仲裁书

惠州仲裁委员会

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裁决书

（2012）惠仲裁字181号

申请人：蔡某某，男，汉族，1982年10月22日出生，

住惠州市惠城区河南岸某某路某小区某某房。

被申请人：胡某某，女，汉族，1976年11月8日出

生，住惠州市惠城区东平某某小区某某房。

惠州仲裁委员会（以下简称“本会”）根据申请人蔡某

某与被申请人胡某某签订的《商铺租赁合同》（以下简称“合

同”）第七条约定的仲裁条款以及申请人向本会提交的书面

仲裁申请，于2012年8月17日受理了上列当事人之间的

上述合同项下的争议仲裁案，受理案号为（2012）惠仲案字

第123号。

本案的审理程序适用2011年4月1日起施行的《惠州

仲裁委员会仲裁规则》（以下简称“《仲裁规则》”）。

根据《仲裁规则》的规定，本会秘书处向双方当事人送

达了《仲裁规则》、《惠州仲裁委员会仲裁员名册》、《当事人

仲裁活动权利义务告知书》。同时，向申请人送达了《受理

仲裁申请通知书》，向被申请人送达了《仲裁通知书》、《仲

裁申请书》副本及证据材料等。被申请人在本案开庭前向本

会提交了答辩状及证据材料。

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根据《中华人民共和国仲裁法》和《仲裁规则》的相关

规定，本案适用简易程序。在规定期限内，申请人与被申请

人对独任仲裁员的选定未达成一致意见，本会主任指定秦某

某女士为本案独任仲裁员，2012年9月22日由秦某某女

士组成独任仲裁庭审理本案。本会秘书处于开庭前将《仲裁

庭组成通知书》和《开庭通知书》分别送达双方当事人。申

请人和两被申请人均不申请仲裁员和仲裁秘书回避。

2012年10月4日，仲裁庭在本会仲裁一室对上述案件

进行了不公开开庭审理。申请人蔡某某和被申请人胡某某到

庭参加了庭审活动。庭上，申请人陈述了仲裁请求及事实和

理由，对提交的证据进行了说明；被申请人进行了答辩，对

申请人提交的证据进行了质证。双方当事人回答了仲裁庭的

询问，并作了最后陈述。

本案现已审结，仲裁庭根据双方当事人提供的证据材料

及庭审查明的事实，依据相关法律规定，对本案依法作出终

局裁决。

现将本案案情，仲裁庭意见及裁决结果分述如下：

一、案情申请人与被申请人因商铺租赁合同发生争议，向

本会申请仲裁。

申请人称：2011年2月13日，申请人与被申请人签订

《商铺租赁合同》，合同约定申请人向被申请人承租美博城

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某某号商铺某某号铺，租期为2011年3月至2013年3月

1日。由于商场每年8月都会涨租，于是在合同里约定2011

年3月1日到2011年8月1日每月租金为3240元，2011

年8月1日至2012年7月31日，以及2012年8月1日

至2013年3月1日的租金，将根据商场铺租涨幅情况进行

双方的重新协商，签订补充协议，但其中规定了给申请人“加

租金不高于商场增加数额的20%。于是，在2011年7月

10日，经双方协商，签订了2011年8月1日至2012年7

月31日的铺租补充合同，约定期间铺租调整为每月3700

元，2012年8月1日以后的月租，到期后另行协商。2012

年6月，被申请人因商场给她涨租，因此要涨租至少到5000

元。因租金过高经再三考虑，申请人不打算再租了。但被申

请人声称只同意申请人将店铺一次性转走，否则会将申请人

的不续约行为作为违约处理。

申请人认为：双方合同约定租期为2011年3月1日至

2013年3月1日，同时在约定期间内申请人按时、足额履

行了租金缴交义务。因此，2012年7月下旬被申请人与阿

浩签订转让协议的时候，双方的合同既没有到期也没有解

除，申请人也没有任何违约行为。相反，被申请人的行为已

经完全违背合同约定。所以，被申请人应当退回押金。同时

由于被申请人的违约使申请人积压了7211元商品无法卖

出，另外价值11000元的货架由于没有地方摆放而被迫以

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3000元贱价紧急抛售，以上两项就损失了15211元。因此，

