消防维保

消防设施维修保养措施

根据公安部《关于抓紧建立和认真落实建筑消防设施检查维修保

养管理制度的通知》的要求，为保证消防设施正常运行，确保人身和

财产安全，依靠现有的高科技联网平台，拟制定该大消防设施的维修、

保养服务方案如下：

1、消防设施维护、维修范围

火灾自动报警系统的维护、维修范围包括：

（1）灾自动报警系统

（2）自动喷水灭火系统；

（3）气体灭火系统；

（4）消火栓系统；

（5）消防联动设备的维护维修负责到消防联动设备的接口；

（6）消防报警线路和消防联动线路及消防联动电源线路、管路

出现问题包括短路、断路。

我公司将对维护、维修范围内出现的故障免费人工进行修复

（如人为的短路、断路、设备损坏等故障则不属维修范围);如设备老

化损坏，无法修复的,由贵单位负责购买新的设备，我公司负责安装。

系统检测和维修过程中贵单位应提供必要的工作环境及人员

配合，否则出现不可预知的损失我公司有权拒绝赔付及提供以上服

务。

2、消防系统中各子系统的服务范围

火灾自动报警系统

（1）对火灾报警系统作定期检查和试验。

a。对火灾报警控制器的各功能进行试验。

b.采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显

示。

c.每年对备用电源进行1—2次充放电试验,1—3次主电源和

备用电源自动切换试验。

(2）对消防系统联动设备作定期检查和试验。

a.每年对防排烟设备、防火卷帘门等控制设备做消防联动试验

两次。

b.每年对火灾事故广播进行消防联动试验两次。

c.每年对电梯进行强制停于首层消防联动试验两次。

d.每年对消防通讯设备在消防控制室进行对讲通话试验两次.

e.每年进行强制切断非消防电源消防联动试验两次。

（3）对火灾自动报警系统控制线路及联动线路的故障进行维修。

（4）对火灾自动报警系统的故障进行维修

（5）对火灾自动报警系统的消防通讯线路、消防主机电源检查

及消防主机接地线路的故障的检查及维修.

消火栓系统

（1)每月对消防泵进行启动运转试验，并对消防泵进行消火栓按

钮联动启泵试验.

（2）每月对系统上所有的控制阀门进行检查，保证控制阀门处

于正常工作状态。

（3)每月对消火栓进行检查,发现问题及时处理。

（4）每季度对最不利点消火栓进行静压压力试验。

（5）每半年对室内消火栓箱内的水枪、水带等设备进行检查，

发现问题及时通报用户。

（6）每年对水泵接合器的接口及附件进行检查.

（7)每年抽查消火栓的出水情况对重点部位的消火栓每年进行

出水检查。

自动喷水灭火系统

（1)每月对水源控制阀、报警阀组进行检查，保证系统各种阀门

处于工作状态。

（2）每月对喷淋水泵进行启动运转试验一次。

（3）每月对电磁阀作启动试验一次，动作失常时马上通知贵单

位及时更换。

（4)每月对喷头进行外观检查,发现有不正常的喷头及时更换，

当喷头上有异物时及时清除。

（5)每季度对湿式报警阀旁的放水试验阀进行泄水试验，验证湿

式报警阀的供水能力。

（6)每半年利用末端试水装置对水流指示器进行试验。

（7）每年对水泵接合器的接口及附件进行检查并进行维护。

（8）每年对消防水池，消防水箱及消防气压给水设备的消防储

水位及消防气压给水设备的压力进行检查，发现问题及时协助贵单位

处理.

气体灭火系统

（1）检查保养气体控制屏，保证正常运行。

（2)检测气瓶的压力是否达到规范要求,有无泄漏现象。

（3)检查试验手动和自动放气装置是否正常。

（4）模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，检查

气瓶的电磁阀是否动作，控制屏是否有放气信号，警铃、蜂鸣器是

否动作。

（5)每月检测控制屏的功能情况、气瓶压力是否正常。

(6）每季度检查试验手动和自动放气装置。

（7）每季度模拟进行烟、温感探测器动作,是否有放气信号，警

铃、蜂鸣器是否动作灵敏.

