贷款风险

个人信贷业务的风险分析与风险防控

第一节风险防控概述

一、风险与风险防控

(一)风险

风险是未来发生潜在损失的可能。风险的存在并不一定造成损失

的发生，而只是潜在可能的损失。只有符合一定条件之后，这种可能

的损失才转化为现实的损失。银行可以通过及时识别、衡量并处理风

险，将损失控制在可知、可承受范围之内。

风险是影响现代商业银行经营绩效的重要因素。传统的经营绩效

目标以盈利的绝对水平(如利润)为依据，现代商业银行业绩评价采用

的是风险调整后的收益指标——经济增加值，以体现风险与收益平衡

的原则。银行在追求价值最大化目标下，必须处理好业务发展与风险

控制之间的关系，只有风险可控条件下的发展才是可持续的发展，只

有经风险调整后的收益才是反映真实经营效益的指标。

(二)风险防控

对银行来说，风险防控是指银行进行风险识别、风险评价、风

险控制，以减少风险负面影响的决策及行动过程。一般包括识别、评

估、控制、监测四个步骤。

二、银行面临的主要风险类型

银行面临的风险类型包括系统性风险(第一类风险)、商誉风险、

竞争风险和制度风险(第二类风险)以及信用风险、市场风险、操作风

险(第三类风险)等。其中，系统风险包括大的社会动荡、发生战争、

出现金融危机等，它对银行的经营影响大，但却是银行不能控制的风

险。商誉风险、竞争风险、制度风险对银行的经营也很大，银行可以

影响但很难控制它们。第三类风险是影响银行经营遇到的主要风险，

也是银行可以控制的风险，因而成为银行风险管理的主要对象。《巴

塞尔新资本协议》将信用风险、市场风险、操作风险纳入银行风险管

理框架中，并要求银行为其配置相应的资本。

(一)市场风险。是指由于市场条件如利率、汇率、宏观经济形势

等发生不利变化而给银行带来损失的可能性。市场风险通常发生在交

易过程中，是交易组合的实际价格偏离其以市价计算的价值而形成的

一种风险。利率风险、汇率风险、流动性风险都属于市场风险。在银

行风险管理框架内，对市场风险的研究和控制技术目前是最丰富、最

完善的。

(二)信用风险。信用风险是客户违约行为形成的一种风险。违约

是指客户没有对到期债务按合同规定偿本付息，它可能会造成贷款人

的债权全部或部分损失。影响信用风险的主要因素是借款人的还款能

力和还款意愿。对信用风险的控制技术目前比较常用的是标准评级法

和内部评级法。

(三)操作风险。是指由银行不完善或有问题的内部程序、人员及

系统或外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括战略风

险和声誉风险。《巴塞尔新资本协议》第一次将操作风险纳入风险管

理框架，并要求配备资本，这反映了操作风险对商业银行的影响日益

突出。

三、个人信贷业务的主要风险

在银行面临的市场风险、信用风险、操作风险三种主要风险中，

对个人信贷业务影响最突出的主要是信用风险和操作风险。

在个人信贷业务中，信用风险主要表现为个人客户的信用风险和

合作机构的信用风险。虽然个人业务的信用风险符合大数定律，但是，

在目前我国个人信用制度环境不完善、房地产开发与交易以及汽车经

销市场秩序不够规范的情况下，个人客户与合作机构的信用风险是个

人信贷业务的最大风险。

根据国外银行发展的经验，相比公司信贷业务，个人信贷业务更

多被视为操作风险主导的业务。而公司信贷业务是信用风险主导的业

务。相比信用风险和市场风险管理日趋集中化的趋势，操作风险的管

理更强调分散化。

由于个人贷款大多是担保贷款，因此担保能否落实也成为影响个

人贷款业务的重要风险．即担保风险。

法律风险虽然一般被归入操作风险，但是在业务实际中因法律争

议带来的风险也是影响个人贷款业务的重要风险因素，因此，在描述

个人信贷业务面临的风险时，将法律风险单独提出来，以示强调。

另外，“假个贷”风险因为具有群发性特点．危害性极大，曾给银

行个人贷款业务造成很大损失，是影响银行个人贷款资产质量的主要

因素之一。“假个贷”风险是当前经营个人信贷业务必须认识严加防控

的首要风险。

市场风险对个人信贷业务也有影响，例如房地产价格和汽车价恪

的波动对以住房或汽车作抵押的个人住房贷款和个人汽车贷款的风

险状况具有较大影响，但这种市场波动主要是影响贷款的担保物价

值，间接影响贷款的风险状况。

可见，个人信贷业务面临的主要风险并不完全等同于银行面临的

主要风险，它既有银行面临的一般风险，也有个人信贷业务的特有风

险。

第二节个人住房贷款业务的风险分析与风险防控

一、个人住房贷款业务中的主要风险

(一)合作机构的风险

1．开发商不具备房地产开发的主体资格；

2．开发项目五证虚假或不全；

3．使用的合作协议文本不合格，协议条款不完善，协议印章不

规范等。

(二)客户信用风险

1．借款人主体资格不合格；

2．借款人提供申请资料(如收人证明、首付款证明、交易合同)

