物业管

物业管理⽅案15篇

为了确保事情或⼯作扎实开展，时常需要预先制定⼀份周密的⽅案，⽅案⼀般包括指导思想、主要

⽬标、⼯作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项⽬。那要怎么制定科学的⽅案呢？以下是⼩编精

⼼整理的物业管理⽅案，仅供参考，⼤家⼀起来看看吧。

物业管理⽅案1

根据“后勤总公司20xx年⼯作重点”的总体要求和“物业管理中⼼关于确定20xx年为物业优质服务年

的决定”，结合实际，现制定“优质服务年”活动⽅案如下：

⼀、指导思想和总体要求

以“解放思想、扩⼤开放、迅速提⾼质量、迅速占领市场”为指导思想，坚持发展就是硬道理的基本

原则，全⾯贯彻科学发展观，以⼈为本，强化管理，提⾼服务质量，⼤胆、积极、稳妥地推进中⼼的改

⾰和发展，做到市场有新的发展，管理服务⽔平有新的提⾼，经济效益有新的突破，中⼼⾯貌有新的变

化，及时做好学校西进的各项准备⼯作，为教学⼯作的正常运⾏提供强有⼒的后勤保障。

⼆、⼯作⽬标

紧紧围绕中⼼⼯作，加强常规管理，注重⼯作实效，以“重视质量，深化改⾰，加速发展”为⼯作重

点，努⼒做到：加强学习，提⾼服务意识；加强管理，提⾼服务⽔平；加强考核，提⾼服务效率，使服

务⼯作⼒求做到有预见性、有⾼效性，以确保各项服务保障⼯作顺利开展，并实现“优质服务年”的各项

⼯作⽬标，为总公司的健康、稳定、可持续发展作出我们应有的贡献。

时间活动内容⽇常⼯作责任部门审核结果三⽉份物管中⼼办公室、各个部门会议宣传动员，三张板

报宣传教育，各个部门拟定创优⽅案和联系⼀个物业服务对象实施创优服务，取得经验，启动创优⼯

作。

1、发挥社会监督作⽤，邀请监督员对物管中⼼各部门的⼯作明察暗访，提出针对问题的改进意

见。对好的作法加以宣传和推⼴。

2、每⽉搞2次培训。3、每⽉搞2次质量检查。

4、中⼼办公室召开两⽉1次的物业服务⽰范单位经验交流会，学习推⼴经验。

5、实施计划在执⾏过程中可以修订完善。

四⽉份

各个部门搞2次职业培训；搞⼀次副经理以上管理⼈员到社会物业⼩区参观学习考察；派遣⼈员到

社会物业⼩区实习，学以致⽤；发放优质服务卡，⽅便业主服务需要；中⼼办公室召开2⽉1次的物业

服务⽰范单位经验交流会，学习推⼴经验，聘请业主代表参加会议，找出不⾜，及时整改提⾼。

五⽉份搞⼀次岗位练兵和职业竞赛，全⾯提⾼物业服务的专业技能和服务⽔平；搞⼀次“便民服

务”（亦可以会同总公司⼀起搞）；搞⼀次顾客满意度调查，同时成⽴业主委员会。六⽉份

开展“优质服务年”咨询活动，了解和解决师⽣员⼯反映的热点和难点问题；中⼼办公室召开2⽉1次

的物业服务⽰范单位经验交流会，学习推⼴经验，找出不⾜，及时整改提⾼。各个部门搞⼀次针对难点

物业管理⽅案15篇

和薄弱环节的优质服务活动，促使其物业条件根本改善，并且长期保证质量。

七⽉份

全⾯检查、巩固落实本学期创优情况，写出物业创优⼯作⼩结。部门搞出假期安全、抗旱保苗及假

期物业服务创优⽅案，并付诸实施。

⼋⽉份

全⾯检查督促、贯彻落实“假期物业服务创优⽅案”，保障师⽣员⼯暑假正常⽣活。

九⽉份

结合新⽣⼊学江津校区建设，进⾏物业服务创新⼤讨论，搞好物业服务创新培训和物业服务创新的

改进实施。

⼗⽉份

进⾏物业技术创新⼤讨论，搞好物业技术创新培训和物业服务技术的改进实施。

⼗⼀⽉份

进⾏物业管理创新⼤讨论，搞好物业管理创新培训和物业管理的改进实施。搞⼀次顾客满意度调

查。

⼗⼆⽉份

进⾏温馨、和谐物业⼤讨论及其培训，搞好温馨、和谐物业。管理层研究先⾏进⼊江津校区物业⼈

员名单。

⼀⽉份

总结全年优质服务创优经验，予以评价，形成⽂件，使之规范化制度化。

物业管理⽅案2

为规范⼩区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司将采取⼀系列的管理措施，确保⼩区品

质。

⼀管理⽬标

物业公司本着“科学规范、竭诚⾼效、安全⽂明、持续发展”的质量⽅针，坚持“以⼈为本”的服务管

理念，对⼩区物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调

整更新，导⼊先进的管理理念，使⼴⼤业主及使⽤⼈能真切地感受⾼品位的物业和⾼品质的管理所带来

的超值享受。我公司将按照河北省及唐⼭市有关标准（并⾼于此标准），确保业主及使⽤⼈综合满意率

达到90%以上。

⼆管理原则

为实现即定管理⽬标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握

以下原则：

（⼀）服务第⼀、管理从严的原则

“服务第⼀”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以⼈为本”的管理理念，从业主及使⽤⼈的

需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和

基础，包括对物业的维护管理、员⼯的管理以及对业主及使⽤⼈不适当⾏为的管理和劝阻，建⽴严格、

周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

（⼆）专业管理与业主⾃治管理相结合的原则

在⽇常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使⽤⼈的积极性。物业管

理公司应当尊重并按照⼴⼤业主及使⽤⼈的要求，通过服务中⼼对⼩区实施专业化的管理，同时努⼒争

取业主及使⽤⼈的⽀持配合，使其能正确使⽤和维护物业，并⾃觉遵守业主公约，共同创建⽂明的办公

环境。

（三）物管为主、多种经营的原则

在搞好⽇常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展⼀系列服务性的多种经营，既满⾜⼴

⼤业主及使⽤⼈的不同需求，⼜增强物业公司的造⾎功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使⽤

⼈服务。

三管理⽅法

（⼀）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的⾓度对物业提出合理化建议，构

筑⼀个优秀的物业管理硬件环境；

（⼆）成⽴物业服务中⼼，配备专业管理⼈员，实施专业化管理；

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴⾏业先进管理经验，积极培养⾼素质的管理⼈才，

组建⼀⽀⾼素质的物业管理队伍；

（四）制定⼀套切合实际的规章制度，确定⼀系列⾼标准的物业管理⾏为规范，以制度促管理，寓

管理于服务；

（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可⾏的管理⽅案；与业主签订各项协议，依法约束双

⽅⾏为；

（六）依照市场化、企业化的运作⽅式，提供全⽅位服务，开展多元化经营。

物业管理⽅案3

根据豪洋家园⼩区特点，结合集团经营发展理念，现拟出物业管理⽅案。在⽅案实施的过程中，真

诚的希望业主能充分享受到物业管理所带来的⽅便、温馨和周到的服务。使豪洋家园⼩区物业持续升

值，为业主营造⼀个安全、整洁、优美、⽅便的阳光⼩区，提升⽣活品质，实现业主、物业和谐多赢的

⽣活⽬标。

⼀、物业服务的企业⽂化

员⼯队伍：打造敬业、勤奋、严谨、严实的⾼素质、专业化的服务管理队伍。

⼯作作风：积极、精细、热情、周到、耐⼼、想到、做到、建议到。服务原则：服务第⼀、业主⾄

上。

服务理念：⽤⼼⽤⼒⽤真情，做实做精做到位，在⽇常⼯作中实践中不断战胜⾃我，超越⾃我，⼒

求管理⼀流，服务⼀流，员⼯素质⼀流，社会效益⼀流。

管理理念：我们不相信完美，我们只相信不断地改进和提⾼;也许不会令您最满意，我们⼀定做得

最⽤⼼。

管理模式：运⽤三个⼿段，建设三⼤品质⼯程，实现三项要求。三个⼿段：专业化⼈才，规范化管

理，精细化服务。

三个品质：⼈才品质，管理品质，服务品质。

三项要求：⼯作⽆差错，管理⽆死⾓，服务⽆挑剔。

发展⽬标：⽂化引领，内强素质，外塑品牌。

⼆、物业总体服务标准

(⼀)建⽴24⼩时值班制度，设⽴服务电话，接受业主报修、求助、建议、问询、投诉、质疑等各类

信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

(⼆)设⽴业主信息建议箱，收集业主对物业管理服务⼯作征求意见，对合理意见及时整改。

(三)建⽴落实维修制度，零修急修及时率100%，返修率不⾼于1%。

(四)物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。

(五)常规性服务

1、房屋管理及维修养护：栋号、楼层、房号等标志明显;物业外观完好整洁、外墙⽆脱落、⽆乱

贴、乱涂、乱画现象。

2、共⽤设备设施管理：保证设备与环境整洁，设备良好，定期保养⽆事故隐患;公⽤配套设施完