被申请人应当给付违约金以予赔偿。另外，当申请人的店铺

被被申请人违约收回，被迫结业时，申请人与两名员工解除

了合同关系，并向他们两人支付了违约金共5000元。这些

都是由于被申请人的违约而造成的。因此，被申请人同样需

要赔偿损失。

综上所述，申请人认为，被申请人的行为严重违反了合

同约定及相关法律规定，依法应承担违约责任并赔偿申请人

维权费用等损失。为维护申请人的合法权益，根据《中华人

民共和国仲裁法》第二十一条、双方合同第七条的约定，特

向本会提出如下仲裁请求：

1、要求被申请人胡某某返还押金6000元；

2、要求被申请人胡某某支付违约金6000元；

3、要求被申请人胡某某支付经济损失5000元；

4、要求被申请人胡某某支付本次仲裁全部费用。

申请人为支持自己的仲裁请求提交如下证据材料：

1、双方协议合同，证明双方存在合同关系，支付了押

金6000元及合同未到期；

2、3119店铺聘用劳动合同，证明申请人由于被申请人

违约造成向员工赔偿5000元；

3、某某店铺商品存货，证明由于被申请人违约，造成

申请人商品积压无法卖出的损失。

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被申请人对申请人提交的证据1无异议；对证据2的真

实性、合法性及合同内容无异议，但质疑合同是否是店铺经

营时所签，并认为其与本案无关联性；对证据3的真实性不

认可。

针对申请人的仲裁请求，被申请人当庭发表了如下主要

答辩观点：

1、拒绝返还申请人押金6000元。

2011年2月，被申请人与申请人签订了租赁合同，租

期为2011年3月至2013年3月1日，并在合同里注明了

每年8月1日视商场涨租幅度重新协商租金增加数额，所加

租金不高于商场增加数额的20%，并签订补充协议。

2012年6月申请人主动短信询问租金涨幅情况，被申

请人也以短信回复了他，今年租金商场上涨幅度比较大，所

以租金要涨到5000元/月。到了6月9日申请人主动发信息

明确表示他不会继续续租。5000元这个数目没有并没有超

过之前合同之中约定的20%。那么被申请人就没有任何违约

行为，所以在他提出不续约的同时他已经属于单方面违约。

所以，是申请人主动提出放弃合同，被申请人要求的租金并

未违反合同规定，也未提出终止合同，被申请人的一切后续

工作都是在申请人明确提出放弃合同继续租铺的情况下发

生的。所以按照合同约定被申请人无需退回押金

2、拒绝支付申请人要求的违约金、经济损失费。

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被申请人所提出的商品存货等经济损失都是申请人自

己提前主动放弃续租铺档所产生的，他放弃时自己应该充分

考虑这些因素，与被申请人无任何关系。

3、要求申请人支付本次仲裁全部费用。

被申请人为支持自己的答辩，提交了如下证据材料：

1、商铺租赁合同，证明合同到期时间为2013年3月1

日；

2、铺租补充合同，证明商铺租金的计算时间；

3、手机短信，证明对方主动放弃履行合同。

申请人对被申请人提交的上述证据进行了核对，并发表

了如下质证意见：

申请人对被申请人提交的上述证据的真实性和合法性

均无异议，但对关联性有异议，认为证据1表明租赁期未到

但租金期已经到了；证据3表明被申请人不同意收回店铺但

同意转让。

仲裁庭经审理查明：

1、2011年2月13日，申请人与被申请人签订《商铺

租赁合同》（以下简称:合同）。

与本案相关的主要合同条款：

第一条甲方（即被申请人胡某某）出租的商铺坐落地址

惠州市南坛美博城某某号，建筑面积32.44m2（使用面积

16.22m2）。

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第二条租赁期限自2011年3月1日至2013年3月1

日止。

第三条租金和租金交纳期及条件

（3）本合同一经签署，乙方（即申请人）即应交纳押金，

合计人民币6000元。合同终止，乙方交清租金及水电、物

业等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。乙方若提前解除

合同（属）义务。违约行为押金不退还。……

第七条本合同如有不尽事宜，须经双方协商解决，如协

商不能解决，申请惠州仲裁委员会仲裁。

2、2011年7月10日，申请人与被申请人签订《铺租

补充合同》，其中的约定内容如下：

因所签合同铺租的时间已到期，现补充如下：从2011

