宿舍管理方案

一、员工宿舍物业管理理念、总体目标和管理思路

针对xx项目的各项要素，我司进行了深入广泛的实地研究和分

析讨论，在总结以往经验的基础上，提炼了xx项目员工宿舍物业管

理工作面临的难点和重点，从而确定了我司对xx项目的物业管理理

念、总体目标和管理思路。

一）物业管理理念

在xx项目物业管理过程中，我们倡导以下物业管理理念。

1、卫生防疫管理

宿舍是人员集中的场所，面对突如其来的新冠肺炎疫情，我物

业专门对职工浴室、职工公寓、职工餐厅做出疫情防控预案。每天

对公寓内公共通道进行三次消杀。此外，此外我物业采购下发到各

个项目部用于防疫物资，保持消毒液、消毒设备、测温仪、口罩等

物资均足量储备，确保既要服务好职工“吃住行”，又要守住“防

疫关”。

2、物管110

亦称“首问负责制”或“一话通服务”，其核心思想即为：服

务中心的员工，不分彼此，不分份内份外，全员均为物管110的执行

者。既是员工的服务者，也是保洁者；保洁员既是保洁者，也是员

工的服务者，诸如此类。不论员工有何需要，只要通过值班电话或

向服务中心的任一员工反映，都会做到事事有交待，件件有落实，

其目的是形成110服务联动，为员工提供方便、快捷、全方位的服务。

3、零干扰管理

就是给员工创造个性化的私密空间，保障员工的隐私不被泄露。

在服务、管理的时候，应尽可能不打扰员工，将员工在工作、休息

时受外界干扰的程度降到最低限度。物业管理人员不进入私人隐密

区域；管理站在不干扰员工的情况下提供服务等。

4、人性化管理

即“以人为本”的理念。根据我司服务对象———员工的独特

群体，对他们进行优质服务同时，生活上多关心帮助、思想上多沟

通，倾心营造“崇尚文明、和睦友善、亲切自然、共建园区”的人

性化理念。

5、亲情化管理

即把我司所倡导的“亲情、友情、爱情”融入到我们的物业管

理中去，让我们的每位管理人员像照顾自己的家人一样照顾园区的

员工，使我们员工宿舍的每一位都能够感觉到家庭的温暖。

6、点滴管理

点滴管理即全心服务，简单地说，就是物管人员在任何时候，

对待我们的员工都要做到：“认真到不能再认真的程度；细致到不

能再细致的程度”，这就叫实实在在地全心服务。

7、一分钟反应

管理处每个员工无论何时接到何任务，必须在一分钟内行动，

以确保每项工作都能及时准确的落实到位。

8、品牌服务

“市场向品牌集中，效益向规模倾斜”，物业管理人深谙此理。

在坚持规模化发展任务的同时，始终将品牌服务作为公司头等大事

来抓。我公司已在苏州市逐步树立起自己的物业品牌，以我司的品

牌服务让员工们在工作、休息时真正的感到舒心、安心、放心、称

心。

9、沟通零距离

就是我们的员工在日常的物业管理过程中要注重与员工的沟通，

要最大限度的与员工交流，深入的了解我们的员工的心理状态，时

刻注意员工的心理变化，为我们更好的实施“管理和服务”模式打

下良好的基础。

二）总体目标

由于xx项目是新建园区，园区规模大、层次高，员工宿舍的物

业管理能否达到甲方的预期效果，对xx项目、对我公司的影响都很

大。我公司将本着对园区高度负责的精神，主要达成以下三项管理

目标：

1、力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，

规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在员工宿舍内

创造一个舒心、安心、顺心的工作和生活环境。

2、一旦我司中标，自接管物业管理之日起，按优质标准实施物

业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，员工无怨言。

3、我公司已通过了ISO9001：2000国际质量体系认证，员工宿

舍物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系，

规范员工宿舍的物业管理，提升员工宿舍物业管理的内涵。

三）主要思路

根据xx项目员工宿舍物业管理的特点，在具体的管理服务过程

中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保员工宿舍物业管理各项工

作的正常开展，以求得最佳的管理效果。

1、把好安全关，确保安全有序

经常性加强管理站员工的安全意识教育，运用各种手段，确保

安全工作万无一失。

1）统筹计划安排。把员工宿舍的安全管理方案统筹考虑，全盘

计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。

2）突出防范重点。根据员工宿舍的安全防范特点，并结合员工

