小业主

XXX铸造有限公司

小区物业业主手册

文件编号：

物业管理处负责社区日常的管理服务，包括接受及处理业户的问询及投诉，与业户

保持良好的互动关系,从而能创造出优美、洁净、舒适、便利、安全的社区居住环境，

轻松、自由、愉快、和谐、友善的社区生活氛围和高尚、尊贵、著名、保值、传世

的社区品牌形象。

社区物业管理处地址：

电话号码：

传真号码：

电子网址：

工作时间：星期一至星期五上午08：30时至下午17：30时

在上述时间外，物业管理处亦有管理人员当值，负责24小时的保安、紧急维修及各

项投诉处理等工作。业户可致电物业管理处热线服务电话：________________

第一节管理费支付方法

业户在每年1月5日之前将收到由物业管理处发出的“缴费通知书”。请业户于收到

通知书30日内，到物业管理处支付管理费及其他有关费用。（特约性服务费用，于

每月1号收到缴费通知书，10日内交付）

各业户须依照公约的规定，按时交纳其名下应承担的管理费、房屋公共维修基金、

水、电、天然气等能源使用费用及其它国家政策规定的由业户缴纳的费用。

第二节水、电、天然气计量卡

业户入住时，将收到管理处提供的水、电、天然气计量磁卡，每卡费用为￥20。业

户可在管理处购买一定数额的能源存入卡中。请妥善保管此卡，若不慎丢失，请及

时通知物业管理处，补办新卡。补办新卡费用为￥10（每张卡）。

第三节室内装修申请

业户如进行室内装修，须遵守「装修手册」规定。未经物业管理处书面同意的装修

工程将被立刻停止。在未征得管理者书面及政府有关部门同意前，各业户不得变更

或改动其单元的结构，不得在建筑上或建筑物旁增建、搭建任何与建筑物，不得改

动房屋外立面、院墙、围栏的样式和颜色等，亦不得对公共地方或公共设施或其保

养做出或造成任何改动、损坏、破坏或干扰。

第四节维修及保养

业户如要求例行或特约维修户内设施及各种电器，如供电、自来水、排水、天然气、

网络系统等，可致电物业管理处。物业管理处将尽快安排工程人员处理维修事宜。

如属特约性维修，业户在设施及电器修复后，依照维修报价表签认维修工作单并支

付维修费用。如属例行维修，待设施及电器修复后，业户在维修工作单上予以确认

即可。各业户应当保持其单元经常在良好的维修状态以配合及维护本物业成为一个

高尚住宅区。

第五节告示牌

请业户随时留意社区内的公共告示牌，以及时了解社区管理的重要信息。

第六节保险

物业管理处提醒各业户为自己的单元内财产及时购买相应的保险。

第七节业权更改

单元若有任何业权更改，应及时以书面通知物业管理处，并提供新业户之有关资料。

业权更改的手续办理及要求可直接向物业管理处或律师咨询。

第八节失物及保存物件

如业户在公共地方拣拾到物品，请送交物业管理处。物业管理处将予以登记并协助

寻找物主。一般普通物品将保留3个月，贵重物品将送交公安部门管理。

收楼须知

第一节收楼手续

业户在收到发展商的《入伙通知书》后，须按《入伙通知书》上指定日期到物业管

理处办理收楼手续，填写住户有关资料并支付各种费用。在物业管理处工程、客务

人员的陪同下验收所购买的单元房屋，验收合格后领取钥匙、各种能源计量磁卡、

办理业户卡，然后签署房屋交接验收表格。

第二节遗漏工程及保修

业户如发现单元内有任何遗漏工程，须于签署〈房屋验收表〉后48小时内与物业管

理处联络，物业管理处将会与发展商联系以尽快安排修理工作。逾期者视为业户确

认其单元之设备及房屋。房屋保修将依照北京市建设工程质量监督总站颁发的「北

京市建设工程质量保修实施办法」执行。

第三节业户登记

业户须填写〈业户紧急联络表〉以便发生紧急情况时物业管理处与业户联络。

第四节装修事宜

业户进行装修工程，以不危害及损坏其结构、外貌、公共设施及他人利益为原则。

业户须在装修前仔细阅读《装修手册》，并遵守其中的管理规定。一切违反手册规

定的工程，物业管理处将会制止，而因此引起的费用则由业户负责。

第五节迁入须知

业户须于迁入前三天通知物业管理处，以便物业管理处能调配人手予以协助。搬运

过程中产生的所有包装箱、纸盒、废物等，须按放置于物业管理处指定地方，不可

乱弃于公共场所。

物业设备、设施及附属配套服务功能

入住后，在使用各种设备前，请仔细阅读使用说明书，正确操作以确保设备设施的

使用。

第一节电力供应

社区为双路供电，每户独立计量磁卡电表，暗线安装灯位，安全插座及开关。

小区用电负荷为规范设计，为了安全着想，业户不可超负荷用电或私拉电源及违规

安装家用电器。

第二节消防保安系统