虚假或不合规、不完整导致的风险；

3．借款人还款能力不足、还款意愿低的风险。

(三)担保风险

1．抵押物风险。一是抵押物权属不清晰的风险，包括抵押部分

产权产生的风险和产权替代产生的风险；二是抵押物的价值风险，包

括抵押物价格虚高或贬值风险；三是抵押物难以处分、不易变现的风

险。

2．质押物风险。包括质押物不合规，质押的储蓄存单未做冻结

止付手续，储蓄存单未入库保管，造成质押物管理不善，质押权利灭

失。

3．保证人风险。如经办人未按规定评定保证人的资格和担保能

力造成贷款担保不落实，第二还款来源不能保证。

(四)贷款审批的风险

1．不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；

2．审批人员对应审查的内容审查不严，导致不具备贷款发放条

件。如向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其

他借款人，贷款容易发生风险或出现内外勾结骗取银行信贷资金的情

况。

(五)签约风险

1．合同凭证预签无效的风险；

2．合同制作不合格；

3．合同签字风险；

4．合同填写不规范。

(六)贷款发放的风险

1．未落实贷款审批条件发放贷款；

2．未按规定的贷款金额和贷款期限、贷款的担保方式、结息方

式、计息方式、还款方式、适用利率、利率调整方式、发放方式等发

放贷款，导致错误发放贷款和贷款错误核算。

(七)贷后管理中的风险

1．未对贷款使用情况进行跟踪检查；房屋他项权证到位不及时；

逾期贷款催收、处置不力，造成贷款损失；

2．未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造

成合同损毁。他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，

他项权利灭失。

二、个人住房贷款业务风险的主要防控措施

(一)加强对开发商及合作项目审查。在通过合作项目批量获取

个人贷款客户的情况下，合作项目发生风险极易给我行个人住房贷款

带来批量风险，因此，对开发商和项目风险应重点防范。一是重点审

查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及

盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及

能力、是否卷入诉讼或纠纷、与我行业务合作情况等。二要加强对合

作项目的审查。重点审查项目开发及销售的合法性、资金到位情况、

工程进度情况以及市场定位和销售前景预测等，防止开发商套取、挪

用个人住房贷款资金，或因企业经营不善，开发资金存在缺口等，造

成项目风险。对提供个人住房贷款的项目必须取得《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许

可证》和《商品房(预)销售许可证》。

(二)加强对借款申请人所提交材料真实性、合法性的调查。建立

客户经理贷前与借款申请人面谈制度，通过与借款申请人当面交谈，

了解借款人家庭、工作、收入情况以及购房真实性等；查验借款申请

人提交的商品房销(预)售合同或协议是否经房地产管理部门进行备

案、办理销售登记手续；核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产

的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否

真实有效；验证商品房销(预)售合同或协议上的房屋座落与商品房销

售许可证上的有关内容是否一致；通过开发商开出的发票或收据、银

行进账单等验证首付款的真实性、首付款金额是否达到贷款条件要

求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致。

(三)加强对借款申请人还款能力的调查和分析。根据借款人提交

的收入证明、银行存折、信用卡对账单、有价证券复印件、纳税单等

资料，结合借款人所从事的行业、职务等信息对借款人收入水平及还

款能力作出判断，必要时进行调查、取证；借款人已婚并以其家庭收

入为还款来源的，必须提供配偶的收入证明等相关材料。

(四)加强对抵押物审查。必须查验抵押物是否属于《担保法》、《物

权法》规定且我行认可的抵押财产范围，抵押物是否真实存在，外观

与结构是否完好、抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意

抵押，所有权是否完整，抵押物是否已经设定抵押权属，抵押物交易

价格是否合理等。

(五)加强对保证人审查。要调查保证人是否具有保证主体资格以

及代偿能力，要对保证人进行保证责任核实，查验保证人是否具有保

证意愿并确知其保证责任，保证人提供的资信证明材料是否真实、有

效等，对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司

的营业期限、实有资本、经营状况等进行全面调查，核实其担保能力。

(六)加强对质押物审查。对于采取质押方式的，必须查验出质人

出具的有价证券是否在我行规定的范围内，是否有伪造迹象，是否办

妥在质押期间的冻结止付手续，出质人与权利凭证上的所有人是否为

同一人，出质人是否具有处分有价证券的权利，有价证券的价值、期

限等要素是否与贷款金额、期限相匹配。

(七)落实贷款发放条件。一是办妥有关贷款担保手续。对采取抵

押方式的贷款，要在贷款发放前办妥抵押登记手续；对采取抵押加阶

段性保证方式的贷款，当地抵押登记部门可以办理抵押预登记的，要

在贷款发放前办妥抵押预登记手续，抵押房产在抵押期间竣工的，应

当在借款人取得房屋所有权证后办妥正式抵押登记，取得《房屋他项

权证》，抵押预登记期间必须要求开发商提供阶段性担保；对采取质

押方式的贷款，在贷款发放前，贷款行要取得质押权利凭证，并对质

押权利凭证进行查询和认证，办妥冻结止付手续；二是要落实有关抵

押物保险手续，并视情况办理合同公证等。三是落实借款人已在贷款

行开立还本付息账户、售房人已在贷款行开立存款账户。

(八)加强对个人住房贷款合同文本的管理。一是办理个人住房贷

款要统一使用总部个人住房贷款办法所附有关合同文本；如使用非标

合同必须经我行风险控制部审核后报总部备案。二是合同文本书写要

规范，内容要准确、完整。三是要认真核实有关合同文本中除许昌银

行以外的其他签约方签字、盖章的合法有效性；借款人必须在信贷业

务经办人员核验身份证明之后当面签字，借款人如果委托他人代替签

字，签字人必须出具借款人委托签字的经公证的合法有效的授权书；

担保方签字人应为法定代表人或其授权代理人，授权代理人必须提供

有效的书面授权文件，信贷业务经办人员应核实签字人的身份，防止

他人假冒。

(九)加强贷后检查与管理。一是要加强对贷款归还情况的跟踪管

理。要按月查看未扣款明细，及时掌握借款人还款情况；对借款人委

托扣款账户无款可扣，或由开发商、借款人所在单位统一还款等异常

还款情况要进行记录并立即与借款人联系，查清原因，防范贷款风险。

二是加强对个人住房贷款资金使用的监督管理。按照规定，贷款资金

只能划入借款人或售房人在贷款行开立的存款账户内，特别是对期房

按揭贷款，贷款资金转入开发商在贷款行开立的存款账户后，其资金

使用必须首先保证项目开发建设，严防开发商挪用贷款资金形成项目

风险。三是加强对个人住房贷款支持项目的工程进度、销售情况的动

态监控，对出现异常情况的要及时采取防范措施。四是督促开发商和

借款人及时办理房屋所有权证，落实抵押登记。五是及时认定不良贷

款，加强对不良贷款的催收。特别是在不良贷款发生的初期，要及时

与借款人取得联系，查清贷款逾期的原因，落实还款资金，尽快归还

欠款，遏制不良贷款的进一步恶化；对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款

的借款人，要加大依法收贷力度，同时做好对借款人、保证人的诉讼

时效中断工作。

第三节个人商用房贷款的风险分析与风险防控

一、个人商用房贷款业务中的主要风险

(一)合作机构的风险(参见个人住房贷款)

