极限轮滑

九峰山项目客流量及年度增长率分析报告

一、景区客流量峰值测算i

景区客流量峰值，即景区公益性项目、准经营性项目按照国家统

一标准及计算公式，作为一个统一的项目区域，均能承载游客，根据

每个项目的合理承载量进行计算，所有项目最大承载量相加即为景区

客流量峰值。（这里指的峰值为瞬时峰值，即最高峰时间瞬间数值）

（一）公益性项目客流量测算

1、市政公用设施

（1）主干路新建

规模：84688平米，长5293米，宽16米

计算公式：不完全游道：C=M×D/（m+（m×E/F））

M——游道全长；即5293米

M——每位游客占用合理游道长度；景区最合理长度为5米

D——周转率，D=游道全天开放时间/游完全游道所需时间；全天

开放8小时，走完全长每人需约1小时，D为8

F——游完全游道所需时间；1小时

E——沿游道返回所需时间；1小时

综上，新建的主干路游客峰值期，每人占约4平米，总计最大可

承载21172人。

（2）主干路扩建

规模：93632平米，长5852米，宽16米

综上，根据上述公式，主干路扩建后，总计最大可承载23408人。

（3）次干路改扩建

规模：104364平米，长11596米，宽9米

综上，根据上述公式，次干路改扩建后，总计最大可承载26091

人。

（4）支路（含绿道等慢行系统）

规模：198072平米，长33012米，宽6米

综上，根据上述公式，次干路改扩建后，总计最大可承载49518

人。

（5）九峰山游步道

规模：15676.5平米，长10451米，宽1.5米

综上，根据上述公式，九峰山游步道建成后，总计最大可承载3920

人。

2、公共配套设施

（1）养老卫生中心

规模：3000平米

国家标准为10-35平米/人，因项目属性为农旅，位置非城市中

心及腹地，因此这次取中间值为合理，即17.5平米/人，总计最大可

承载171人。

（2）运营管理中心和游客服务中心

规模：5000平米

国家控制标准为10平米/人，总计最大可承载500人。

（3）停车场

规模：20000平米

国家控制标准为20平米/人，总计最大可承载1000人。

（4）农展馆

规模：7090平米

国家控制标准为50平米/人，总计最大可承载142人。

（5）后圩社区中心和田园客厅

规模：8500平米，地上4500平米，地下4000平

国家控制标准为10平米/人，总计最大可承载850人。

综上，公益性项目客流量瞬间峰值总计预估为126772人。

（二）准经营性项目客流量测算

1、烘田水产现代农业区

游客可参与区块为：农林种植区，规模133334平米

国家控制标准为100平米/人，总计最大可承载1333人。

2、烘田湿地文旅休闲区

游客可参与区块为：湿地乐园，规模198247平米；亲水乐园，

规模30000平米；两个子项均为乐园类项目。

国家郊游乐园控制标准为40-50平米/人，在此取中间值45平米

/人，总计最大可承载5072人。

3、烘游研学儿童成长区

按照标准划分，游客可参与区块为：萌宠乐园3000平米/拓展园

地35194平米/四季花海50000平米、魔幻森林34657平米/夜间电影

5000平米/露营基地23000平米

国家郊游乐园控制标准为40-50平米/人，在此取中间值45平米

/人，萌宠乐园总计最大可承载67人；国家拓展基地控制标准为25

平米/人，拓展园地总计最大可承载1408人；国家植物园控制标准为

300平米/人，森林公园为500-600平米/人，在此取中间合理值400

平米/人，四季花海、魔幻森林总计最大可承载212人；国家室外电

影场控制标准为1000人/场，夜间电影总计最大可承载1000人；国

家一般营地控制标准为150平米/人，露营基地总计最大可承载153

人。

该区域总计最大可承载2840人。

4、烘里人家生态居住区

（1）胡烘老街

规模13182平米，国家商街控制标准为20平米/人，老街总计最

大可承载659人。

（2）工匠艺术街