社区设有消防保安控制中心，每户房屋门窗装有门磁、窗磁，室内设有烟感探头，

厨房设有燃气泄漏警报系统等。社区设有周界红外线对射系统，并在社区门口设有

对讲系统，以确保用户居住安全。

第三节智能化终端（共用）中控服务器

智能化终端（共用）中控服务器是供社区全体业户享有智能化安全防范、信息管理、信

息网络等服务的系统。如业户居室智能化系统发生故障，请拨打物业管理处电话予以报

修。

第四节燃气供应

社区统一供应天然气，由燃气公司负责管线安装并直达各用户，磁卡式分户计量。在业户交

接房屋后即可使用。业户在装饰装修时如需改动燃气管线，须经燃气公司批准后，方可改动。

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第五节供暖

各户房屋采取中央空调系统，分户独立的燃气热水炉提供热源。

第六节供冷

每户房屋采取分户式风机盘管空调制冷系统。

第七节冷热水

社区设生活用水供应系统，磁卡式分户计量。如发现供水系统出现问题，请尽快通

知物业管理处予以修复。每单元的独立燃气热水炉可提供生活热水。

第八节电视天线

社区内有线电视系统已安装到户，每户均可接收全套国内有线电视节目。如业户欲

接收境外电视频道，须持产权人护照复印件及购房合同复印件或房产证到北京市广

播电视局予以申报，也可委托物业管理处代为办理。

第九节电话/通讯插座

每户均配有IDD国际直拨电话插孔，并留有专门联接社区宽带网络接口。

第十节花园

每栋花园式住宅均有独立私家花园，铺种草木。业户需自行负责私家花园种植装点

等打理工作，并与整个社区整体形象保持统一。

第十一节雪梨之风广场

社区内雪梨之风广场，由物业管理处统一负责管理和维护。

第十二节私家泊车位（库）

业户私家庭院内设有停车泊位（库），供业户停放车辆。

第十三节信箱

邮件将由物业管理处接收并分发至每户的信箱中。

第十四节封闭式清洁站

由保洁员统一收集业户垃圾，并清运到社区封闭式清洁站。

第十五节泊车与公共停车场

每栋花园式住宅均有车库或私家泊车位。如业户（使用人）有第二车位需求，在不

影响街区车辆或行人正常过往的前提下，可停泊在面向私家院内的门前道路上。

社区主干道旁的泊车位用于满足因尽端回车等造成的院门外无第二车位的业户（使

用人）需求。但需得到物业管理处同意后方可停泊。

社区来访客户的车辆需泊放在社区外道路旁的泊车位内。

社区北侧多层公寓的停车场主要供公寓业户（使用人）使用。如每栋花园式住宅的

访客车辆由此需求，需经物业管理处同意后方可停泊。管理处将根据车辆停泊的时

段和时间收取一定费用。

第十六节VIP会所

社区设有2000余平方米的澳式阳光会所，设在B区，主要供业户休闲娱乐。

第十七节中心水景

社区中心地带设有水景，由物业管理处统一管理和养护。

第十八节小学校

社区设有4000余平方米的初级学校，业户的孩子可以就近享受到良好的教育。

第十九节托幼中心

社区设有1500余平方米的托幼中心，设在B区，提供学龄前儿童启蒙教育。

第二十节社区物业服务中心

社区物业服务中心设在社区内D型多层住宅地下室，主要方便业户各项特约服务、便

民服务及咨询服务。

第二十一节购物中心

社区设有5000余平方米的购物中心。

规则及条例

业户及访客须遵守下列规则及条款，物业管理处可按实际情况做出修改及增加并告

知各业户。

第一节水、电、燃气使用管理规则

水

❖社区内共用的给排水管道由物业管理处负责养护维修，业户不准随意开挖、安装、

更改管线。如业户在单元内装修时确需增建或改动，必须事先书面申明理由提交

施工方案及图纸，经物业管理处批准后，由物业管理处指定专业队伍施工，非专

业队伍不得进入社区施工。业户应爱护水表和其他公共管线设备，如发现水道设

备损坏和给水不畅，应及时报修，由物业管理处负责维修。单元内维修费用由业

户承担。

❖各业户不得做出任何行为致使社区内冲洗或排水系统堵塞或使该等设施的有效工

作程序受损。

电

❖电路出现故障，应通知物业管理处检查维修，不能私自触动公共配电设施，尤其

在停电时不得私自维修。如因私自维修造成公共配电设施损坏，应负全部责任。

❖业户不允许使用公共区域用电,如有违反而由此造成的经济及人身损失责任自负。

❖业户如需特殊用电，可向物业管理处提出申请，并接受监督指导，保证安全用电。

燃气

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❖业户发现燃气热水炉、灶具、燃气表及其他设备有故障时，应及时报修，不要私

