物业管理办法

物业管理条例实施规范

第一条为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业

使用人和物业企业的合法权益，促进我市物业服务行业的持续

健康发展，根据《价格法》、《XX省物业管理条例》、XX省

《住宅区物业服务标准》、《XX省物业服务收费管理办

法》、《XX市住宅小区管理办法》等法律法规及有关规定，

结合我市实际，制定本实施规范。

第二条本实施规范适用于本市行政区域内普通住宅小区物

业服务收费的管理工作。

第三条本实施规范所称物业服务收费，是指物业服务企业

接受业主委托，按照物业服务合同的约定，对建筑物、构筑物

及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物

业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人

收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装

修垃圾清运费、特约服务费等。

第四条市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门（以

下简称物业主管部门），负责全市物业服务收费的监督管理。

市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责制定XX市城

区住宅小区物业服务等级标准和XX市住宅小区物业服务指导

收费标准。县、区价格主管部门会同同级物业主管部门负责本

行政区域内物业服务的监督管理工作。

第五条建设单位、业主或业主大会应当通过市场竞争机制

选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，

促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第六条物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水

平、服务质量相适应的原则，按照当地物业服务行业平均成

本、法定税费和合理利润确定，由业主和物业服务企业在物业

服务合同中约定。物业企业应当遵循的有关法律法规，严格履

行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主应当按照

物业服务合同约定交纳物业服务费用。

第七条物业服务收费根据物业性质和服务内容等不同情

况，分别实行指导价和市场调节价。

实行指导价的有：普通住宅小区前期物业公共服务费，由

市、县（区）价格主管部门会同房地产行政主管部门按照当地

物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。保障性住

房、房改房、老旧住宅小区的物业服务收费，应当充分考虑保

障对象的经济承受能力，具体标准由县区制定。

实行市场调节价的有：非普通住宅小区包括公寓、别墅

（含独栋、双拼、联排、叠加）的物业服务费和实行酬金制的

住宅小区，已成立业主大会的普通住宅小区物业服务，以及前

期物业中住宅小区停车服务费，装饰装修垃圾清运费，物业服

务企业满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务

等收费等收费实行市场调节价，由建设单位、业主委员会或业

主与物业服务企业协商约定。

第八条普通住宅小区前期物业公共服务费是指物业服务企

业按照物业服务合同约定，提供的公共性物业基本服务，向业

主或物业使用人收取的费用。

前期物业公共服务费根据物业服务等级、服务成本等因素

实行分级定价。

市价格主管部门会同市物业主管部门制定我市《XX市住

宅小区物业服务等级标准》（附件一）并根据本市物业公共服

务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，

制定我市相应等级的《XX市住宅小区物业公共服务费指导收

费标准》（附件二），并向社会公布。价格主管部门会同物业

行政主管部门，每两年对前期物业服务等级的基准价和浮动幅

度进行评估，并根据评估结果适时调整。各县、区可根据市物

业公共服务费指导收费标准制定具体基准价和浮动幅度，并向

社会公布。

物业服务等级标准由委托单位与物业服务企业按照《XX

市住宅小区物业服务等级标准》规定进行约定，并在物业服务

合同中明确。

为鼓励物业企业提升服务品质，更好地体现优质优价原

则，对于双方约定提供高品质服务的物业服务项目且被行政主

管部门评为市级优秀物业的，其收费标准可在A级标准的基础

上适当上浮，最高上浮幅度不超过5%；被行政主管部门评为

省级优秀物业的，其收费标准可在A级标准的基础上适当上

浮，最高上浮幅度不超过10%；被行政主管部门评为级优秀物

业的，其收费标准可在A级标准的基础上适当上浮，最高上浮

幅度不超过15%；

第九条业主大会成立前，由住宅开发建设单位按规定选聘

物业企业的，为前期物业服务阶段。依法实行前期物业管理的

新建物业，建设单位应当与物业服务企业签订书面的前期物业

服务合同，约定服务等级，并对照相应服务等级的最高收费标

准确定具体的物业服务收费标准，报价格主管部门、物业行政

主管部门核定后实施。

前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件，经业主签字

确认。

第十条业主大会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘

物业企业。物业服务等级及收费标准由业主大会或授权的业主

委员会与物业企业在物业服务合同中约定执行。

第十一条物业服务一般包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和

管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集

清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）车辆停放服务管理；

（五）做好安全防范和秩序维护工作；

（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作；

（七）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管

理；

（八）业主委托的其他公共性服务内容。

物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业

服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费

用;

