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导读 公民和移民服务局(U S Citizenship and Immigration Services)最近公布了将于2019年11月21日生效的EB-5新规，EB-5行业正在热烈讨论

公民和移民服务局(U.S. Citizenship and Immigration Services)最近公布了将于2019年11月21日生效的EB-5新规，EB-5行业正在热烈讨论它将如何影响房地产行业。以及EB-5项目的未来是什么样子的。

这些规定的实施将开启EB-5项目的新时代。我称之为EB-5 3。0。你可能还记得，EB-5 2.0是该计划使用的最后一次重大转变，始于金融危机之后。在那个时候，这个项目从默默无闻变成了房地产开发的主流资金来源。EB-5 2.0时代的特点是大量的资本流入，远远超过了项目的签证能力，对项目的好处看法不一。一方面，2013年报告EB-5影响分析支持EB-5对创造就业产生了巨大的积极影响，但另一方面，在一些备受关注的欺诈和滥用案件中，媒体头条引发了关于项目完整性的辩论。

本文详细分远方的客人析了为什么我们认为EB-5 3.0时代将给现有运营商带来重大变化和挑战，但也将为那些能够接受变化、调整其产品并重新致力于最佳实践的运营商创造机会。

尽管在移民问题上发表了负面言论，但全球对公民身份的需求似乎达到了历史最高水平，这一点可以从移民项目的积压记录和南部边境数十万移民的报告中得到证明。过去24个月EB-5签证申请数量的减少与该计划下的移民需求无关，而与合格投资者可获得的签证供应有关。

30多年来，CanAm一直是领先的区域中心运营商，与超过5500名EB-5投资者合作。他们帮助创造了大约72,000个全职工作岗位，并继续致力于EB-5项目，帮助外国投资者及其家人。

地区中心运营商CanAm Enterpris的总裁兼首席执行官汤姆•罗森菲尔德(Tom Ronfeld)表示:“合格的移民家庭希望通过保守的创造就业投资，让成为他们的家，这种愿望依然坚定。

直到最近，一直在消耗绝大多数的签证。然而，一旦达到产能限制，等待投资者的队伍开始增加，该行业就需要在其他寻找感兴趣的投资者。

直到最近，一直是EB-5投资者的最大来源国。下面的图表基于我们的数据，显示了向其他转移的趋势，包括、韩国和巴西。

一些开发商比其他开发商更早看到了以外市场日益增长的重要性。Driftwood Hospitality是NES自2014年以来的金融客户，它是最早在南美(尤其是巴西和哥伦比亚)寻找投资者的公司之一，因此也是这些市场上最成功的公司之一。如今，Driftwood是一家领先的酒店开发和管理公司，在和哥斯达黎加运营着70多家酒店，拥有超过1万间客房。

除了投资者对EB-5的强劲需求之外，市场的一大优势在于其成熟的移民代理网络，这有助于发现和教育潜在投资者有关EB-5的知识，并向他们介绍潜在的投资机会。这种复杂的渠道促进了EB-5在相对较短的时间内筹集大量资金。

虽然来自以外克服困难作文其他市场的需求也可能很强劲，但它们缺乏同样的渠道基础设施。这增加了寻找和教育投资者的时间和难度。那些在早期完成转型的开发者从中受益，但他们也必须适应不同于的模式。

Driftwood Acquisitions &的首席运营官Carlos J. Rodriguez, Jr.说:“我们很早就看到了从南美吸引投资者来帮助创造就业机会的重要性。发展。“我们与巴西和哥伦比亚的投资者密切合作，他们仍然对EB-5项目非常感兴趣。我们有意在设计项目时考虑到这些市场投资者的利益。我们的项目通常小于项目筹集资金来自和结构化是股权平台(而不是债务在很受欢迎),使投资者产生一个健康的投资回报在目前的水平,甚至增加投资最低。”

随着境外市场投资的增加，EB-5项目结构也适应了这些的市场需求。下图显示了项目规模的历史趋势。从2015年开始，当其他的投资开始增加时，EB-5项目的融资规模开始缩小，这反映了从这些寻找投资者的现实。