宿舍的实际情况，确定员工宿舍的治安防范重点部位。保证员工宿

舍24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班

巡查制度。主动配合业主单位工作，加强消防和安全用电、用水工

作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良好。对

于违章用电、用水的现象要加强管理和教育。

3）制订员工宿舍突发事件应急预案。设想可能在员工宿舍内发

生的突发事件（如盗窃、火灾等）制定相应的应急处理预定方案。

2、把好设备关，确保高效运行

精心操作，细心护理。负责员工宿舍设备设施的日常维护和保

养，负责水电正常供应、卫生消防设施的维护保养，保证设施的运

行正常。管理人员要做到对配电设备进行每日巡查，并记录在案，

对出现的任何不良苗头不可疏忽大意，准确记录及时汇报，妥善处

理，并定期作好清洁工作，确实像爱护自己眼睛一样爱护各种设备。

3、把好卫生关，确保保洁质量

整洁的环境，是员工宿舍管理最基本的要求。我公司将把环境

整洁作为提高员工宿舍管理档次的重要的一个方面抓紧抓好，实施

全天候、全方位保洁，做好员工宿舍公共及周边环境的绿化保洁工

作。

1）严格规定各部位清扫作业制度，发现不洁现象，随时处理。

严格遵守质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满意。

2）严格检查考核，通过每天的巡视和不定期检查，通过公司和

公寓服务中心的定期考核和奖惩措施，使每个保洁员保持足够的工

作动力和衡定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。

3）实施“物管110”服务模式，赋予员工宿舍内每位物业管理

人员对保洁的监管职责，发现不洁现象随时处理。

4、把好服务关，确保工作秩序

根据园区作息时间，由管理人员开关公寓出入口。每班设管理

员、值班员，并且每位员工要做到像照顾自己的家人一样无微不至

的关心员工的生活。在服务过程中要求做到班班有记录，事事有依

据，始终注重谦逊礼貌，热情周到，主动接受员工的监督。

二、宿舍管理服务重点工作

序号重点管理重点阐述

采取的保障措施

重点1：消防（防火）。

1、建立安全防范机制和安全应急机

制，落实任务、明确责任。

2、制定火灾事故应急措施；入住时

发放《公寓入住须知》。

3、杜绝室内明火和使用大功率电器，

配合甲方对员工在公寓内的违章违纪行为

进行教育。

4、定期宣传，让员工了解防火防盗

知识，组织由甲方单位、物业、员工共同

参加的消防演练。

5、建立管理人员严格的考核、奖罚

制度。

1

周密、全方位的安

全管理

消防意识普遍不强，不少员工在

宿舍使用违章电器，乱拉电线情

况比较严重。

重点1：防盗。

1、管理员对来访人员严格执行登记

手续，杜绝闲杂人员进入员工宿舍。

2、对员工宿舍内物品的出入实行登

记放行手续。

3、执行24小时值班巡查制度，确保

无偷盗案件发生。

4、制定公寓钥匙管理规定，钥匙的

登记、领用有序。

5、加强法制宣传、教育、培养员工

知法、守法的意识。

一方面由于员工防盗意识不强，

外出常常不锁门，贵重物品不上

锁。

2

重视公寓环境保洁

工作

重点1：人员入住密集，定

期消杀工作

1、建立保洁服务质量标准量化管理

台。

区域划分责任到人，确定每个区域保

洁频次与达到的标准。

2、加强保洁员的业务培训，熟练掌

握操作技能和专业知识。

3、建立健全的监督检查制度，严格

的考核制度。

重点2：垃圾的及时收集与

处理

重点3：卫生死角现象

3维修服务的及时性

人员分布较集中，公共设施设备

使用的频率特别频繁，易坏。

1、制订维修、养护计划和实施方案，

承诺各种类型维修的时限。

2、建立快速的报修流程与回访机制，

实行投诉制度。

3、建立巡检管理档案，及时统计检

查的结果，掌握设施设备完损情况。

4、加强维修人员严格的考核、奖罚

制度。

1、接到甲方相关部门的通知后，布

置各个部门的具体工作，确定是否需要公

司支援。

4

新员工入住接待工

作

员工集中入住，易造成秩序紊乱、

行李丢失现象。

2、提前一天编制员工员工入住签到

表，以及在公告栏公示住宿名单；准备好

入住协议及入住须知；同时布置接待咨询

台。

3、宿管服务中心，按照入住的房间

和人数，准备好钥匙。

4、维修工再次检查已经维修过的员

工房间，确保入住房间所有公共设施设备

均是完好的状态。

5、保洁员注意大厅的整洁，准备好

席子、防雨布（以防雨天和员工的行李地

方）。