防火分区

（1）每周检查木质防火门、防火卷帘门、电动防火门等的完

好情况.

（2)每季度手动或自动启停防火卷帘门、电动防火门试验检查

其性能。

防排烟系统

（1）每周检查送风、排烟机房工作环境以及送风机、排烟机、

电源控制柜、送风阀、排烟阀等是否处于正常完好状态.

(2）每半年手动或自动打开排烟阀、启/停送风机、排烟机查

看其性能。

(3)每半年手动或自动方式关闭空调通风系统、电动防火阀试

验，检查其性能。

应急照明疏散指示

(1)每周检查安全出口、疏散通道、重要场所的应急照明和疏

散指示标志是否处于正常完好使用状态。

(2）每月试验应急照明灯和疏散指示灯切断电源后是否能正常

工作。

其它

(1)每季度检查干粉灭火器的压力、重量、有效期等。必要时

做喷射试验.

(2)每月检查集水坑排设备、自救逃生设备,消防电源及自动切

换设备是否处于正常完好状态。

（3)每季度试验消防电源末端的切换功能。

3、维护标准

（1)保证系统正常工作.

（2)维护质量必须符合经双方核定的竣工图纸的要求,并且满

足现行消防规范的要求.

（3）设备发生故障,我公司接收到故障信息或接到使用方通知

十二小时内派人到达现场，二十四小时内检修解除故障。在确实没有

配件的情况下应及时向贵单位汇报，并采取有效的应急措施，防止出

现安全事故。

（4）提供详细的月检、季检及年度试验报告，以方便贵单位备

案。

4、建筑消防设施检查维修保养服务方式

在维保期内，对双方共同确认的维保范围内设备统一由我公司根

据要求进行检查、维修、保养。在维护保养期间所更换的材料、元器

件、配件由贵单位承担。

5、建筑消防设施的维护、管理和运行

任何工程不可能一劳永逸，建筑消防设施系统工程亦如此，存在

自然老化、使用性和耗用性老化、产品可靠性较差、受不良环境因素

影响、因管理不善人为损坏或关闭、系统缺乏日常维护致使系统出现

缺陷不能及时处理等情况。

加强建筑消防设施维护管理,是确保建筑消防设施系统长期保持

正常的运行状态，持久有效地发挥和减少建筑火灾作用的保证。建筑

物的产权单位和日常使用管理单位，以及专门从事建筑消防设施维护

物业管理工作的单位应本着为国家和人民利益高度负责的态度，认真

负责、常备不懈地做好建筑消防设施的维护工作,使其能长期保持可

靠、准确、灵敏的运行状态。

建筑消防设施的维护和运行

1防火分隔设施

1．1每日对建筑物内各类防火门（窗）、防火卷帘、防火阀、

排烟防火阀等设备的外观和开启状态进行检查，重点检查上述设备及

其附件是否完整,有无丢失、损坏、脱落的现象，并应及时维修、更

换，清除上述设备附近影响其正常关闭、开启的障碍物.

