物业管理制度

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物业公司管理规章制度

物业公司管理规章制度1

为提高物业管理人员时间观念，加强组织纪律性，提高工作

效率，树立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。

一、上班时间夏季上午8点—11点半、下午3点—6点半，

冬季上午8点半—12点、下午2点—5点半。

二、物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。

三、上班后利用10分钟时间主动清理各自办公室的卫生。

四、工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不允许干其

它私活。

五、严格请销假制度，在不影响正常工作的前提下，一个月

可请四天假，以假条为准，假满后主动销假，超出四天，请一天

事假，扣一天工资。病假例外。

六、与其它一道相互团结，密切配合，共同遵守好上下

班时间。

七、违犯本规定依照《物业管理人员处罚办法》执行。物业

公司管理规章制度2

第一章总则

第一条为加强物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法

权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据

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《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和相关法

律、法规、政策，制定本规约。

第二条本规约对本物业管理区域内全体业主和物业使用人均

有约束力，须共同遵守。

第三条业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉

及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第四条本物业管理项目的基本情况

物业名称：南安市宝龙花园小区；

座落位置：南安市梅山镇竞丰村宝龙花园；

物业类型：高层住宅；

建筑物总面积：60873。48平方米。

物业管理区域：东接梅九公路；西接配电厂；北接中年山宝

龙花园北围墙；南接中年山宝龙花园南路。

第二章业主的权利和义务

第五条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享

有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的

服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提

出建议；

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（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业

服务合同；

（七）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况

享有知情权和监督权；

（八）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管

理和使用；

（九）法律、法规规定的其他权利。

第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的

使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出

的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用等；

（六）在小区进出和其它活动时，应文明礼貌，亲善对待小

区邻里。

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（七）法律、法规规定的其他义务。

第三章物业的使用

第七条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物

业共用部位、共用设施设备的共有权：

（一）由单幢住宅内业主或与之结构相连的非住宅业主共有

的部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户

外的墙面等基本结构部分，走廊通道、门厅、楼梯、大堂等公共

通行部分，防空避难层、设备层或其它配套设计等结构部分；

（二）由住宅业主或其与非住宅业主共有的附属设施设备，

包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、

井、非经营性车场车库、公益性文体设施、垃圾通道、排烟排气

通道、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具、消防栓、排

水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能化系统（含

安防系统）、消防控制系统等设施和共用设施设备使用的房屋等；

（三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。

第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分

的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第九条业主应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合

理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供

气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等

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妥善处理与相邻业主的关系。

第十条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需设计用途

的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批

准，并告知业委会和物业服务企业。

第十一条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企

业，并与其签订装饰装修管理服务协议。并按协议的约定从事装

饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁

止行为，尽量减少影响邻里生活。

每日施工时间为上午7：30—11：30，下午14：30—17：30，

其他时间不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。业主

应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾。

因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使

用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应

的赔偿责任。

第十二条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位

置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及

冷凝水的处理。

第十三条业主及物业使用人使用电梯，应遵守该电梯使用管

理规定。

第十四条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守车辆行

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驶和停车规则，不得停放大门口、占停其它通道，也不得随意占