年8月1日起至2012年7月31日止，铺租调整为3700

元/月。每三个月交租一次，分4次交清。

2012年8月1日起的月租另行计算。

本合同为原合同的补充说明，同样具有法律效应。

3、双方当事人2012年6月、7月间的手机短信内容：

（1）申请人于2012年6月9日发送的手机短信内容：

站在你的角度租金是肯定要大涨的，而在我的角度是接

受不了租金涨高于4200，我考虑了好久，决定8月起不续

租了，请您做好收铺外租的准备。

（2）被申请人于2012年6月13日发送的手机短信内

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容：

你说的租金我交到商场都不止这些了，如果你不想做

了，我同意你转出去，不是我收回来，因为我们的合同是签

到明年3月份的。我现在同意你转让。你可以找人接手，我

现在只转让，不租。

（3）被申请人于2012年7月12日发送的手机短信内

容：

蔡先生，我31号晚上去接铺拿钥匙。你那里大约几点可

以搞好。

（4）申请人于2012年7月12日发送的手机短信内容：

也就是31号晚上吧，我会在31号前清完。

（5）被申请人于2012年7月12日发送的手机短信内

容：

好的，我下班前会到。因为时间比较晚，可能我老公会

过去。

（6）申请人于2012年7月12日发送的手机短信内容：

好，就这么定吧。

（7）被申请人于2012年7月23日发送的手机短信内

容：

蔡先生，晚上我朋友可能会带工人去看装修，麻烦和你

妹说一下。

（8）申请人于2012年7月23日发送的手机短信内容：

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好。

（9）被申请人于2012年7月31日发送的手机短信内

容：

蔡先生，你好。我有事赶不过去了。你把合同和钥匙给

接铺的阿浩就可以了。谢谢！

（10）被申请人于2012年8月1日发送的手机短信内

容：

晚些我们出来聊下？

（11）申请人于2012年8月1日发送的手机短信内容：

你做的太过分，是不是你真的完全不懂法？我现在要求

你全额退还押金并支付4000元违约金，不同意的话免谈，

不要问我为什么，问其他你能问的人去。

（12）被申请人于2012年8月1日发送的手机短信内

容：

我不懂法，但我不会赖。

4、美博城某某店铺聘用劳动合同两份，其中一份是申请

人蔡某某与余某某签订，另一份是是申请人蔡某某与蔡某婷

签订。与申请人提出的仲裁请求相关的合同约定内容有：

合同有效期自2012年3月1日至2013年3月1日。

任意一方提出终止合同必须提前两个月以书面形式预先告

知对方（双方达成一致同意无条件终止合同除外）并在指定

期限内做好工作交接，否则对违约人处以2500元违约金。

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二、仲裁庭意见

根据申请人与被申请人提交的证据和庭审中双方陈述、

质证、辩论、对仲裁庭询问的回答，就本案相关问题及申请

人的仲裁请求，仲裁庭发表如下意见：

（一）关于合同的效力问题

申请人与被申请人于2011年2月13日签订的《商铺租

赁合同》主体适格，内容合法，是双方当事人的真实意思表

示，双方对合同效力均无异议，故仲裁庭确认合同合法有效，

受法律保护。

（二）关于申请人的第一项请求

申请人请求裁决被申请人返还押金6000元。

仲裁庭注意到，申请人与被申请人于2010年2月13

日签订的《商铺租赁合同》（以下简称：合同）第七条约定，

本合同如有不尽事宜，须经双方协商解决。而根据被申请人

提供的证据三，即手机短信，可见被申请人已经同意申请人

不再租铺并转租，也就是说双方均已同意终止合同。并且基

于此项，双方才有了一系列后续行为。至于合同中另一条款

“乙方（即申请人）若提前解除合同（属）义务，违约行为

押金不退还。”此处的“提前解除合同”应解释为单方面提

前解除合同，不再履行合同义务。但事实上合同双方已经对

申请人不再租铺并转租一事协商一致，也即意味着双方都同

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意终止合同，便不属于申请人单方提前解除合同。并且，在

租赁合同中，承租人的义务主要有：1.支付租金；2.不得随

意转租；3.妥善保管租赁物；4.返还租赁物。可见，本案申

请人（即承租人）并没有违反其中任何一项义务。最后，仅