(二)贷前调查的主要风险

1．借款人经营风险。商用房主要是用于盈利的经营性房屋。与

普通个人住房贷款以工资薪金收入作为主要还款来源不同，个人商业

用房贷款(特别是金额较大的商用房贷款)的还款来源主要是借款人

的经营性收入，包括租金收入和其他经营收入等。商业用房的租金收

入存在较多不确定因素，稳定性较差，如单纯以租金收入作还款来源，

风险较高。其他经营收入来源复杂，有的借款人经营或实际控制多个

实体，关系复杂，实际经营状况银行难以准确、全面掌握，有的借款

人为外地人，经营实体也在外地，还款可靠性难以保障。

2．抵押物风险。一是抵押物评估风险。评估机构在利益驱动下，

根据贷款需求额和银行抵押率要求，人为操纵评估结果，高估抵押物

价值。二是抵押物租赁风险。抵押人利用租赁权优先的有关法律规定，

将抵押物在设押前以低价甚至是免费租赁给他人使用，且期限长于借

款期间，如银行审查不严，给将来处置抵押物带来较大影响。三是抵

押物贬值风险。个人商业用房贷款期限最长达lO年，受城市规划、

周边环境、市场行情变化等因素的影响，抵押物有可能发生贬值。四

是抵押物用途风险。如借款人将贷款所购房产用于医院、教育等公益

性质的投资，按照担保法规定，公益财产不能设定抵押，有可能对将

来的房产处置造成法律障碍。

3．借款人信用风险参照个人住房贷款。

(三)贷款审核审批、贷款的发放参照个人住房贷款。

(四)贷后管理。除了个人住房贷款中的风险外，还要关注：

1．贷款管理与其规模不相匹配。贷款管理力度偏弱，贷前调杳

材料较为简单，贷后往往只关注借款人按月还款情况，在还款正常的

情况下，未对其经营情况及抵押物的价值、用途等变动状况进行持续

跟踪监测，一旦出现风险，将很难及时、有效采取应对措施。

2．一人多贷的风险。商用房贷款一般金额较大，有的借款人购

买多份产权，操作中存在向同一借款人发放多笔贷款，或向实际购房

人与其家庭成员、近亲属、所控制公司员工等多人发放贷款的现象。

二、个人商用房贷款业务风险的主要防控措施

(一)提高贷前调查深度。客户经理在贷前调查阶段，要全面了解

掌握借款人所控制主要实体的经营情况、真实财务状况及抵押物情

况，评估偿债能力，揭示存在风险。

(二)加强真实还款能力和贷款用途的审查。对名义借款人与实际

借款人不一致的，原则上不得受理；对以贷款所购房屋的租金收入作

为还贷主要来源，或借款人为外地人且在当地无经营实体的，要谨慎

办理；严格审查贷款用途，防止以个贷形式套取贷款，用于不符合法

律法规、国家产业政策和许昌银行信贷政策的项目。

(三)合理确定贷款额度。贷款额度不能简单按照抵押物评估价值

和贷款最高成数来确定，要对借款人所经营的实体进行风险限额测

算，在风险限额内根据借款人可实际支配的还贷资金额确定贷款控制

额度。

(四)加强抵押物管理。进一步完善抵押物审查、评估、抵押登记

等环节的管理，客观、公正估值，合法、有效落实抵押登记手续。对

商业前景不明的期房及单独处置困难的商铺等房产，原则上不得接受

抵押。

(五)强化贷后管理。加大贷后检查力度，将借款人经营状况及抵

押房产的价值、用途变化情况作为监控重点，对已形成不良的贷款，

根据成因及实际风险状况，尽快采取保全措施。

(六)完善授权管理。严格执行对单个借款人的授信总量审批权，

控制个人授信总量风险。对以实际借款人及其关系人多人名义申请贷

款，用于购买同一房产的，按单个借款人适用审批权限。

第三节公积金贷款业务的风险分析与风险防控

一、公积金贷款业务的主要风险

根据国务院《住房公积金管理条例》，公积金贷款属于委托贷款，

贷款风险由公积金中心承担，承办银行负责办理金融业务和相关手

续，主要风险包括：

(一)与当地公积金管理中心签订的委托贷款协议未按法人授权进

行业务审查和合法审查而带来的合法合规性风险。

(二)违反与公积金管理中心签订的委托协议带来的违约风险。

(三)由客户提供虚假的住房公积金借款申请资料而带来的信用风

险。

(四)经办机构违反公积金贷款业务操作流程带来的各种操作风

险。

(五)对于违规住房资金委托发放不予抵制或反映的政策风险。

二、公积金贷款业务风险的主要防控措施

(一)按照标准的住房委托贷款协议文本签订委托协议书；采用非

标准合同文本必须经我行风险控制部门审查。在委托协议中明确住房

公积金贷款风险由公积金中心承担，贷款资金由公积金中心提供，许

昌银行不垫付任何资金等。

(二)按照委托协议和公积金管理中心委托要求，加强对借款人资

格和申请材料的审核，通过面谈、电话访谈、实地考察、行内外信息

系统查询等方式审核借款人是否符合公积金贷款条件，资料是否完

整、真实、合法、有效，提供的担保是否合法、安全、可靠。

(三)经公积金管理中心审批后，取得公积金中心委托放款通知书，

严格按照借款合同签订、贷款发放、贷后管理等流程办理，并及时与

客户对账。

1．发放贷款前必须由公积金管理中心拨存住房委托贷款基金，

杜绝超委托贷款基金发放公积金贷款。

2．落实抵押担保及其他有关贷款发放条件。

3．严格按照合同签订流程与借款人(包括共同借款人)、担保人(抵

押人、出质人、保证人)签订住房公积金借款合同，加强合同复核操

作程序，审核借款人及其共同申请人签字的真实性，有效性、合法性。

4．严格按照公积金管理中心指定的售房人收款账户将住房公积

金贷款资金以转账的方式划入售房人账户，除当地公积金管理中心另

有特殊规定外，不得由借款人提取现金。

5．严格执行住房委托贷款基金核对操作。每口日终要认真核对

各公积金管理中心住房委托贷款基金与住房委托贷款余额，确保各公

积金管理中心委托贷款余额不大于委托贷款基金，避免出现银行垫付

资金的现象。

(四)严格贷后操作程序，按照委托协议和公积金管理中心委托要

求，履行承办银行贷后管理和催收责任，按时与借款人对账，及时向

委托人报告公积金贷款回收和逾期情况。

(五)严格按照国家有关规定，自觉抵制住房公积金违规使用或挪

用行为，按规定向相关部门报告和反映。

第四节个人汽车贷款业务的风险分析与风险防控

一、个人汽车贷款业务业务中的主要风险

(一)合作机构的风险

1、汽车经销商的欺诈风险

经销商为骗取银行资金，采取收集、伪造借款人身份资料，代

借款人签订借款合同，或者与借款人串通假借购车的名义从而取得汽

车贷款，将款项挪作他用、挥霍一空或携款潜逃。此类贷款风险较大。

因客户身份不真实，借款合同等法律性文件非借款人签署，无法向借

款人追索，而经销商一般也无还款能力，即使银行与保险公司签订了

《合作协议》并由借款人向保险公司投保，保险公司亦可以投保人有

欺诈事实而主张拒绝赔付。即使借款人身份真实，在提供的工作、居

住情况等虚假的情况下，银行要求其承担还款责任，也存在较大的困

难。而汽车的流动性较强，即使对所购汽车到交管部门进行了抵押登

记，由于借款人在申请贷款时提供的就是虚假信息，借款人一旦潜逃，

抵押物也就无从查找。

2．合作机构的担保风险

由合作机构作担保的汽车贷款，合作机构的资金实力、诚信及履

约能力是影响汽车贷款质量的一个重要因素。

(二)客户信用风险

客户因缺乏足够的偿债能力或诚信较差，未按借款合同的约定履行

还款责任而导致的风险。汽车的流动性很强，客户如有意逃避，加之

当初提供的材料不真实等，则贷款催收存在很大的难度。

(三)产品的市场风险

主要是指贷因贷款抵押物的汽车贬值，在其价值低于银行贷款余

额后，存在借款人不愿意再继续归还贷款的风险。

二、个人汽车贷款业务风险的主要防控措施

(一)合作机构的风险防控

1．加强贷前调查，切实核查经销商的资信状况。坚持实地调查

原则，严格审查经销商的信用水平、领导层的资信及管理水平、自有

资金实力、财务状况、履行保证责任的意愿及能力等，对新近进入汽

车市场的经销商要慎重考察，不能对只有办公场所而没有车场的经销

