温莎古堡

⽂旅100个经典特⾊⼩镇案例，直指3个关键问题！

特⾊⼩镇作为新型城镇化发展道路上的“颜值担当”，已然成为城镇化建设的主战场。对于房企⽽⾔，⼩镇更意味着是否

可跳脱出单纯的地产开发，是否可转型升级的重要砝码。

近⽇，住建部已公布第⼆批特⾊⼩镇拟公⽰名单，特⾊⼩镇已成为当下最炙⼿可热的风⼝之⼀。由于尚处起步阶段、运

营模式仍⽆成功经验可循，擅长标准化复制、⾼周转的房企，在产业要素的开发和导⼊及运营思维的转变等⽅⾯⾯临巨

⼤挑战，能否真正在特⾊⼩镇领域分得⼀杯羹、能否跳出“房地产化”的传统思路还需划⼀个问号“？”。

1、机遇有多⼤？

⼩镇作为国外经济、产业、⼈⼝主要载体，也将成为中国新时期经济发展的增长极。

图1：发达国家⼩城镇发展阶段及城市化率

19世纪60年代，⼯业来姨妈不能吃什么东西 化和城镇化的⾼速发展导致⼤城市⼈⼝过度集聚、拥堵不堪，但乡村出现空⼼化，为分流⼤城市⼈

⼝，发达国家启动⼩城镇建设。其中，英、美、⽇三国启动⼩城镇建设时的城镇化率均达到70%，⽽韩国起步时间较

晚，城镇化率在40%-50%之间，与我国较为接近酸奶吧 。

截⾄⽬前，英美韩⽇等经济发达体均已经完成了对⼩城镇的开发培育⼯作，⼩城镇已成为这些国家经济、⼈⼝和产业的

主要发展载体：

图2：美国、德国城市及⼈⼝分布统计

⾸先，⼩镇聚集了这些发达国家六成以上的⼈⼝。其中，美、德等发达国家六成以上的居民都⽣活在10万⼈以下的⼩城

镇。根据美国最近的⼈⼝普查数据显⽰，2010年美国总⼈⼝3.09亿，63.0%的⼈⼝居住在5万以下的⼩城镇；根据2016

年德国统计年鉴数据显⽰，截⽌2014年底德国总⼈⼝8119.75万⼈，其中80%的⼈⼝居住在⼈⼝10万以下的⼩城镇。

其次，国外⼩城镇已成为当地产业集约化发展的聚集地。如美国⾦融⾏业有格林尼治对冲基⾦⼩镇和门罗帕克风险投资

基⾦⼩镇，⽽硅⾕更是库⽐蒂诺、⼭景、帕罗奥图、森尼韦尔等⾼科技产业⼩城镇的集合；德国⾼斯海姆⼩镇的机床制

造业、英国Sinfin⼩镇飞机发动机制造业和西班⽛阿尔特索⼩镇的服装制造业均在国际上具有绝对竞争⼒。

作为⼈⼝及产业的核⼼载体，⼩城镇已成为发达国家城乡均衡发展的重要经济活⼒点。例如，美国⾼科技⼩镇集聚的硅

⾕⼈⼝不到美国的1%但GDP占⽐却⾼达4%-5%，纳帕⾕综合性乡村休闲⽂旅⼩镇集群每年接待国内外游客500万⼈

次，仅旅游经济收益就达6亿美元，提供17000多个⼯作机会，税收达到2.21亿美元；法国格拉斯⼩镇每年仅⾹⽔业就

创造6亿欧元财富。

图3：1949-2016年我国城镇率和城镇⼈⼝统计

2、机遇在哪⾥？

产业是⼩镇成功的最强基因，区位是先发要素，运营为后发要素。

图4：国外特⾊⼩镇样本分布图

在英美等发达国家数以万计的⼩城镇当中，能够成为全球特⾊⼩镇范本的也属凤⽑麟⾓，可见，并⾮所有的⼩镇都具备