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费

用；

（四）物业服务企业办公费用；

（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费

用；

（七）经业主或者业主大会同意的其它费用。

原则上单列不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业

共用部位共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情

况，接受业主监督。物业服务企业撤出后，应将结余部分移交

业主委员会或其他接管单位。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改变

费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修基金

予以列支，不得计入物业服务成本。

第十二条业主或业主大会与物业企业可以采取包干制或酬

金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈

亏均由物业企业享有和承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定

数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合

同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服

务计费方式。

第十三条物业服务企业应当按照物业服务合同约定的方式

向业主收取物业公共服务费，约定预收的，预收期限由双方协

商确定，但不能超过物业服务期限。

第十四条物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面

积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积

计算。

第十五条在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交

付通知并办妥相关交付手续，作为交纳物业公共服务费的起始

时间。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不

办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知

的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

违反法律法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同

意，改变居住用途用于经营的住房，物业公共服务费按相应的

经营性用房物业服务费标准收取。

物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清

物业服务费用。

普通住宅小区内普惠制幼儿园，其物业公共服务费比照多

层住宅标准执行。

第十六条物业服务住宅小区因开发建设单位分批交付使用

等原因，造成小区配套设施未全部完工的，业主交纳的物业服

务费应按照约定收费标准的20%优惠，差额部分由开发建设单

位承担，待小区配套设施全部完工，再按约定的物业费标准执

行。

第十七条半年以上未入住且月用电量不足2度的普通商品

空置住房，其前期物业公共服务费按房屋所在小区相应等级物

业费标准的10%优惠。

第十八条物业服务区域内车辆停放收费标准，应当区别车

位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取车位服务费和

场地使用费。其中专有车位（库），应交纳车位服务费；物业

管理区域内，车位租用使用人应当交纳车位场地使用费

利用业主公共部位、场地用于停放车辆的，其收费标准及

收益使用应当按规定经业主大会决定，并在物业服务合同中约

定。

城市住宅小区依法配建的人防工程竣工验收后，按照《XX

省物业管理条例》关于共用设施的相关规定，委托物业公司负

责维护管理，单独签署《人防工程维护管理协议》，协议中明

确人防工程平时作为停车使用的，应一并约定停车位停车费或

租金。

依法配建的人防工程平时作为停车位使用的，应当向全体

业主开放，不得将停车位出售或附赠。人防工程平时用作停车

位收取的停车费、租金，应当保障该人防工程的正常维护管理

和停车管理的必要支出。

第十九条新建住宅小区的停车收费标准应在前期物业服务

合同中约定；非新建小区及未成立业主大会的普通住宅小区停

车收费继续按前期物业服务合同有关约定执行，合同到期的，

如需调整停车收费标准，需经物业管理区域内专有部分占建筑

物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。

车辆停放费包括车库、车位的公共设施设备运行能耗及维

护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用及法定税费等。

物业服务企业不得向进入物业管理区域内执行公务及为业

主或者物业使用人提供配送、维修、安装、邮寄服务的企业和

相关人员及车辆收取费用。

第二十条业主或物业使用人对其物业进行装饰装修产生的

建筑垃圾，应当按照物业服务企业的地点堆放，并缴纳装饰装

修垃圾清运费。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行

为和注意事项。装修垃圾清运费标准为市场调节价，由物业公

司根据成本和市场情况与业主协商约定。

第二十一条物业企业因政策性因素或服务项目和内容等变

化，导致服务成本发生较大变动时，如需调整前期物业服务收

费标准，物业企业应在服务区域内的醒目位置就物业服务成本

