张依依

摘要：城市更新作为城市中的一种调控机制存在于城市的发展中。

而在这个过程中，历史街区改造潜在的巨大商业利益吸引了越来越多

的开发商的关注，随之而来的是越来越多“千篇一律”的商业性开发

模式出现。“宽厚里改造模式”也无可避免地成为了这种全部拆除重

建，彻底商业化的改造模式。那么，如何开发改造城市历史街区，才

能更好地避免城市更新中产生的破坏城市面貌的混乱局面？本文通过

历史街区分层分析的方法深入解析了宽厚里改造之后的状态，总结出

主要问题，通过与国内的两个改造比较成功的案例进行对比，找到

“宽厚里开发模式”的短板。最终得到一个很重要的启示，即将济南

历史文化与历史街区更新融合，让繁华、活力与文化彼此交融；发掘

出当地街区的文化特色，把济南的生活生态、历史文化有机地融入进

去，引入济南的老字号，让商业街更有文化底蕴，从而形成具有济南

特色与个性的商业街区。关键词：历史街区改造，商业街区，宽厚里

开发模式，历史街区分层分析方法，城市更新

1引言

1.1研究背景与意义

自“城市”存在以来，城市更新就不可避免地作为城市中的调控

机制存在于城市的发展中。特别是从工业革命之后，欧美一些发达国

家的迅速发展使得城市环境恶化，而城市更新这一问题就突出的显现

出来了。由于城市中的历史建筑、社会生活场所以及城市文化不仅仅

是各个城市市民们的生活记忆、精神寄托的载体，是城市历史的表现

和特色的标识，更构成了人类社会文化的多样性和丰富性。于是，城

市历史街区的更新就成为城市复兴中的焦点问题，其中历史建筑及其

建筑环境的保护与更新利用更是当今城市建设中亟待解决的问题。

在国内的城市发展过程中，城市历史街区潜在的巨大商业利益吸

引了越来越多的开发地产商的关注，但在具体改造过程中却喜忧参半，

甚至有些令人触目惊心。近20年间，国内打着当地传统历史街区旗号

的“特色商业步行街”开发一拥而上，越来越多的失去“原真性”文

化特色的“假古建、假古董”出现。其杂乱的业态、日渐趋同的景观

使得国内出现了一种“盛况”：几乎每个城市都有一条街，人山人海

全是游客，以老街的名号，以文艺的名义，千篇一律的卖着各色小吃

和从各地批发来的手工艺品。因此，虽然国内学者对城市历史街区更

新改造在近10年来研究剧增（如图1），但是其中的商业空间和场所

的规划已然成为中国当代城市规划师所面临的一个重要课题。

1.2本文主要研究内容

曾被业界认为是商业开发最成功的南锣鼓巷一度成为全国城市历

史街区更新改造的一种模板，“宽厚里改造模式”就属于这种全部拆

除重建，彻底商业化的可复制的改造模式。

目前在济南老城区中通过这种模式改造已形成了很多具有一定规

模的商业步行街，但是这些“传统商业街”的存活能力如何以及如何

再激发其商业活力，都是城市发展中不得不重视的问题。比如，由于

百盛业态定位不准而遭关门；百盛关门事件之后，在其北侧新建的

“红尚坊”定位为时尚休闲酒吧一条街，也一直人气不足；几年前建

的泉乐坊，虽然设计中考虑了老济南的“家家泉水”的特色，建筑风

格也极具特色，却也不温不火。

本文主要围绕“宽厚里改造模式”下，探讨如何开发改造城市历

史街区才能更好地避免城市更新中产生的混乱局面，这应该是很多中

国的城市都在亟待解决的问题。

2“宽厚里改造模式”之现象解析

2.1宽厚里改造现状

宽厚里的前身为宽厚所街，改造前的老街区中的建筑基本上都是

居住建筑，建筑风格上具有济南开埠以来中西合璧的特色，素有“济

南市井生活的活化石”的美誉。在2010年到2011年间整个明府城街

区先后被拆除，拆迁中最后只保留了浙闽会馆和金家大院两座历史建