根据NES Financial收集的数据，我们早在2015年就看到了这样的趋势:项目仍在获得资金，只是比例更小。2015年项目规模中值为20读书很好00万美元，到2019年这一数字已降至1000万美元。2015年的平均目标是4700万美元，今年已经下降到1900万美元。

为使用EB-5的开发人员改变环境

今年11月生效的一项重要EB-5规定是目标就业地区的物价上涨。分级制度已经就位;然而，从2019年11月21日起，50万美元的茶相关项目将生效，总额为90万美元。非茶叶类投资将从100万美元增加到180万美元。

也许更有影响的是茶的定义已经变得更加严格。根据新的规定，茶叶是由移民局批准的，取消了这种权力。此外，虽然高失业率地区的定义通常不会对农村地区产生显著影响，但在城市环境中，这一定义将发生显著变化。以前，可以合并多个相邻的人口普查区，形成一个高失业率地区地图;然而，随着EB-5程序的更新，这将不再可能。

当新规于11月生效时，许多项目将不再符合较低的投资额度，开发商将发现自己要与投资差异极小的项目竞争。

EB5联盟网络管理合伙人Samuel B. Silverman称，”我们还预计，在修正后的90万美元投资门槛下，约有33%的EB-5项目仍有资格获得TEA status。”

EB5联盟网络是最活跃的EB-5咨询公司和区域中心运营商之一他认为，市场正在演变，即使在发生变化之后，市场仍将是一个可行的融资来源。

“2019年11月21日发布的监管变化,eb – 5投资将继续投资资本的一个重要来源在房地产开发市场转向更多的机构发展和小,朋友和家庭事务有最小的需求弹性的价格从500000美元增加到900000美元,”西尔弗曼补充道。

标点符号的使用对于CanAm企业来说，他们已经意识到了11月将会发生的变化，并为新规定做好了准备。CanAm Enterpris的Ronfeld表示:”如预期的那样，拟议的监管余光中诗选规定将产生新的激励机制，将重新定向EB-5项目的重点。”

已经讨论过的涨价也有好的一面。更高的投资金额更容易获得工作数，这意味着更多的项目类型可以从EB5中受益。此外，所需的投资者较少，这意味着从资本的角度来看，该计划规模更大

索尔•尤因•阿恩斯坦律师事务所合伙人罗尼•菲尔德斯通说Lehr, LLP和公认的EB-5专家鼓励投资者在11月改革生效前迅速行动。

”11月。这可能是最后一次投资50万美元的机会。”“离场观望的投资者有很大的动力将资金投入其中，并在截止日期前提交I-526申请，以获得豁免权。”

从现在到2019年11月20日，我们预计将看到对EB-5项目的最后一轮投资热潮，类似于EB-5 2.0时代的投资热潮。在最近对NES金融客户群的调查中(到目前为止，该客户群是所有活跃项目和EB-5地区中心的主要份额)，超过90%的EB-5发行人预计投资者资金将会增加。

这对那些在市场上寻找资金和创造就业机会的开发商来说是个好消息。然而，不像其他人可能预测的那样，我们相信这不是计划的结束，而是一个新的黎明的开始。

据EB-5地区中心的主要贸易协会IIUSA称，EB-5计划已经存在了近30年，并经受住了14项即将到期的计划的考验。与过去一样，该计划将根据新的现实进行调整和发展。EB-5 3.0将是该项目有史以来最具变革性的时代。首都华盛顿将继续成为历史上最有效的创造就业机会的项目，它将在不损害纳税人利益的情况下为创造数量可观的就业机会。在EB-5 3.0时代，移民通过这个项目对我们社会产生的积极影响将是不可否认的。

所有这一切将建立一个过渡到EB-5 4.0，我们希望这将导致增加EB-5的签证能力，以表彰该项目所做的努力。

Reid Thomas是NES Financial的执行副总裁兼专业财务管理总经理，主要负责技术型EB-5、1031和机会地带基金管理。