1、首先物业管理服务人员先要起到

带头的作用，身自责。

5节能型公寓的创建

容易出现长亮灯、长流水的浪费

现象。

2、加大日常楼层的巡查力度。同时

定期巡检水电设备，及时发现损坏，及时

上报及维修，杜绝跑、冒、滴、漏的现象

发生。

3、做好节约用水用电的宣传工作。

1、在放假之前，将对所管理的区域

进行了全面仔细的安全卫生核查，并把需

要业主协助解决的事项及时进行了沟通协

调。

6

假期物业管理保障

工作

假期间，人去楼空，各方面的管

理易忽视，和掉以轻心。

2、召开服务中心员工假日工作动员

及布置会，以明确各个岗位的具体职责，

促使各项工作环节达到最高的协调程度，

增强各种事务的应急处置能力。

3、在假期期间，保证24小时内有人

值守。

三、员工宿舍管理工作计划

根据拟定的管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前

期管理工作和进入正常运行期的管理工作，按照轻重缓急有序进行，

具体计划如下：

1）前期管理工作计划

序

号

项目内容时间

1、成立工作小组；

2、仔细阅读招标文件；

拟订物业管理方3、对员工宿舍展开深入的调查研究；

一

案

4、针对员工宿舍特点，拟订管理方案；

5、选配主要管理人员。

二

组建物业管理队

伍

1、人员的选拔；

2、人员的培训；

3、人员的上岗。

三

完善管理及办公

条件

1、安排管理用房；

2、安排员工宿舍；

3、准备管理用物质装备。

四

制定管理规章制

度

根据员工宿舍的实际情况修改制定切

合实际的各项规章制度；

五

物业的验收与接1、依据标准，逐项检查发现问题，督

管促整改；

2、办理书面移交手续，做好遗留工程

备案。

二）正常运行期的管理工作计划

序号项目内容时间

一

员工宿舍公共设施

维修保养

1、制定员工宿舍养护和维修

计划方案；

2、员工宿舍的维修管理；

3、员工宿舍的养护服务。

员工宿舍交

付之日起

二

设备设施的维修养

护

1、设备的资料管理；

2、设备的运行管理；

3、设备的维修管理；

4、设备能源和安全管理。

同步进行

三安全管理

1、治安管理；

2、消防管理；

同步进行

四环境卫生管理1、绿化管理；同步进行

2、清洁卫生管理；

3、环保管理。

五物资管理

1、物资账目；

2、物资收发。

同步进行

六CIS系统全面导入CIS企业识别系统同步进行

七质量管理体系全面导入ISO9001:2000同步进行

八员工培训全面实行员工岗中培训同步进行

四、物业管理承诺指标及采取的相应措施

一）物业管理承诺指标

序号指标体系国家标准承诺标准

1

员工宿舍配套设施完好率

98%98%

2

工程维修质量合格率

100%100%

3

维修质量回访率

100%100%

4

清洁保洁率

99%99%

5

道路、公共设施完好率

95%98%

6

员工宿舍内治安案件年发生

率

1‰以下

0

7

火灾年发生率1‰以下

0

8

有效投诉率2‰以下1‰以下

9

有效处理率95%以上100%以上

10

有效回访率95%以上100%以上

11

综合服务满意率

90%

90%以上

12

绿化完好率

95%

98%以上

13

管理人员专业培训合格率

80%

85%以上

二）拟采取的相应措施

为实现我司对员工宿舍物业管理服务的整体策划及设想，依据

国家建设部物业管理示范的评比标准，我们将采取切实可行的措施

落实承诺的各项指标。其主要指标及实施措施如下：

主要指标实施措施

1、加强管理员消防安全知识，落实责任人

负责巡视，发现隐患、苗头及时处理；

2、制定火灾事故应急措施，定期演练；

员工宿舍

3、杜绝室内明火和使用大功率电器；

无火灾事件发生

4、定期宣传，让员工了解防火知识，组织

甲方单位、物业、员工共同参加的消防演

练。

安全管

理

1、管理员对来访人员严格执行登记手续，

杜绝闲杂人员进入员工宿舍；

2、对员工宿舍内物品的出入实行登记放行

手续；

员工宿舍

无偷盗案件发生

3、执行24小时值班巡查制度，确保无偷

盗案件发生；

4、制定公寓钥匙管理规定，钥匙的登记、

领用有序；

5、加强法制宣传、教育、培养员工知法、

守法的意识。

1、严格执行公寓管理制度，异性及异性来

访者不得进入寝室；

员工宿舍无男女同

寝、斗殴等事件发

生

2、组织员工之间的交流，培养员工“互帮

互助”的思想；

3、制定斗殴事件的应急程序和解决措施，

定期演练。

员工宿舍保持整洁卫

生，做到“五不”