筑（位置如图2-1所示），随后建造了一批仿古建筑群。宽厚里重建

以白清灰瓦的仿古建筑群为主，全部是明清时期的建筑风格，以二层

建筑为主，二层平台处多设置步行跨街天桥。通过建筑的围合，街道

复原了济南特色的鱼骨街（如图2-2所示），街道和建筑内部设施则

向现代化人居生活方式靠拢，以现代的装修风格为主。

图2-1保留建筑在宽厚里一期二期中的位置

资料来源：作者自绘

图2-2鱼骨街

资料来源：作者自绘

2.2对宽厚里现状的深入分析

参考历史街区分层分析的方法，根据宽厚里的背景要素，从济南

城市概况、社会经济发展、关联性文化环境资源、区位资源、商业业

态五个方面对宽厚里进行横向分层分析，然后总结出宽厚里现状出现

的主要问题。

2.2.1济南城市概况

作为山东省的省会城市，济南的城市性格更多的是“山、泉、湖、

城、河”相融的城市特色风貌，古城和商埠东西相称的城市布局，以

及儒家文化带来的浑厚的城市文化底蕴。

1986年济南获批国家历史文化名城，历史文化遗产保护在一定程

度上取得了成绩，但是随着社会经济的发展，城市发展与城市历史文

化保护发生了很多的冲突和矛盾，出现了很多让人惋惜的混乱景象。

2015年《济南历史文化名城保护规划》完成了初步成果，征求社会意

见。2017年初济南开始在全城拆除违章建筑，保护城市风貌。2017

年5月开始实施的《济南市城乡规划条例》中明确提出“突出泉城自

然人文特色”，内容上充实了“泉城特色保护”专章，并且把“城市

双修”正式纳入法规。这些都为济南今后城市历史文化遗产保护和城

市文化建设提供了良好的保护环境。

2.2.2社会经济发展

在2016年的《国务院关于济南市城市总体规划的批复》中济南在

山东省的定位为，与青岛并称“双子城”，是环渤海地区南翼的中心

城市。济南在近年来的GDP稳步提升，但是受很多因素的影响，济南

在经济运行中也存在着很多问题，导致很多城市问题的出现，如交通

拥堵、大气污染等。济南市政府在接下来的工作中将把握好引领经济

发展新常态，从而为济南历史文化保护工作奠定良好的基础。

2.2.3关联性文化环境资源

在济南的老城区，目前城市传统格局保存较为完整、最能体现历

史文化风貌的属百花洲片区，在2015年颁布的《济南市芙蓉街-百花

洲历史文化街区保护规划》和《济南市将军庙历史文化街区保护规划》

中明确将提出保护内容和措施，明确将片区保护列入法定规划中。

而其他片区在城市的快速增长中不断受到拆迁，宽厚里曾经所在

的宽厚所街经过改造之后，仅存留两座历史建筑。宽厚里第一期项目

开街时定位为一个“让外地人一定来，济南人经常来”的复古商业街

区，试图超过芙蓉街，成为与成都宽窄巷子和上海新天地齐名的历史

商业街区。但是宽厚里的业态和策略与济南的传统生活文化并不相符，

导致当初的“夜生活商业圈”定位并不能实现，很多美食店铺早早关

门，而即使拆除违建整治后的芙蓉街在晚上十点之后依然人满为患。

2.2.4区位资源

宽厚里紧邻护城河，与解放阁黑虎泉隔河相望，并且依托世贸广

场和泉城路强大的吸引人流的能力，景观和商业区位资源良好，交通

便利。

选取某晴朗周末晚饭时间段，根据宽厚里内区位不同的三个节点

统计五分钟内的客流量，发现距离泉城路越近的地段人流量越大，靠

近护城河的地方反而冷清（如图2-3、表2-1所示）。由此可见商业区

位对一个商业街区的影响力，可以形成一定地域范围内商业活动的类

型、比例和依托关系。

图2-3选取的三个节点位置图

资料来源：作者自绘

表2-1三个节点五分钟内客流量对比

