多家族投资者 做好重新考虑的准备

导读今年，纽约州、加利福尼亚州和俄勒冈州的立法人员通过了islands租金控制法案，这让多户型出租行业感到沮丧。一些人认为，到2020年底，伊利诺斯州

今年，纽约州、加利福尼亚州和俄勒冈州的立法人员通过了租金控制勇敢勇敢 黄勇法案，这让多户型出租行业感到沮丧。一些人认为，到2020年底，伊利诺斯州、新泽西州、马里兰州、康涅狄格州和马萨诸塞州可能也会这么做。

早期的迹象表明，后果正如反对者所警告的那样严重。在纽约市，销售量直线下降，第三季度与去年相比下降了60%。

由于投资者难以达成交易，伦敦金融城的上限税率已从2018年的平均3.69%升至平均4.41%，这意味着数十亿美元的资产价值损失。许多人认为，市场已经到了进行价格调整的时候，这意味着最高利率可能会进一步上调。

人们对此有很多指责，担心这些法律在不久的将来会被扩大是有道理的。然而，怨恨并不能取代数十亿美元。从任何已经或可能通过类似法律的市场撤资也是如此。

相反，多户型房地产的所有者应该退后一步，重新评估其财务模型中的假设，并采取行动收回资产价值。具体地说，所有者应该关注技术，以便更严格地控制运营和资本支出。

例如，金融模型通常每年都会将营业费用和资本支出准备金提高3%。这正是行业经验法则的类型，尽管对于繁荣时期来说已经足够好了，但我们可以而且应该更仔细地审视它。

不幸的是，在没有技术帮助的情况下进入兔子洞会导致无数的问题，这些问题无法在合理的时间框架内得到回答。

冷水机最后一次检查是什么时候?我们的电梯维修供应商履行合同了吗?我们的燃料更换是否已全部交付?火警警报拉响后，所有的暖通空调系统都恢复正常了吗?这个照明改造能省我多少钱?我的锅炉花了我多少钱?如果发生重大泄漏怎么办?

这些问题即使在最复杂的商业投资组合中也很难回答。多户住宅的预算更紧张，现场团队规模更小、训练更少，也没有“建筑管理系统”来控制和监控设备。此外，公寓楼运营商往往要扮演多重角色;任何花费在维护上的时间都不是花在租户改进和翻新上的时间。

所有这些都会导致浪费，从而导致多户房产的价格上涨。现状是如此普遍,主人很少只是一眨眼的功夫当被告知他们的电梯维护供应商所做的5%的工作在他们的合同规定或最近的细节修复草草写在一张活页纸,贴在他们的400000美元的冷水机组。

房东也很清楚，这种浪费是一个机会。但是，要实现健壮的预防性维护计大学班规划和升级系统以降低公用事业成本实在是太困难、太耗时、太昂贵了。

现在的不同之处在于，为优化商业资产的工作流程和效率而开发的技术，其价格已不再超出多户住宅的承受能力。这在一定程度上是由物联网传感器成本的下降所推动的。物联网传感器以每平方英尺几美分的价格解锁有关其资产的粒状数据。

同样重要的是，机器学习增强软件已经由经验丰富的商业工程师“培训”，为建筑员工提供如何最有效地操作他们的建筑的指示，这些指示基于物联网传感器的数据和可量化的行业最佳实践。

依靠技术不仅可以降低运营成本，还可以通过向房产评估者和潜在买家提供透报案材料范本明度，人为地压缩上限税率。对一项资产中发生的所有事情都进行数字记录，可以在购买该资产后不久消除意外资本支出的风险。

简而言之，租金管制的影响是真实的，对资产价值是康师傅绿茶活动有害的，但它们不必被忽视。多户业主可以利用手中的工具来削减开支，同时为租户创造更好的体验，并为下一代物业经理实现资产现代化。