北京海

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北京海盈房地产开发有限公司与王翘楚商品房预售合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预

售合同纠纷

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审结日期】2022.01.27

【案件字号】(2021)京02民终17372号

【审理程序】二审

【审理法官】宋猛霍翠玲李淼

【审理法官】宋猛霍翠玲李淼

【文书类型】判决书

【当事人】北京海盈房地产开发有限公司;王翘楚

【当事人】北京海盈房地产开发有限公司王翘楚

【当事人-个人】王翘楚

【当事人-公司】北京海盈房地产开发有限公司

【代理律师/律所】王龙兴北京市盈科律师事务所;裴红钢北京市盈科律师事务所;何根平北京

德和衡律师事务所;杨国龙北京德和衡律师事务所

【代理律师/律所】王龙兴北京市盈科律师事务所裴红钢北京市盈科律师事务所何根平北京德

和衡律师事务所杨国龙北京德和衡律师事务所

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【代理律师】王龙兴裴红钢何根平杨国龙

【代理律所】北京市盈科律师事务所北京德和衡律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】北京海盈房地产开发有限公司

【被告】王翘楚

【本院观点】归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为公共绿地“围挡”应否予以拆除的

问题。

【权责关键词】无效社会公共利益代理违约金合同约定勘验笔录新证据关联性质证诉讼请求

维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】海盈公司提交《北京中海物业管理区域不良行为温馨提示函》和整改通知书，

欲证明其发现业主擅自破坏、硬化绿地后，曾张贴提示并向社区和镇政府反馈情况。产生纠

纷的根本原因系一层业主和洋房业主之间相互举报造成的，其公司始终处于被动局面，且不

存在硬化绿地行为；王翘楚对该证据的真实性、证明目的均不予认可，并表示小区一层原始

设计临近绿地并没有门，系海盈公司安装户门，并圈占绿地承诺给一层业主使用，此系矛盾

产生的根源。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为公共绿地“围挡”应否

予以拆除的问题。首先，从绿地的规划看，“围挡”以内绿地属于公共绿地，该“围挡”亦

未列入原始规划，没有证据证明该部分绿地经过规划部门批准，应当由一层业主专有使用；

其次，从围挡的实际效果看，“围挡”与墙体之间形成了近似封闭的空间，给小区其他业主

进入该空间去使用、享受公共绿地造成了极大的障碍与不便，“围挡”的存在客观上改变了

该部分绿地的公共属性，有违公共绿地的初始规划。海盈公司关于“围挡”系为了保护一层

业主隐私的意见，并不能成为其违反公共绿地原始规划设计的理由；最后，从双方约定看，

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没有证据证明双方曾就“围挡”以内绿地由底层业主专有使用达成一致意见，虽合同附件十

二补充协议载明“买受人了解小区其他业主对附随小院享有专属使用权并设置建筑隔离或绿

化隔离，承诺放弃对相关区域的所有权利”，但考虑到该格式合同中，就该条约定未以明显

不同的字号、颜色对买受人进行明确提示，亦无证据证明在签约时，海盈公司就该内容向买

受人进行了明确的解释说明，故该约定内容不能成为底层业主专有使用涉案绿地的合同依

据。据此，一审法院判令海盈公司拆除由绿植带所形成对公共绿地的围挡，本院不持异议。

综上所述，海盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用

法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规

定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京海盈房地产开发有限

公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-2409:50:55

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年7月4日，王翘楚(买受人)与海盈公司(出卖

人)签订预售合同，约定买受人购买位于大兴区瀛海镇XXX地块F2公建混合住宅用地6某住

宅楼3层1单元-301号房屋，项目名称：瀛锦苑；房屋预测建筑面积共87.55平方米，其

中，套内建筑面积67.75平方米，分摊共有建筑面积19.8平方米；按照套内建筑面积计算，

该商品房单价每平方米67197.05元，总价款4552600元；出卖人应当于2020年6月30日前

向买受人交付该商品房。关于商品房交付条件，预售合同第九条约定：该商品房交付时应当

已取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件和有资质的房产测绘机构出

具的《房屋面积测算技术报告书(实测绘)》，并且满足合同第十条中出卖人承诺的基础设施

设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；预售合同第十条约定商品房相关设施设备及交

付条件：“出卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设房屋与出卖人

向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一

致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建

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设方案约定的日期”；关于建筑隔声措施，预售合同第十六条约定：“该商品房为住宅的，