1．2定期对建筑物内各类防火门(窗）、防火卷帘、防火阀、

排烟防火阀等设备运行状态进行检查,检查上述设备是否能够有

效关闭或开启，通过消防控制设备联动关闭或开启设备的动作信号是

否能反馈至消防控制室等，确保其处于正常的运行状态。

2消火栓给水系统

2．1每日检查室、内外消火栓是否被圈占、埋压、损坏、挪用，

一经发现应及时恢复。

2．2定期对消火栓及其供水管道进行检查、维护保养，及时清

除消火栓周围的杂物，检查消火栓有无生锈漏水现象，栓口的橡胶垫

圈等密封件有无损坏或丢失,消火栓的闸阀开启是否灵活,必要时应

对阀杆加润滑油。此外,还应检查室内消火栓箱内的水枪、水带、启

泵按钮等设备是否完好配套.检查室内消火栓系统消防水泵控制柜的

控制方式是否为自动运行方式，以确保消火栓启泵按钮能正常启动消

防水泵。

2．3保持室外消火栓、消防水泵接合器等标志的完整醒目。

2．4定期检查各消火栓的出水情况,使其保持正常的运行状态。

2．5定期检查消防水池、消防水箱的水位情况,发现不足应及

时补充；

2．6定期检查各类常开、常闭阀门的开启状态是否正常，定期

检查消防水泵的运行情况，每台消防水泵应每隔1~2周进行一次运转

试验，确保供水正常。

3自动消防设施

3．1火灾自动报警系统

3．1．1每日应检查报警控制器的功能（如火警、故障、复位、

消音等）是否正常,是否为自动运行方式，并填写系统运行日记录表。

3．1．2每季度应试验、检查报警控制设备对相关系统(如室内

消火栓系统,自动喷水灭火系统，常开防火门、窗，防火卷帘门,通风

空调，防排烟系统，应急照明和疏散指示标志系统,非消防电源切断，

电梯迫降等）的联动控制、显示功能。对备用电源进行1～2次放电

实验,1~3次主、备电源间的自动切换试验。

3．1．3年度采用专用仪器对所有火灾探测器、火灾事故广播

的功能检查试验一遍。

3．1．4火灾探测器投入使用两年以后,应每隔三年全部清洗一

遍。

3．2自动喷水灭火系统

3．2．1日常维护检查。自动喷水灭火系统投入使用后,应坚持

每日对系统状态和使用环境进行检查，重点检查消防水池、消防水箱

的水位是否正常，系统组件（如各类阀门、报警阀组、喷头、管道、

供水设施等）外观有无损坏、锈蚀、渗漏,工作状态是否正常;系统工

作环境或保护对象是否被人为作了不恰当的改变，可能会对系统的灭

火效果产生不良影响，例如：货物堆垛高度、保护对象火灾危险等级

和环境温度的改变等;检查喷淋泵控制柜的控制方式是否为自动运行

方式，确保系统处于自动运行状态.

3．2．2定期维护检查。在日常维护检查的基础上，每月、每

季度、每年定期应对自动喷水灭火系统进行一次彻底检查，主要内容

有：检查喷头有无损坏、锈蚀、漏水现象，及时更换不正常的喷头，

确保喷头表面清洁、完好；对报警阀组阀门、末端试水装置进行开阀

试验，观察阀门的开启性能和密封性能，以及水力警铃、延时器的性

能是否正常；检查供水管道有无机械损伤和锈蚀，管道有无堵塞现象；

模拟火灾状态，检查系统的各项功能是否正常工作和显示。

3．3气体灭火系统

3．3．1日常维护检查。日常维护检查包括清洁、修理、每周

巡检等工作，由专职的责任维护人员执行。每周巡检应检查所有

的压力表、操作装置、报警系统设备和灭火控制装置、仪表等是否处

于正常工作状态，检查管道和喷嘴是否完整无损、畅通，并确保它们

在设计位置上，每周巡检还应包括对封闭空间的情况及存放使用的可

燃物进行核查，看其是否符合原设计要求，并及时进行纠正。检查系

统运行方式是否为自动运行，并确保其为自动运行方式。

3．3．2定期维护检查。定期检查主要包括月检查、半年检查、

年检及其他检查.

月检查:每月应对系统各组件的外观进行检查，检查各组件是否

存在变形、机械损伤、锈蚀、松动现象，各阀门的开启状态是否正常。

半年检：每隔半年用称重法或液位测量法测定储气瓶内的灭火剂

重量，如损失超过设计值的5％时,应予以填充或更换；通过压力表

检测卤代烷储气瓶、气体驱动装置的压力，如压力损失超过设计值的

10%时，应予以充装；对包括压力控制装置、灭火控制装置、报警设

备等在内的主要部件，应分别进行无破坏性的单元操作实验.