好、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路⾯平坦整洁;消防系统设备齐全，完好⽆损，可随时启

⽤;积极组织开展消防法规及消防知识的宣传教育;消防疏散通道畅通;保证⽆⽕灾安全隐患。

3、秩序维护及车辆管理：安保⼈员⽂明执勤，语⾔规范，能正确处理突发事件;出⼊车辆有序，⽆

堵塞交通现象，不影响⾏⼈通⾏;车辆出⼊管理严格，出⼊有登记;地下停车库停放整齐，场地整洁。

4、环境卫⽣管理：做到定⼈、定地点、定时间、定任务、定质量;环卫设施完备，垃圾⽇产⽇清，

楼道、扶栏等保持洁净，公⽤场地⽆纸屑、烟头等废弃物;做好环卫宣传⼯作，提⾼清洁卫⽣意识。

5、绿化管理：绿地⽆改变使⽤⽤途和破坏、践踏、占⽤现象;花草树⽊修剪整齐美观、⽆病⾍害、

⽆折损;绿地⽆纸屑、烟头、⽯块等杂物。

三、物业资源，⼈员配置

1、物业管理服务收费标准：

(1)物业管理服务费：⽣活0.6元/㎡/⽉。

(2)⽔费：2.00元/吨。

(3)电费：0.6元/度

(4)地下车库固定车位管理费70元/⽉(⼀次性交⼀年优惠%);按⽉租车位300元/⽉，按年租车位2400

元/⽉;临时停车10元/天，超出规定时间加收1元/⼩时。

(5)⼩区门前⼴场及学校钟粹门⼴场禁⽌停车，违者按5元/⼩时处罚。

(6)⼩区内严禁车辆通⾏，特殊事情经允许后可驾车进⼊⼩区，进⼊⼩区后请停车⼊临时车位，滞

停时间不得超过两⼩时，违者按10元/⼩时处罚。

豪洋学校园区后勤管理部

⼆〇xx年⼆⽉⼗⼀⽇

物业管理⽅案4

⼀、施⼯管理

1.建⽴监督和记录制度，对⼯作计划、检查情况及对问题处理进⾏统计；

2.熟悉现场和各类施⼯图纸，跟踪了解隐蔽⼯程施⼯及各类管道情况、检修⼝预留位置，做出详细

记录；

3.对内外装修⽅式、布局、⽤料及⼯艺等从物业管理的⾓度提出意见；

4.了解各公共部分⽔电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁⽤⽔预留接⼝等情况；

5.对影响⼤楼功能、危及设备及业主⼈⾝安全、严重影响今后管理运⾏的问题，及时书⾯汇报与业

主⽅，列出整改报告，提交业主⽅备案处理

⼆、设备安装调试

1.对现场设施设备安装状况进⾏检查，包括电梯井道防⽔、安装过程的质量监控，各种管线的预埋

等；

2.出席有关⼯程的会议，参与机电设备的测试检查，建⽴调试档案；

3.及时发现可能造成的隐患或妨碍今后⽇常维修维护的问题，列出遗漏⼯程，从物业管理专业⾓度

提出相应的整改意见，及时通报业主⽅。

三、竣⼯验收及接管验收

1.安排相应专业⼈员参与分户验收，并对验收问题进⾏记录，书⾯反馈与业主单位，并对整改落实

情况检查；

2.从物业维护保养管理的⾓度验收，配合业主⽅对物业进⾏严格的验收，维护业主⽅的合法权益；

3.对接管验收中发现问题，明确记录在案，书⾯报业主⽅，并督促施⼯⽅在约定期限内对存在的问

题加以解决，直到完全合格；

4.做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟

进与反馈。

四、⼈员配置及素质要求：

项⽬经理进驻现场，根据项⽬进度派3-5名专业⼈员。

电梯技⼯：

⼈员数量：1⼈。介⼊时间：电梯安装⾄设备移交电⽓或机械专业，中专以上学历；有电梯前期介

⼊相应经验；了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作证（电梯）

空调技⼯：

⼈员数量：1⼈。介⼊时间：空调安装⾄移交。有⼤型商场或写字楼物业空调制冷两年以上⼯作经

验；具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资格证书；有中央空调系统操作、保养⼯作经验

2年以上。

⾼压运⾏维护技⼯：

⼈员数量：2⼈介⼊时间：配电房安装⾄移交。持⾼（电监会颁发）、低压电⼯证（安监局颁

发）；⼀年以上星级酒店或超⾼层建筑物业供配电运⾏值班经验；有10KV⾼压环⽹柜倒闸操作和低压

配电停送电实际操作经验；有变压器运⾏、报停管理经验。

物业管理⽅案5

以服务师⽣员⼯为宗旨，全⾯落实科学发展观，根据“物业管理中⼼20xx年优质服务年计划”，全⾯

提⾼物业服务的专业技能和服务⽔平，搞好物业管理，现拟定“平安红五⽉”实施⽅案如下：

⼀、加强安全宣传教育，培训提升全体员⼯安全防范意识。各个部门5⽉份开展法律知识，法制观

念、公司制度，治安消防的学习教育，增强员⼯法治观念和安全常识，培养员⼯遵纪守法、安全防范的

⾃觉性。

1．在四⽉份中⼼组织培训的基础上，五⽉份再搞⼀次安全培训，各部门搞⼀次安全培训。

2．保安队员和主管以上管理⼈员参加⼀次灭⽕器和消防⽔带的现场灭⽕操作。

3．长期坚持利⽤早会和训话时间，隔天学习⼀次法律法规、管理⽂件，以加强职业安全的教育。

⼆、加强安全制度建设与安全管理，严防各类重⼤事故发⽣。

1．建全各种门岗安全制度、消防安全制度、设备安全制度、其他作业安全制度，应急机制和各类

规定，做到各项安全⼯作有章可循，有法可依。

2．搞好安全⽣产，杜绝安全事故发⽣，在“平安红5⽉”创建活动中，重点搞好安全⽣产（服务），

以保证将“平安红五⽉”的⼯作落到实处。

①．责任明确。各个部门安排落实⼀位副经理和质量管理员，具体实施安全综合管理，防盗防

⽕，安全⽣产，⼈民调解，维护稳定的⼯作，并向物管中⼼签署“平安红五⽉”⽬标责任书。

②．管理落实。副经理和质量管理员监督检查本部门安全⽣产的整个流程，发现不符合安全操作

规程的⾏为和安全隐患及时纠正。

③．安全作业、安全防范，⾃我保护成为员⼯的⾃觉⾏动。

3．各个部门成⽴⽭盾纠纷调解⼩组，副经理任组长、质量管理员和⼀名⼯会⾻⼲任调解员。信息

有效，制度落实，将和谐关系落到实处。⽭盾纠纷调解率达100%，调处成功率达85%以上，物管中⼼

成⽴⽭盾纠纷调解领导⼩组，协调处理⽭盾纠纷。

三、由物管中⼼、客服部、、保安部联合组成“平安红五⽉”创建检查领导⼩组，每周检查指导⼀次

安全⼯作，发现隐患及时整改，对忽视安全⼯作的严重⾏为，通报批评。

1、检查安全制度是否健全、上墙，是否在实际⼯作中得到实施。

2、检查防⽕、防盗、防⾃然灾害事故，防违规⽣产服务是否落实到位。严格排查安全⽅⾯的管理

漏洞和事故隐患，发现问题及时实施整改。

3、检查夜班、周末治安安全值班巡逻情况。

4、排查⽭盾纠纷处理情况，处理重点难点问题。

5、检查处理顾客投诉和物业服务热点问题。

创建“平安红五⽉”，是我们创建“物业优质服务年”，学习实践科学发展观的⼀个具体措施，只有平

安物业，才有优质物业。期待创建“平安红五⽉”⼯作能够作好，为学校的建设发展提供优质的物业服

务。

物业管理⽅案6

倾听业主⼼声，落实整改措施，全⾯提升物业软硬件管理⽔平。

⼀、基础管理存在问题

1）、管理⼈员监督检查不到位。

2）、各部门存在分⼯不明确，存在互相推诿的现象。

3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。

4）、对⼩区商家监管⼒度不够，⽆强硬的措施，以⾄于部分商家的噪⾳扰民、油烟排放、环境治

理不能得到有效的控制。

5）、⼩区已交房6年，⼩区各项设施设备⽼化，⼊住率仅有三分之⼆，物管费⽤收缴率较低，随

着今年物价飞涨，项⽬各项⽀出⽐往年都⼤，公司经营压⼒巨⼤，⼯作开展较为困难。

整改措施

1）、项⽬经理每天对⼩区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责⼈限期整

改，各部门负责⼈每天对各部门员⼯⼯作检查不少于两次，对员⼯每天的⼯作进⾏量化，不完成不下

班。

2)严禁推诿的原则：对满⾜不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推

诿。

3）、公司领导、⾏政部、项⽬中⼼、客服中⼼对⼩区进⾏交叉检查，要求每周形成督导报告，就

不合格事宜，限期各部门完成整改。

4）、与业主委员会加强沟通和交流，就⼩区部分违规现象，和业委会⼀起采取措施及办法进⾏处

理。

5）、就商家扰民问题与⼩区业主委员会⼀到联系相关职能部门，采取强有⼒的措施，⼒争本⽉内

使扰民问题得到⼀定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。

6）、对⼩区⽋费业主进⾏清理和统计，会同业委会对⼩区⽋费⼤户进⾏费⽤催缴。

⼆、公共秩序维护

1、存在问题

1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但

是由于秩序维护队员难招，只能勉强使⽤。

2）、门岗⼈员的服务礼仪及仪容仪表⽋缺，表情⿇⽊、呆板对⼀些突发事情处理反映迟缓。

3）、⼩区门⼝乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进⾏停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝

告，乱停乱放，致使⼤门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发⽣冲突，交警和派出所停车员也不能解

决，业主意见较⼤。

4）、⼩区内安全设施（如监控、红外线等）⼏乎瘫痪，⼩区内公共安全只能靠⼈防，安全管理难

度很⼤。

5）、⼩区内车位随着业主增多，⽇益紧张，已不能满⾜业主停车需要，部分业主经常把车辆停放

在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，⼀旦发⽣车辆擦挂，物业公司就有责任。

2、整改措施

1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作

出⽰范照⽚，要求所有安防队员照做。

2)、加强安防队员平时⼯作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增

加领班的责任⼼，使其具有⼀荣俱荣，⼀损俱损。

3)、门⼝因车辆停放发⽣的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，⼀旦发现坚决开除。

4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在⼤门⼝设⽴停车禁⽌牌，就就餐车辆乱停乱放，

应通过交警进⾏拖车处理，杀⼀儆百。

5)、加强和业主委员会合作，就⼩区安全设施设备的状况，召开专题会议，进⾏专项整改，尽快启

动维修资⾦的使⽤，使⼩区各项安全设施设备正常运作起来。

6)、加强出租户管理，对⼩区租住户进⾏清查，建⽴安全档案，安防队员晚上加⼤巡逻⼒度，对租

住户作为重点巡查的对象。

7）、对重点区域、重点部位每1⼩时⾄少巡查1次;

8）、加强对所有⼈员进出管理，严格要求所有⼈员凭证进出⼩区，对业主和住户发放业主卡通过

刷卡进门，出租户办理出⼊证进出⼩区，外来⼈员办理临时出⼊证并登记进出⼩区；

9）对进出⼩区的车辆实施证、卡管理，⼤门道闸系统9⽉20⽇之前整改完毕，引导车辆有序通

⾏、停放；

10）增加秩序维护队员⼤门实⾏双岗；

三、⼯程维护

1、存在问题

1）、⽬前⼩区内设施设备、房屋屋⾯据已过质保期，业主反映的渗⽔、漏⽔问题及室内报修问

题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费⽤问题，业主不愿意⾃⼰出钱处理，因此问题⼀直得不到

妥善解决。

2）、⼩区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路⽼化，设备陈旧设计不合理，经多次维

修仍然不能正常使⽤，必须进⾏更新及⼤修才能处理。

3）、⼩区排⽔系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较⼩及数量不够，经常导致排污管道积油多，

并与⼩区住户排污管道相通，因此⼩区排⽔系统不畅，经常需要疏通及清掏。

4）、⼩区路⾯凹凸不平，⼀遇到⼤⾬部分路⾯就会积⽔。

5)、⼩区内⽊制作较多，经长时间⽇晒⾬淋，已经腐朽，存在安全隐患。

6)、⼩区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需

要更换或者改造。

7）装修管理缺位，措施和⼒度不够，⼩区内违章乱搭乱建现象严重。

2、整改措施

1）、建议公司加⼤⼯程整改⼒度和投⼊，尤其是形象⼯程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员

会达成协议，暂由物业公司进⾏垫付费⽤处理。

2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启⽤维修资⾦，就⼩区内⼤型的设施设备进⾏更新和维

护。

3）、加强⼯程维修部⾃⾝业务技能的培训，对⼯程⼈员⼯作进⾏量化，提⾼⼯作效率。

4）、联系⼀家专门整改的施⼯队伍，在公司⼯程技术⼈员解决不了问题的时候，对公司项⽬的问

题进⾏整改。

5）对⼩区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进⾏处理。本⽉

内完成彩虹桥的刷漆翻新、⾃⾏车棚棚顶修缮翻新、3号门污⽔管道的改造、⼤门道闸系统及门禁系统

的整改，保证其正常运⽤。

6）建⽴共⽤设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运⾏、检查、维修、保养等记录齐全。

物业管理⽅案7

针对侯集中学的实际情况，经过我们现场考察以及根据校⽅的要求，为确保学⽣能够正常学习与⽣

活、按时作息、及时上课，我们将侯集中学⽇常的物业管理分为三⼤块：安全管理、环境卫⽣管理、⽔

电及公共设施管理。

⼀、安全管理

1、成⽴有校⽅参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责⼈组成的侯集中学物业

管理领导⼩组，负责监督协调侯集中学⽇常物业管理运作，物业定期（每⽉或每季度）向物业管理领导

⼩组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理⽇常⼯作的开展。

2、从专业物业管理的⾓度提出可⾏性的意见，与校⽅联⼿制定学⽣宿舍管理规定，使学⽣在宿舍

有⼀个⾏为规范，便利于管理。

3、管理⼈员持证上岗、着制服、标志明显。

4、管理⼈员24⼩时值班，编排管理⼈员24⼩时值班表，我们所有管理⼈员的联系⽅式交校⽅⼀

份，以务紧急事件能够联系到，24⼩时值班不因双休与节假⽇⽽中断。

4、抓好消防⼯作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校⽅合作在学⽣宿舍每层楼设置灭⽕器、紧急

备⽤灯、张贴禁烟标志成⽴义务消防队，做好学⽣的防⽕监督教育⼯作。

5、24⼩时全⾯监管。保安与舍管不间断24⼩时巡逻，保障学⽣不受侵害，保障宿舍楼内公共设施

完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学⽣⼈⾝与物品安全。

6、完善各项管理制度

（1）来访登记，来访⼈员经被纺⼈确认后，本校⼈⼠可⼊内，校外⼈⼠须在⼤厅内等待。

（2）男⼥⽣不得互相串宿舍。

（3）按校⽅规定开关宿舍⼤门，⾮规定时间⼀律拒绝进⼊宿舍。

（4）每天查寝，对外宿、缺寝⼈员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进⾏登记，及时回报给校⽅。

（5）发现打架⽃殴现象⽴即上前制⽌，并第⼀时间报校⽅。

（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学⽣的意见，了解

对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、⽅便的物业管理服务。

7、员⼯服务态度：员⼯以发⾃内⼼的真诚笑容热情服务，做到⽂明礼貌、谈吐⽂雅、遵章守约、

移冠整洁、举⽌⼤⽅、动作雅观、称呼得当。

8、我⽅不承担因学⽣⾃⾝⾏为造成的安全事故责任。

⼆、环境卫⽣管理

1、实⾏零⼲扰清洁卫⽣服务，学⽣上课后，清洁⼯再进⾏清扫。

2、做好环境卫⽣宣传⼯作，把提⾼学⽣的清洁卫⽣意识、纠正学⽣的不良卫⽣习惯与环境卫⽣管

理相结合，使学⽣也⾃觉地参与到环卫⼯作中。

3、遇到有损害环境卫⽣⾏为的学⽣，进⾏耐⼼教育和劝阻，决不因⼈⽽异，对于极少数屡教不改

者采取典型暴光或让其清理⼲净的⽅法，在校⽅的⽀持下公开其不⽂明⾏为以儆效尤。

4、每天上下午各打扫⼀次，全天候保洁，每⼩时循环保洁⼀次，先外⾄内。

清洁标准：公共场所⽆明显泥沙、污垢，每100平⽅⽶]内纸屑不超过两⽚，没有1厘⽶以上的⽯

⼦；排⽔沟⽆明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围⽆污垢、⽆积⽔，离垃圾箱两⽶

⽆臭味；

玻璃门窗、镜⾯和灯具标准是：玻璃⾯上⽆污迹、⽔迹，清洁后⽤纸⼱擦拭50厘⽶⽆灰尘，清洁

后的灯具⽆灰尘，灯具内⽆蚊⾍，灯盖、灯罩明亮清洁；

楼梯的标准是：保持楼梯清洁，⽬视楼梯⽆果⽪、纸屑、蜘蛛⽹、悟迹等；卫⽣间标准：地⾯⽆烟

头、污渍、积⽔、纸屑、果⽪；天花、墙⾓、灯具⽬视⽆灰尘、蜘蛛⽹；⽬视墙壁⼲净，便器洁净⽆黄

渍，室内⽆异味、臭味；

宿舍楼层通道、地⾯标准：⽬视，⼲净，⽆污渍、⽆杂物。

三、⽔电及公共设施管理

1、建⽴巡视制度。每天上下午两次巡视⽔电及公共设施。巡视内容：

（1）检查学⽣⽣活区公共排污、排⽔管道有⽆杂物，发现后做好记录，落实清理⼯作。

（2）检查⽣活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进⾏维修。

（3）检查有⽆损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌⼦、室内照明、电线等，如有上述情况，⽴即