建筑隔声情况符合《民用建筑隔声设计规范》(GB50118-2010)”；关于建筑物区分所有权，

预售合同第二十三条约定：“以下部位为共有部分：该商品房所在建筑区划内的道路(属于城

镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路

或其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房”；预售合同还对逾期交付责任、面积差异

处理、规划变更、质量和保修责任、不动产登记等一并进行了约定。预售合同附件七

约定该商品房符合《民用建筑隔声设计规范》(GB50118)最低要求标准，对所在地声环境状况

明确约定：“(3)项目立项时所在地周边有可能对本项目产生噪声或振动影响的道路、轨道线

路、铁路、机场、飞行航道、工业企业(含实验设备)等声源，分别是项目西侧经二路、项目

南侧镇区北街、项目东侧京福路、项目北侧黄亦路；(4)目前尚未建设但规划项目所在地周边

有可能对本项目产生噪声影响的道路、轨道线路、铁路、机场、飞行航道、工业企业(含实验

设备)等声源，分别是项目东侧在建的地铁八号线三期南延；(5)项目建成后所处区域整体环

境噪声预测值为：2)项目东侧地铁八号线三期南延通车后：昼间53.0dB(A)～67.8dB(A)夜间

42.7dB(A)～67.2dB(A)。其中受周边噪声或振动影响最严重的区域为东侧，预测昼间将会达

到67.8dB(A)，超过(超过/优于)本地声环境质量标准适用区域标准12.8dB(A)，夜间将会达

到67.2dB(A)，超过(超过/优于)本地声环境质量标准适用区域标准22.2dB(A)”。预

售合同签订后，王翘楚依约支付了购房款。2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会

大兴分局出具《建设工程规划核验意见》，明确海盈公司在大兴区瀛海建设的大兴区瀛海镇

XXX地块F2公建混合住宅用地4某住宅楼等24项符合《建设工程规划许可证》(2018规(大)

建字0007号)批准的内容。2019年10月12日，大兴区瀛海镇XXX地块项目4某住宅楼等项

目在北京市大兴区住房和城乡建设委员会完成工程竣工验收备案。现王翘楚已办理了涉案房

屋的入住手续。为证明涉案小区的公共绿地被圈占的情况以及海盈公司在销售时存在虚

假宣传等情况，王翘楚提交涉案小区内绿地的照片、沙盘照片。为核实涉案小区公共绿

地以及变电站、噪声等情况，法院于2021年7月5日组织双方当事人勘验现场并制作勘验笔

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录。法院现场勘验情况：涉案小区楼栋外的绿地由黄杨树组成的绿植带与一层楼体之间未形

成完全封闭的隔离空间，在黄杨树中间有绿色铁丝网相连加固，绿植带与楼体之间留有两个

口，但所留有空间较小，且所留开口系靠近楼体一侧；关于噪声情况，法院工作人员在涉案

小区6号楼的一层外，面对地铁站立，地铁经过时可以听到噪音，但法院工作人员无法通过

主观感受衡量噪音大小。

【一审法院认为】一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉

时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适

用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，预售合

同的签订时间、王翘楚收房时间、王翘楚实际提起本案的时间(本案系指定审理案件)均在

2021年1月1日民法典施行前，即引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故应

适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。依

法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案

中，王翘楚与海盈公司所签订的《北京市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不存在

法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据预售合同第

十条约定：“出卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖

人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的修改项目建设方

案一致”及预售合同第二十五条约定：“出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或已规划

属于买受人共有的共用部位和设施的处分”，王翘楚作为预售合同的买受人，系涉案小区的

业主，王翘楚认为海盈公司作为预售合同的出卖人存在未履行合同义务的情况下，其提起本

案诉讼的请求权基础系依据双方之间的预售合同，并无不当，故对本案应进行实体审理。

【二审上诉人诉称】海盈公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回王翘楚一审的全部

诉讼请求。事实和理由：瀛海府小区的绿植隔离带已经通过竣工验收以及规划验收，行政主

管部门对该小区绿植隔离带的现状予以认可。部分业主曾多次向有关行政部门举报瀛海府小

区公共绿地不合格，有关行政部门亦到现场勘验，但并没有认定瀛海府小区的“公共绿地”

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不合格。此外，部分业主还在人民网——大兴区委书记留言板中“投诉”瀛海府小区公共绿