商办理按揭合作业务。

2．按照总部关于汽车贷款的规定要求，严格合作担保机构的准

入，动态监控合作担保机构的经营管理情况、资金实力和担保能力，

及时调整其担保额度。

3．采取由经销商、专业担保机构担保的贷款，应实时监控担保

方保持足额的保证金。在担保的借款客户出现欠款时，督促担保方及

时向客户进行催收，按合同约定从担保方扣收欠款，并通知担保方补

充保证金。

4．与保险公司的履约保证保险合作，应严格按照有关规定拟定

合作协议，约定履约保证保险的办理、出险理赔、免赔条款等事项，

避免事后因合作协议的无效或漏洞无法理赔，造成贷款损失的情况发

生。

(二)借款人信用风险防控

1．严格审查客户信息资料的真实性

借款人提交申请材料后，应当认真审查申请人的真实身份、家庭

状况、居住地址、联系方法等个人信息。对认为有必要的，应当到借

款人单位或经营场所，了解其收入水平及个人信誉，正确判断借款人

的还款能力。查看借款人的个人信用报告，是否有存量负债会影响其

还款能力，是否有逾期欠款记录并了解其欠款原因。

坚持与借款人面谈的原则，不得由经销商包办从借款申请到签订

合同的全部手续。

认真审查借款人购车行为的真实性，严防经销商伪造合同从而虚

构借款人购车事实的行为。

经办支行应指定专人负责个人汽车贷款的贷前调查工作，贷前调

查人员应对客户信息资料的真实性负责；必须面见客户了解信息；不

得将贷前调查工作全权委托给保险公司、汽车经销商进行。

2．详细调查客户的还款能力

了解客户是否具有稳定的收入或合法资产来按期还款；如客户

还有其他银行负债，应评价其总负债额在家庭总收入中的占比是否合

理。

在贷后管理工作中应及时了解客户的经济状况。积极发挥汽车经

销商或保险公司在贷后管理方面的作用。贷款的偿还应由借款人直接

向许昌银行经办机构还款，经办机构要及时进行贷后客户信息的调查

了解，掌握借款人收入的变动情况。

(三)产品市场风险防控

随时关注汽车市场状况，掌握不同类型、品牌车辆贬值风险的

大小。

对个人自用小型客车贷款，要细分产品，对不同品牌、不同价位、

不目型号的车辆，根据其市场价格变化趋势，合理确定贷款的期限、

首付款比例、利率水平等，有效控制因车辆贬值给贷款造成的风险。

对于进口车辆贷款，在市场政策不断变化的情况下，车辆贬值风

险较大，应通过提高首付款比例，缩短贷款年限、追加担保等措施规

避价格风险。

个人营运用途车辆贷款应充分考虑其较高的市场风险，严格审批

条件，提高首付款比例，缩短贷款年限，落实有效的担保措施。

用于个人营运的车辆贷款，主要考虑其挂靠的运输经营机构的营

运经验是否丰富、管理是否规范、实力是否雄厚；原则上借款人应具

备1年以上的运输从业经验，所挂靠的运输经营机构从业时间超过1

年。对缺乏运输经验、没有经济基础的客户，原则上不向其放贷。充

分发挥中介担保机构或贷款车辆挂靠的运输车队在贷款车辆监控和

客户管理方面的作用。

严禁发放以个人名义购买产权归属公司法人的个人自用车消费

贷款。同一自然人在同一贷款期限内，以许昌银行提供的贷款购买汽

车的最高数量不得超过2辆。

根据掌握的汽车产品的价格水平，借助于可能的外部数据信息系

统，考察借款申请人所购车辆(包括新车、二手车)价格的真实性和合

理性。同时，针对新车和二手车、国产车和进口车、高档车和低档车

不同的价格波动水平，设定不同的贷款额度和期限。

(四)操作风险防控

1．掌握我行个人汽车贷款业务的规章制度。

2．规范业务操作。

3．熟悉我行关于操作风险的管理政策。

4．把握个人汽车贷款业务流程中的主要操作风险点。

5．对于关键操作，完成后应做好记录备查，尽职免责，提高自

我保护能力。

第五节个人消费贷款业务的风险分析与风险防控

一、个人消费贷款业务中的主要风险

(一)超额度发放贷款的风险

消费贷款是基于个人消费和个人预期收入的信贷产品，其额度有

较为严格的控制要求。在借款人还款能力内合理设定贷款额度是消费

贷款的授信宗旨，也是贷款资金安全的保证。银行在调查时，由于信

息的不对称，存在不能完全掌握借款人贷款及或有负债的情况，比如

借款人在多家银行借款，而各家银行若忽略借款人的其他借款情况仅

单方面发放贷款可能会造成借款人贷款额度过高的情况，导致借款人

贷款总额度与其实际还款能力明显不匹配，从而形成风险。

(二)贷款挪用风险

个人消费贷款是用于支持借款人消费融资需要的贷款产品，不得

用于股市和证券投资以及其他权益性投资或国家有关法律、法规和规

章禁止的其他消费与投资行为。但是，由于目前监控手段比较落后，

贷款发放后仍然存在被挪用的风险，尤其是在股市行情上涨时，可能

有借款人将个人消费贷款挪用炒做股票，给银行贷款资金带来很大风

险。

二、个人消费贷款业务风险的主要防控措施

(一)超额度发放贷款风险防控

在贷款调查时，应认真调查借款申请人资信情况，调查方式主要

有：

通过与借款申请人的面谈了解其家庭负债及或有负债的情况；

通过人行征信系统及许昌银行内部相关系统查询借款申请人及其

配偶负债(含或有负债)情况和信用记录；

根据借款申清人提供的各项材料，综合评价借款申请人及其家庭

收支状况、对外负债情况，判断其有无足够的偿债能力，并根据客户

资信状况和担情况合理授予贷款额度。

关注借款人的重要变动。若借款人发生重大不利影响事件，要及

时反馈，并提前终止其贷款额度，对其债务根据法律要求应由其财产

合法继承人在继承财产范围内或其财产代管人在借款人财产范围内

继续履行借款合同。重大不利影响事件包括借款人死亡、失踪、丧失

民事行为能力、失去稳定收入来源、发现不良贷款记录等。

妥善保障债权。贷款行在贷后管理中如发现借款人存在下列表明

不能履行借款合同的行为，应停止向其发放尚未支用的贷款额度，必

要时应依合同约定解除借款合同、提前收回已发放贷款本息：

●转移个人资产，以逃避债务；

●卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其它法律纠纷；

●个人信用评级下降；

●未履行许昌银行或其他银行的债务；

●有其他拖欠债务的行为；

●拒绝或阻挠贷款经办行定期监督检查；

●借款人及家庭发生足以影响贷款安全的重大变化，未及时通知贷

款行；

●足以影响借款人债务清偿能力的其它情形。

(二)贷款挪用风险防控

1．在贷款合同等相关材料中约定贷款用途；

2．如果贷款条件中对贷款用途有明确要求，应要求借款人按照相

关要求申报明确的贷款用途；

3．加强对账户的管理，不得将贷款资金直接转入借款人股票资金

账户或证券卡账户；

4．对大额个人贷款的资金进行跟踪检查；

5．不定期对借款人进行回访，了解资金使用情况。

第六节个人质押贷款业务的风险分析与风险防控

一、个人质押贷款业务中的主要风险

(一)权利凭证不真实或存在瑕疵、处于其他不适宜质押状态而产

生的风险。质押人向我行出具的权利凭证不真实，或权利凭证存在

所有权有争议、挂失、被依法止付等情况的，会导致质押合同无效、

无法行使质押权。

(二)未履行法定的生效手续的风险。质押合同的生效必须有一定

的法律手续。《物权法》第二百二十四条规定：“以汇票、支票、本票、

债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权

自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办

理出质登记时设立。”未履行权利凭证交付的手续，将导致质押合同无

效，从而使我行无法行使质押权。

二、个人质押贷款业务风险的主要防控措施

(一)认真审核权利凭证真实性及其当前状态

贷款经办行应针对不同的权利凭证，对其真伪进行严格的识别和

凋查。

以我行储蓄存单质押的，通过我行系统查询存单的真实性及其当