进⾏维修，如属⼈为破坏，⽴即进⾏制⽌并视破坏情节轻重报校⽅后给予⼀定的处罚。

（4）检查各类管道电线有⽆破损、断裂、⽣锈等情况，⼀经发现⽴即进⾏维修并做好记录，保证

各类管道电线正常使⽤。

（5）检查学⽣⽣活区⼤门、围墙等设施是否完好。

（6）配电部分电缆沟（竖井）⽆⽔渍、杂物、⿏害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运

⾏⽆影响等。

2、⽔电⼯24⼩时值班，并把每个⽔电⼯的紧急联系⽅式脚校⽅⼀份，以务出现突发事件后联系。

3、宿舍楼内所有因维护不善⽽损坏的财物由我⽅承担，但我⽅不承担⼤修、更新换旧以及新投⼊

设施项⽬的费⽤。

物业管理⽅案8

为了加强和完善分公司现有的物业管理模式，提⾼社会资信度，增强管理理念，树⽴企业品牌，让

我们的管理更上⼀个新的台阶，针对分公司现在所管理两栋⼤厦的实际，特制定以下管理⽅案：

⼀、服务宗旨：

服务第⼀、租户⾄上、规范管理、追求创新。

⼆、追求⽬标：

管理⽆盲点、租户⽆怨⾔、服务⽆挑剔。以公司经营为主导、为租户推出完善的服务、为公司创造

效益、为企业打造品牌。

三、物业服务整体策划与构想

1、指导思想

⽤先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，营造安全、舒适、优雅、温馨的⽣活和⼯作空间，

运⽤持续发展的战略，确保物业的保值与增值。

2、管理服务⽅式

完善服务、诚信待⼈。物业管理是以服务为主的⾏业，为此企业将在今后的服务⼯作中，充分体现

企业的服务宗旨和追求⽬标，奉⾏“服务第⼀、租户⾄上”的原则和务实周到的⼯作理念，为租户提供全

⽅位、⾼品质的服务，并将⽇常⼯作紧密融合于管理之中与租户建⽴良好的服务关系，同时在不断完善

的过程中真正让租户享受到安⼼、舒适和称⼼的⼯作环境。

3、安全、消防真抓实⼲

为确保租户的⽣命、财产安全，我们主张以切合实际的⼈防为主、技防为辅的安全管理理念，建⽴

⼀⽀强有⼒，多⽤途的管理复合式⼈才队伍。在⽇常管理中，派专⼈24⼩时值班，负责所辖物业的安

全⼯作，严格管理，防⽌易燃、易爆等危险品进⼊辖区，制定出与其相适应的应急处理安全操作规程，

如发⽣特殊事件时，⼒争将损失降⾄最⼩程度。制定出详尽的安全⼿册，使员⼯、租户翻开⼿册即可操

作，如《贵州黄果树企业物业安全管理⼿册》使每⼀位员⼯了解和熟悉管理程序，永不间歇地实现物业

管理项⽬的创新，将不间断地充实管理队伍，采⽤轮回培训制度，不断提⾼员⼯的技能和素质。

4、环境管理责任到⼈

多年的管理经验告诉我们，保洁⼯作责任到⼈，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个⼈的

才能，认真地去做好每天的⼯作，积极宣传环保意识，使管理区域的环境卫⽣达到最佳效果，为区域所

在地增加⼀道清洁、卫⽣、亮丽的风景。

五、管理指标承诺及实施措施：

1、为了确保承诺指标的实现，在服务达标中采⽤计划、实施、检查、总结的管理模式，对提供服

务的各个过程及其相互作⽤进⾏识别和管理，不断改进和提⾼服务与管理质量，使各项承诺指标得以实

现，为租户提供完善、周到、优质、理想的服务、努⼒创造⼀个安全、⽂明、和谐、舒适的办公环境。

结合本公司所确定的管理⽬标及质量⽅针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如

下：

（1）、房屋及配套设施完好率达99%，制定维修技术⼈员专职负责区域巡查，建档记录，确保整

洁、⽆破损⽴⾯，房屋⽆改变使⽤功能，公共设施及通道⽆随意占⽤。

（2）、房屋及设施的零修、急修及时率达99%，建⽴严格的修缮制度，要求维修⼈员接到急修请

求后携带⼯具⼗分钟之内赶到现场，零修⼯程及时完成，急修⼯程不过夜，以优质服务为本，实⾏24

⼩时维修制度。

（3）、维修质量合格率达100%，分项监督、检查、⼯程维护严格把关，按照⼯序⼀步到位，杜

绝返⼯，确保质量。

（4）、清洁、保洁率达99%，区域内保洁落实到⼈，巡查记录完善，监督检查得⼒，严格考核制

度，确保区域垃圾⽇产⽇清，设施完好，⽆环境污染现象。

（5）、公共区域照明及电梯完好率达96%，落实责任⼈，坚持对公共区域内的照明，及消防设施

进⾏⽇常巡视、检修和定期维护保养，并建⽴健全档案记录，确保公共设施完好并正常使⽤。

（6）、化粪池、排⽔管完好率达99%，制定作业规程，定期疏通、清理，发现问题及时维修，达

到排放畅通⽆积⽔。

（7）、机电设备的完好率达100%，完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业⼯程技

术⼈员，实⾏24⼩时专⼈值班，出现故障及时排除。

（8）、档案建⽴完好率达100%，各种档案资料专⼈管理，分类存放，检索⽅便，保证档案资料

齐全。

六、服务意识

物业管理是通过专业化，⼀体化的管理，体现社会效益的，它的产品是服务，其管理⽬标是通过服

务实现的，⽆论是保安、保洁还是维修都是服务。因此培养员⼯的服务意识是我们企业⽂化建设的重要

内容，在员⼯素质教育中，我们着重要培养员⼯服务意识和观念；树⽴“业主第⼀，服务⾄上”的服务意

识，树⽴关⼼⼈，理解⼈，尊重⼈的观念，培养员⼯“善化解⽭盾，常沟通技巧”的特殊素质，物业管理

⾯对的是享受服务的群体，其服务内容涵盖了与业主息息相关的种种⽣活内容，繁杂的⼯作常常需要沟

通和理解，使⼈与⼈以及⼈与⾃然之间达到充分的和谐。

七、收费标准

结合我司的实际情况，针对我司现管理的两栋⼤厦，驰宇⼤厦，两台电梯，中央空调，6名保

安，3名保洁，5名电⼯，总⾯积15000m2，玫瑰商场⼤楼，1台电梯，3名保安，1名保洁总⾯积XX

m2，根据测算，保证服务质量的前提下，驰宇⼤厦的物业管理费每平⽅暂按10元收取，玫瑰商场⼤楼

的物业管理费每平⽅出租⾯积暂按4元收取物业和管理费。

⼋、物业的发展与拓展;