地不合格，并获得如下回复：“未发现私圈绿地现象，楼南侧存在开发商利用大叶黄杨进行

的绿化，属正常的绿化行为”。故一审法院认定绿化隔离带未经规划部门事先批准属于事实

认定错误。涉案绿植隔离带设计、种植满足相关规范要求，具有隔离、防护功能。实践中，

为保护一楼业主隐私，开发商通常会采取措施避免一楼业主生活受到侵扰，即使绿地属于全

体业主所有，但并不意味着绿地全部开放，允许任何人进入。故一审法院在上述隔离带留有

多个开口，兼顾功能性、实用性、美观性的情形下，仍然判决拆除隔离带欠妥，且容易侵犯

一楼业主隐私，甚至诱发安全问题。拆除绿植隔离带会破坏绿化成果，且需要与全体业主、

街道社区、园林绿化主管部门沟通，势必会引起纠纷，损害社会公共利益。故该决定应当由

全体业主做出，单个业主依据合同主张拆除绿植隔离带缺乏依据。综上，请求二审法院判如

所请。综上所述，海盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款

第一项规定，判决如下：

北京海盈房地产开发有限公司与王翘楚商品房预售合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2021)京02民终17372号

当事人上诉人(原审被告)：北京海盈房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区

瀛海镇镇区瀛顺路16号兴海大厦111室。

法定代表人：成欣，总经理。

委托诉讼代理人：王龙兴，北京市盈科律师事务所律师。

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委托诉讼代理人：裴红钢，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：王翘楚。

委托诉讼代理人：何根平，北京德和衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨国龙，北京德和衡律师事务所律师。

审理经过上诉人北京海盈房地产开发有限公司(以下简称海盈公司)因与被上诉人

王翘楚商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初10945

号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月28日立案后，依法组成合议庭，公

开开庭进行了审理。海盈公司之委托诉讼代理人裴红钢及王翘楚之委托诉讼代理人何根

平、杨国龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称海盈公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回王翘楚一审

的全部诉讼请求。事实和理由：瀛海府小区的绿植隔离带已经通过竣工验收以及规划验

收，行政主管部门对该小区绿植隔离带的现状予以认可。部分业主曾多次向有关行政部

门举报瀛海府小区公共绿地不合格，有关行政部门亦到现场勘验，但并没有认定瀛海府

小区的“公共绿地”不合格。此外，部分业主还在人民网——大兴区委书记留言板中

“投诉”瀛海府小区公共绿地不合格，并获得如下回复：“未发现私圈绿地现象，楼南

侧存在开发商利用大叶黄杨进行的绿化，属正常的绿化行为”。故一审法院认定绿化隔

离带未经规划部门事先批准属于事实认定错误。涉案绿植隔离带设计、种植满足相关规

范要求，具有隔离、防护功能。实践中，为保护一楼业主隐私，开发商通常会采取措施

避免一楼业主生活受到侵扰，即使绿地属于全体业主所有，但并不意味着绿地全部开

放，允许任何人进入。故一审法院在上述隔离带留有多个开口，兼顾功能性、实用性、

美观性的情形下，仍然判决拆除隔离带欠妥，且容易侵犯一楼业主隐私，甚至诱发安全

问题。拆除绿植隔离带会破坏绿化成果，且需要与全体业主、街道社区、园林绿化主管

部门沟通，势必会引起纠纷，损害社会公共利益。故该决定应当由全体业主做出，单个

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业主依据合同主张拆除绿植隔离带缺乏依据。综上，请求二审法院判如所请。

二审被上诉人辩称王翘楚辩称，海盈公司的上诉意见与客观事实不相符，缺乏法

律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。

原告诉称王翘楚向一审法院起诉请求：1.请求法院判令海盈公司拆除圈占公共绿

地围挡，交付合格的公共设施，即不受限制、完全开放的公共绿地；2.请求法院判令海

盈公司承担自合同约定交房之日起至公共绿地整改完成之日的违约金27388.18元(以

4564696元为基数，按日万分之二的标准，暂计至2020年7月30日，实际计算至海盈公

司全部完成公共绿地整改之日)；3.请求法院判令海盈公司安装噪音防护措施，解决噪音

污染问题；4.请求法院判令海盈公司承担案件诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年7月4日，王翘楚(买受人)与海盈公司