规模10161平米，国家商街控制标准为20平米/人，艺术街总计

最大可承载508人。

（3）七十二烘民宿群

规模24000平米，国家山区旅店控制标准为19平米/人，民宿群

总计最大可承载1263人。

（4）水上木屋

规模10座，每屋2人，总计最大可承载20人。

该区域总计最大可承载2450人。

5、万竹千烘山林休养区

（1）禅修学院酒店

规模10000平米，国家假日酒店控制标准为15平米/人，老街总

计最大可承载667人。

（2）林中小屋

规模10座，每屋2人，总计最大可承载20人。

该区域总计最大可承载687人。

6、烘里少年极限运动区

（1）攀岩

规模2000平米，国家极限运动控制标准为30平米/人，老街总

计最大可承载67人。

（2）蹦极

规模3000平米，国家极限运动控制标准为30平米/人，老街总

计最大可承载100人。

（3）极限轮滑场地

规模5000平米，国家极限运动控制标准为30平米/人，老街总

计最大可承载167人。

该区域总计最大可承载334人。

综上，准经营性项目客流量瞬间峰值总计预估为12356人。

（三）总结

按照国家控制标准计算，上述所有项目瞬时可承载客流量，最大

承载量估算为139128人。其中产生经营收益的客群来源于准经营性

项目客流量，即12356人。

瞬时最大客流量和日客流量关系，我们可以通过同样是南方大都

市周边的成熟项目进行比较，在此，我们以上海市为例：上海欢乐谷，

景区最大承载量在8万人左右，近两年的入园客流高峰也就在三四万

人左右；开放式景区世博园平时最大客流12万-13万人次，应急大

客流为18万-20万人次。基本比例在0.4-0.6，在此我们取0.4，即

高峰客流量比景区最大承载量，通过计算得出，九峰山项目日均客流

量高峰约为4900人（考虑九峰山项目的业态和农业旅游的特质，该

数据属于高值）。

每年经营时间按照9个月计算，每月30天，全年营业280天（行

业内较大值）。未来，九峰山项目进入项目成熟期后，年接待游客量

最大值估算为137.2万人/年，低于实施方案中最高值192.57万人/

年，差额为55.37万人/年。

这其中还未考虑项目的分时经营；未考虑卫生间及项目表中未提

供面积区域；所有基础标准全部取最大值，展示绿茵对项目运营信心

及项目合作的最大诚意。

二、年度增长率测算

（一）国内大型景区年度增长率案例ii

1、安徽黄山

黄山作为国内知名5A级自然景区，其年度游客增长率线性显示

呈起伏状，对比往常年并不是每年都在提升，在此我们根据当地文旅

局公开发布的数据可以看出：

年增长率最高为15%，10年平均增长率约为5%，游客峰值接近

350万，当然这是在黄山景区品牌成熟期后发生的增长率变化，作为

老牌景区，我们不难看出，在景区成熟期后其增长率基本不会有大的

起伏，趋于平稳。

下面我们再来看两个新生型景区的增长情况：

2、峨眉山景区

峨眉山景区虽然作为国内知名老景点，但在06年之前，因旅游

配套及服务的不完善，其真正对接旅游市场的空间没有完全打开，06

年之后，随着旅游功能的完善，游客量逐年上升，并且因其品牌知名

度和影响力，其增长率在国内景区近几年发展中也处于领先。

从数据中，我们可以看出，即便经过一系列的市场培育和依托巨

大的知名度，景区游客峰值也是在9-10年后到来（这一点跟黄山接

近），增长率最高为60%，未达100%。

3、张家界景区

2011年张家界因《阿凡达》这一重要影视IP，品牌影响力在中

国旅游圈迅速形成，景区也一度成为国内一线景区，不管是接待量还

是增长率都成为行业的翘楚，其打造的夜生活及演艺模式，时至今日

仍旧为国内各类文旅景区模仿的对象。

从数据中我们能看到，IP、文化及自然基地强如张家界这样的景

区，其增长率最高也不过到达了35%，经过市场冷静期后，增长率到

了30%以下，并且在2013年经历了负增长这样的情况，这促使张家

界后期在运营过程中始终处于不断加大投入，运营团队及市场团队高

速运转的情况，成本压力巨大。