物业管理是⼀个服务型的⼯作，结合我司情况，现有的物业收⼊，远远达不到我司费⽤⽀出，为了

提⾼我司经济效益，达到长效管理，我们在开展物业管理的同时，要有针对性的进⾏物业业务拓展⼯

作，利⽤我司所属物业，开展⾃主经营，联合创业，业务创新等，多渠道的经营战略，提⾼我司经济效

益，增强企业的竞争⼒，提升企业品牌，做强企业形象，使我们的企业能在当今市场经济⼤潮中⽴于不

败之地，夯实基础，⽤发展的眼光和经营的思路，使企业逐步⾛向辉煌。

物业管理⽅案9

⼀、项⽬分析

根据所提⽰数字，管理⾯积约为14.5万平⽅⽶，其中，⾼层建筑约占总数的50％，其余为⼩⾼层

建筑或别墅区。⼩区包含变电站、换热站、⼆次加压⽔泵房、以及电梯、电⼦监控系统等⼤型公共设

备，其设备数量不详。住宅约10万平⽶,绿化⾯积约1.7万平⽶,地下车库约2.9万平⽶,其中涵盖25部电

梯、217个车库、264个车位等。

⼆、主要管理⽅案内容

根据上述数字显⽰，做出对该项⽬的物业管理⽅案如下：

1、管理机构设置及⼈员配置

根据管理服务的总体设想及⼩区的特点，本着“以⼈为本、服务⾄上、精⼲⾼效、以岗定⼈”的原则

建⽴物业管理机构，管理实⾏项⽬经理负责制。该项⽬设项⽬经理1⼈和客户服务部（以下简称客服

部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39⼈。每个部室分别设⽴⼀个主管，协

助项⽬经理完成⼩区⽇常的各专项服务⼯作。并制定个部门主管及员⼯的岗位责任书（附后），在公司

检查时，可依照岗位责任书内容进⾏对员⼯的BI⾏为规范和⼯作质量进⾏检查。员⼯薪酬待遇和假期福

利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。

⾄于服务⼈员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备

设施完好率，安防部对项⽬的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供

的服务等级为准。

1.1客服部

根据管理⾯积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理⼈员。其中包括：

客服主管⼀名，主要负责项⽬客服部的⽇常管理⼯作，检查客服⼈员的⽇常⾏为规范、服务质量及

⼯作完成情况，处理客户的投诉和下属员⼯的绩效评定及培训，并参与⼩区各项费⽤的收取⼯作。

接待员1名，负责项⽬部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访⼯作以及顾客花

名册的管理、更新⼯作。

收费员（财务）1名，负责项⽬物业费、⽔电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理⼯作，对

所收取款项应在当⽇做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理⼯作。

（如有⽔电表查抄⼯作，可委托维修部门协助完成）

库房管理员1名，负责项⽬所需物资的采购报表，出⼊库管理和办公设备的管理⼯作。

⾏政⽂员1名，负责项⽬⽇常⽂件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调⼯作。

四名员⼯相辅相成，协作沟通，在完成本职⼯作的前提下，分别分配相应的收费任务，以便收费⼯

作更顺利的开展。各项⼯作做到⽇产⽇清、及时记录、及时回访，并⽣成电⼦⽂档，以便⽇后查找。

1.2维修部

根据本项⽬实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修⼈员6-8名（如有⾼压配电室则设

值班⼈员2名，24⼩时轮流值班，并负责项⽬⼤型电⼒设施的维修保养⼯作），其中设：

主管1名，主要负责管理本部门员⼯处理本部门⽇常报修、⽇常设备巡检、维护保养和下属员⼯的

培训及绩效评定⼯作。

其余5⼈分别为电⼯2名、⽔暖⼯2名、电梯维护⼈员1名（如电梯维保由专业维修公司分包，则可

省去该职务⼈员），分别负责项⽬的⽔电暖⽇常维修和电梯维保⼯作。为扩⼤项⽬的服务范围，分别对

5名维修⼈员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维修、⼟建维修、门窗维修等，使维修

⼈员能够全⽅位发展。员⼯薪酬以绩效考核制制定，以激励员⼯的⼯作积极性。每天设⼀名维修⼈员夜

间值班，负责项⽬夜间报修⼯作的处理和⼩区照明系统的检查与维修⼯作，做好值班记录。

负责辖区内⼤型设备设施的春秋季检修⼯作，每年的4⽉和10⽉对⼩区内的⼤型公共设施（如：配

电箱、⽔泵房、给排⽔系统等）进⾏常规性检查，确保设备设施的完好运⾏（春秋季设备设施维保计划

需根据实际另⾏拟定）。

负责辖区内重⼤节⽇期间，社区⽂化活动的协助实施⼯作。如节⽇期间的园区布置及维保⼯作等。

1.3安防部

根据项⽬实际情况，安防部设安防⼈员13名，以8⼩时三班倒

的制度负责项⽬24⼩时安全防范⼯作。其中包扩：

安防部主管1名，主要负责管理本部门员⼯，处理本部门⽇常事务，并负责对下属员⼯的BI⾏为规

范和⼯作的检查，下属员⼯的培训及绩效评定⼯作。

门岗3名，主要负责⼩区车辆及⼈员的出⼊管理和外来⼈员的检查⼯作，对出⼊⼩区的车辆进⾏检

查登记，如有物品出⼊时，应在接到客服部的物品放⾏凭证后⽅可放⾏。

巡逻岗6名，分别负责⾼层区、⼩⾼层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导⼯作。

电⼦监控室3⼈，以8⼩时3班倒制度负责24⼩时电⼦监控系统的监视，协助安防⼈员管理⼩区安防

⼯作，⼒争在第⼀时间发现安全隐患，以便及时排除。并负责项⽬部各部门员⼯的⼯作监督。

1.4环境部

根据项⽬的实际情况，环境部设服务⼈员12名，负责项⽬所辖区域的保洁、绿化等⼯作，其中包

括：

环境主管1名，主要负责管理本部门员⼯处理本部门⽇常事务和下属员⼯的⼯作检查、培训及绩效

评定⼯作。

室内保洁员5名，9栋⾼层安排3名，6栋多层安排2名，负责项⽬楼宇内的环境卫⽣打扫及电梯打扫

和脚垫的更换⼯作。

室外保洁员3名，负责项⽬楼宇外的环境卫⽣打扫⼯作，包括

项⽬⽔系的卫⽣维护⼯作。

绿化⼯3名，负责项⽬区域内的花草树⽊养护、修补、浇⽔、防寒等⼯作。

服务标准则根据项⽬物业服务等级⽽定。

三、其他管理⽅案

1、常见突发事件的处理

1.1⽕灾突发事件处理

1.2⽔浸突发事件处理

1.3电梯困⼈突发事件处理

1.4未知停电事件处理

1.5暴⼒突发事件处理

1.6盗窃以及其他犯罪活动处理

以上各种突发事件均根据⼩区的实际情况制定详细的突发事件处理流程，防范于未然，确保项⽬的

公共安全。

2、社区⽂化的开展

服务中⼼结合项⽬的实际情况，以“健康、求知、情趣、⽂娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区

⽂化活动，营造⼩区特有的⽂化氛围。主要为重⼤节⽇的园区装饰及宣传，有必要的情况下可开展相应

的公益娱乐活动，例如由业主参加的节⽇联欢会、组织社区⽼年或⼉童出⾏等，以增进物业与业主的友

好关系，促进物业公司的发展。

物业管理⽅案10

⼀、公共设施设备治理

1.治理⽬标保证设备运⾏正常，⽆重⼤治理责任事故。治理措施

(1)制定设备安全运⾏、岗位责任制、定期检查维修保养运⾏记录、维修档案等治理制度。

(2)配备所需专业技术职员，严格执⾏操纵规程，设备治理和维修职员持证上岗。

(3)设备及机房环境整洁，⽆杂物、灰尘积垢，⽆⿏、⾍害发⽣，机房环境符合设备要求。

(4)建⽴供电、供⽔的治理制度，供配电、供⽔系统配置职员24⼩时值班。

(5)监控系统等智能化设施、设备运⾏正常，有记录并按规定定期保存。按⼯作标准时间排除故

障，保证系统⼯作正常。

(6)消防系统设施齐全，完好⽆损，确保随时启⽤。

(7)消防治理职员把握消防设施、设备的使⽤⽅法并能及时处理设施、设备的各种题⽬。

(8)制订有突发⽕灾的应急⽅案，设⽴消防疏散⽰意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道

畅通，⽆⽕灾安全隐患。

(9)给排⽔设备、阀门、管道⼯作正常，⽆跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对⼆次供⽔蓄⽔池设