(出卖人)签订预售合同，约定买受人购买位于大兴区瀛海镇XXX地块F2公建混合住宅用

地6某住宅楼3层1单元-301号房屋，项目名称：瀛锦苑；房屋预测建筑面积共87.55

平方米，其中，套内建筑面积67.75平方米，分摊共有建筑面积19.8平方米；按照套内

建筑面积计算，该商品房单价每平方米67197.05元，总价款4552600元；出卖人应当于

2020年6月30日前向买受人交付该商品房。关于商品房交付条件，预售合同第九条约

定：该商品房交付时应当已取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文

件和有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书(实测绘)》，并且满足合

同第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；预售合

同第十条约定商品房相关设施设备及交付条件：“出卖人承诺本合同附件五载明的该商

品房所在楼栋本期的项目建设房屋与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和

城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用

日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期”；关于建筑隔

声措施，预售合同第十六条约定：“该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合《民用建筑

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隔声设计规范》(GB50118-2010)”；关于建筑物区分所有权，预售合同第二十三条约

定：“以下部位为共有部分：该商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除

外)、绿地(属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或其他场地

用于停放汽车的车位、物业服务用房”；预售合同还对逾期交付责任、面积差异处理、

规划变更、质量和保修责任、不动产登记等一并进行了约定。

预售合同附件七约定该商品房符合《民用建筑隔声设计规范》(GB50118)最低要

求标准，对所在地声环境状况明确约定：“(3)项目立项时所在地周边有可能对本项目产

生噪声或振动影响的道路、轨道线路、铁路、机场、飞行航道、工业企业(含实验设备)