用他人车位。

第十五条在日常生活中还禁止下列行为：

（一）损坏或擅自占用物业共用部位、共用设施设备及相关

场地，擅自移动物业共用设施设备；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）乱抛垃圾，高空抛物；

（四）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

（五）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻

画；

（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；

（七）夜晚11：00后大声猜拳、酒后闹事等不文明言行；

（八）聚赌、盗窃等法律、法规禁止的其它行为。

第十六条业主和物业使用人在饲养动物不得违反有关规定，

并应遵守以下约定：

（一）禁止无证饲养宠物，饲养宠物的业主或使用人须到物

业服务企业领取“饲养宠物许可证”，饲养宠物不得制造噪音或

威胁他人安全；

（二）不得饲养家禽家畜，严禁制造尿便等臭味，杜绝禽流

感根源。

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第四章物业的维修养护

第十七条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他

业主的合法权益。

第十八条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分

时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应予配

合

第十九条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，

必须及时进入物业专有部分进行维修养护但未能提前通知相关业

主的，物业服务企业应向相关业主说明情况，并在第三方（如、

居委会、派出所或业委会委员）的监督下，进入相关业主的物业

专有部分进行维修养护，事后相关责任人应及时做好善后工作。

第二十条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、

挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，

并在约定期限内恢复原状。

第二十一条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合

法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十二条全体业主要按规定缴存、使用和管理物业专项维

修资金。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业

的保修责任。

第五章业主的共同利益

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第二十三条为维护业主的共同利益，经业主大会同意，授予

物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：

（一）根据本规约配合业主委员会制定物业共用部位和共用

设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人

违反本规约和规章制度的行为；

第二十四条业主要利用物业共用部位、共用设施设备进行经

营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，

按规定办理有关手续。业主所得收益在扣除相关费用后，按照业

主大会的决定使用。

第六章违约责任

第二十五条业主或物业使用人违反本规约的，妨碍物业正常

使用或造成物业损害及业主利益损失的，其他业主和物业服务企

业和业委会有权劝阻、制止；业主拒不改正的，服务企业可暂停

为该单元供电、供水，甚至依法向人民法院提起诉讼。

第二十六条业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物

业服务费用。未按规定交付的，业主委员会督促其限期交付，业

主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在

物业管理区域内公布物业管理服务费收交缴情况，并注明欠交费

用的业主房号进行催讨；仍不交付的，业主大会或其委托的物业

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服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。

第二十七条物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责

任。

第七章附则

第二十八条本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独

立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理

区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有

或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第二十九条业主转让或出租物业时，应当将本管理规约内容、

物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合

同或租赁合同签订之日起5日内，将物业转让或者出租情况告知

业主委员会和物业服务企业。

第三十条本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修

改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。本规约未尽事项

由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的

组成部分。物业公司管理规章制度3

1、环卫人员必须保持小区干净整洁，各个场所旮旯不得有垃

圾，废塑料袋等杂物。

2、环卫人员必须在上午8：00前清扫完毕，每天一小扫，三

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天一大扫。

3、环卫人员必须经常保持小区洁、净、美，并负责督促拉垃

圾人员勤拉，不堆积。雨天负责清扫道路积水，雪天主动配合其

他人员清扫积雪。

4、严格执行物业制订的卫生保洁程序，按时完成季节性、突

击性卫生清理任务。

5、认真巡查保持环境卫生，制止破坏环境的行为。

6、认真使用和保管所有环卫工具，如有丢失或损坏要照价赔

偿。

7、严格遵守物业制定的其他有关规章制度，如有违犯，轻者

警告，重者辞退。物业公司管理规章制度4

为了保证小区住户的安全，杜绝各种事故的发生，保证小区

工作正常运转。特制订本制度。

一、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行

登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。

二、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，

自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现

场，出现重大问题要依法追究责任。

三、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度，从即日起不休

星期天，但在不影响正常工作的前提下可倒班休息。

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四、负责区内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，

防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。

五、实行三人倒班制，做到昼夜24小时不断人。

六、本小区住户什么时候叫门及时开门，禁止私自给住户和

其它人员配发钥匙。

七、严格禁止与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除

领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。

八、严格交接班制度，交班前交班人员一定要把当天值班情

况认真记录清楚，双方签名，注明日期。

九、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，不得堆积杂

物和垃圾。必须经常打扫，保持干净、整洁。门洞内禁止住户停

放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。

十、雨天扫净门洞内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，

如雪天无故不到，按处罚办法处理。

十一、做好安全预防事故宣传教育工作，与其他一道，

相互团结，密切配合，服从领导，共同把小区的安全保卫工作做

好。

十二、完成领导临时安排的其它工作。

十三、实行奖惩制度，一年内不出现丢失现象和其它事故，

每人奖200元。物业公司管理规章制度5

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物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和工作效