变动情况进行公示，并经过小区总户数（产权人）60%及以上

的业主同意，由物业企业与业主协商重新约定具体收费标准。

第二十二条执行指导价的物业服务收费实行服务价格登记

证制度。物业企业在收费前，应当向价格行政主管部门核定并

申领《服务价格登记证》，亮证收费，收费时使用说务票据。

第二十三条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应

当按照和省有关规定将企业名称、收费对象、服务项目内容、

服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标

准、价格管理形式、收费依据、举报电话等在经营场所或服务

地点醒目位置公布。物业服务企业每年（或财务年度）向业

主、物业使用人公布利用业主共用、共有设施经营收益和支出

情况，以及单列的物业公共服务费收支情况，接受监督。

实行酬金制的住宅小区，物业服务企业应当每年（或财务

年度）向业主、物业使用人公布物业服务费用收支情况，接受

监督。

第二十四条住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人

防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电，

绿化用水用电、消防用水等的收费，应当执行居民用水用电格

标准。

第二十五条物业服务区域内，共用电梯、公共照明、消防

设施、景观水系、监控系统、单元电子门禁系统等共用设施设

备运行费用（含维护、保养、检测、能耗等费用）和物业企业

办公所用电费已列入物业公共服务费，不得再向业主分摊收

取。

第二十六条未移交给供水部门的二次供水，其增压水泵运

行所需电费运行费用按照实际费用和物业服务合同约定的方式

由全体业主分摊。物业企业定期向业主公示，接受监督。

第二十七条非城市集中供暖（冷）单位，设有集中供暖系

统的直收到户的集中供暖（冷）系统、空调的物业小区，按照

“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方

案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设

单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销

售物业时告知物业买受人。物业企业在供暖期结束后，应向业

主公示收支情况。

第二十八条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热等

专业经营单位应当按照最终用户的计量器具向其收取费用，不

得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向

业主收取手续费等额外费用。

第二十九条物业企业对人员、车辆实行出入证管理的，应

当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。

因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。

第三十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，

应当在征得相关业主、业主大会、物业企业同意后，按照规定

办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充物业公共服务

费和住宅专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。

第三十一条物业服务企业须严格履行物业服务合同，为业

主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务

合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主

或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业应加强对物业服务的成本控制，积极采用现

代信息技术开展物业服务。加强对业主的宣传，引导业主参与

服务过程，切实降低成本，提高服务质量。

第三十二条物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业

使用人应当按时交纳物业服务费，未按照物业服务合同约定交

纳物业服务费用的，业主委员会、物业企业可督促其限期交

纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向法院起诉。

第三十三条各县区价格主管部门要会同物业行政主管部

门，加强对物业服务企业的指导，引导和规范物业服务企业合

理定价。适时采取约谈、告诫、公布经营成本等方式，督促物

业服务企业规范价格行为，合理定价。

第三十四条各县区价格主管部门和物业主管部门要加强对

物业服务企业收费项目、收费标准和服务内容、服务质量的的

监督管理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格

主管部门依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等

法律法规予以处罚，切实维护业主和物业使用人合法权益，促

进物业企业提高服务水平。

第三十五条各级价格主管部门和物业主管部门可以建立第

三方评价机制，对物业企业的服务不能达到相应等级的要重新

定级并根据服务等级制定收费收费标准。

第三十六条各县价格主管部门和物业行政主管部门，可依

据本实施规范，结合本地实际核定物业服务收费具体标准。

第三十七条本实施规范由市价格主管部门和市房地产主管

部门负责解释。

第三十八条本实施规范自XXXX年9月11日起执行，原

《XX市普通住宅小区物业服务收费管理实施规范》同时废

止。