烟台万达

看完东京房价后，瞬间感觉⽣活在中国⼀线城市幸福感满满！

△此⾳频⼤⼩为1.26MB

导语：

岛国⽇本对于我们来说，有很多很多的东西在我们的记忆与情绪⾥⾯存在。它当年的电⼦产品侵袭我们，它的⽆印良品

是很多⼈追逐的对象，就连马桶盖都要从⽇本背回来。1991年⽇本房地产⼤泡沫在空前疯狂后轰然崩溃，随后陷⼊失落

的⼆⼗年。那么现实的⽇本房地产市场究竟是⼀种什么样的情况呢？

在⼏年前，⼀谈到中国房地产⾯临的风险就会有⼈拿出⽇本房地产崩盘的历史来说事。已经不是三五次这样了。

当年也许确实是如⼀些描绘者那样说的。也许并不是如此，就像⼀些公知⼀直在⽹上唱衰中国歌颂美国，⽽⾃⼰却⼀直

待在国内⼀样。反正是不同的⼈抱着不同的⽬的去端午节诗词 做⼀件事。

1

⼀张朋友圈的东京房价着实让⼈⽬瞪⼝呆

今年春节期间，⼀位在⽇本东京从事房地产经纪的华⼈⽼李连续发了⼏条微博，近⽇翻看起来，仔细想想这条简单的微

博其实对国内的房地产市场有很⼤的启⽰。

⽇本东京的核⼼区23个区▼

东京各区去年⼆⼿房交易均价及涨幅▼

看到第⼀眼我就被惊呆了，没有错，中央区和千代区的房⼦单价都突破了30万，且中央区已经⾼达35.6万，并且去年涨

幅惊⼈到8.28%，当然这个涨幅和我国的涨幅没有办法⽐。

有10个区房价下跌，除了台东区和北区跌幅稍⾼⼀些外，其余各区跌幅都较低，⽽涨价的13个区作文笔记 中，排名前五的涨幅都

⾼于8%，港区更是⾼于10%。

还有⼀点是虽然同属东京，但是房价相差近20倍，最低的只有不到两万。这点和国内⼀线城市房价虽有差别，但也就是

在两三倍的现实有巨⼤差异。

⼗年来房价演变▼

从这张图上可以看出来，近⼗年不论是核⼼区，还是中部区，房价涨幅虽然各异，但是总体基本上每年都在上涨，差异

的仅仅只是涨幅不同⽽已。

这条微博完全和我们看到国内⼀些⼈说⽇本房价崩盘之后的惨状完全是两码事，并且⼗年房价⼀直在上涨。

那么东京究竟是⼀个什么样的概念呢？

2

东京/东京都/东京都市圈之间的关系

⽇本的东京是三个概念：东京，东京都、东京都市圈。

为了更好理解，我们转换成北京的概念。

东京就是相当于北京的⽼的城⼋区，就是四环内的北京。东京都就是把通州、顺义、房⼭等原来的县，现在的远郊区也

加上。

⽽东京都市圈就类似于京津冀，以北京为中⼼通勤时间在1.5⼩时的范围。

↑↑↑东京，23个区

↑↑↑东京都除了包含上述的23个区之外，还包括25个市，5个町、8个村以及伊⾖群岛和⼩笠原群岛。

↑↑↑这个是东京都市圈。除了东京都之外还包括1.5⼩时能够到达的地⽅。

关于三者之间的关系，百度百科上是如此介绍的：

东京下辖23个特别区、27个市、5个町、8个村以及伊⾖群岛和⼩笠原群岛，总⾯积215古代头饰 5平⽅千⽶，⼈⼝约1350万

（2015年），是世界上⼈⼝最多的城管理的性质 市之⼀[4]。东京都市圈总⼈⼝达3700万，是全球最⼤的都市区和都会区[5]。

此外，东京拥有全球最复杂、最密集且运输流量最⾼的铁道运输系统和通勤车站群，其中东京地铁系统每⽇平均客运

量达1080万⼈次，繁忙程度居全球地铁⾸位。

东京都的⼈⼝约1350万，整个⼤东京都市圈才3700万⼈。

相⽐东京，我们的北京与上海是什么样的情况呢？

3

从东京房价看三个⼀线城市房价

⽆论是北京，还是上海，现在的房价（各区均价）⽐起东京来说差距巨⼤。

上海近期房价地图▼

——来源于德科地产频道

上海最贵的是黄埔区，房价不到12万，这仅相当于东京各区排名的第五位以后，因为东京的房价在第五和第六之间出现

了断崖式的差距，由16.4万的单价⼀下⼦到了7.1万，在我国没有这么的⼤差距。

上海的房价从淮海中路⼈民⼴场是逐步向外降低，就连远离陆地崇明岛也已经两万，黄埔区的房价不到那⾥的六倍，⽽

东京是近⼆⼗倍。

北京近期房价地图▼

——图⽚来源德科

北京的房价和上海的差不多，但是由于北京地盘要⼤些，所以梦见与人吵架或争执激烈 远郊的四个县：延庆、怀柔、密云、平⾕四个区的房价在

两万刚出头，⽽最贵的东城区房价则突破了12万。

北京上海⾼铁交通1⼩时内的⼈⼝▼