4、国内旅游市场增长情况iii

看完几个案例增长情况，我们再来看看国内旅游市场近几年的总

体发展情况及增长率。根据文旅部统计数据，2012-2018年我国国内

旅游人数逐年攀升，2018年达到55.39亿人次，较2017年同期增长

10.8%；其中，城镇居民41.19亿人次，增长12.0%；农村居民14.20

亿人次，增长7.3%。

国内旅游市场正逐步回归冷静，旅游消费越来越注重品质化，其

规模和增长取决于假日福利、可支配收入、景区数量增多及接待能力

的提升。

5、国内的新生代文旅项目分析iv

近几年，依托文旅创意及综合服务加精准市场定位而迅速崛起的

景区，在国内市场分走了大量的客群，其定位、功能、业态、模式及

文化IP的挖掘和发展，代表了未来几年中国文旅大宗市场的转型和

走向，这其中带有潮流基因和趋势性的文旅项目，典型的为：乌镇和

古北水镇，它们属于新生代文旅项目。

乌镇年度游客量增长：

在2017年突破千万峰值后，2018年客流出现回调，同比减少

9.71%。乌镇历史上另外两次客流下降发生在2011年和2013年。2010

年世博会后，2011年游客回落10.5%。受禽流感及限制“三公”消费

因素影响，2013年游客量下降5.3%。

古北水镇情况如下：

古北水镇2014年1月1日开始运营，当年客流98万人次。2018

年游客接待量256万人次，营收9.98亿，净利润3.08亿。

乌镇的客流峰值是2017年1013万，古北水镇的客流峰值是275

万，2018年度均出现了不同程度的回调。

（二）南京市“十三五”规划文旅产业发展指导v

全市旅游经济总量稳步提升。2015年，全市接待旅游者总数达

10234万，首次突破亿人次大关，比“十二五”末增长57．52%。全

市旅游总收入达1688．12亿元，比“十二五”末增长77．40%。入境

过夜旅游者在宁人均花费为260．24美元/人天，比“十二五”末增

长26．10%。

经济目标。到2020年，全市接待境内外旅游者总量超过1．5亿

人次，年均增长8%以上；旅游总收入达到3000亿元以上，年均增长

13%以上；旅游业增加值占GDP比重达到8．5%以上，旅游综合贡献占

GDP比重达15%以上。

社会目标。到2020年，旅游业直接增加就业岗位6万个，间接

增加就业岗位约30万个。发挥旅游惠民作用，进一步提升南京的城

市宜居度和人民生活品质，推动城乡旅游一体化，促进社会和谐进步。

开发六大类旅游产品。一是观光旅游产品，发挥南京山水城林景

观组合优势，充分展现古都风貌与现代都市风情。二是文化旅游产品，

挖掘南京历史文化内涵，开发红色主题游、民国遗迹游、名人探寻游、

科教文博游等多样化的文化旅游产品，策划设计具有南京文化特色的

演艺产品。三是休闲度假旅游产品，依托自然禀赋优势，打造以汤山、

汤泉温泉为代表的温泉养生休闲产品；以主题街区、休闲综合体、城

市公园为载体，推出具有南京时尚特色的城市休闲旅游产品。四是乡

村旅游产品，整合南京的乡村旅游资源，新建和完善一批主题鲜明、

配套齐全、服务优良的乡村旅游产品。五是特色体验旅游产品，利用

南京丰富的水体旅游资源，创新水上游览项目，丰富游（邮）轮、游

艇等旅游产品；增开低空飞行旅游线路，推动航空旅游发展；主动发

挥秦淮和江宁（汤山）中医药服务贸易先行示范基地优势，开发中医

药康养旅游产品；整合文博物馆资源、在宁高校资源，完善研学旅游

产品，建立研学旅行基地。

（三）国内4A及5A级景区发展分析vi

根据，中华人民共和国文化和旅游部资源开发司发布的《2017年

度中国A级旅游景区统计便览》（以下简称“统计”）。统计称2017

年全国A级景区共9450家，2017年的增长率为9.14%；共接待53.95

亿人次，旅游投资共3271.60亿元。

4A级景海内外接待客流量年度标准为50万/年，5A为60万/年，

一般新建景区从推出到评级达标拿牌，过程最快在3年。这其中包括：

游客中心、信息系统、卫生服务、医疗服务、消防安全、服务人员评