等声源，分别是项目西侧经二路、项目南侧镇区北街、项目东侧京福路、项目北侧黄亦

路；(4)目前尚未建设但规划项目所在地周边有可能对本项目产生噪声影响的道路、轨道

线路、铁路、机场、飞行航道、工业企业(含实验设备)等声源，分别是项目东侧在建的

地铁八号线三期南延；(5)项目建成后所处区域整体环境噪声预测值为：2)项目东侧地铁

八号线三期南延通车后：昼间53.0dB(A)～67.8dB(A),夜间42.7dB(A)～67.2dB(A)。其

中受周边噪声或振动影响最严重的区域为东侧，预测昼间将会达到67.8dB(A)，超过(超

过/优于)本地声环境质量标准适用区域标准12.8dB(A)，夜间将会达到67.2dB(A)，超过

(超过/优于)本地声环境质量标准适用区域标准22.2dB(A)”。

预售合同签订后，王翘楚依约支付了购房款。2019年6月6日，北京市规划和自

然资源委员会大兴分局出具《建设工程规划核验意见》，明确海盈公司在大兴区瀛海建

设的大兴区瀛海镇XXX地块F2公建混合住宅用地4某住宅楼等24项符合《建设工程规

划许可证》(2018规(大)建字0007号)批准的内容。2019年10月12日，大兴区瀛海镇

XXX地块项目4某住宅楼等项目在北京市大兴区住房和城乡建设委员会完成工程竣工验收

备案。现王翘楚已办理了涉案房屋的入住手续。

为证明涉案小区的公共绿地被圈占的情况以及海盈公司在销售时存在虚假宣传等

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情况，王翘楚提交涉案小区内绿地的照片、沙盘照片。

为核实涉案小区公共绿地以及变电站、噪声等情况，法院于2021年7月5日组

织双方当事人勘验现场并制作勘验笔录。法院现场勘验情况：涉案小区楼栋外的绿地由

黄杨树组成的绿植带与一层楼体之间未形成完全封闭的隔离空间，在黄杨树中间有绿色

铁丝网相连加固，绿植带与楼体之间留有两个口，但所留有空间较小，且所留开口系靠

近楼体一侧；关于噪声情况，法院工作人员在涉案小区6号楼的一层外，面对地铁站

立，地铁经过时可以听到噪音，但法院工作人员无法通过主观感受衡量噪音大小。

一审法院认为一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民

法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠

纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

本案中，预售合同的签订时间、王翘楚收房时间、王翘楚实际提起本案的时间(本案系指

定审理案件)均在2021年1月1日民法典施行前，即引起本案民事纠纷的法律事实发生

在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合

同法》等法律规定。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己

的义务。本案中，王翘楚与海盈公司所签订的《北京市商品房预售合同》，系双方真实

意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的

义务。根据预售合同第十条约定：“出卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋

本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员

会网站上公示的修改项目建设方案一致”及预售合同第二十五条约定：“出卖人承诺对

商品房的销售，不涉及依法或已规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分”，王翘

楚作为预售合同的买受人，系涉案小区的业主，王翘楚认为海盈公司作为预售合同的出

卖人存在未履行合同义务的情况下，其提起本案诉讼的请求权基础系依据双方之间的预

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售合同，并无不当，故对本案应进行实体审理。

本案争议焦点为：第一，海盈公司是否未按预售合同的约定向王翘楚交付公共绿

地，即海盈公司是否对公共绿地进行了围挡；第二，涉案房屋是否存在噪音污染问题。

针对争议焦点一：关于共用绿地围挡问题，根据法院现场勘验的情况，沿着涉案

小区楼栋的一层窗户外侧种植有黄杨树，在绿色植被中间有绿色铁丝网加固。对此海盈

公司解释称系所种植的黄杨树较软，所以需要有铁丝网进行支撑；在植被与墙体之间并

没有完全的联接，留有一定空间。根据法院勘验的结果，现场的黄杨树经过铁丝网加固

后事实上确形成了对公共绿地围挡，虽绿植带与墙体之间没有形成完全的联接，但所留

空间有限，且所留开口靠近楼体一侧；根据日常生活经验，以目前绿植带与墙体之间所

形成的近似封闭的空间，涉案小区的其他业主显然无法进入所形成的近似封闭空间去使

用、享受公共绿地；对海盈公司的该项抗辩意见，法院不予采纳。对于海盈公司辩称王

翘楚与海盈公司签订的预售合同约定：“买受人了解小区其他业主对附随小院享有专属

使用权并设置建筑隔离或绿化隔离，承诺放弃对相关区域的所有权利”的意见，法院有

以下几点考虑：第一，虽合同附件十二补充协议中作出了该项约定，但是对于商品房预

售合同该类格式合同，对于该条约定海盈公司未以明显不同的字号、颜色对购房者王翘

楚进行明确提示；亦无证据证明在双方签订预售合同时，海盈公司针对该条款对王翘楚

进行了明确的解释说明；第二，对于小区建筑区划内绿地中属于底层业主专有使用须满

足两个条件：一是该部分绿地必须经过规划部门事先批准，二是开发商在出售商品房

时，须通过合同等其他有效方式向其他业主明示该部分绿地属于底层业主专有(独占)使

用；具体在本案中，并无证据证明涉案小区公共绿地中有部分属于底层业主专有使用系

经过了规划部门事先批准，亦无证据证明海盈公司向其他非底层业主进行了明示。故对

于海盈公司的该项抗辩意见，法院不予采纳。综上，海盈公司应拆除现通过绿植带所形

成的对公共绿地的围挡，以实现涉案小区所有业主共同使用公共绿地的权利。

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关于王翘楚所请求海盈公司承担自合同约定交房之日止公共绿地整改完成之日的