2.2.5商业业态

宽厚里街道中的商业可以自成独立门店，包括专卖店、精品店、

书吧、酒吧、美食餐厅、展览馆等多种业态形式；也可以相互集聚串

联成为商业购物街，定位为多元化现代化休闲商业步行街。根据调研

和某点评网站商业吸引点（POI）统计，餐饮在商业构成中占主要位置，

约占75%（如表2-2和图2-4所示），美食餐厅大都定位为“夜生活

商业圈”，傍晚五点之后营业，打造济南夜生活美食街区。

表2-2宽厚里商业构成和商业吸引点（POI）构成

图2-4宽厚里商业构成和商业吸引点（POI）构成饼状图

资料来源：作者自绘

整个街区没有明确的主题分区，商业布局也比较杂乱，餐饮业作

为重点商业在每一个建筑群的商铺中都占有90%以上。2017年济南开

始实施拆除违章建筑之后，不少在芙蓉街的商铺转移到宽厚里，受到

芙蓉街商业形式的影响，宽厚里增加了很多门头房小吃商铺，甚至出

现一些露天摊位。在调研中发现，即使在周末人流量相对较大的情况

下，进店吃饭的游客仍然不多，目的主要是游览，约占60%。因此在

二期三期相继开街商业刺激的情况下，一期依然有不少店铺面临关门，

约占21%。

2.2.6问题总结

本文研究调研访谈中有七成以上的济南当地受访者认为宽厚里改

造遗失了济南老街巷的气息，对商业业态的升级改造并不尽人意；而

也有少数受访者对后期的运营仍然怀有期待。由于街区内建筑全是仿

古建筑，建筑内部装修也以现代化店铺主题为主，所以外来游客基本

都认为宽厚里没有泉城特色，这种纯商业街对他们来说可来可不来，

他们更愿意去挤人山人海“脏乱差”的芙蓉街。可见宽厚里越来越多

的问题也接踵而至（如表2-3所示）。

表2-3宽厚里现状存在问题总结

由于改造后的宽厚里的商业定位更加年轻化、时尚化，主要重视

的是商家的利益，忽视了街区在老济南的历史沉淀，历史街区失去了

她原来的生活方式和文化传统，也就失去了生活的“原真性”，正如

济南考古所所长李铭所说的“失去历史遗存，失去历史记忆，是一个

城市的悲哀”。在传统商业街中失去了传统的商业氛围，也就失去了

游客的认同感和归属感，即使打着仿古的名号，也会使得当地居民和

外来游客都觉得老济南的特色、传统风貌难觅。3国内相关案例研究及

分析

3.1国内历史街区商业性开发方法综述

在城市发展中，一些基础设施比较落后的历史性地段更新是不可

避免的，其目的主要是为了开发改造原有的空间场所，并且适当地加

入一些新的功能，使得这些地段重新注入活力，重新被利用起来。对

于历史街区的商业性开发来说，其实质表现为一种房地产开发的行为，

不但会要求对老建筑内部的设施进行大面积的改造，还有可能会破坏

其建筑外部。但是在改造的过程中，本着对历史街区的保护和对历史

文脉的尊重，这种开发行为仍应致力于对历史街区机理、城市空间形

态的保护和对历史街区生活意象的保留。在国内，这种商业性开发行

为良莠不齐，本文选择了上海新天地和成都恩宁路为例说明。

（1）上海新天地：从1997年开始制定太平桥地区规划开始，规

划的主要目的就是通过历史街区的改造开发和利用，改善市中心的功

能和基础设施，提高该片区的社会经济效应，同时将新建筑和传统建

筑完美结合，使之成为上海市中心的一个标志性的国际园区。如图3-

1所示，可看到该片区的建筑先是被拆除了一些不太重要的建筑，保留

部分历史建筑用于

结合新建建筑和拓宽室外空间，使得整体的空间和道路格局都比

以前更加丰富和多变，同时赋予新功能，激发了新活力。

图3-1左图为改造前的平面图，右图为规划的平面图

资料来源：李世君.历史街区环境改造模式研究[D].