即不见积水、积土、

杂物、不漏收垃圾、

不乱倒垃圾；“五

净”即路面净、路

沿净、人行道净、

雨水口净、果皮箱

净。

1、加强保洁员的业务培训，熟练掌握操作

技能和专业知识；

环境卫

生管理

2、严格按照保洁工作程序操作，加强监督

检查；

3、保证对垃圾实行袋装化；

4、按区域责任到人，加强巡查，监督检查，

严格考核制度。

1、保洁员为员工进行卫生清洁指导，帮助

员工做好寝室卫生；

员工寝室内

2、管理员掌握一定的室内美化技能，不定

期为员工进行室内美化指导；

保持卫生和美化

3、对员工寝室定期监督、检查、指导，对

不合格的发出限期整改通知单，并跟踪复

查。

作好传染病

1、制定传染病防止预案，管理人员必须按

照规定的预案程序处理，发现问题及时向

甲方汇报；

的预防与处理

2、宣传传染病防治知识，加强员工身体健

康检查；

3、定期请进行健康教育。

1、做好员工宿舍交接验收工作，发现问题

及时与相关部门沟通解决；

员工宿舍设施设备

完好率在98%以上

2、根据ISO9001:2000质量管理体系，制

定严格的维修、保养制度；

3、落实责任人，定期对水、电设施进行巡

查，发现问题及时处理，做好详细记录；

4、制定完善的维保计划，利用节假日实施。

维修服

务管理

1、加强维修人员的培训，提高专业技能；

员工宿舍设施

2、执行24小时抢修制度，设立报修电话

（值班室），接到报修及时通知维修人员，

并做好相关记录；

维修及时、妥善

3、维修人员接到报修电话后，必须立即赶

赴现场进行维修，零星维修及时完成；

4、维修后，进行跟踪回访，对维修质量进

行检验确认

1、制定严格的工作行为礼仪规范，管理人

员上岗必须统一着装，佩带工号牌，并不

断的加强培训；

保证管理人员精神

饱满，有良好服务

意识和态度

2、聘请专业人员讲课，增强管理人员的服

务水平；

3、组织学习劳动模范的事迹，增强服务意

识；

内部管

理

4、组织服务竞赛，鼓励管理人员争创服务

标兵。

1、甲方布置的工作，由服务中心经理亲自

指挥负责，保证按时完成；

完成甲方布置的工

作，执行甲方的规

章制度

2、服务中心的工作以园区的规章制度为依

据，工作规程不能和园区制度相抵触；

3、加强与甲方的沟通与交流，了解工作的

不足之处，认真改进。

突发事

件处理

作好对突发事件

的处理工作

1、加强平时的管理与培训，遇到突发事件，

不慌不忙，冷静处理；

2、制定突发事件紧急处理预案，管理人员

必须按照规定的预案程序处理；

3、对突发事件要按程序及时汇报甲方，并

配合业主方对事件的调查。

1、积极主动配合甲方组织开展的员工文化、

娱乐活动；

保证员工宿舍

2、发掘有特长的员工，积极开展各项座谈、

竞赛、表演、讲座等活动；

文化氛围的营造

3、以宣传栏为阵地，结合各类有意义的主

题展开专题宣传；

公寓文

化建设

4、支持配合员工自行组织的有意义的文体

活动。

1、服务中心年初制定全年重大节日活动计

划，以便提早组织、安排活动；

重大节日组织公寓

员工开展活动，营

造节日气氛

2、逢重大节日，安排专人负责员工宿舍的

装点，如有需要公司总部提供资金并派人

支援；

3、积极配合园区有关重大节日的工作安排。

五、宿舍管理物业服务方案

针对xx项目宿舍物业管理的特点，我们的日常服务工作将由接

管期、常规期二个部分组成。

接管期，对员工宿舍内部充分了解，通过接管验收，进一步熟

