投资公寓怎么样

为什么要进行酒店式公寓投资呢？很多投资者在投资之初都会考虑

到这个问题。酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它

集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效。酒

店式公寓之所以能够在激烈的租赁市场中存活下来，是因为它能够

满足市场的不同需求，这类住宅既能享受家庭式的居住布局，又能

享受到酒店的殷勤服务。

酒店式公寓投资优势：

1、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的

租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租

等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回

报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。

2、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、

传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。

3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己

的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是

投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来

讲，是有超值回报空间的。

4、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。未来有更多跨国企业

来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。

同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观

的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻

一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。

酒店式公寓投资的几点理由：

1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司

和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。同时公寓

的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少

要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。

2、租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、

持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶

性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个

出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始

进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经

营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，

可以保持物业的整体租价;此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和

具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。

3、发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓

更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的

发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。

这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公

寓能够热卖的主要原因。

酒店式公寓投资可能存在的风险：

1、居住成本高。

从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水

电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北

京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然

气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费

5.1元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。

2、回报率大打折扣。

许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于

真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回

报率确实很吸引投资客户，但往往忽略了隐性成本这一关键要素，

主要包括以下因素。契税和公共维修基金。开发商在项目销售时，

其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来

看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼

价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动

心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。

租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是

根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近

的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米，投资人

士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的

一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一

个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往

会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元至500

元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。

物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言，除了需要

在购买时需要缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多费用都需

要考虑进去，而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店

式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，而且很难直接转

嫁给承租人。从这点来看，开发商打出的每年15%至18%的高投资

回报率显然没有考虑到以上诸多因素。

中介费。投资人在投资房产项目后，还要考虑房屋的出租问题。很

多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力，所以往

往把房子委托给中介代理，而这就需要向代理中介交纳一定额度的

中介费，而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。

3、酒店式公寓产权要分清。

目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产

权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。大产权统一经

营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店

式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允

许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。小产

权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为

非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之

间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基

本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上

体现不了酒店式公寓的优势。

如何投资酒店式公寓不赔钱

一看位置。是否具备可持续发展潜力。

二看配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。

三看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提

供良好的服务是吸引客房的最直接条件。要有专业的酒店物业管理

公司或酒店式公寓管理公司入住管理。

四看完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有。

五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础。

六看整体经济的发展态势。

选择酒店式公寓投资，专业的品牌管理公司是保障，他们既能提供

高效的管理服务，又有一定的品牌效应能够保证客源的充足性。