自拆装检修，以避免造成意外事故。私自违章维修者所造成经济与人身责任均由

其承担全部责任。

❖晚间入睡前或长期外出，要关闭灶具燃气开关，将燃气设备的开关放置在正确位

置。发现有漏气现象及时向物业管理处报修，切勿拖延时间。

第二节电讯及有线电视使用管理规则

电话

❖社区内电讯线路由物业管理处负责日常养护维修。请业户不要私拆电讯线路，如

违章施工，造成通讯中断，由肇事者承担由此引起的经济损失和法律责任。

❖电话使用、安装、移机、更名、过户等按电话局规定办理。电讯线路有故障时，

请及时向物业管理处报修，不要自行拆检，以避免发生大范围通讯障碍。

有线电视

❖电视接收和放送设备及线路设施由物业管理处负责养护维修。电视节目内容的播

放均按政府有关部门规则实施。

❖当收视效果不好，或者电视信号接收发生故障，请及时通知物业管理处派专业人

员进行维修。

❖在未征得管理者书面同意及政府部门的批准前，不得在其单元或公共地方架设独

立天线或卫星电视接收系统及设备。

第三节社区车辆交通管理规则

❖车辆进入社区必须持有“IC卡及车辆通行证”，无卡及证件车辆需登记，由保安

人员核准后允许进入。

❖禁止1041型以上的货车、拖车、其他特殊用途车辆以及25座以上客车进入社区。

❖进入社区的车辆必须遵守社区内交通规则、标志和服从社区管理人员的指挥，如

损坏路面或公共设施，必须按价赔偿。

❖车辆驶入社区应减速行驶，不准鸣笛。

❖夜间或长时间停放，不要将贵重物品留在车内，并请将防盗器设置于静音状态。

❖车辆驶入社区后须停泊于自家停车位（库）。需泊放在公共停车位时，请到物业

管理处办理手续。业户不允许占用公共道路、乱停乱放、违例泊车。凡影响交通

者，物业管理处将酌情处理。

❖严禁在社区内学习驾驶车辆，一经发现学习驾车，该车将会被截停，物业管理处

将酌情处理。

❖不准在社区主干道上装卸货物，不准在公共地方修理汽车，以保证道路清洁和畅

通。

❖为杜绝意外事故，保证社区安全，严禁携带易燃易爆剧毒及各种腐蚀品的车辆进

入社区。

❖非住户及访客的自行车、摩托车进入社区时，需在入口处登记。业户聘用员工的

车辆请到物业管理处领取车牌，凭车牌出入社区。以上情况进入社区的自行车、

摩托车请停放在园内或管理处指定地点，不得停放在非指定的公共区域或公共道

路，管理处将随时移走停放在非指定地点的自行车、摩托车集中管理。

❖为保持社区内公共环境卫生，严禁在社区内公共地方擦洗车辆，一经发现管理人

员有权制止。

❖所有停放在社区内的业户车辆须购置车辆全险（车辆抢盗险）。物业管理处无法

承担由此引起的一起责任和后果。

第四节社区环境卫生管理规则

❖业户的生活垃圾必须置于垃圾袋内系好，放在户门外垃圾桶内，由清洁人员清倒

处理,请不要乱扔乱抛垃圾袋。

❖在未征得管理者书面同意前，各业户不得张贴或悬挂任何招贴、通告、招牌、广

告、标语、条幅或其他商业性的印刷品于其单元外（包括单元外墙）、公共地方

或公共设施以及在公共区域视力可及的门、窗、阳（露）台、屋顶等处。（安装

于各单元范围内显示业户或租户姓名的小名牌除外）

❖进入社区的人员要保护环境整洁,不准随地吐痰,不准乱扔果皮、烟蒂、杂物等。

违者将负责清扫现场。

❖业户豢养宠物必须获得政府有关部门及物业管理处批准，并保证不会影响其他住

户。宠物在公共区域影响公共清洁卫生，由豢养业户负责清扫现场，宠物造成他