施、设备进⾏清洁、消毒。⼆次供⽔卫⽣许可证、⽔质化验单等证齐全。⽔池、⽔箱清洁卫⽣⽆⼆次污

染。⽔泵、⽔池、⽔箱有严格的治理措施，⽔池、⽔箱四周⽆污染隐患。排⽔系统通畅，汛期⽆泛⽔，

地下室、设备房⽆积⽔浸泡发⽣。遇有事故，维修职员在规定时间内进⾏抢修，保证⽆⼤⾯积跑⽔、泛

⽔，长时间停⽔现象。建⽴事故应急处理⽅案。

(10)公共配套服务设施维护周到，公⽤管线同⼀下地或进公共管道，⽆排挤管线，⽆碍观瞻。道

路、⼤堂等公共照明完好，⼤厦范围内的道路畅通，路⾯平坦。

⼆、安全治理

1.治理⽬标

(1)确保⼤厦内⽆因治理责任引发的重⼤⽕灾。

(2)维护好⼤厦内的公共秩序，控制私设摊点、⼴告牌、⼴告字画、乱贴、乱画现象；控制⼩商⼩

贩进进。

(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。

2.建⽴交互式联动治安⽹络

(1)在⼤厦设⽴活动岗哨，实⾏24⼩时值班巡逻制。做到每两⼩时巡视⼀遍，并记录安全情况及消

防设备、公共物品的完好情况。

(2)遇有紧急情况或其他治安需要，治理处通过对讲机下达指令，巡逻职员可在1⾄3分钟内到达现

场进⾏⽀援。

(3)与当地派出所建⽴警民共建关系，并商请其警官兼任治理处安全治理指导员，定期与治理处安

全治理员分析治安形势、特点以及防范的⽅法和技能。

3.紧急情况下的应急处理措施

(1)发⽣盗窃、抢劫、交通事故、⽕灾等异常现象时，治理处迅速调集巡逻安全治理员，以最快的

速度赶到现场，控制局⾯，争取主动。

(2)迅速调整⼈⼒、物⼒，以确保应急⼯作的顺利进⾏。

(3)发⽣案件时，⽴即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

(4)治理处主任应在突发事件发⽣的第⼀时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进⾏报

告。

三、装修治理

1.⽇常装修治理

(1)治理处安排职员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。

(2)跟踪施⼯情况，治理处主任逐⽇巡视，了解各施⼯点施⼯情况，安全治理主管逐⽇三次不定时

巡视，了解施⼯情况及纠察施⼯队运⾏情况。

(3)安全治理员24⼩时值班，控制职员进出并做好相应记录。

(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的⽅法，袋装清运，⽇清⽇运，不堆积、

不滞留，不污染⼩区内外环境。

(5)安全治理组负责装修⽇常安全⼯作。

(6)与业户和施⼯队负责⼈签订安全责任书。

(7)装修材料按指定时间进进，安全治理员进⾏认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁

进内。(4)需要进⾏烧焊等动⽕作业，应向治理处提出申请，经批准后在治理职员监护下，⽅可作业。

(8)安全治理员巡查时，对装修点的材料、装修⽅式进⾏认真检查，发现不安全隐患，及时处理报

告。

(9)发⽣紧急事故时，按紧急处理措施程序进⾏。

四、消防治理

1.消防组织机构的建⽴

(1)治理处负责建⽴消防安全⼩组。

(2)治理处主任为消防安全负责⼈。

(3)治理处其他职员为义务消防员。

(4)安全治理主管为专职安全监视员。

(5)⽇常巡视安全治理员为兼职消防巡视员。

(6)治理处负责制定组织机构图及职员职责。

2.建⽴各项消防制度

(1)消防检查制度。

(2)专职安全员逐⽇检查⼩区内的消防安全情况，包括消防设备、动⽕作业监视、安全⽤⽔、⽤电

情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由治理处主任审核。

(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两⼩时巡视⼀遍，并填写《消防安全检查登

记表》。

(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。

(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。

(6)治理处制定《动⽕审批制度》，内容包括动⽕申请和审批程序及违章处理⽅法。

3.防⽕措施

(1)贯彻“预防为主，防消结合”的⽅针，业户要树⽴防⽕意识，治理处每周确定⼀名主管以上的治理

职员为防⽕值班员，全⾯负责⼩区的消防⼯作。

(2)严禁乱拉、乱接临时⽤电线路，电器线路需维修时请及时找治理处安排施⼯。

(3)严禁在⼩区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆⽵等。

(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。

(5)不准在楼道、过道设⽴仓库，堆放杂物，阻碍通道。

(6)严格装修审批⼿续，动⽕审批⼿续，保证每楼、每层有必要的消防设施。

(7)公共场所严禁使⽤可燃性装修材料，室内使⽤可燃性材料要严格控制，并加以处理。

(8)配备⽕警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。

4.消防知识培训

(1)对业户的消防要求(包括安全⽤⽔、⽤电)，通过《业户须知》、《治理公约》传达到各业户，并

向业户发放有关消防学习资料，⽤宣传栏等消防宣传途径对业户进⾏消防宣传教育。

(2)治理处内部每⽉的第⼀个星期⼀上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防治理条

例，内部的消防治理制度，设备设施的操纵⽅法等，学习情况须具体记录。

(3)治理处主任每⽉检查⼀次安全活动记录并签字认可。

(4)在安全消防活动⽇查出的安全、消防隐患，由各组⾃⾏

在活动记录中登记并整改。

(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后⽅可任职，其资格每

年确认⼀次。

5.消防设备治理

(1)治理处负责建⽴消防档案。

(2)治理处对各种消防设备和设施的标识进⾏设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由

治理处主任指定⼈专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。

(3)制定《设备治理制度》，对消防设备进⾏检查和维护。

(1)⼩区内每年⾄少组织⼀到两次消防演习，具体办法和内容参见由治理处每次制定的《消防演习

⽅案》并报政府消防部分。

(2)消防演习后，治理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的题⽬，及时调整、纠正

并验证其结果。

五、车辆治理

1.⼩区停车场实⾏昼夜24⼩时值班制度，由⼩区安全治理员负责治理，车辆可以随时进出、停放。

2.本⼩区停车场实⾏有偿使⽤，车主须凭车辆进出⼩区的磁卡(⽉卡或⼀次性卡)进进停车场。

3.车辆进进：车辆进进停车场应⼀停⼆慢，必须服从治理员的指挥和安排，取得治理员同意后⽅可

进进。

4.车辆停放：车辆停放时必须服从治理员指挥，留意前后左右车辆的.安全，在规定位置上停放，

并与四周车辆保持适当间隔，不得对其他车辆的进出和其他车位的使⽤造成阻碍，车主必须锁好车门，

调整好防盗系统⾄警备状态，车内珍贵物品须随⾝带⾛，车主停好车辆后须⽴即离开停车场，不得在他

⼈车辆旁停留。治理员应指挥车辆停放，查看车辆有⽆上锁，有⽆外部破损，应通知车主并登记，不服

从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和⾮固定车位，

车主按类使⽤车位。

5.驶离：车辆驶离停车场时应留意四周车辆的安全，缓慢驶离，并在出⼝处向治理员交回停车牌，

治理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后⽅可驶离。

6.治理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、饮酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和

其他⽆关职员进进停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的公道要求应给予满⾜。治理员交时应办

理交接⼿续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。

7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁⽌装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆

停放。

六、清洁治理

1.职员配置及分⼯详见岗位架构图(略)。

2.⼯作流程及质量治理标准。保洁⼯作流程及标准将按照iso9000标准，由本公司制定。⼤厦玻璃

幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。

物业管理⽅案11

根据《物业管理中⼼关于确定20xx年为优质服务年的决定》，适应学校发展，提⾼服务档次，弘

扬企业⽂化，发展名牌战略，⽴⾜内涵，苦练内功，向精细化管理要效益，⽤品牌效应占领市场，现拟

定“20xx—物业管理中⼼优质服务年创优⽅案”如下。

⼀、将明德楼物业服务、会议服务、车库服务、保安服务列为优质服务年⽰范服务，加强内部管

理，率先树⽴品牌形象。

每两⽉招开⼀次物管中⼼优质服务年创优经验交流会，推⼴交流先进经验，互相学习，以点带⾯，

⽐、学、赶、帮、超，总结分析、改进，全⾯提⾼物业管理服务质量。

⼆、在学习借鉴“优质服务⽰范单位”经验的同时，物管中⼼各个部门制定《优质服务年创优⽅

案》，经物管中⼼批准后向服务对象公⽰，履⾏承诺，接受监督。

各个部门重点确定⼀个物业服务对象作为优质服务⽰范点，打造品牌，以点带⾯，全⾯提⾼物业服

务⽔平。例如：物管三部主动联系幼⼉园作为20xx年优质服务对象，2⽉份对幼⼉园的卫⽣死⾓进⾏了

2次彻底打扫，配合他们⼀道做好⽇常环境卫⽣⼯作，为幼⼉园为⼩朋友的健康成长提供了清洁卫⽣的

良好条件。

三、各个部门紧密联系实际，充分发动群众，调动积极因素，开动脑筋，挖掘潜⼒，积极开展技术

创新、服务创新和管理创新，搞好便民物业、温馨物业、和谐物业，为业主提供开拓性、积极主动的物

业服务，为学校事业发展提供强有⼒的物业⽀持。

同时，通过部门⾃⾝市场适应能⼒的提⾼，做好物业服务，扩⼤服务范畴，⾛向市场、⾛向新区。

四、加强政治业务学习，搞好职业培训，开展技能⼤赛。在⾃⼰的岗位上，练就过硬本领。

在去年9位物业服务管理⼈员经过培训取得合格证的基础上，今年各部门按计划开展职业培训，中

⼼组织⼀次物业服务⼯作岗位技能⼤赛，推动物业服务技能和服务质量不断提⾼。

五、通过修订⽂件，严格执⾏管理⽂件和奖惩制度，严格执⾏⼯作责任负责制和追究制，对⽂件与

⼯作脱节（⼯作现场没有⽂件、不执⾏⽂件）和⼯作责任奖惩不明等现象，予以追究和处罚。

六、加强员⼯的政治思想⼯作。要求管理者和全体职⼯都要善于作政治思想⼯作，充分调动⼤家⼯

作积极性、创造性，团结⼀致，迎接挑战。与此同时，根据⼯作业绩，实施末位淘汰制（换岗位，双向

选择），或者待岗、学习、辞退。

七、质量管理符合iso9001-XX标准要求，经考核，完成物业服务内部质量指标体系⾼于95%，顾

客满意度调查顾客满意率⾼于92%。

⼋、组织管理⼈员外出参观学习考察，以提⾼物业管理能⼒和服务⽔平。

物业管理⽅案12

⼀、岗位竞聘⽬的

为了提⾼物管中⼼的⼯作效率，加强物管中⼼⼈才的竞争机制，结合物管中⼼的实际情况及⼯作⼈

员⾃⾝特点，物管中⼼将开始新⼀轮的⼈员岗位竞聘⼯作。⽬的是为企业降低成本，减轻企业负担，同

时达到“⼈尽其才，物尽其⽤”的效果，尤其是通过岗位竞聘不但为物管中⼼的市场化运作提供了良好实

践机

会，同时也为物管中⼼的平稳转制打下良好的基础。

⼆、物管中⼼部门设置

本着科学、务实的态度，为避免机构臃肿给管理带来的不便，根据物管中⼼后勤服务项⽬的范围及

针对的服务对象和对外经营的情况，现将物管中⼼机构设置为三部⼀室，即办公室、⼯程部、综合部、

经营发展部和旅⾏社。

三、部门管辖范围

1.办公室

管理范围：公⽂处理、⼈事管理、安全保卫及园区交通管理、驾驶员管理、分部各部门的协调⼯

作。

2.⼯程部

管理范围：分部办公楼的⼯程维修⼯作、分部家属区的⼯程维修⼯作及绿化管养、维护⼯作、新迎

⼩区和云津市场住宅区的⼯程维修⼯作、分部住宅区域卫⽣⼯作。

3.综合部

管理范围：分部办公楼卫⽣、收发及会议室管理⼯作、分部中餐管理⼯作、物管中⼼财务管理⼯

作、医务室管理⼯作。

4.经营发展部

管理范围：铺⾯出租、招待所管理、⽂化⽤品经营部管理、其它经营项⽬。

5.旅⾏社

管理范围：旅⾏社⽇常管理及经营业务。

四、各部门⼈员编制共计13名

1、办公室：主管1名、驾驶员1名、保安管理员兼驾驶员1名

2、综合部：主管1名、会计1名、出纳1名、医务室⼈员1名

3、经营发展部：主管1名、招待所⼈员1名、⽂化⽤品经营部⼈员1名

4、⼯程部：主管1名、⼯程⼈员1名

5、旅⾏社：主管1名

五、岗位竞聘条件及范围

1、符合应聘条件的园部及分部⼯作⼈员。

2、竞聘条件（参与竞聘⼈员年龄均要求在45岁以下，不含45岁）

（⼀）办公室：

（1）办公室主管：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，具有较长时间的办公室⼯作经历，

沟通、协调能⼒强，具有较强的⽂字功底和公⽂处理能⼒。

（2）驾驶员：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，持有驾驶b照，具有5年以上驾龄，熟悉

汽车维修和护理，吃苦耐劳，能适应经常出差。

（3）保安管理员兼驾驶员：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，具有5年以上的相关⼯作

经验，熟悉保卫安全业务，熟悉内保及安全消防业务，沟通、协调能⼒强，⼯作责任⼼强。

（⼆）综合部

（1）主管：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，沟通、协调能⼒强，具有⼀定的财务知识

及管理能⼒，熟悉⼀定的医务知识，持有会计资格证，⼯作责任⼼强。

（2）会计：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，具有5年以上的从业经验，持有会计资格

证，动⼿能⼒强。业务突出者，条件可适当放宽。

（3）出纳：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，具有从事该⾏业的相关资格证书，从业经

验5年以上，实作能⼒强。业务突出者，条件可适当放宽。

（4）医务室⼈员：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，熟悉⼀般的药物知识及医务知识，

具有5年以上的⼯作经验，持有从事该⾏业的相关资格证，⼯作责任⼼强，动⼿能⼒强。

（三）经营发展部

（1）主管：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，熟悉对外经营业务，协调、沟通能⼒强，

具有⼀定的⼈际关系⽹，能根据市场的变化调整经营⽅针和经营思路，进⾏有效的项⽬管理和经营。业

务能⼒强者，条件可适当放宽。

（2）招待所管理员：年龄45岁以下，⾝体健康，熟悉接待业务，具有⼀定的管理能⼒，沟通、协

调能⼒强。

（3）⽂化经营部⼈员：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，具有⼀定的零售商品销售能⼒

及管理能⼒，沟通、协调能⼒强。

（四）⼯程部

（1）主管：年龄45岁以下，⼤专以上学历，⾝体健康，具有10年以上的⼯作经验，具有相关的从

业资格证，⼯作责任⼼强，业务能⼒突出者，条件可适当放宽。

（2）⼯程管理⼈员：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，具有10年以上的⼯作经验，动⼿

能⼒强，⼯作责任⼼强。

（五）旅⾏社主管：年龄45岁以下，⾝体健康，⼤专以上学历，熟悉旅⾏社业务，具有较强的管

理能⼒，熟悉旅游⾏业的有关规定，具有相关的从业资格证。沟通、协调能⼒强，⼯作责任⼼强。

以上欲参与竞聘的⼈员在了解竞聘岗位要求、细则后，请于三⽇内按拟竞聘岗位写出拟职计划书，

通过物业中⼼评议后确定岗位。

物业管理⽅案13

⼀、保安⽅⾯

1、本周重点是三期车位理顺，⽬标为：⼩区内⽆车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。

门岗负责禁放⽆地下库车位的车辆⼊院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车

位的业主车辆车位不被占⽤，并保证门前车辆有序停放。

2、⼤厦内、浦发银⾏门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每⽇2次巡逻、其中1次进

店提⽰，增强业主对商业保安服务的感受。

3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭⽕器。

4、加强对三期住改商⼈员损坏门禁的监管，实⾏绝对责任制度，使⽤⼈防和技防⼿段确保。

5、如遇雪天根据需要应急加⼊扫雪。

⼆、保洁⽅⾯

1、重点加强楼道卫⽣，组织清理楼道和消防箱⾥的杂物。

2、着装、⼯号、防滑牌摆放等要求规范。

3、周三进⾏⼀次保洁整体⼤检查，进⾏评⽐考核、奖优罚劣。

4、⼤厦本周重点加强门⼝的杂物清理、电梯间的保洁质量、⾛廊的保洁质量。

5、整理地下车库的杂物，防范⽕灾事故。

6、安排雪天保洁的⼯作，确保雪天不影响业主出⾏。

三、⼯程⽅⾯

1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼⼠公司维修，做好验收和技术学习。

2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和⽔电设施进⾏维修。

3、⼤厦加强对⽔电的控制，防⽌未办⼿续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。

4、重点设备间完成责任⼈并挂牌。

四、客服⽅⾯

1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进⾏客户沟通，续收车位费和落实车

位固定，做好客户解释⼯作，防范纠纷。

2、进⾏业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字⼯作。

3、分⽚区管理责任落实，加强对⽚区卫⽣监督、客户关系维护和费⽤催收⼯作。

4、⼤厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出⼊证管理，对材料出门实⾏向业主

通报制度。

五、其他⽅⾯

1、完成劳动协议签订⼯作。

2、完成电⼦巡更安装调试。

3、落实重要商户的电价和物业费的协商。

4、与华龙公司沟通⼤厦的配套设施问题。

物业管理⽅案14

为落实市⼗三届⼈⼤三次会议审议通过的《关于依法加强居民⼩区物业管理的议案》，进⼀步规范

物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努⼒提⾼物业管理⽔平，根据《物业管理条

例》及有关法律、法规，结合我市物业管理⼯作实际，特制定本⽅案：

⼀、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理⼯作会议精神为指导，以落实《关于依法加强

居民⼩区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提⾼物业服务⽔平为宗旨，进⼀步加强居民⼩区物业

管理⼯作，推动我市物业管理健康发展。

⼆、⽬标和范围

（⼀）⽬标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存在⼯程质量问题的房屋要及时维修，维

修及时率达到90％。

2、新建住宅⼩区推⾏招投标率达到100％；20xx年新进⼊市场的楼盘，在商品房销售前要100％

签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理⾏为的监督及从业⼈员的培训，物业企业经理持证率达到100％，并建⽴起物

业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信⽤档案。

5、⼤⼒推⾏物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅⼩区物业化率达到100％。

6、加强业主⾃治⾃律⾏为，具备条件的住宅⼩区年底前要达到80％以上成⽴业主⼤会和业主委员

会。

（⼆）范围：对全市实⾏物业管理的244个住宅⼩区进⾏排查。根据排查结果，进⾏清理整顿，进

⼀步规范物业管理⾏为。

三、⼯作内容

（⼀）完善我市物业管理地⽅性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结

合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市

物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（⼆）全⼒解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为⾏为主体要切实承担起责任，按照规划设计

和施⼯标准，对住宅⼩区存在的问题从新进⾏完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，

落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅⼩区，逐个建⽴

整改档案，制定整改措施，整改合格后再⾏消号。特别是存在⼯程质量问题的房屋要确保及时维修，年

底前房屋维修责任要全实到单位、到个⼈，维修及时率确保在90％以上。同时，有关部门要抓紧制定

相应的规定和措施，明确住宅区的交付使⽤制度，杜绝新建住宅⼩区产⽣开发建设遗留问题。

（三）加⼤对物业市场的监管⼒度，规范物业管理⾏为。

⼀是加强物业管理招投标的监督和指导，全⾯推⾏前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞

争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投

标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅⼩区实⾏

招投标制度，建筑⾯积在5万平⽅⽶以上的（含5万平⽅⽶）的新建住宅区，必须采取公开招投标的⽅

式选聘物业管理企业，建筑⾯积5万⽶以下的新建住宅区在区、县（市）房产⾏政主管部门的批准下可

以采⽤邀标和议标的⽅式选聘物业管理企业。同时，⿎励业主⼤会采⽤招投标的⽅式依法选聘物业管理

企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅⼩区要在商

品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

⼆是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业

管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规

定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项⽬。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，

出现违规违诺等⾏为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理⾏为的监督及从业⼈员的培训，提⾼物业管理⽔平。建⽴物业管理企业诚信档