率，根据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业内部执行的

规章和制度。

（一）物业管理企业员工管理条例

1、劳动用工制度：包括用工原则、员工聘用制度、劳动合同

制度、工时制度和干部任免制度等。

2、管理员工行为规范：规定员工遵守国家政策、法令，热爱

本职工作等。

3、员工福利制度：包括享受法定假日、医疗保险劳动保护等。

物业公司管理制度。

4、企业奖惩制度。

（二）物业管理企业各部门主要职责

1、总经理室：是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职

责是：

（1）贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。

（2）主持公司经营管理的全面工作。

（3）设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理规章

制度。

（4）选聘各部门经理和关键岗位人员。

（5）选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。物业公司管理

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制度。

（6）行使董事会授予的其他职权。

2、各部门经理的主要职责是：

（1）办公室主任：

①负责传达总经理指示，安排并组织召开会议。

②督促办公室人员及时完成上级下达的任务。

③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行情况。

④做好员工考勤工作，协助培训员工。

（2）财务部经理：

①组织公司财务管理工作。

②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。

③检查、督促各项费用及时收缴。

④审核、控制费用的支出。

⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。

⑥组织拟定物业管理费用标准的预算方案。

⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。

（3）公共关系部经理：

①制定物业公司公关活动方案。

⑦策划公司大型活动。

③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷：

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④组织员工和社区内文体活动。

⑤协助总经理和其他部门工作。

（4）房屋维修部经理：

①落实并实施本部门管理规章制度。

②合理确定和分配员工工作岗位，督促维修工、管理员工开

展日常工作。

③布置、检查房屋保养和维修工作。

④组织本部门员工参加业务技术培训。

（5）保安部经理：

①落实并实施本部门管理规章制度。

②负责管理区内的'治安保安工作、交通安全工作和消防工作。

③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。

④定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。

⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。

（6）清洁环卫部经理：

①制定部门工作计划与目标，合理安排清洁卫生。

②督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。

③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。

④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。

（7）经营发展部经理：

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①确定经营项目与经营发展目标。

②洽谈经营业务，合理制定各岗位网点的经营办法，估算经

营利润。

③监督检查各项目的收支情况，合理确定员工岗位与工作时

间。

④选聘服务人员，开展各项物业管理服务。

⑤定时召开部门会议，评论经营效果，开拓公司业务范围。

（8）计算机中心经理：

①组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。

②制定本中心的监控、保密制度。

③检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。

④做好系统的维护、保养工作，确保系统长时间连续稳定的

工作。

3、一般员工：指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设

置的工作人员，如房屋管理人员、保安人员、清洁人员、绿化人

员和服务人员等，主要职责如下：

（1）房屋管理人员：

①熟悉物业的结构和管区使用人情况，做好有关管理费用的

收取工作。

②办理用户人住手续，定期回访。

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③参与物业的验收接管，建立图纸档案。

④经常与业主沟通，耐心解答业主咨询。

（2）房屋及设备维修人员：