违约金，预售合同中并无相应明确约定，且本案中公共绿地围挡问题不同于海盈公司未

向王翘楚交付符合合同约定的涉案房屋，海盈公司已按照合同约定向王翘楚交付了涉案

房屋，海盈公司不存在逾期交房之行为，故对王翘楚该项请求，法院不予支持。

针对争议焦点二：有关噪音污染问题。王翘楚主张涉案房屋因地铁八号线的影响

存在明显的噪音污染，对此海盈公司辩称在预售合同中已经充分提示了王翘楚临近地铁

站面临的噪声问题风险，且涉案房屋已经竣工验收合格，涉案房屋的设计、建设、隔声

等均符合国家标准。对该问题，法院有以下几点考虑：第一，涉案房屋的预售合同附件

七中已经明确约定：“该商品房符合《民用建筑隔声设计规范》(GB50118)最低要求标

准，并明确所在地声噪环境状况为：“项目东侧地铁八号线三期南延通车后：昼间

53.0dB(A)～67.8dB(A),夜间42.7dB(A)～67.8dB(A)。其中受周边噪声或振动影响最严重

的区域为东侧，预测昼间将会达到67.8dB(A)，超过(超过/优于)本地声环境质量标准适

用区域标准12.8dB(A)，夜间将会达到67.2dB(A)，超过(超过/优于)本地声环境质量标

准适用区域标准22.2dB(A)”，即在合同中已经明示告知购房者王翘楚所购房屋可能存在

的噪声风险。第二，上述附件七中的约定明确写明系“所在地声噪环境状况”，并非涉

案房屋室内声噪环境状况。王翘楚以附件七中所载明的声噪环境状况不符合国家标准的

意见，法院不予采纳。第三，销售合同附件七中所载明噪声的标准系预测，并非现在的

实际状况，故对王翘楚以此证明涉案房屋的噪声超过国家标准的意见，法院不予采纳。

第四，王翘楚依据预售合同提起本案诉讼，但预售合同中已经明确告知了噪声风险，王

翘楚对涉案房屋所处的环境、与地铁轨道的距离及可能噪音的影响应该是了解的，海盈

公司对此并没有故意隐瞒的行为，亦无违反合同约定的行为。第五，涉案房屋经规划部

门验收合格，取得竣工备案表。综上，对王翘楚依据合同要求海盈公司安装噪音防护措

施解决噪音污染问题，法院不予支持。同时需指出，法院虽未判决要求海盈公司针对涉

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案房屋噪音问题采取防护措施，但海盈公司应本着诚信、友善的社会主义核心价值观，

积极协助涉案小区业主沟通解决噪音问题，以营造舒适、安静的小区生活环境。

据此，法院对王翘楚诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合

同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效

力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院判决：一、北京海盈房地产开发有限公

司于判决生效后三十日内将其所开发建设的“瀛锦苑”小区(系该商品房项目核准名称)

内公共绿地上用绿植所形成的隔离带拆除，恢复不受限制的公共绿地；二、驳回王翘楚

的其他诉讼请求。

本院二审期间，双方当事人均提交了新证据并就对方证据进行了质证。王翘楚提

交19张绿地硬化的照片，欲证明一审判决作出后，海盈公司并没有积极履行义务，反而

硬化侵占绿地；海盈公司对该证据的真实性认可，对关联性、证明目的均不予认可，并

表示一层业主硬化绿地的行为与其无关，其公司不存在硬化改造绿地的行为。

本院查明海盈公司提交《北京中海物业管理区域不良行为温馨提示函》和整改通

知书，欲证明其发现业主擅自破坏、硬化绿地后，曾张贴提示并向社区和镇政府反馈情

况。产生纠纷的根本原因系一层业主和洋房业主之间相互举报造成的，其公司始终处于

被动局面，且不存在硬化绿地行为；王翘楚对该证据的真实性、证明目的均不予认可，

并表示小区一层原始设计临近绿地并没有门，系海盈公司安装户门，并圈占绿地承诺给

一层业主使用，此系矛盾产生的根源。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为本院认为，归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为公共绿地“围

挡”应否予以拆除的问题。首先，从绿地的规划看，“围挡”以内绿地属于公共绿地，

该“围挡”亦未列入原始规划，没有证据证明该部分绿地经过规划部门批准，应当由一

层业主专有使用；其次，从围挡的实际效果看，“围挡”与墙体之间形成了近似封闭的

空间，给小区其他业主进入该空间去使用、享受公共绿地造成了极大的障碍与不便，

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“围挡”的存在客观上改变了该部分绿地的公共属性，有违公共绿地的初始规划。海盈

公司关于“围挡”系为了保护一层业主隐私的意见，并不能成为其违反公共绿地原始规

划设计的理由；最后，从双方约定看，没有证据证明双方曾就“围挡”以内绿地由底层

业主专有使用达成一致意见，虽合同附件十二补充协议载明“买受人了解小区其他业主

对附随小院享有专属使用权并设置建筑隔离或绿化隔离，承诺放弃对相关区域的所有权

利”，但考虑到该格式合同中，就该条约定未以明显不同的字号、颜色对买受人进行明

确提示，亦无证据证明在签约时，海盈公司就该内容向买受人进行了明确的解释说明，

故该约定内容不能成为底层业主专有使用涉案绿地的合同依据。据此，一审法院判令海

盈公司拆除由绿植带所形成对公共绿地的围挡，本院不持异议。

综上所述，海盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款

第一项规定，判决如下：

裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京海盈房地产开发有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款

审判长宋猛

审判员霍翠玲

审判员李淼

二〇二二年一月二十七日

法官助理辛明厚

书记员林晓天

书记员周洁

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书记员孙涵

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