前状态。在签订质押合同后，对储蓄存单应及时办理冻结止付手续，

避免出质人挂失后转移质物。

以保险单进行质押的，经办行应按照保单质押贷款合作协议约定

的程序验证保险单的真实性、合法性和有效性，并进行有效冻结止付。

(二)履行质押合同的生效手续，确保其有效性

对以本外币定期储蓄存单、个人寿险保险单等出质的，应要求出

质人将质物交银行占有保管，银行向借款人出具保管收据。保管收据

是借款人办理质押贷款的凭据，不准转让、出租和再质押。

保险单质押的，投保人与贷款人应签订权利质押合同，并约定贷

款行为保险单第一顺序受益人；被保险人还须在质押合同上签名认可

或另行出具同意质押、质权人为第一顺序受益人的承诺。质押合同签

订后，贷款行应向保险公司签发《保单质押贷款保单止付通知书》，

由保险公司签收止付保单。

此外，应注意借款人必须是该质押保单的投保人。根据《保险法》

规定，保单现金价值的所有权是归投保人的，且投保人有解除保险合

同的权利，解除保险合同后保险公司须将现金价值退还给投保人。

第七节个人助业贷款业务的风险分析与风险防控

个人助业贷款是许昌银行面向个人客户推出的一项生产经营类

贷款新产品。在市场环境仍不成熟、个人助业贷款的经营管理经验不

足的情况下，准确把握风险要素，提高对个人助业贷款的风险防控能

力是确保业务健康发展的关键。

一、个人助业贷款的主要风险

个人助业贷款由于涉及到投资经营等领域，风险防控较其他个人

贷款产品难度更大、风险控制的环节更多。在业务经营中，重点把握

以下风险。

(一)客户信用风险

借款人的信用风险是个人助业贷款首先要控制的风险因素。该风

险的产生主要有以下几方面原因：借款人收入减少或失业；借款人因

重病或被定罪而丧失收入；借款人死亡；借款人负债过重，当抵押物

市值远低于贷款余额时，借款人无意还款；贷款利率上升令还款金额

增多等等。

(二)客户经营风险

由于个人助业贷款的信贷资金用于生产经营，因此借款人生产经

营的好坏直接影响贷款风险的大小。掌握客户生产经营的变化情况也

就掌握了贷款经营风险控制的主动权。

(三)担保风险

有效的担保措施是个人助业贷款发放的重要条件之一，加强对各

类担保风险的控制，是担保风险管理的主要内容。

(四)合作机构风险

根据合作机构与银行开展的不同业务及提供的不同服务，合作机

构可分为担保机构、业务推荐机构、代理服务机构等几类。如何既能

充分发挥合作机构在业务拓展、客户选择、贷后管理等方面的积极作

用，又能有效防范合作中的风险环节，是银行合作机构风险管理中需

重点研究的问题。

(五)操作风险

产生操作风险的因素有多种，如贷款手续未完备前已发放贷款，

合同文本遗失，员工监守自盗等等。推行贷款标准化操作是规避贷款

操作风险的有效手段之一。制定符合实际的标准化操作规程，确定合

理的贷款流程是操作风险管理的重要内容。

(六)市场风险

个人助业贷款经营的市场风险主要受经济发展稳定性、产业行业

发展趋势、市场竞争环境等因素影响，加强对市场的分析研究，是提

高风险判断能力的主要手段。

二、个人助业贷款风险的防控措施

(一)客户信用风险防控

为有效防范客户信用风险，应准确全面了解借款人的还款意愿、

还款能力。同客户面谈时，经办人员需细心观察客户的言行举止，留

意有否刻意作假或隐瞒数据等行为，并据以作出判断。

1．还款意愿。对借款人还款意愿的判断，主要包括对以下几方

面信息的调查了解：

(1)借款人身份情况：身份是否真实、是否在目标客户群体范围

内；

(2)家庭状况：家庭成员情况、家庭关系是否稳定、家庭负担状况；

(3)借款人健康状况；

(4)借款人(必要时包括配偶)的历史信用记录：是否存在不良信用

记录、是否符合不良客户界定标准；

(5)借款人使用许昌银行及其他商业银行金融产品情况；是否具有

较强的金融意识、是否对许昌银行具有一定的忠诚度；

(6)其他对评价借款人还款意愿有影响的信息。

2．还款能力。通过调查了解借款人的收入状况、所拥有资产情况

来总体判断借款人的还款能力。

对于稳定的工薪收入阶层，可通过核实借款人在许昌银行及他行

的存款及资产情况(如定期存款、活期存款、理财产品等)来获得借款

人基本收入状况。主要把握以下几方面：一是要了解掌握其收入水平

的稳定性，包括调查其在现有单位、现有职位的任职期限，所从事行

业及单位的前景和稳定性等。二是对其收入水平的真实性进行判断，

结合其个人学历学位、从业年限、职位等信息，对其收入水平的合理

性作出经验判断。三是收入水平对偿还贷款的覆盖度，对此类客户原

则上应对其贷款金额与其家庭年收入水平的比率设一定的上限。

对于以个人经营获得收入的客户，重点调查其经营收入的稳定

性、合规性和未来收入预期的合理性。通过了解借款人在许昌银行及

他行的资金结算情况来判断其经营收入的水平和稳定性；查看借款人

及其所经营企业的银行账户流水，分析其现金流量状况，以现有收入

为主测算借款人还款能力；查看其经营销售合同及进出库仓单，判断

其预期现金流状况等。应将对借款人所从事行业的市场现状及未来发

展分析作为对借款人经营收入判断的参考因素。

对各类借款人还款能力的判断，除了上述基本收入情况的了解，

还要考察以下方面信息：一是借款人的其他收入所得，包括其他劳务

所得、租金收入等；二是借款人其他资产收益情况，包括各类投资收

益、投资其他企业得股权分红等，三是借款人及其家庭所拥有总资产

的状况。

3．科学合理的确定客户还款方式。在受理客户申请时，应根据

客户现金流状况、贷款风险管理的需要等因素灵活、合理的与客户协

商确定还款方式，以确保客户的还款能力和风险可控性。对于贷款期

限在一年以上的，原则上应采取等额本金或等额本息还款方式。对于

符合贷款条件的客户，如其资金周转存在一定的周期性，在准确把握

其还款能力的基础上，也可选择按月还息，一次性还本的还款方式。

(二)客户经营风险防控

为有效规避贷款经营风险，在贷前调查环节，主要从以下几个方

面加以考察：

1．经营的合法合规性。应检查借款人所经营企业的营业执照是

否在有效期内、是否具有所经营范围的经营权、是否符合国家产业发

展政策等。

2．经营商誉。可向借款人所经营企业的上下游企业、员工等了解

借款人的商誉，并调查了解其在工商、税务等方面有无重大纠纷。借

款人所经营企业的用水、用电、纳税、雇员及工资发放等情况。

3．经营的盈利能力和稳定性。包括考察借款人所经营企业的主营

业务业务量情况、现金流量情况；所从事行业的发展状况；借款人所

在行业从业经历等方面的因素，据以判断和预期在贷款期间借款人所

经营企业的盈利水平及其稳定性。

(三)担保风险防控

1．抵押担保

借款人以自有或第三人的财产进行抵押，抵押物须产权明晰、价

值稳定、变现能力强、易于处置。主要从以下几方面进行调查了解：

(1)抵押文件资料的真实有效性。核实抵押房地产的《房地产权

证》、《国有土地使用权证》、房地产共有人的有效身份证件原件及复

印件、共有人同意抵押的书面证明、抵押物评估报告等证件材料是否

真实、合理；核实借款人出具的《股东(大)会决议》等法律性文件的

真实性。

(2)抵押物的合法性。调查核实抵押物是否属于《担保法》、《物权

法》及其司法解释允许且许昌银行认可的抵押物类型；抵押人、共有

人出具《同意抵押的承诺书》，须面签或经公证部门公证。

(3)抵押物权属的完整性。在房地产权属登记机关调查核实抵押人

对抵押物所有权的完整性。了解抵押物已设定抵押权属情况、抵押物

是否有共有人、房产是否已经出租等信息。若抵押房产已出租，应充

分考虑出租对实现抵押权的影响。

(4)抵押物存续状况的完好性。实地检查抵押物是否真实存在，维

修保养状况是否正常；实地审查抵押物的位置、面积、楼层、朝向、

建房时间、设计结构等，核对与《房地产权证》、《国有土地所有权证》