悉物业整体的各项性能特点，预测管理中可能出现的问题，准备相

应的方案，真正做到防患于未然。并在此基础上制定各类相关的接

管文件。

1.在甲方授权范围内，配合甲方参与尚未安装设备的安装、

调试、开通、运行以及已安装但尚未调试设备的调试、开通与运行

等工作。

2.在甲方授权范围内，配合甲方参与设备安装、装饰等工程的

竣工验收工作。

3.在甲方授权范围内，从物业管理之角度，对已安装的设备提

出可改善的可行性建议，以使今后设备能够高效地运行，并为实施

专业化物业管理带来便利。

4.在甲方授权范围内，配合甲方做好员工宿舍内装修监管工作。

5.可提供所托物业管理施工楼层的安全管理服务。

6.配合甲方，按照档案管理的要求，建立与完善所托物业的各

项工程技术资料。对所托物业的前期介入，我公司可另行向业主方

呈报详尽的《员工宿舍物业管理前期介入服务运作实施方案》。

一）投诉管理

投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极具技巧性的工作，迅

速、及时、合理的处理员工投诉能赢得员工的信赖，反之将伤及服

务中心形象及企业荣誉，破坏与员工之间的良性关系。为此我们制

定了详细的投诉处理流程管理规定。员工投诉由管理站的控制中心

统一处理，具体管理思路如下：

1、投诉接收

员工可通过电话、来访、书信、网络或其它形式投诉，公寓管

理值班人员对投诉的内容进行分类。对于非管理职责所在或非管理

原因而导致的投诉，将委婉向员工说明缘由并协助员工通过其它渠

道予以解决；对员工的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记

表》，并安排有关部门及时处理，重大投诉向员工宿舍服务中心经

理汇报，由服务中心经理按权限处理。

2、投诉处理

为实现投诉处理的高效率，服务中心24小时接受员工的投诉，

值班人员做好投诉记录及电脑登记备查。对于维修方面的投诉，我

们要求维修人员十分钟内赶到现场，零修及时处理，急修不过夜，

同时对责任人给予相应的处分。对于其它方面的投诉，我们将及时

分派至相关责任部门，并及时与员工约定回复时间（最长回复时间

不超过三个工作日），暂时无法解决的问题将制定相关计划向员工

进行解释，普遍性投诉问题由服务中心在居住区公告栏集中公告解

决措施。对于因管理原因产生的投诉，每半个月进行总结并提出改

进的具体方案。此外，我们将每季度向员工公布一次“管理报告”

以反映服务中心一个季度中投诉受理及处理的结果。

3、投诉回访

员工有效投诉处理完毕后，由服务中心以电话或上门的形式回

访，以征求员工的意见，同时在《意见登记表》上做好回访记录，

我们要求回访率为100%。

二）安全消防

（一）、根据员工宿舍的特点，为了确保员工的人身安全和财

产安全，我公司特制定了以下员工宿舍安全管理办法：

1、在员工宿舍的出入口实行24小时值班制度，值班人员对出

入口及重要部位实施不定期的监控。

2、对通道、楼梯等部位设置明显的标识，以利于人员的进出。

3、值班人员要禁止陌生人和闲杂人员进入员工宿舍，来访客须

在公寓大厅等候。

4、严禁员工在寝室内使用明火和大功率电器。

5、消防管理是员工宿舍管理的一项极其重要的内容，尤其是员

工宿舍中易燃物品比较多，一旦发生火灾，后果不堪设想，因此必

须十分重视消防，我公司的公寓管理站实行全员义务消防员制，在

员工中牢固树立“隐患显于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”

