商铺投资

商铺如何定价商铺投资收益率

的四种计算方法

商铺如何定价商铺投资收益率的四种计算方法

A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市

场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平

及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。

B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原

则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通

常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具

体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取

决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周

边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数

越小，地下层别亦如此。

C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点

所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑

面积)计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各

楼层的计算方法相同)

公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系

数

D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求

和得出项目的总权重系数

公式二：∑权重系数=总权重系数

E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于

项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的

数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该

层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层

别依次类推

公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权

重系数=层别总价

公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=

层别均价

F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具

体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如

下：

根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见

度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的

系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系

数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)

位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到

达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化

递减。

计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的

商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得

出该商铺权重系数。

公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=

商铺权重系数

依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并

相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重

系数

计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体

商铺总价等于该层别计算销售总额(具体参见公

式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘

于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于

该具体商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面

积)。其他具体商铺依次类推

公式七：(层别计算销售总额÷层别总权重系

数)X具体商铺权重系数=具体商铺总价

公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建

筑面积)=具体商铺销售单价

至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而

这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，

竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因

素对具体的商铺进行调整。

国内商铺年平均的回报预期在7%左右,商铺

月租金=商铺总价*7%/12商铺在10-15年内回收

成本.

投资回报率=年租金/售价

商铺投资收益率四种算法

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投

资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投

资收益率算法有以下几种：

1.租金回报率法

公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房

款＋期房时间内的按揭款)。优点：考虑了租金、

价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用

范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效

应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于

其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工

具。

2.租金回报率分析法

公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购

买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明

越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关

系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑

资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面

依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝

月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期

房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他

投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收

益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中

介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围

内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投

入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回

报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只

不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则

是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价

值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租

金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房

产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上

专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简

单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的

回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生

意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价

值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那

么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率

所包含的意义呢？

如何计算投资回报率

有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率

的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金

×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入

价)/购入价

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售

价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物

业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺

要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万

元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少

呢？现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝

2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套

物业的投资回报率将是：12%

要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，

那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计

算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5%

如何判断投资回报率

现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该

如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，

哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千

万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常

好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太

好，自己要审慎考虑才行？