仅因为申请人没有接受被申请人单方提出的条件便认定申

请人违约，这基于合同双方的权利义务对等原则而言对申请

人是不公平的。故申请人不存在违约行为，违约金自然也就

不应存在，所以被申请人将押金扣留充作违约金是不合情理

的。

至于押金，在一般情形下是指为了确保债务的履行，合

同当事人约定由债务人提供与债务标的价值相当的金钱数

额交予债务人占有，在债务人不履行债务时债权人即可取得

该占有的金钱。据合同所知：合同终止，申请人交清租金及

水电、物业等相关费用后，被申请人即可退还申请人押金。

可见，押金在此处的作用是担保租金，水电，物业等相关费

用，而申请人在法定期间内并无证据显示拖欠上述款项，故

应认定押金应当退还。

基于上述原因，仲裁庭认为，被申请人应当退还6000

元押金。

（三）关于申请人的第二项请求

申请人请求裁决被申请人胡某某支付违约金6000元。

仲裁庭认为，根据被申请人提供的证据三，即手机短信，

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可见被申请人已经同意申请人不再租铺并转租，也就是说双

方均已同意终止合同。并且基于此项，双方才有了一系列后

续行为。即被申请人将店铺转让给了阿浩，完成了协议转让

手续。虽然这一行为发生在未与申请人解除合约，也没让申

请人知情同意的情况下，但这一行为完全是申请人可以预见

到的，并且从申请人先前的行为可以推定为默认。另外，申

请人于2012年7月31日晚才将商铺移交给阿浩，即转租

人，这与双方当事人签订的《租铺补充合同》和双方约定的

交铺时间是一致的，并无不妥。故被申请人没有违约，自然

也就无需支付违约金。

而对于申请人提交的证据三，即因店铺被收回所造成的

货物积压和货架贱卖的损失，被申请人不予认可，本会亦认

为证据三缺乏一定的真实性和关联性。因为此两类损失是申

请人完全可以预见到，并且完全有时间采取措施避免的。当

事人早在2012年6月13日就已经对不再租铺一事协商完

毕，而于2012年七月31日才交铺。在长达一个半月的期

间内，申请人如对明知可能产生的损失没有采取任何补救措

施，则应自行承担责任。故被申请人不应赔偿此两项损失。

综上所述，被申请人同样没有违约行为，也无需对被申

请人完全能够避免的损失负责，故不应支付违约金6000元。

（四）关于申请人的第三项请求

申请人请求裁决被申请人胡某某支付经济损失5000元。

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仲裁庭认为，据手机短信这一双方均认可的证据显示，

申请人于2012年6月13日与被申请人就不再租铺一事协

商完毕，而此时距离交铺日期2012年7月31日已不足两

个月。但由于是申请人主动提出不再租铺，找人转租，所以

申请人应当预见到这一行为可能会带来的后果，即与员工解

约须支付违约金。应当注意，申请人租赁商铺的目的是交易，

即做生意，所以申请人是广义上的“商人”，所以他应当为

其经营行为所潜在的商业风险负责。同时，被申请人至始至

终都没有违约行为，故被申请人无需对此项承担责任，被申

请人不应支付经济损失5000元。

（五）关于申请人的第四项请求。

申请人请求裁决被申请人胡某某支付本次仲裁全部费

用。

鉴于申请人的仲裁请求并未得到全部支持，故本案仲裁

费？元按申请人仲裁请求被支持的情况，仲裁庭酌定由被申

请人承担30%，即？元，由申请人承担70%，即？元。

三、裁决

根据本案查明认定的事实和上述分析意见，仲裁庭裁决

如下：

（一）被申请人胡某某返还申请人蔡某某押金6000元。

（二）申请人蔡某某的其他仲裁请求不予支持。

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（三）本案仲裁费？元由被申请人胡某某承担？元，由

申请人蔡某某承担？元。申请人预交的仲裁费不予退还，应

由被申请人承担的仲裁费待本裁决执行时由被申请人迳付

申请人。

被申请人胡某某应将上述应付款项在本裁决书送达之日

起10日内支付给申请人蔡某某。逾期，则参照《中华人民

共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定承担迟延履行责

任。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

独任仲裁员：施南

二0一二年十二月十二日

仲裁秘书：施思