所载内容是否相符。

(5)谨慎接受非法人企业名下以出让方式取得的国有土地使用权

及地上定着物抵押。仅接受个人消费贷款优质客户的此类抵押申请，

但须要求有限责任公司股东、合伙企业合伙人追加连带责任保证，并

由总行确定是否根据规定执行。

(6)贷款金额与抵押物评估价值的比率须控制在规定范围之内。

(7)抵押物须经许昌银行认可的评估机构评估。严格防范抵押物价

值高估风险，抵押物须经我行认可的评估机构评估。

(8)抵押操作的规范性。贷款抵押手续办理的相关程序应规范，原

则上许昌银行经办人员应直接参与抵押手续的办理，不可完全交由外

部中介机构办理。对于房地产管理相对规范的地区，如可实施房地产

抵押情况的查询、抵押手续办理规范的地区，可将抵押办理手续委托

中介机构代为办理，但经办行必须在之后对抵押办理情况进行核实。

(9)谨慎受理产权、使用权不明确或当前管理不够规范的不动产抵

押。包括自建住房、集体土地使用权、划拨土地及地上定着物、仓库

等，原则上不接受为助业贷款的抵押物。

2．对于抵押与第三方保证类的组合担保，应以资产抵押为主，

在抵押的基础上以追加的第三方保证提高对贷款的担保能力。

(四)合作机构风险防控

个人助业贷款业务开展中应规范与外部合作机构的管理，既要充

分发挥合作机构在业务拓展、客户选择、贷后管理等方面的积极作用，

又要有效防范合作中的风险环节，把握好风险控制的主动权。

1．严格专业担保机构的准入。对于为个人助业贷款提供全程保

证的专业担保机构，须由总部统一对担保机构进行准入审批。其基本

准入资质应符合以下几方面要求：注册资金应达到一定规模；具有一

定的信贷担保经验，原则上应从事担保业务1年以上，信用评级达到

一定的标准；具备符合担保业务要求的人员配置、业务流程和系统支

持；具有良好的信用资质，公司及其主要经营者无不良信用记录，无

违法涉案行为等。此类担保公司，原则上应要求其与我行进行独家合

作；如与多家银行合作，应对其担保总额度进行有效监控。

2．严格其他类机构的准入。对于不承担担保责任的外部合作机

构，合作准入由总部进行审批，机构选择时应把握以下几条总体原则：

(1)具有合法合规的经营资质；

(2)具备较强的经营能力和良好发展前景，在同业中处于领先地

位；

(3)内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员、有明确合

理的发展规划、业务人员配备充足、有完善的业务办理流程等；

(4)通过合作切实有利于助业贷款业务的发展，包括可以拓展客

户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量、降低操作成本等。

3．对合作机构实施动态管理，不合格的应及时退出。对于已经

准入的合作机构，各级机构应进行实时关注，随时根据业务发展情况

调整合作策略。存在下列情况的，各支行应暂停与相应机构的合作：

一是经营出现明显的问题，对业务发展严重不利的；二是有违法违规

经营行为的；三是与我行合作的存量业务出现严重不良贷款的；四是

所进行的合作对我行业务拓展没有明显促进作用的；五是其他对我行

业务发展不利的因素。

(五)业务操作风险防控

1．强化管理，实施规范化操作。

2．密切关注贷款资金的流向。

3．严格执行授权、审批的有关规定。

4．强化助业贷款的贷后管理。一是要建立存最贷款定期检查机

制；二是规范不良贷款催收；三是逐步对贷后管理进行集中操作；四

是规范贷款展期操作。

(六)市场风险防控

1．加强对经济发展情况的关注。一是应加强对宏观经济发展状

况的研究，准确把握国家经济政策、产业和行业政策导向，为合理确

定助业贷款发展方向提供有利的市场判断依据。二是助业贷款经营人

员及客户经理、审批人等业务人员，应掌握一定的企业经营管理基本

知识和主要行业的市场基本行情，形成对申请助业贷款的借款人的生

产经营进行经验判断的素质，以提高对贷款风险的判断和控制能力。

2．加强对房地产交易市场行情的关注。对于助业贷款中的房产

抵押贷款，抵押物价值的合理性和稳定性是影响贷款第二还款来源的

重要因素，因此，应加强对当地房地产市场行情的关注：一是准确把

握房地产评估价值的准确性，一方面应逐步建立房地产交易市场价格

信息参考，并进行定期的更新，作为对抵押物评估价值进行校验的参

考；另一方面应对助业贷款业务人员进行房地产交易市场的相关知识

培训，使其具备一定的抵押物价值判断经验。二是密切关注房地产交

易市场发展趋势，根据对未来价格走势的预期判断，灵活合理的调整

助业贷款在房地产抵押方面的相关政策。

3．科学合理的应对市场竞争。一方面，及时发现许昌银行业务

发展中的劣势和不足，并做相应的优化和改进。另一方面，对同业在

竞争中所采取的拓展市场的措施和手段进行理性的分析判断，在确保

贷款风险可控、合法合规的前提下，采取适当的应对竞争的策略；不

可在市场竞争激烈的情况下，盲目跟进，采取一些非理性的市场拓展

手段，降低贷款条件、忽视风险管理。

第八节“假个贷”的风险分析与风险防控

一、“假个贷”的定义

“假个贷”是以个人名义申请，融资所得款项由开发商、经销商或

其他单位归集使用的贷款；主要表现形式为开发商、经销商或其他单

位串通无真实交易意愿的个人，或者假冒个人的名义，以虚假的交易

背景(如购房、购车等)向银行申请个人贷款，套取银行信贷资金。“假

个贷”包括“假按揭”、“假车贷”等不同类型。

二、“假个贷”的认定标准

(一)具备以下特征之一的，即可认定为“假个贷”：

1．借款主体不真实。借款人系冒名顶替，如签名虚假、身份信

息虚假等，贷款实际使用人为开发商、经销商或其他单位(如房地产

中介机构等)。

2．交易背景不真实。借款人签名和身份信息虽然真实，但没有

真实的购房、购车等交易事实，或者交易标的虚假，名义借款人与开

发商、经销商等之间存在串通。

(二)借款人签名和身份信息虽然真实，但贷款由开发商、经销商

或其他单位统一归还的，如无确凿的相反证明，即可推定为“假个贷”。

相反证明包括(但不限于)：

1．单位为个人统一偿还月供款的行为，属于单位内部员工薪酬

或福利安排；且借款人实际占有使用所购房屋，并已按照有关规定办

理房屋所有权登记(所有权人为借款人)以及抵押登记手续(抵押权人

为许昌银行)。

2．单位(一般为物业租赁服务公司)受借款人的委托出租所购房

屋并以租金统一归还月供款，借款人所购房屋已按照有关规定办理房

屋所有权登记(所有权人为借款人)以及抵押登记手续(抵押权人为许

昌银行)。

3．购房或购车交易合同真实，贷后借款人与开发商或经销商因

纠纷(如质量问题等)解除购房或购车合同而没有告知银行，开发商或

经销商退还客户首付款后代为偿还月供款，银行发现后已采取措施对

借款人以及开发商或经销商进行追索。

4．属于符合国家有关政策法规规定的单位集资建房项目，该单位

职工申请集资建房个人住房贷款，由单位统一用于集资房建设。

三、“假个贷”的危害

“假个贷“严重错乱了贷款银行与借款人之问正常的债权债务关

系，为银行信贷经营留下了很大的风险隐患，对银行经营的危害非常

大。

(一)“假个贷”合同借款主体虚假，严重危害银行的台法债权

借款合同是银行依法维护债权的重要凭据。但“假个贷”的合同借

款人，既没有真实获得贷款资金，也没有还贷意愿，只是充当了名义

借款人的角色。而实际用款人——商品房开发商和经销商，在名义上

并不负担债务，也不承担向贷款银行提供企业经营管理信息的法定义

务，游离于贷款银行与借款人之间法定的借贷关系之外，导致借款合

同在法律效力上形成银行债权的实际悬空。

(二)“假个贷”的借款人资料虚假，严重危害银行依法维权

“假个贷”借款人提供的信用资料大部分足是伪造而成，致使银行

存档的客户信息资料严重缺失。一旦造假行为被揭露，操纵“假个贷”