案、物业管理企业经理信⽤档案和准⼊、退出机制，监督物业管理企业和从业⼈员以及物业管理企业履

⾏《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项⽬经理，实⾏实名诚信考评制度，如物业管理

企业或物业项⽬经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进⾏综

合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产⾏政主管部门，并在沈阳房产信息⽹予

以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提⾼管理服务⽔平。同时，加强

对物业管理从业⼈员的培训，与建设部培训中⼼联合，继续对我市物业管理从业⼈员进⾏培训，达到从

业⼈员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项⽬经理（物业管理处主任）进⾏培训，在取得

建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产⾏政主管部门与中国物业协会联合进⾏上岗培

训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取

消其上岗资格。

四是规范业主⼤会和业主委员会，积极引导业主正确⾏使权⼒和履⾏义务。根据国家和建设部的有

关⽂件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主⼤会、业主委员会⼯作的指导意见》，明

确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成⽴业主⼤会、业主委员会，使这项

关系到群众利益、社区稳定的⼯作，更具规范性、操作性。引导业主⼤会，在充分尊重全体业主意愿的

基础上，按照合法程序选举热⼼公益事业、责任⼼强、有⼀定组织能⼒的业主进⼊业主委员会。规范业

主⼤会、业主委员会的⾏为，促进业主⾃律和民主决策，切实维护⾃⾝的合法权益。

（四）建⽴市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅⼩区，要明确由

物业管理企业实⾏专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅

区，要确定管理单位，实⾏专项服务，待具备条件后，推⾏物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理

和业主⾃治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各⾃的职责承担社会

管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

（五）采取多种形式，加⼤对物业管理⽅⾯法规的宣传⼯作。制定具体的宣传⽅案，分阶段、有步

骤、深⼊细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套⽂件，引起社会各界物业管理的重视，让⼴⼤业主

不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树⽴正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项⼯作落到实处，市政府成⽴领导⼩组。

组长：邢凯

副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、⾏政执法局、民政局、各区政府。

领导⼩组办公室设在市房产局，负责⽇常的组织协调。各区政府也要成⽴相应的组织机构，抓好具

体的组织实施。

四、职责分⼯

规范物业管理⼯作是⼀项系统⼯程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导⼩组全⾯负责此

项⼯作的监督、指导；市领导⼩组办公室具体负责此项⼯作的⽇常指导、协调和监督、检查；各区政府

要针对物业管理存在的问题负责此项⼯作的具体实施；各相关部门按照职责分⼯，密切配合各区政府实

施整改⼯作。各单位、各部门要明确分⼯，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提⾼我市的物业

管理⽔平。

市房产局为全市住宅⼩区物业管理的⾏政主管部门，具体负责全市物业管理⼯作的指导、监督，并

会同相关部门抓好物业管理企业和住宅⼩区存在问题的整改⼯作，如：物业管理⽴法、前期物业管理招

投标、物业管理企业资质审查、业主⼤会、业主委员会组建、物业管理⼯作的调研和宣传等⼯作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。⼀是在进⾏住宅⼩区前期规划时，要规划建设必要

的物业管理服务⽤房等相关配套设施，以⽅便后期的物业管理⼯作；⼆是严格按照规划对住宅⼩区进⾏

竣⼯验收，不按规划建设的住宅⼩区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定

整改⼯作⽅案，积极组织整改，达到合格标准。

市⾏政执法局、公安局负责对物业管理⾏为的查处⼯作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理

⽔平的提⾼。

各区政府为物业管理⼯作的责任主体，要针对⽬前物业管理⼯作存在的问题，制定具体的整改⼯作

⽅案，积极配合市政府相关部门，加⼤管理⼒度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民⼩区物业管理是⼀项长期⼯作，为确保完成本⽅案确定的⼯作内容，今年要分三个阶

段进⾏实施。

（⼀）排查阶段（20xx年5⽉10⽇⾄5⽉31⽇）

由市领导⼩组牵头，建委、规划、房产、公安、⾏政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对

开发建设遗留问题、物业管理和住宅⼩区存在的问题进⾏⼀次拉⽹式排查，并进⾏登记造册，建⽴管理

档案。

（⼆）整改完善阶段（20xx年6⽉1⽇⾄10⽉31⽇）

各区政府对排查中出现的各类问题进⾏认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导⼩组

审查，审查合格后，⽅可按责任分⼯认真组织整改。

（三）验收阶段（20xx年11⽉1⽇⾄11⽉15⽇）

领导⼩组成员单位按照⼯作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅⼩区逐

个进⾏审核，确保达标。

六、保障措施

（⼀）提⾼认识，明确责任。各级领导要把加强居民⼩区物业管理⼯作当作重要⼯作来抓，实

⾏“⼀把⼿”负责制，层层落实责任。建⽴市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市

政府有关职能部门要按照各⾃的职责承担起社会管理责任，切实把居民⼩区物业管理⼯作抓细、抓实、

抓出成效。

（⼆）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存

在的问题，制定切实可⾏的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关

规定进⾏查处，确保全部达标。

（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，

⼤⼒宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使⼴⼤居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进⼀

步增强参与意识和维权意识，树⽴正确的消费观念，使物业管理逐步⾛向良性循环轨道。

（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部

分，分⼯负责，强化管理。特别是对存在问题进⾏整改后，要进⼀步明确管理单位和管理责任，避免类

似问题的再次发⽣，切实维护⼴⼤居民的切⾝利益和社会稳定。

物业管理⽅案15

为了贯彻执⾏《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法

权益，改善社区居民的⽣活和⼯作环境，现结合我办实际，制定物业管理⼯作实施⽅案。

⼀、组织领导

组长：张劲松（牌楼街道办事处主任）

副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）

成员：幸坤权（牌楼办事处社区服务中⼼主任）

骆霞（牌楼街道办事处城管科科长）

陈守元（印盒⽯社区主任）

陈联国（观⾳岩社区主任）

黄东⽅（万安社区主任）

潘中英（太平社区主任）

王明（⽯峰村主任）

叶平（⼤河沟社区主任）

周君（搭马桥社区主任）

何永凤（袁家墩社区主任）

何⼩燕（牌楼社区主任）

领导⼩组下设办公室在社区服务中⼼，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会

划分物业管理⼩区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题，各社区要成⽴社区服务站，作为社

区基层的物业管理协调机构。

⼆、规划与⽬标

1、⼩区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理⼩区，（其中基础条件较好的居民

区（⼀类⼩区）个；单位型居住区（⼆类⼩区）个；⽬前，各⽅⾯尚不具备条件的⼩区（三类⼩区）

个。

印盒⽯社区17个，其中⼀类⼩区1个，⼆类⼩区12个，三类⼩区4个。

观⾳岩社区19个，其中⼀类⼩区4个，⼆类⼩区5个，三类⼩区10个。

万安社区31个，其中⼀类⼩区2个，⼆类⼩区8个，三类⼩区21个。

⽯峰村1个，其中⼀类⼩区个，⼆类⼩区个，三类⼩区1个。

太平社区30个，其中⼀类⼩区5个，⼆类⼩区9个，三类⼩区16个。

⼤河沟社区20个，其中⼀类⼩区3个，⼆类⼩区3个，三类⼩区4个。

搭马桥社区29个，其中⼀类⼩区个，⼆类⼩区8个，三类⼩区21个。

袁家墩社区21个，其中⼀类⼩区4个，⼆类⼩区6个，三类⼩区11个。

牌楼社区8个，其中⼀类⼩区2个，⼆类⼩区4个，三类⼩区2个。

2、⼯作⽬标。社区物业管理⼯作是城市管理⼯作的重要基础，直接关系到居民的切利益和社会的

稳定与发展，加强社区物业管理有利于提⾼城市管理⽔平和改善居住环境，⽽且对于我区创建国家卫⽣

城市、⽂明城市和⼀流⼈居环境具有重要意义。我办物业管理⼯作的⽬标是：加⼤物业管理⼯作的宣传

⼒度，让社区居民充分认识到物业管理⼯作的重要意义，取得理解和⽀持；在辖区物业管理⼩区逐个召

开业主⼤会，成⽴业主委员会，⼒争在20xx年底，逐步实现规范化的物业管理，以全⾯提升城市管理

⽔平。

三、实施步骤

1、制定⽅案（20xx年8⽉1⽇——8⽉30⽇。组织街、居⼯作⼈员对社区居民住宅进⾏摸底调查，

研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理⼩区、制定社区物业管理实施⽅

案。

2、宣传部署（20xx年9⽉1⽇——9⽉30⽇）。对社区物业管理⼯作动员部署。运⽤墙报、⿊板

报、专栏等形式加⼤物业管理⼯作的宣传⼒度，使社区居民充分认识实⾏物业管理⼯作的必要性和意

义，以及给群众带来的切⾝利益。

3、抓好试点（20xx年10⽉1⽇——10⽉30⽇）。确定⼤河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管

理的试点社区。

4、总结推⼴（20xx年11⽉1⽇——11⽉30⽇）。总结试点⼯作经验在各社区加以推⼴，试点中的

问题和不⾜之处加以修正和改进，在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进（重庆市物业管理条例）

在我办的全⾯落实。

四、主要措施

1、物业管理领导⼩组每⽉召开⼀次会议，学习上级有关⽂件和会议精神，分析进度，查摆问题，

研究部署阶段性⼯作等。

2、建⽴街、居⼆级⽬标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第⼀责任⼈，

对社区物业管理⼯作做到亲⾃规划部署，经常了解情况，积极协调解决问题，确保全办物业管理⼯作有

计划有步骤地推进。

3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业管理⼯作的情况进⾏

督促检查和评⽐，对物管⼯作落实好的社区和表现突出的个⼈，年终进⾏表彰。对群众反映强烈，不认

真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不积极⽀持业主成⽴业主委员会或配合有关部门推进物业管理

⼯作的单位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。