年检：每年应对系统进行一次全面检查和联动试验。其它检查：

每隔3～5年对各阀门进行动作试验。对容器阀进行试验时，应先将

启动头部分与阀体分开，旋上试验接头，然后打开容器阀,控制启动

气源既沿管路进入容器阀启动头的活塞上腔。这时应注意观察闸刀的

动作情况是否正常。

3．4泡沫灭火系统

3．4．1日常维护检查：

检查泡沫泵、供水泵能否正常运行；管道、泡沫产生器、混合液

立管和各种阀门有无损坏、泄漏、锈蚀，是否处于正常的工作状态；

消防水池出水量是否足够；半固定式泡沫灭火系统的接口堵盖是否完

好，要保持管道畅通，防止杂物进入管道；高倍数泡沫灭火系统防护

区的封闭情况是否发生变化，如有变动应及时恢复。

3．4．2定期维护检查：

检查产生泡沫的相关装置,如检查泡沫比例混合器、泡沫产生器

有无机械损伤、腐蚀,空气入口处有无堵塞，以及所有阀件手动操作

是否灵活;检查管道，对地上管道进行压力试验,以检查这些管道有无

腐蚀及机械损伤，对地下管道应至少5年检查一次；检查过滤器，检

查用过或做过流量试验后的清扫情况；检查报警和自动设备、自动和

手动装置，看其性能是否正常；对泡沫液及其贮存器进行检查,看其

有无损坏、锈蚀，液位高度是否符合要求；对泡沫液的成分和性能进

行分析测试，确保其质量完好。

3．5防排烟设施

3．5．1日常维护检查:

检查自然排烟窗是否打开，直接通风面积是否符合国家规范要

求；检查机械防、排烟系统组件(如正压送风机、排烟风机、正压送

风口、排烟风口、管道、风阀等）有无损坏、锈蚀、漏风的现象，是

否处于正常的运行状态；正压送风口、机械排烟风口及其现场手动开

启装置是否被遮挡.

3．5．2定期维护检查：

定期手动开启、关闭正压送风口、排烟风口,看其是否灵活，密

封是否良好；定期模拟火灾，测试机械防、排烟系统手动、自动启动

功能，检测其各组件能否正常运行，采用风速仪检测送风口、排烟口

的风速是否符合设计要求。

4安全疏散设施

一般来讲，建筑物的安全疏散设施包括疏散楼梯和楼梯间、疏散

走道、安全出口、应急照明和疏散指示标志系统及辅助救生设施。加

强安全疏散设施的维护保养,确保其完好有效，才能保证火灾时建筑

物内人员和物资安全疏散,有效地减少火灾所造成的人员伤亡和财产

损失。

4．1每天应对整个疏散通道(含疏散楼梯间、前室、疏散走道、

安全出口）进行检查一次，确保疏散通道畅通。

4．2每周应进行防火门的开关、防火卷帘的升降、应急灯启动

和照度、疏散指示标志的方向及供电情况进行检查,确保其处于正常

的工作状态；清除影响防火门关闭、防火卷帘升降的障碍物。

4．3每半年对防火门的铰链和闭门器及防火卷帘的轨道、卷

门机轴进行润滑保养,保证防火门、防火卷门开关自如.

4．4每年应对应急灯和疏散指示标志等进行功能和安全性检

查，并进行充放电实验，确保其正常工作。

5消防供电

5．1日常维护检查：

检查消防专用配电柜、开关柜及各消防用电设备双电源末端切

换。箱有无故障,是否处于正常的工作状态;检查备用电源(EPS、UPS、

自备发电机）的外观，看其是否完好正常，自备发电机的储油量是否

符合设计要求.