①及时完成下达的维修任务。

②及时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。

③掌握各种设备的操作方法，及时排除出现的故障。

④巡查管区市政公共设备、设施的安全运行情况，定期对设

备进行保养。

（3）保安人员：

①执行24小时保安巡逻制度，看管好物业，做好防火防盗等

安全保卫工作。

②做好门卫登记，执行机动车辆验证制度。

③做好流动人员监督管理工作。

④懂得救护知识和消防器材的使用方法，能够处理好意外事

故。

（4）清洁人员：

①负责管区道路、楼梯的清洁与保洁工作。

②保持管区内公共卫生设施的清洁c

③保证管区内污水排放畅通。

④杜绝蚁蝇，及时外运垃圾。

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（5）绿化人员：

①按时剪枝、补种、施肥、浇水、洒药。

②及时禁止破坏管区内花草树木的行为。

③做好绿化管理和草木生长情况的记录。

④保持花园草坪清洁。

（6）服务人员：

①准时到岗，按时开放小区文化娱乐设施，照章收费。

②搞好商业网点服务，有礼待宾。

③做好计时服务、特约服务等。

④管理好文体娱乐设备、设施，及时制止违反规定的行为。

（三）管理制度和规定

1、工作管理制度：

（1）上班必须穿工作装、戴工牌；男士系领带（维修工及经

批准的员工除外），穿着整洁，头发梳理整齐，不得留长发；女士

应化淡妆。

（2）办公区内必须保持整齐、干净，不得在桌面上堆放杂物。

（3）每天上班前各管理人员需查看交接班记录本，了解各种

情况和业主意见，及时处理问题或上门寻访。

（4）上班期间全体人员必须精神饱满，积极主动，热情地投

入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懒。

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（5）纪律严明，全体人员不得迟到、早退、无故旷工，有事

要请假，获准后方能离开。

（6）全体人员必须具有高度的责任心，巡视、查楼必须认真

负责，注意发现问题并做详细记录，及时汇报并跟踪解决。

（7）接待业主时态度要和蔼、温文尔雅、落落大方。不管发

生什么事，绝对不能与业主发生争吵，要态度诚恳，仔细倾听业

主的意见，能及时解决的问题马上派单解决，无法及时解决的要

向业主解释清楚，并告知解决的时间。

（8）接受业主电话投诉时，要热情耐心，语言要规范友好。

（9）管理员派单后，一定要追踪落实，并负责检查。水电问

题要求在12小时内解决，其他急修项目一般在24小时内解决，

最迟不得超过72小时。把物业管理师加入收藏夹！

（10）对接受的投诉要认真做好记录，并到现场查看、了解

情况，认真记录处理的时间、人员和业主对处理的意见。

（11）协助财务人员做好各项费用的派单和催缴工作，派单

要派到各户，催缴态度要友好。

（12）认真管好业主档案和业主托管的钥匙。

（13）认真做好装修审批和管理工作。

（14）不准在上班时间看书、闲聊、做私事，不准在办公室内

高声喧哗。

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（15）下班后将自己保管的资料（物品）放好，将办公桌收拾

整齐。

（16）休息时间如发生重大事故，或碰到问题要立即解决，

不得推脱或不予理睬。

（17）管理处的工作原则是服务第一，工作标准是业主满意，

工作态度是认真负责。

2、业主回访制度：

（1）管理员必须经常上门征求业主对管理工作的意见，认真

做好回访记录，及时向管理处主任汇报。

（2）管理处负责人也应经常上门访问，了解管理和上门服务

情况，并做好回访记录，对业主提出的要求应及时给予答复和解

决。

（3）维修人员每次上门服务均应让服务对象填写回访单，以

征求对服务的意见。

（4）保安员在值班、巡岗时应定时征求业主对工作的意见，

并做好记录，注意研究、改进。

（5）回访单、回访记录和保安队的征求意见单，应由管理处

指定专人保管，每月集中装订存档，不得遗失。

3、巡岗制度：

（1）保安领班在当班期间，要经常定线或不定线地对各岗位

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的工作情况进行检查。

（2）检查内容包括各岗执勤情况、有无违纪现象、查看值班

登记等。

（3）巡查的要求是，一边检查一边观察，做好巡查记录，掌

握各值勤点值勤情况和动态。

（4）管理员主要负责对物业情况的定期巡查。一般每天巡查

两次，交接班各一次，发现问题及时向有关部门派单解决，并负

责跟踪：

4、门卫制度：

（1）每位门卫保安必须严格执行各项管理规定，并对每位业

主负责。

（2）按照规定认真巡视，巡视时要挂巡视牌。

（3）认真做好外来人员的检查登记工作。任何外来人员在征

得业主同意后方可进入。

（4）外来施工人员要有管理处发的临时出入证才能进入。

（5）认真做好报纸、信件的收发工作。

（6）严禁自行车进入塔楼。

（7）业主若向外搬运东西，一般物品需在保安室办理登记手

续，大件物品必须到管理处开具放行条。

（8）电梯运货时应严格遵守管理规定；运送家具、装修材料

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等大宗货物时，必须收取一定得责任押金，在业主填写责任承诺

书后方可准运。