估、标识指引、公共服务设施建设等。

3A级景区居多

乡村旅游项目A级标准偏低

平均增长率为11.55%，4A景区平均接待游客量86.7万

乡村旅游平均接待量为37.2万

（四）总结

综上数据及分析，我们测算的景区年度客流量137.2万人/年，

远高于乡村旅游平均接待量为37.2万，甚至高于4A景区平均接待游

客量86.7万，这是基于项目公司对政策、市场、区域环境等项目因

素的信心，也愿意在未来发展过程中尽最大努力做到同类项目中的市

场领先者。

1、行业内新建景区最快拿到4A通过需要经过3年时间，鉴于目前国

内乡村旅游项目基础条件及A级景区对标达标难度大，在此我们有信

心经过5年时间达到4A级景区游客接待量水平，即2025年客流量不

少于50万/年。

2、结合南京市“十三五”规划中客流量年度增长率不低于8%。

3、国内知名旅游项目客流量增长通常达到增长率50%（极高），在3-

5年，在此结合乡村旅游项目特质，我们在5年时候达到增长60%，

即达到4A级景区水平。

4、景区衡量周期约为10年，10年后增长基本保持均速发展或略有

微调，一个周期，我们力争5年做到4A，10年达到景区峰值，剩下

7年保持峰值经营。

5、在此，特殊情况下造成的年度客流量缩减，我们不计算在内，显

示我们对项目的看好及合作诚意，对未来运营的巨大信心。

综上，2030年达到峰值客流量，即年度137.2万人，2031年-

2037年保持在年度137.2万人。2025年年度增长率50%，每年增长

率最低10%（国内旅游市场增长率在12%，南京市“十三五”规划不

低于8%），3年品牌及市场筹备期，5年进入成熟期。

运营期游客量与增长率一览表

三、运营期首年度客流量测算

（一）国内同类景区首年度客流量vii

1、浔龙河项目

浔龙河生态艺术小镇（以下简称”项目”）是棕榈股份最早打造

的生态城镇试点项目，项目位于湖南省长沙县果园镇西北部，华中地

区”高铁游”和长株潭”近郊游”的热岛核心，距离长沙市区约30分

钟车程，项目总规划面积约14700亩，总投资规模约140亿元。

浔龙河生态艺术小镇广泛的社会影响力，已在全国范围内，获得

各级政府、媒体单位，以及其他来自社会各界单位组织，或专家学者

的高度认可。项目现已获评”长沙市美丽乡村建设示范村””全国美

丽宜居村庄示范点”等荣誉称号。

项目定位为城市近郊型特色小镇，2007年开始实施建设，2015年

首期投入运营，2017年成为3A级景区。该项目从建设到成为3A景

区，用时10年。目前，项目已成为长沙市近郊休闲游的重要目的地，

客流量日高峰达3万人次，年均客流100万人次。

2、田园东方项目

类型田园综合体项目，2013年开工建设，占地规模6246亩，包

含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主

力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群等。开业首年游客10万

余人，游客主要来源方圆150公里以内，但上海游客较少，只在特定

的桃花节和蜜桃节前来旅游，最大接待容量7000人次/天。

2014-2017年子项目陆续开业，2017年4月无锡田园东方项目获

“江苏省五星级乡村旅游度假区”。

3、达人村

达人村位于江北区甬江街道畈里塘，整个项目占地40余公顷

(超45万平方）。以乡村为基础，以复兴乡村文明使命，融合了集市

文化、节庆庙会、田园风光、美食小吃、民俗演艺、童话世界等项目，

是一个极具特色的浙江首个田园综合体。整个项目将重点突出田园夜

色，弥补宁波市中心以“乡村”特色的商业空白，也弥补了宁波乡村

夜游市场空白。

2016年开始建设，目前业态产品未全部开放，景区客流量峰值预

计60万/年。

（二）项目周边景区现状

1、南京高淳桠溪

南京市排名第一的田园综合体，年游客量峰值达到200万人次的

乡村小镇，一度是2017年南京春节乡村旅游排名第一的景点。