人人身伤害事故，由豢养业户承担全部经济和法律责任。如业户豢养的宠物影响

社区其他住户的正常生活起居，物业管理处有权视情况制止或采取必要措施。

❖社区内公共区域不得张贴海报广告类资料。业户须保持自家建筑物外墙清洁（如

需物业管理处清洗，另行支付服务费用），并不得乱涂、乱画、乱写，违者应负

责清洗粉刷费用。

❖凡乱倒垃圾、污水、杂物，污染公共地方者必须负责清扫现场并受到承担由此因

此的一切费用。

❖各业户不得阻塞或堵塞任何公共地方或放置、弃置任何垃圾或物件于公共地方，

不得涂污公共地方或公共设施。

❖为保持环境整洁和宁静，业户不得于晚间11：00至次日早晨7：00，中午12：00-

下午14：00之间在花园或公共区域内弹奏乐器、使用音响器材，以致影响邻居。

物业管理处有权制止或采取必要措施。

第五节社区绿化管理规则

❖在绿化区域内，不准设置广告牌。未经物业管理处同意不准堆放任何物品。

❖凡人为造成公共草坪及绿化设施损坏者，将根据损坏程度给予罚款处理。除烧烤

外，花园内不允许有明火,不允许在花园内燃烧树叶、垃圾等，严禁使用刺激性

及有毒肥料用于私家花园内草木。

❖业户应对私家花园经常修剪打理，如发生蚊虫孳生、野草繁茂或荒芜及影响本园

外观情况，物业管理处有权要求业户整改。倘物业管理处发出整改通知一个月后，

有关业户未将其房屋花园野草清除，物业管理处有权代为清理，而有关费用需业

户支付。

❖社区内公共绿化、花草树木、园林小品、雪梨之风广场、中心水景皆为业户服务，

所有人员均有责任保护其完好。请勿攀折、践踏，切勿在绿化区域内玩耍、停放

车辆。

❖住户不得随意在庭院内栽树、挖井、搭建临时建筑物或私建游泳池等。不得影响

公共设施管道、公共道路视线及相邻产权人的利益，如有特殊要求须征得物业管

理处同意。

第六节消防管理规则

❖社区内所有消防设施不准擅自移动，不准用于其他用途。未经物业管理处批准而

擅自改动和使用消防设施者，物业管理处有权制止或采取必要措施。情节严重者

要负全部经济和法律责任。

❖业户进行室内装修，需增设电器线路时，必须符合安全规则，严禁乱拉、乱接临

时用电线路；使用易燃或可燃材料的，必须按规定进行防火处理。

❖各业户不得在其单元或公共地方任何部位存放任何武器、弹药、烟花、放射性物

质、任何危险易燃物品及存放可能触犯当时的任何法律法规或对其他业户及使用

人构成威胁、滋扰或危险的其他物品。

❖各业户若因本身的疏忽引致水、气、烟或其他有关物体外溢，损害他人人身及/或

其财产而产生的全部责任，应当由该业户全部承担。

第七节装修管理规则

❖首次装修须于房屋交付之日起四个月内完成，业户在装修之前，须到物业管理处

办理装修审批手续，领取《装修施工许可证》后方可施工。

❖业户须选择经行业管理部门批准的有资质、有技术力量的装修公司进入社区施工。

❖业户和施工队伍在办理装修手续时，应细阅《装修手册》并与物业管理处签订的

《装修协议》、《装修工程区域消防安全承诺书》，并按《装修手册》的规定缴

纳装修押金和环境维护费（该费用由装修公司垫支）。装修押金在装修完毕及保

修期满后不出现违约、违规行为即予以全额退还。环境维护费是物业管理处在业

户装修期间的装修单位治安、消防及垃圾处理（不含垃圾清运）的额外工作人员

与管理费用的支出，故不予以退还。