的意识，加强巡逻，加强监控，同时做好消防设施的维护保养工作，

保证设备随时能用。消防工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针。

我公司在平时的公寓管理过程中，积极向员工开展放火宣传，普及

消防知识；对员工每半年进行消防知识的培训，落实有关消防措施；

制定详尽的《员工宿舍突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事

件反应预案》，在预案中要求管理站全体员工增强对火警、火灾、

刑事突发事件的反应能力，遇突发事件时应迅速向保卫处报告并立

即通知全体当班人员，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序

地实施各项紧急措施，确保员工宿舍内的员工的人身安全。

三）设施维护

在园区员工宿舍的公共机电设备及物业管理工作中，我们确立

以“管养合一”的方针，制定合理的管护计划，建立和健全科学的

服务态度，切实做到为业主服务。

1、给排水系统的养护管理

给排水系统是指所托物业本体的冷、热水管道、阀门、消防水

池、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。

1、加强巡视检查，检查范围包括室内外外露管道、阀门、屋顶

水箱、水箱浮球阀、泵房等。

2、维修组水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一

次。巡视检查可发现管道渗漏、阀门滴水、下水管道堵塞、阀门开

关情况、水箱浮球阀是否卡住、泵房水泵压力、电机运行有无异常

等。一旦发现问题，及时维修解决。

2、供电系统的养护管理

1）所托物业内部的配电房首先要符合“四防一通风”要求。

2）所托物业配电房的巡视要做到“一看二闻“，即看各种仪表

是否正常，变压器温度是否在规定范围内，刀闸、线头有无异常；

闻是否有焦味，闻是否有异味，发现问题要及时查明原因，立即处

理解决。

3、电器设备的养护管理

电器设备除变配电设备外，还有公共照明、热水器、消防系统

等部分。

1）维修人员做好巡视检查工作，如：各种电机运行的声响；仪

表显示的表值；安全出口灯的好坏；公共地方照明灯的完好等等。

具体要求如下：

（1）、所有巡检都应有详实的记录；

（2）、公共地方的照明灯应定期更换；

（3）、公共地方的电源插座、接线盒箱等应无脱落和缺盖；

2）配合保卫对消防及电机半年进行一次试运行；

3）消防设施的维护保养；

（1）、消防设施设备平时要注意加油，防止锈蚀。

（2）、对于管道和阀门，要检查管道有无渗漏，阀门是否漏水，

开关是否灵活，关闭是否严实等。

（3）、定期检查消防水龙带、接口是否老化，管带是否霉变和

发脆，如查出不合格现象要及时更换。

（4）、灭火机应定期检查压力，对于过期失效的灭火机要及时

更换。

（5）、对服务中心员工应进行消防知识教育培训，每年进行

1-2次消防演习，使人人都会使用消防器具，都能处理火灾事件。

四）环境保洁

1、保洁作业要求

我们将逐步依据ISO9001：2000版的标准，进行“高标准、严

要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，创

造一个优雅、整洁、文明、舒适的工作和休息环境。

根据员工宿舍的清洁保洁特点，我们将严格坚持“高标准、规

范化”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，做

到眼看无垃圾、手摸无尘，确保员工宿舍垃圾日产日清，无蚊、蝇

等“四害”孳生。

保洁员将根据员工宿舍保洁区域划分责任范围，落实责任人；

根据各保洁环节的不同，以定时或定期、集中作业方式和日常巡视

保洁作业的方式，制定保洁作业制度；安排日常保洁工作，实行全

天候保洁。

(1)做好保洁工作的监督、检查。保洁员在工作过程中，根据保

洁工作要求进行自查。

(2)对保洁工作进行日检、周检，发现保洁工作质量问题，及时

督促保洁员予以纠正，并做好检查记录。并定期组织保洁员对保洁

工作中存在的问题进行研究、总结，整改。

2、保洁作业规范书

项目要求作业步骤、方法

室外地面、

楼梯的保洁

1、地面无杂物、无

积尘、无积水、

无明显污渍。

2、路灯、招牌、广

告栏无积尘、无

水锈、无污渍。

3、明暗沟、污水井

内无杂物、无积

沙堵塞。

4、无卫生死角，无

乱堆乱放。

5、窗户及玻璃立面

无积灰、无污染。

1、每天将所负责范围内的楼层公

用通道、梯道、天台、地面清

扫干净。并将楼层的垃圾收至

地面周转站，洗净垃圾桶，套

上垃圾袋，放回原处。

2、每天用清洁水拖干擦净有污迹

的楼层地面及垃圾桶存放地面，

并拖抹和擦抹一次通道和楼梯

扶手。

3、每星期用毛巾清洁水擦抹二次