桠溪镇最大的特点在于这是一个由6个形成村落串接，组成的田

园综合体的区域空间结构。而这其中，有一条绵延长48公里的“生

态之旅”的旅游观光廊道，它盘旋于六个行政村之间，区域面积50

平方公里，成为这个项目的黄金旅游廊道。境内生态优美，景色怡人。

桠溪镇在“慢”的设计构思指导下，生态之旅由构建慢行生活、慢活

打造精致旅游、农业景观彰显田园山水、吴楚文化汇集江南灵秀四大

板块构成。

2、南京市乡村旅游市场分析viii

自2002年开始南京市，休闲农业快速起步，并保持了较好的发

展态势。目前，休闲农业已成为南京农业的重要产业、农民增收的重

要渠道和现代高效农业的重要组成部分。南京市有一定接待规模的休

闲农业景点（区）200多个，其中国家级旅游农业示范点12个。江宁

区是全国休闲农业与乡村旅游示范区，其溧水傅家边现代农业园、高

淳县银林山庄为全国休闲农业与乡村旅游示范点。各省级农家乐村12

个，省级以上森林公园11个，其中，国家级森林公园4个，省级以

上湿地公园3个，其中长江新济洲是国家级湿地公园。

2011年，全市休闲农业旅游年接待游客量达到720万人次，实

现综合收入28亿元，分别比上年增长34%和32%。“十一五”期间，

全市休闲农业累计实现综合收入超过100亿元。休闲农业的发展，顺

应了旺盛的消费需求，促进了餐饮、交通、购物、住宿、娱乐等各行

业的发展，为郊县一、三产业经济发展注入了新的活力。依托郊县特

有的自然和农业资源，扶持建设了一批上规模、高品质、景色美的休

闲农业旅游景点。

依托各类农业特色资源，通过节庆活动为地方经济发展搭台唱戏，

是南京市休闲农业旅游发展的一大特色。全年先后有梅花节、草莓节、

雨花茶节、葡萄节、蟹黄汤包节、西瓜节、螃蟹节等各种节庆16个，

月月有节、区区县县有节。这些节庆活动年吸引游客150多万人次，

经济总收入超过9亿元，占全市休闲农业总收入的30%。南京市休闲

农业以“节庆为驱动”，走“节庆+活动+线路”的道路，形成了“国

际慢城农家游模式”、“傅家边采莓赏梅模式”、“龙袍美食游模

式”、“乌江十里农庄游模式”。通过举办主题鲜明、内容丰富、互

动性强的特色农业节庆活动，进一步挖掘了休闲农业客源市场。

“农业嘉年华”是南京市休闲农业发展的重要标志和品牌，至

2012年已连续举办了8届，累计吸引市民近200万人次。农业嘉年

华以“农民的节日、市民的盛会”为主题，集中向外界展示南京都市

农业成果、推介休闲农业特色，为市民和农民搭建了一个交流、互动、

欢庆的平台。

（三）总结

整个分析报告中，我们对于标准化数据严格按照国家文旅部出

台的规定。对标案例我们均与国内一线景区及已经过市场检验的乡

村旅游项目作对比，虽然对标案例较少，但我们对标的全部为市场

精品项目。

对比中我们测算按照其行业较高标准进行，不管是景区峰值、

年度增长率，还是首年客流量，在市场未打开，品牌未成熟的当

下，我们的数据是有绝对竞争力的，并且前提是我们投资规模相对

其他项目已经很低，但对数据的信心，源于对项目本身的看好，赢

取未来市场的能力，政府及政策的强有力支持，我们愿意在此基础

上把项目打造成国内同类项目的一线品牌。

i参考来源于：《国家5A级旅游景区最大承载量统计表》，及由国家旅游局于2015年7月

颁布的《中华人民共和国旅游法》、《景区最大承载量核定导则》文件。

景区最大承载量是在景区日开放时间内，在保障景区内每个旅游者人身安全和旅游资源环

境安全的前提下，景区能够容纳的最大旅游者数量。

ii数据来源：中国产业信息网公开数据

iii数据来源：文旅部年度旅游市场公开数据

iv数据资料来源：《商业地产与电商》行业报告；乌镇、古北水镇官方统计数据及新闻。

v数据来源：南京市政府办公厅关于印发南京市“十三五”旅游业发展规划的通知-国家规范

性文件

vi数据资料来源：中华人民共和国文化和旅游部资源开发司发布的《2017年度中国A级旅

游景区统计便览》

vii数据来源：官网及市场公开数据

viii数据来源：《经济研究导刊》2013年第20期