❖施工队伍应按物业管理处审核批准后的图纸进行施工，业户不应要求或准许装修

人员破坏结构，否则一切责任由业户自负。

❖装修人员不准在社区内留宿，进出门卫及现场工作时必须佩带出入证件，并随时

接受物业管理处保安、保洁、工程人员的检查。装修垃圾应装袋后在指定时间送

至指定地点，统一外运。

❖业户不得将窗户、阳台及外墙做任何更改；不得改变楼宇的配套设施和使用功能；

不得改变水、电、气等预埋管线和安装超负荷电器；厨房、卫生间的装修不得破

坏防水层；室内应配备灭火器，以免发生意外。

❖装修期间发生设计变更，应提前三天报至物业管理处，经审批同意后才能更改。

超过规定时期装修，装修押金和管理费加倍。装修完毕后，经业户、物业管理处

和装修队三方共同验收，验收合格，三方签字认可，办理验收手续。

❖各业户不得改变各单元、该物业区内建筑物外墙的外貌，在未征得管理者书面同

意前，不得在其单元或公共地方的外墙上或单元的空旷土地上安装或搭建任何户

外遮光帘、遮蓬、花架、阳光房、招牌、窗花、防盗栅栏或相似物品或设施或任

何伸出物或结构或建筑物，不得在其单元或该物业区其他地方开凿井口。。

❖其余装修事项请参见《室内装修手册》。

第八节其它

❖为维护社区整体高尚、尊贵品质，建议业户不要在阳台上、花园内或单元窗外及

围栏或公共地方晾晒衣物及堆放杂物。

❖各业户不得在公共地方放置帐篷车或其他用作睡眠的物品或设备或设施、设置任

何摆设摊位。

❖为保持社区外观风格整体统一，业户不得在阳台及门窗外部安装固定防盗网。

❖业户如安装具有商业性质的私人名牌于大门上,须征得物业管理处同意后进行。

❖各业户不得在其单元或公共地方架设除国旗以外的任何旗杆或飘扬旗帜。

❖各业户不得做出与管理公约相违背，而使其单元或该物业区内的建筑物的保

险成为无效或令该等保险的保险金提高的行为。如前述事宜发生，则实施前

述行为的业主应对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求

或因此引起的额外或增加的保险金对其他业户负有全部责任。

紧急情况应变措施

业户须参阅下列预防措施以应不时之需。

第一节家居防火办法

❖切勿让小孩擅取火柴及打火机。切勿让无生活自理能力的孩童独自留在家中。

❖电器插座不可负荷过重。切勿将太多插销插在同一电源插座上。

❖切勿将电暖炉移近易燃物品，暖炉附近须保持空气流通，以免发生过热情况。

❖就寝或外出前，请将不必要的电插座、电器开关、燃气阀门及门关上。

❖应将烟头及火柴之余烬熄灭，勿在床上吸烟。

❖在浴室内，触电的危险性最大，除原有插座外，不应安装其他插座。再者，切勿

用湿手换灯泡。

第二节假如发生火警，应该

❖立即通知物业管理处。

❖按报警钮及叫喊「失火」以警示他人。

❖关闭燃气阀门,电源总闸及着火区域附近的门窗。

❖通知家人立即离开住所，关上门户，切勿慌张乱走。

❖切勿不顾生命危险救火，以免给您带来更大的伤害。

❖如无法逃出,应躲避到未着火的房屋内，关闭房门,并用湿毛巾等物品堵住门缝，

保持冷静，待消防队救援。

❖业户须定期参加社区内组织的消防培训。

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第三节水浸

❖业户如发现漏水情况，请立刻通知物业管理处或通知巡逻中的管理员。