上述数据不包括在北京及上海周边，不同⾼铁的地市县域⼈⼝，北京与上海两个城市，在⼀⼩时的通勤时间内，两地周

围的⼈⼝数量接近，两个城市加上⾃⾝的⼈⼝数量，其实在⼀⼩时多的时间内辐射的⼈⼝都接近⼀亿，远⽐⽇本东京都

市圈的⼈⼝多的多。

另外是我国还有庞⼤的⼈⼝在不断地流向三⼤都市圈——长三⾓、珠三⾓及环渤海。尤其是长三⾓都市圈的吸引⼒⾮常

的强⼤。⽽我国的经济实⼒早⼏年就已经超越⽇本，未来⽆论是上海还是北京在经济上超越东京是没有问题的。所以相

⽐东京的房价，⽆论是上海、还是北京都有不算什么！

4

未来带水带木的字 房价飞上天之后，还能够卖出去吗

我们先看看东京挂出来的房价情况：

室内建筑⾯积19.77平⽅⽶▼

室内建筑⾯积25.22平⽅⽶▼

室内建筑⾯积20.37平⽅⽶▼

我们看了东京这位朋友⼀个⽉微博上挂出来的房⼦，⼏乎没有⼀套是超出50平⽅⽶的。

好容易有⼀个⼤的▼

19800万⽇元，现在⼀元⼈民币兑换16.54⽇元。折合⼈民币约120万，这就算是豪宅了，不过单价也不贵，80000⼈民

币。

⽀撑东京⾼房价的是——⾯积极其⼩。同时⽇本评价⾸次置业年龄为41岁，那么在东京购房的年龄应该在45岁以上吧。

看看国外的平均购房年龄，国内的⼈是不是很幸福呀。

就在前⼏天，我的⼀个朋友到⼤阪度假，她说在⼤阪房⼦基本上都是很⼩很⼩的房⼦，⽐东京稍好些，⽽且还是⽆论是

在东京还是⼤阪⼏乎没有⼩区，没有院⼦，更不要说像中国的郊区别墅动辄占地⼀亩那样的情况了。

我们按照北京50000元㎡房价来说吧，买⼀套120平⽅⽶的房⼦需要600万，⾸付30%那么⾸期需要180万，这个⾸付对

于那些才毕业的⼤学⽣来说是没有办法付⾸期的，但是不要紧呀，⽐⽅现在苏州房价16000元了，南京房价23000元

了，武汉房价15000元了。郑州房价14000元了。

在这些城市中⽣活⼆三⼗年的⼈⼤部分都会有两套以上的房⼦。

卖掉⼀套120平⽅⽶的房⼦能够有多少钱：

我们看到苏州、南京、武汉这三个城市卖掉⼀套120平⽅⽶均价的房⼦，然后在⼀线城市以均价买⼀套120平⽅⽶的房

⼦没有问题的，郑州也是拿出⼀点积蓄就像⾏了，西安呢，需要多拿⼀些。

即便是在⼀些三四线城市。⽐⽅河南主要地级市房价在4500元左右，在这些城市，有很多家庭都是两三套房⼦，假定卖

掉两套120平⽅⽶的房⼦的话，可以卖108万。这样城市的⼈进⼊⼀线城市就不要买那么⼤的房⼦了，买90平⽅⽶的⼩

三房吧，那就是总房款450万，30%就是135万，还差27万。家庭积蓄是差不多。如果在⼩⼏平⽅⽶哪？⽐⽅说买85的

呢？以为着少了25万，也就是在河南的三四线城市卖两套房⼦就够⾸付了。

也就是说只要在那些房价⾼于4500元单价的城市居住⼆⼗年以上的，基本上有⾄少三分之⼀家庭能够在⼀线城市买房。

不是那些农村的在北⼤毕业的硕⼠⼀毕业就能在北京买房⼦的。

最近有篇⽂章貌似叫《城堡的落成：上升通道即将关闭的中国社会》在⽹上⼴泛传播，⾥⾯讲的⾮常的实在，⼀个⼈，

⼀个家庭或者是⼀个家族的上升是⼀步步的，很少有⼀步登天的例⼦，历史如此，国外也是如此。

像朱元璋由乞丐到皇帝是凤⽑麟⾓，连酒店门童都应聘不上的马云也是凤⽑麟⾓，奶茶妹妹家族在京东哥的带领下进⼊

上层社会也是上亿⼈中才出⼀个的，⼤部分的⼈上升都是⼀步⼀个台阶慢慢来的。

现实社会也正是——乡镇的⼈在县城买房，县城的⼈到地级市，地级市到省会，省会及发达地区到⼀线。在过去有农村

⼤学毕业在省会和⼀线城市买房的，今后基本上这种跳跃式上升已经关闭了。县城及乡镇能够在省会买房⼦的都会是少

数了。五年后更少。

即便是⼀线城市房⼦均价到20万，依然没有问题，还会是有⼈能够买得起的，这个⼀般⼈真不⽤操⼼。

故在当下的中国⽐较⼀下东京的房价，应该还是⾼兴为好，毕竟对于不少家庭来说还有机会——即便是那些县城和乡镇

的⼈都会有，更不要说地级市和省会城市的原住民了。

的⼈都会有，更不要说地级市和省会城市的原住民了。

END

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