消防门、门顶、消防栓、公共

窗台和玻璃、指示灯箱、开关

盒、信箱、电表箱等。

4、每半月用清洁毛巾擦抹一次墙

壁和所有灯炮、灯具，用扫帚

清扫天花板等公共部位。

值班室的清洁

1、地面无杂物、灰

尘、污染。

2、家私、电器无灰

尘、摆放整齐。

3、墙面无乱贴、乱

挂、乱写划。

4、衣服、鞋、帽、

裤子摆放整。

1、每次起床后将被子放整齐。

2、室内家私、电器随时摆放整齐，

擦抹干净。

3、每日两次清扫地面，拖抹干净；

瓷砖墙面每半月清抹一次，粉

墙面每半月扫灰尘一次；

4、随时清除室内蜘蛛网。

注：保洁作业规范书中的保洁时间、次数、区域等根据员工宿

舍的具体要求再进行具体化、细化、量化，目标就是不留死角、入

住的员工满意。

3、保洁综合管理

加强对员工宿舍内外清洁环境的综合治理，管理人员加强巡视

检查，杜绝下列事项在员工宿舍的发生。

(1)随地吐痰，乱丢果皮、烟头、纸屑等杂物；

(2)乱倒垃圾、煤灰、淤泥、污水、污物。

(3)乱竖广告栏、指路牌和乱张贴标语、广告、海报，乱涂乱画。

(4)损坏公共卫生设施和花草树木。

(5)向室外（窗外、阳台）倾倒污水、垃圾、杂物等。

4、绿化管护与环境营造

依靠我公司的人才优势，做好所托物业周边的绿化工养护和管

理，做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，及时除草，

整齐美观。保证一年四季鲜花不断，我们还要通过租绿、摆绿的方

式，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的工作环境。

五）档案管理

对员工宿舍内所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从

建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案。

1、资料收集

资料的收集坚持系统、完整的原则，根据实体资料和信息资料

的内容，从实际需要出发，扩大信息资料的来源，从时间上讲是指

从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指

物业构成的方方面面，大到房屋本体，公共设施，小到一树一木都

有详细的资料收集。

2、资料分类

收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去

伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进

行细分，做到条理清晰、分类合理。

3、资料归档

归档就是按照资料自身规律、联系进行分类保存。根据实际需

要，员工宿舍的管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种

形式的文档储存方式，便于原始档案的保存。档案的管理环境必须

做到“三防”，即防火、防潮、防变质。

4、档案运用

档案的出、入室都有严格的规定：出室必须由具备资格的人员

经登记后方可借出，入室时须由专人进行检查，如有破损，立即修

复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文件，

严防文件的流失。

档案资料大体分为物业管理政策、法规资料，竣工验收资料、

员工宿舍的单体竣工图、维修档案、巡视记录、运行记录、运行档

案、投诉与回访记录、其它管理服务活动记录及档案。

六）员工管理

在做好员工宿舍物业管理服务工作的前提下，为了切实加强员

工宿舍内员工日常行为的教育管理工作，我公司将努力做到管理工

作制度化、规范化和科学化。

1、指导、支持开展员工日常教育的宣传工作，让员工时刻在园

区的各项规章制度的要求下开展自我教育、自我管理、自我服务，

创良好文明行为。

2、定期、不定期的对日常行为情况进行检查、督促，晓之以理、

动之以情，在教育的同时及时向业主单位汇报。

七）公寓文化建设

员工宿舍文化建设是园区文化建设的重要组成部分，必须坚持

以育人为宗旨的文化建设指导原则。公寓文化建设中主要包括思想

文化建设和精神文明文化建设，我公司在今后的公寓文化创建的具

体设想和做法如下：

（一）优化环境

1、在硬件设施上继续投入一定的人力和财力，搞好公寓环境美

化工作（包括保洁、绿化、安全、装饰、生态、舒适、高雅等），

全力支持管理处搞好员工活动室的美化布置。

2、在软件管理建设上，突显管理人员的自身素质和日常的优质

服务管理在关心、照顾员工上体现，以形成良好的人际环境。

3、指导员工开展室内美化评比活动，开展“温馨小家”评比活

动。

（二）配合、联合甲方单位搞好各项日常文体娱乐活动，充分

发挥现代传媒和文化娱乐活动的文化功能。

（三）努力创造条件，逐步形成具有业主单位特色系列员工宿

舍文化活动。