这种开发模式，首先，将石库门建筑群保留了部分当年的砖墙、

屋瓦等原有建筑元素，重现了20世纪上海的特色历史风貌；其次，每

座建筑的内部，更新了现代的生活设施，成为艺术画廊、时装店、主

题餐厅、咖啡吧酒吧等，成为一个多功能文化商业区。其中高档的商

业定位吸引了各种高端餐饮品牌的入驻，与上海这座城市的生活氛围

融为一体，并使得在国内不常见的都市生活的出现成为可能。

（2）成都恩宁路：改造规划始于2006年，在制定规划期间，经

过多次修改历时五年之久，改造方案才在2011年最终得以通过。恩宁

路改造方案主要经历了四个阶段的修改（如图3-2所示）。第一阶段：

提出“建筑全拆，居民全部原地回迁”，该方案一经提出立刻遭到了

当地居民的反对，主要反对意见为该方案不重视保护历史建筑和历史

文物；第二阶段：将部分历史建筑纳入保护范围，但只保留历史文物，

对于非历史文物但具有历史文化保护价值的建筑仍进行拆除；提出拆

除大部分的民居及商业建筑，又遭到了当地居民的反对；第三阶段：

提出把整个恩宁路改造成为旅游文化街区，拆除大部分民居，把恩宁

路改造变成商业性开发项目，同样遭到了原住民的强烈反对；第四阶

段：由于不再追求在改造过程中的投入产出平衡，因此降低了居民拆

迁量，可保留的建筑数量也相对增加，并提出“只要是具有历史

文化保护价值的建筑一律保留”、“原住民可保留房屋产权”两

个措施，改造方案最终才得以通过。

图3-2左图为恩宁路改造前的土地利用现状右图为恩宁路最终规

划方案

资料来源：广州市荔湾区恩宁路旧城更新规划、规划在先——广

州市规划局网站

3.2对“宽厚里改造模式”的启示

由此可见相对于“宽厚里改造模式”的全拆重建，上述两个例子

的历史街区中保存良好的古建筑及其环境，可以更好地突显出街区的

历史风貌，更好的渲染出商业步行街的传统商业气息；而原住民的保

留，更使得整个街区的生活气息更加浓厚，更加具有“原真性”，生

活着的文化才能表现出历史街区深刻的内涵。

商业性开发并不是不可以拆建，而是不应该建设对整个街区肌理

或者文化氛围有冲突有影响的建筑，同时也应该尽可能地减少对能代

表着一定时期的历史风貌的建筑群，融入当地特色文化，符合当地特

色气质的商业定位才是一种比较好的开放方式。

表3宽厚里、上海新天地、成都恩宁路对比

资料来源：作者整理

4济南历史文化与历史街区更新的融合

宽厚所街的规划布局和设计理念都是没有问题的，但是新建的仿

古建筑除了建筑外立面贴上的青砖，其实质就是混凝土的堆砌，完全

没有老济南的特色，没有原汁原味的感觉。中国北方传统的院子向来

都是砖木结构，古建筑结构体现了中国古代以来一直推崇的“天人合

一”之道，而宽厚里改造后的仿古建筑和街道肌理的整体风貌只是通

过相同的建筑构造手法和相似的单体建筑叠加而成的。

通过“宽厚里改造模式”这一案例，济南历史街区更新改造工作

可以得到一个很重要的

启示：让繁华、活力与文化彼此交融。即在保护历史街区的基础

上，突出济南传统建筑风貌和街区风貌（“家家泉水，户户垂柳”），

融入济南老字号商业品牌，以原汁原味或是时尚精致的店面装饰、具

有传统文化气息的匾额、商标等装饰物进行点缀，结合现代材料适当

地扩展，改造成具有休闲娱乐、购物体验为一体的多元化传统街区形

式，创建出既具有传统文化气息又具有现代时尚感的商业街区，以集

聚人气，注入活力，繁荣商圈。

传统步行商业街的规划，就要发掘出当地街区的文化特色，特别

是在“城市双修”的城市修补中，不要大面积的拆建和修旧如旧的建

筑群，要把济南的生活生态、历史文化有机地融入进去，引入济南的

老字号，让商业街更有文化底蕴，使商业气息更具历史说服力，从而

形成具有济南特色与个性的商业街区。在此基础上，配置与商业街相

适应的公共服务配套设施，满足现代人休闲、购物、旅游等多样化、

复杂化的需求。这样这种老济南遗留下来的老街才能通过建筑，实现

自身的价值，向人们回应着遥远的历史记忆。

5小结

做好历史街区的改造更新是一项十分复杂和艰难的工作。透过

“宽厚里改造模式”，总结济南这些年来在历史街区保护与更新改造

中走的弯路和教训，通过学习国内其他做得比较好的案例，面对现代

城市发展和市场经济冲击下的利益冲突，我们必须要认真重新审视这

项工作。历史文化街区改造必须坚持以人为本的原则，在开发过程中

要和城市发展密切关联，与城市自身特色文化相融合，反对把街区当

景区，或简单的外来资本结合，最终形成符合济南特色的独有的有效

的保护措施。

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作者简介

张依依，研究生，山东建筑大学。