的开发商和经销商也往往不予配合，银行很难找到名义借款人，导致

对“假个贷”无法通过有效证据界定，诉讼主体目标很难明确；或者无

法确定名义借款人是否知情、签字是否为本人签字，致使连带责任举

证困难，增加了法律诉讼及抵押物拍卖的难度，为银行依法维护自己

的合法权益带来重重困难，极易失去法律保障。

(三)“假个贷”的用款主体错位，严重危害银行的信贷监控

针对不同借款主体生存发展的周期规律，银行通过不同的信贷

管理方式来监督不同的借款主体履约行为，控制借出资金的偿还风

险。对于个人住房贷款，银行设定的信贷管理方式是以自然人的信用

为基础的，侧重的是对自然人资质和偿债能力的评价与监督，经营此

类贷款获得收益依靠的是“大数定律”；而对商品房开发贷款，银行设

定的信贷管理方式是以公司信用为基础的，侧重的是对商品房开发商

资质和偿债能力的评价与监督，经营此类贷款获得收益依靠的是准确

选择项目和对企业经营周期的控制。而“假个贷”以中长期个人消费信

用的形式获取银行的信贷资金，却运用到适宜进行中短期周期性管理

的公司类经营活动之中，这必然导致银行对不同借款主体的监

控与管理方式发生严重错位，极大增加了银行的信贷经营风险。

(四)“假个贷”的利率政策错位，严重危害银行的风险覆盖

不同的贷款利率政策，反映的是不同的国家宏观政策导向，也体

现为银行经营不同贷款对象的风险管理要求。从银行经营的视角看，

对个人住房贷款执行低利率政策，是基于对此类贷款的低风险判断以

及贷款占用期限和累计利息回报的合理计量；对公司类贷款执行高利

率政策，则是基于对此类贷款的高风险判断以及利息回报对风险覆盖

的合理计量。而“假个贷”的发生导致银行执行了错位的利率政策，不

仅背离了国家的宏观政策导向，也致使银行设定的同报覆盖风险的管

理模式失去效力，严重危害了银行通过利息收益对贷款风险的有效覆

盖。

(五)“假个贷”发放后陷阱重重，严重危害银行的贷后管理

“假个贷”操纵者一旦骗贷得逞，往往会设下重重陷阱，为银行的

贷后管理和正常业务操作留下大量障碍和风险隐患。很多事例证明，

操纵“假个贷”的开发商和经销商在造假过程中，往往利用银行员工玩

忽职守、违规操作的失职行为，规避正常的审批关口，采用虚抬房价、

虚增面积、一房多售、重复抵押等种种手段，试图最大限度地套取银

行的信贷资金，在得到贷款后，又往往借故拖延或不办理产权抵押手

续，造成银行贷款抵押落空，更有甚者，竟把已在银行办理“假个贷”

