仓储区

物流仓储园区建设简述

物流园区的基础建设投资较大、需求较强；园区内物流业态的发展需要引进

物流管理水平较强的优秀团队。园区建设和发展的需求在未来5年将会不断上

升。

一、定义和要素

1、定义：

物流园区规划，指的是对物流园区进行比较全面的长远的发展计划，是对

未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。物

流园区规划有别于国家与区域物流发展规划，又不同于工业与房地产业园区的

规划。物流园区规划更偏重于在较大规模的地域范围内，土地布局与功能布局

结合的科学性，更偏重于园区建设发展的基础条件规划，更突出物流产业的特

点以及相关产业发展的协调等要素规划。

2、要素：

物流园区规划的要素主要包括：

(1)所在地区的经济发展与城市发展背景(如地区经济发展与城市发展的现

状、发展规划等)；

(2)所在地区的物流业发展现状(如资源分布、物流量及其分布、市场需求

等)；

(3)建设必要性与可行性分析；

(4)选址论证；

(5)定位分析；

(6)功能设计；

(7)布局规划；

(8)交通规划；

(9)信息系统规划；

(10)支持保障体系规划；

(11)建设发展实施方案。

二、物流园区规划现状

《2006年以来中国物流园区专项调查报告》分析：大部分建成或在建的物

流园区缺乏明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、怎么服务、市场规模、

潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不明晰。很多物流园区只

是提出要建成某某区域最大、辐射最强、带动新最高等等模糊和不具有操作性

的目标，结果带来极大的盲目性。

北方交通大学物流研究所所长王耀球说，现在许多地方政府都把物流园区

作城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、

产业布局没有深入研究。现代物流是市场高度发展、产业布局调整升级后自然

形成的，但许多地方并不具备这种经济发展的水平，企业也只能是负债经营，

无法开展业务。

三、物流园区规划类型

1、按内容性质分，有总体物流园区规划和专业物流园区规划。

2、按管辖范围分，有全国发展物流园区规划、区域物流园区规划、企事业

单位物流园区规划。

3、按时间分，有远景物流园区规划和短期物流园区规划。

四、物流园区规划的功能定位

现代物流园区从大的方面讲，主要具有两大功能，即物流组织管理功能和

依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、

配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城

市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展

满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。

物流园区的内部功能可概括为8个方面，即综合功能、集约功能、信息交

易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车

场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，

可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方

式之间的相互转换。

五、规划思路

物流园区规划应综合考虑宏观布局设计、基本战略定位、组织网络架构和

营运策略设计等几个不同的方面。除物流中心平面分区及功能规划外，还应从

如下几个层次进行设计：

1.作业层次：如储运作业的整合与标准化(托盘、储运箱与容器共同化)、配

送运输作业整合(车辆共同化)、作业信息输入整合(条码化)、采购作业与订单信

息传递(EDI、EOS)等。

2.作业管理层次：如库存管理、存货管理(MRP、ABC分级)、营销信息反

馈(POS)与分析、出货订单排程、拣货工作指派等作业的规划管理。

3.决策支援层次：如配派车系统、配送区域规划、物流成本分析与计费定价策

略等。

4.经营管理层次：策略联盟、联合采购、共同配送等业者间的资源整合。可由

产业垂直整合、水平整合，或不同行业间的整合方向进行。

六、方法措施

1、物流市场和竞争策略研究

(1)分析中国物流行业概况(政策、资本、运作、购并)。

(2)分析所规划的物流园区在所在地第三方物流市场中可能占有的容量，及

其各细分市场的容量和成长率。

(3)分析所规划的物流园区的经营网络、所在地及相关地区的现实和潜在的

物流客户群状况

(4)结合具体情况，分析和确定所规划的物流园区在有效的物流半径内所提

供服务和产品的类型及其发展方向和潜力。

(5)分析和确定所规划的物流园区的客户能力、运作成本及对进驻企业的整

合价值(6)结合所规划的物流园区的优势和物流市场竞争情况，分析并确定

所规划的物流园区未来可能的业务目标

(7)评估所规划的物流园区潜在的商业风险：业务风险，技术风险，财务风

险和资源风险，及其相应对策

2、战略分析

(1)分析和评估所规划的物流园区工程完工后的战略和竞争实力(SWOT)即：

优势、劣势、机会、威胁

(2)价值贡献和运作能力

3、体系设计

(1)运输体系规划

(2)物流系统的衔接与配合

(3)物流功能、业务流程与信息系统的整合

(4)进驻企业与物流中心的合作竞争

(5)信息系统规划

七、在物流园区规划方面有影响力的公司

物流作为企业第三方利润源，物流园区也成为中国新一轮经济发展的增长

点，与之相应，物流咨询已经成为并列于企业战略咨询、人力资源咨询、法律

咨询以及金融咨询等咨询业的一个独立的咨询门类。

目前，在中国，绝大多数的物流咨询公司远远没有形成全国性的知名度，

同时，物流咨询业在某个项目上竞争虽然激烈，但没有行业垄断品牌，竞争不

充分，真正的需求方可能对业务有所了解，但对这个行业不了解。

一些比较好的物流咨询公司主要有：(指的是做了一些实实在在的物流园区

和供应链项目，并且已经走出注册地的物流咨询公司。)主要有亿博物流咨询、

尚方物流咨询、埃森哲等。