5．2定期维护检查：

定期对第二路电源、备用电源、变压器进行运行测试，检查其能

否正常切换(自动或手动）运行，消防用电设备处双电源末端切换装

置能否正常自动切换。

6建筑灭火器

6．1日常维护检查：

根据被保护对象的火灾种类和火灾危险性等级,检查所配灭火器

的配置规格、类型、数量、设置位置是否符合国家现行规范要求;检

查灭火器的外观，看其有无损坏、锈蚀，标牌是否清晰,贮气压力是

否满足要求。

6．2定期维护检查:

定期委托有资质的维修单位对所配建筑灭火器的功能性进行一

次全面检查，看其是否存在灭火剂失效、超出规定使用年限的现象，

手提式和推车式1211、干粉、CO2灭火器出厂满5年的，手提式和推

车式机械泡沫灭火器、手提式清水灭火器出厂满3年的,手提式和推

车式化学泡沫灭火器、手提式酸碱灭火器出厂满2年的,每隔2年须

进行水压试验；凡是手提式化学泡沫、酸碱灭火器出厂满5年的，手

提式清水灭火器出厂满6年的,手提式干粉灭火器（贮气瓶式）、推车

式化学泡沫灭火器出厂满8年的，手提贮压式干粉灭火器、推车式干

粉灭火器(贮气瓶式）出厂满10年的，手提式和推车式CO2灭火器、

推车式贮压式干粉灭火器出厂满12年的，均应予以强制报废。

建筑消防设施的维护管理制度

1建筑消防设施的日常维护管理单位应由建筑产权单位负责，

当建筑使用权全部或局部转让时，应由建筑产权单位向该建筑使用单

位明确建筑消防设施日常管理责任.

2设置消防控制中心的，其消防控制中心的操作、监视、管理

人员须经消防培训合格后，持证上岗。

2．3建筑消防设施使用单位应建立健全建筑消防设施维护管理

的各项工作制度,确保消防设施长期处于可靠、准确、灵敏的运行状

态。

4建筑物的使用管理者应与具备相应建筑消防设施维护保养资

质的企业签订建筑消防设施定期维护保养合同，保证消防设施的正常

运行。

5建筑消防设施使用单位应按照国家消防技术标准的规定进行

日检、月检、季检、年检，并且每年必须委托有相应资质的中介检测

机构进行一次认定性的检测。

6对自检和认定性检测中所发现的问题和隐患,该建筑的产权

者或使用者必须予以解决和整改，单位法人代表或者行政负责人对此

负法律责任.

7建筑消防设施使用单位应按照《中华人民共和国消防法》、《机

关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部61号令）的

有关规定履行相关消防安全职责。

8建筑消防设施的使用、管理单位应建立日常、定期检查、

维护、运行情况档案，每季度将建筑消防设施的维护保养情况,

向当地公安消防机构报告一次。

建筑消防设施维护的法律责任

1依据《中华人民共和国消防法》第四十三条的规定,机关、

团体、企业事业单位违反本法规定，未履行消防安全职责，责令

限期改正，逾期不改正的,对其直接负责的主管人员和其他直接责任

人员依法给予行政处分或者处警告。

2依据《中华人民共和国消防法》第四十四条的规定，建筑消

防设施维护保养单位，违反国家消防安全技术规定进行维修保养的，

责令限期改正，可以并处罚款，并对其直接负责的主管人员和其他直

接责任人员处警告或者罚款.

3“公安部30号令”第二十九条规定，建筑消防设施维修保养

单位和个人有下列行为之一的，由公安机关责令改正，并可以对单位

和直接责任人员、主管人员处3万元以下罚款；对拒不改正或限期不

改正的,责令停工，已完成的不得验收交付使用；已经取得维修保养

资质的，由省一级以上公安消防部门撤销其资质证书：

⑴未取得资质证书和年度复验的；

⑵建筑消防设施维护保养弄虚作假，质量低劣的。

4对建筑消防设施产权单位和使用单位不按规定自检和不按规

定时限聘请消防设施中介检测机构进行检测的，有消防监督部门依法

予以处罚.由于逾期未对消防设施检测而导致消防设施火灾时失效

的，依法追究单位法人代表或行政负责人的法律责任。