的房屋又转卖他人，引起产权纠纷，增加银行依法维权和锁定风险的

难度。即使银行收回抵押房屋，也往往由于抵押物不足值，最终难以

抵偿银行的信贷本息，造成银行资金的巨大损失。

(六)“假个贷”的风险集中暴露，严重危害银行的个贷经营

银行依据“大数定律”设定了个人贷款的经营模式和准入政策，在

一般情况下，个人信用出现了问题是个性化的现象，完全可以靠其他

正常个人贷款创造的收益有效覆盖个性化的违约贷款风险，从而实现

银行的有效经营。但是由于“假个贷”混在个人贷款之中，“假个贷”一旦

暴露，就是很多笔违约贷款批量出现，“大数定律”在“假个贷”面前失去

了应有的效力，导致银行的个人贷款经营活动面临很大困难。

(七)“假个贷”往往伴随银行员工的违规违纪行为，严重危害银行

的内部管理

操纵“假个贷”的开发商和经销商为了达到骗取银行信贷资金的

目的，必然会处心积虑在银行内部寻找管理漏洞或代理人，为其实现

骗贷目标打开方便之门。对“假个贷”形成过程的调查也说明，凡发生

“假个贷”的银行机构内部，经常伴随违规操作、甚至违纪的问题。正

是由于银行内部的某些领导人员和信贷经营人员的有章不循、违章操

作、失职渎职、甚至内外勾结串通造假，才为“假个贷”的产生和迟迟

不被揭露提供了便利条件，为不法开发商和经销商骗取银行的信贷资

金提供了机会。操纵“假个贷”的不法开发商拉拢腐蚀银行的员工，破

坏了银行的工作规范和制度，对银行的信贷经营和管理体系造成了严

重危害。

(八)“假个贷”造成银行的损失，严重危害银行的经营成果

据调查情况表明，即使“假个贷”的隐蔽性再强，在贷款之后的3

—8年内，也会自然暴露出来。在这样长的时间里，操纵“假个贷”的

开发商不仅可以堂而皇之地避开银行的贷款监管，而且可以如期实现

开发和销售目标，并处理好自己的“善后”，然后留下一批不能承担责

任的名义借款人而隐匿或废业，把贷款风险全部留给银行。有些银行

信贷经营管理人员疏于管理监督，在贷款逾期后，不是立即追查原因、

锁定风险，而是通过扣划保证金还款的临时性措施来掩盖贷款逾期问

题，客观上也起到了掩盖“假个贷”的作用，延迟了“假个贷”问题的暴

露，错过了及时揭露和处置“假个贷”的最佳时机，同时也为骗取银行

信贷资金的不法开发商留下了可乘之机。即使操纵“假个贷”的开发商

不会恶意逃债，如果不能将“假个贷”有效还原为公司类贷款，也要划

定为损失类贷款，同时要相应计提100％的减值准备；即使有效进行

了贷款还原处置，也要视为违规贷款，在五级分类的时候必须下划一

级，并相应计提减值准备，蚕食掉银行辛苦经营换来的当期收益。

四、“假个贷”的识别

“假个贷”具有一定隐蔽性，在贷前调查、贷中审查以及贷后检查各

个环节，要善于从典型风险征兆和疑似特征入手，对下列情形给予重

点关注并进行针对性核查：

(一)开发商或经销商、按揭楼盘情况

1．房地产开发商或汽车经销商自有资金不足，且自身资质较差，

难以获得银行信贷支持。对于其中的中小开发商开发的预售楼盘，尤

需予以关注。

2．开发的楼盘销售状况不佳，如楼盘市场定位不准、地理位置

不好、户型结构不合理、工程造价偏高或配套设施不全等。如果拟办

理按揭的房屋为高档房或尾房的，则尤需予以关注。

3．开发商业务扩张势头迅猛，多个项目同时开工，资金压力大。

4．按揭楼盘在一段时间内突然销售异常活跃，个人住房贷款申

请急剧增加。如果一批借款人购买的多为楼层、方位及采光等条件不

佳的房屋，则尤需予以关注。

5．开发商、经销商(或中介机构)以借款人在异地为由，为多个

借款人批量代办贷款申请相关手续，并以各种理由阻挠银行经办人员

与借款人见面。

6．按揭楼盘在其他银行被查出存在“假个贷”。

7．开发商或经销商有代借款人偿还贷款本息的记录。

8．开发商或其关联企业代购房人偿还月供款，或以返还房屋租

金等名义定期向购房人约定还款账户转入资金。

9．开发商长期无法完成楼盘建设并交付使用。

10．开发商出现批量向购房人大额退款现象。

(二)借款人情况

1．借款人对所购房屋的具体情况(如户型、方位、质量、价格等)、

房屋买卖合同以及贷款合同重要条款等不了解或者不太关心。

2．多个借款人来自同一单位，或一人购买多套住房。如上述借

款人为开发商或其关联企业、项目工程建设单位或材料供应商等关系

紧密企业的职工，或者经营状况不稳定的小企业职工，则需要予以重

点关注。

3．多个借款人来自同一地区或同一家族。

4．调查发现借款人所填列的工作单位不存在，或者单位查无此

人。

5．收入证明由同一单位开具，个人收入与其职业、资质、年龄

等不相称。

6．多个借款人留下的地址、电话等联系方式相同或相近。

7．多个借款人签字笔迹相似，或同一借款人多处签名笔迹不一

致。

8．借款人未能提供正式的首付款凭证，或者首付款缴付人非借

款人本人。如果首付款为开发商或其关系企业统一缴付，则需重点核

查。

9．多个借款人批量还款。如同时点还款，通过同一账户转账还

款、柜面支票统一还款等，或者在同一网点存款，存款凭证的流水号

连续、经办人签字的字迹相似。

10．多个借款人贷款出现集中逾期(“集中断供”)现象，拖欠时间、

期数相似；或者多个借款人在银行催收后同时集中恢复还款。

11．借款人声称已经与开发商、经销商解除购房或购车合同。

(三)交易情况

1．借款人所购房屋价格与所在地区同类楼盘价格相比明显偏高。

2借款人与开发商、经销商等签订的交易合同，内容相对简化，

相关条款(包括补充协议)较为粗略，甚至个别合同要素填写不全。

3．现场查看发现按揭房屋的房号不存在，或与购房合同附件标

识的房屋形态(位置、结构、朝向等)不一致。

4．现场查看发现已办理按揭的房屋长期空置，或者房屋居住人

并非按揭房屋所有人。

5．楼盘已竣工验收并交付使用，但开发商一直拖延办理房屋产

权证(即办理“大产权分割”)。

6．在土地和房屋登记管理部门查询发现，土地或按揭房屋已被

抵押或出售给他人。

7．按揭楼盘存在购房人集中退房的现象。

五、“假个贷”的防控

通过对上述风险征兆和疑似特征的深入分析和针对性核查，多数

“假个贷”能够在贷前调查、贷中审查中加以识别。做好贷款调查和审

查，把好第一道关口，是防范“假个贷”的关键。业务人员要严格按照

规程作业，确保流程中各个岗位尽职履责，杜绝减程序、逆程序操作

现象，规避“假个贷”陷阱，提高风险防范能力。

(一)做好对开发商(经销商)、中介机构、按揭楼盘等审查把关

对于拟开展合作的开发商(经销商)、中介机构、评估公司等，要

严格按照有关规定进行准入资格审查，全面了解其资质情况、管理水

平、资金实力、财务状况以及信用记录等，特别要深入了解企业法定

代表人、管理层的信用记录。对于申报准入的按揭楼盘项目，要坚持

实地调查原则，了解项目手续是否完备、资金是否到位、工程款是否

拖欠以及工程进度和质量、市场销售前景等；要审慎选择合作对象，

把好准入关，从源头上杜绝“假个贷”的产生。

(二)了解客户，掌握准确信息

了解客户是有效管控风险的基础。支行在办理个人贷款业务时，

要严格按照规定执行与客户面谈以及合同面签制度，不得擅自简化流

程或逆程序操作，不得由律师事务所、开发商、经销商、中介机构或

其他单位代办贷款调查全部手续。对于合同交易行为、客户资信状况

(包括收入证明等)等方面存在异常或疑点的，应做好核查，不能仅局

限于客户提交的书面材料；在相关疑点未经核查之前，不得发放贷款。

(三)强化尽职要求，落实岗位制衡

大量案例表明，流程中关键环节的疏漏和失察，是酿成“假个贷”

的重要内因。要强化尽职履责要求，贷前调查人员要对贷款申请材料

的完整性、真实性负责，贷款签约人员要对客户签字的真实性负责，

贷款发放人员要对贷款条件的落实情况负责。尽职是免责的前提；由

于不尽职导致“假个贷”发生的，有关人员必须承担相应责任。同时，

要严格落实岗位制衡要求，确保不相容岗位人员分离，从制度上防范

道德风险，杜绝内外勾结现象发生。

六、“假个贷”的管理处置

(一)及时确认。发现疑似“假个贷”后，相关部门要基于调查掌握

的情况，按照“假个贷”认定标准，实事求是地及时对“假个贷”疑似项

目作出甄别认定。

(二)调整分类。对已认定为“假个贷”的项目，应根据其风险状况，

对五级分类作出调整。

(三)追索处置。本着实际风险不扩大的原则，对“假个贷”必须积

极催收追索，妥善处置，最大限度保全资产。

1．落实承债主体。要全面分析“假个贷”的具体情况，一户一策，

采取针对性措施，尽快落实承债主体。

(1)如按揭楼盘有一定市场，应积极与开发商交涉争取通过置换

为真实个贷的方式进行处置，由具备偿债能力、符合贷款条件的借款

人承接债务，并严格按照规定办理有关手续，将“假个贷”转为真实的

个人住房贷款。

(2)借款人签名虚假，或者虽然签名真实但名义借款人确无偿还

能力的“假个贷”，应本着追索贷款实际使用人的原则落实承债主体。

对于融资型“假个贷”，如果实际用款人(如开发商、经销商等，下

同)经营状况尚可，可通过交涉要求实际用款人承担回购义务或出具

还款承诺书，落实限期还款计划。实际用款人无法一次性归还的，可

根据实际情况按照有关文件规定，将“假个贷”还原为公司类贷款，并

密切监控该公司的资金流向。在制定“假个贷”还原方案时，要根据个

案具体情况和法律关系，以及实际用款人和名义借款人的信用状况，

偿债能力等，审慎研究确定是否免除名义借款人的还款责任。法院已

判决名义借款人需承担贷款偿还责任的，在“假个贷”还原为公司类贷

款时，不得放弃对名义借款人的追索权。

对于由“假个贷”还原的公司类贷款，要依托信息系统建立管理台

账，完善跟踪监控制度；涉及金额较大的支行，需进行单独监测统计

和管理考核。

2．加大催收力度。按照许昌银行催收制度的规定，通过向签名

真实的借款人、实际用款人进行电话催收、发送贷款逾期通知书、履

行保证责任通知书等方式，加大“假个贷”催收力度，及时中断诉讼时

效。

3．采取法律手段。在催收无效的情况下，可按照一户一策、最

大限度保全资产的原则，采取诉讼手段对“假个贷”的实际用款人以及

签名真实的借款人进行追索。对于已还原为公司类贷款的“假个贷”，

如开发商、经销商等实际用款人对处置工作配合消极，或者企业对外

负债较多、资信状况不佳，应果断采取诉讼手段，查封冻结其有效资

产，并密切跟踪企业高层管理人员动向。对于我行拥有抵押权的房产、

汽车等，要及时行使抵押权，通过法律规定的程序和方式处置抵押物

实现优先受偿。同时，可根据具体情况向公安机关报案，追究参与“假

个贷”诈骗相关当事人的刑事责任。

4．核销。在采取所有追索措施以及必要的法律手段后仍然无法

收回的“假个贷”，要按照核销的有关规定，积极准备核销材料，及时

做好核销申报工作。对已核销的贷款账销案存，保留对债务人的追索

权。

(四)责任认定和追究。按照《许昌银行不良贷款责任追究办法》

的有关规定，对符合责任认定条件的贷款开展责任认定和追究工作。