❖业户应尽量将居所内贵重物品移开水浸的地方。

❖将门关闭以防水流向其他地方，造成损坏。

第四节气体泄漏

❖业户如发现泄漏气体，请立刻关闭有关气体供应阀门，轻开门窗，使空气流通。

❖请尽快切断所有电器、照明电源。

第五节电源中断

❖电源若突然中断，请立刻通知物业管理处。

❖保持冷静，待物业管理处通知最新情况安排。

❖业户若离开房屋，请将窗户紧闭及确保所有火种熄灭。

第六节罪案与保安

❖业户外出或晚间入睡前，须妥善关闭所有门窗，开启门磁、窗磁等防盗系统，如

发现有任何可疑情况，请立即用电话通知保安监空控中心。

❖业户如遗失锁匙，请立即更换门锁，以防偷窃事件发生。

❖不要开门予陌生人士,遇有公共机构或政府人员上门，请其出示有效证件，并向

物业管理处查询。

第七节地震

❖保持镇定，迅速撤离或躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；

❖远离窗、玻璃隔板、架子或悬挂的物件；

❖地震时不要躲在楼梯底下；

❖准备应付有可能发生的余震；

❖如房屋受到破坏，立即通知物业管理处。

例行服务

第一节问询服务

物业管理处客务部提供社区周边环境介绍、出行线路指导、社区内部服务功能介绍

及内部通行引导等服务。

第二节外出留言

业户外出可简短留言于物业管理处，方便来访者。

第三节代订报刊、杂志

请将需订刊物名称以书面形式交付物业管理处客务部,由客务部负责为业户办理相

关手续。

第四节代发邮件

将需发邮件及邮资交付后，客务部将每天统一发出。

第五节代办电话初装

业户将有效证件及装机要求和装机费交付客务部，由客务部为业户办理。

第六节代订出租车

第七节代为推荐家政服务公司

物业管理处将根据业户要求推荐服务公司。

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第八节代订饮用水及送水服务

第九节室内零维修(用户自备物料耗材)

❖家电设备的一般性故障排除；

❖一般性低位(限3米之内)更换灯管、灯泡、安装灯具；

❖换锁、装锁、开锁；

❖接电源线；

❖接电话线；

❖连接插座；

❖调试电视。

第十节代为联系医疗、保健服务

请与物业管理处联系，电话：

第十一节水、电、气等费用代收代缴说明

物业管理处代收代缴水费、电费与燃气费。业户可持磁卡到物业管理处续购。

特约服务

第一节商务、票务服务

❖打印/复印/传真服务；

❖名片制作；

❖翻译；

❖代订机票、车票、火车票。

第二节清洁服务

室内清洁服务、清洗地毯、地板、打腊、玻璃擦拭、石材保养、外墙清洗等。

第三节部分工程维修服务

❖业户不提供材料备件或难度较高的维修工作；

❖室内装修及其修缮；

❖家电设备修理、保养维护，如：中央空调日常维护等；

❖家电日常用品维修，如：换开关、灯泡等。

第四节植物租摆及私家花园维护服务

❖包括鲜花、植物等租摆购买；

❖私家庭院花园整修、剪草、浇灌等；

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第五节房屋转售及出租

第六节社区周边服务

❖社区业户便民加油站

❖便民公交站

第七节社区文化活动

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