成功基因，这为国内⼀窝蜂的⼩镇建设潮流敲响警钟。为了更好的挖掘特⾊⼩镇的成功因素，我们选取格林尼治、

sinfin⼩镇、维特雷等107个全球闻名的特⾊⼩镇为研究样本，其中欧洲59个，占⽐为55.1%；北美洲28个，占⽐

23.4%；亚洲和⼤洋洲分别有15个和8个，占⽐均为14.0%和7.4%。

图5：国外知名⼩镇的区位分布与产业类型

图6：国外知名⼩镇区位及产业类型的交叉分析

按照区位和类型交叉分析来看，⼤城市依托型、⽹络节点型更依托于产业发展，孤点分布型多以⽂旅为特⾊资源。⼤城

市依托型和⽹络节点型特⾊⼩镇，产业型均超半数，占到分别达到53.3%和51.9%，产业型及产业+旅游型累计占⽐分别

为66.7%和77.8%；孤点分布型⼩镇⽂旅产业占⽐⾼达76%。由此可见，区位、产业是国外知名⼩镇两⼤不可或缺的成

功基因。我们以区位为第⼀要素，选取知名⼩镇来具体分析：

⼤城市依托型：主要承接⼤城市的⼈⼝、产业外溢，同时具备良好的产业培育条件。

图7：美国格林尼治基⾦⼩镇区位图

图8：法国维特雷⼩镇区位图

以⼤城市为依托的产业型特⾊⼩镇：区位⼤多位于⼤城市1-2h交通圈内，作为承接⼤城市外溢产业和⼈才的基础，同时

也须具备适于产业、⼈才发展的良好⾃然、社会环境。例如：

格林尼治⼩镇距离世界⾦融中⼼纽约40分钟车程，且环境优美，沿海、距离海底光缆近，加上当地政府提供的优惠税收

政策吸引了500家多家对冲基⾦落户，才造就了今天的全球对冲基⾦“⼤本营”，与之形成鲜明对⽐的是，上世纪80年代

⽇本的对冲基⾦⾮常厉害，但因为税负过⾼、政策监管严格等原因最终没有成⽓候。

法国内陆型⼯业城镇维特雷在巴黎和省会城市雷恩2⼩时交通圈内，19世纪50、60年代，凭借良好⽣活环境和较低房价

吸引巴黎和雷恩的⼯程师，承接从巴黎、雷恩机械⼯业和分包⼯业的溢出，形成了包括机械、分包加⼯、芯⽚业、印刷

⼚在内的现代产业体系，成为全球内陆型⼯业城镇成功转型案例。

图9：英国温莎⼩镇区位图

以⼤城市为依托的⽂旅型特⾊⼩镇：同样位于⼤城市轨道交通1-2⼩时的交通圈内，挖掘稀缺、核⼼的⾃然、注册表是什么 历史资源

要素，打造独特的旅游产业链，从⽽吸引⼤城市居民及来⾃世界各地的游客，例如：

英国距离伦敦1⼩时车程的温莎⼩镇和距离伯明翰50分钟车程的斯特拉特福德分别以王室温莎古堡、莎⼠⽐亚故乡为核

⼼要素发展旅游业，年游客量均列英国城市之最，其中斯特拉特福德⼩镇年游客量达250万；

瑞⼠距离⼤城市⽇内⽡、洛桑车程均1⼩时的依云⼩镇和距离苏黎世2⼩时的达沃斯分别以依云⽔和阿尔卑斯⼭雪⼭为核

⼼资源，打造含疗养、度假、运动和⾼端会议在内的⼀体化产业链。

⽹络节点型⼩镇

⽹络节点型⼩镇

交通⽹络节点、产业基础深厚，同时具备良好的历史、⾃然因素。

⽹络节点型⼩镇⼤多位于交通发达的节点型城市且具备深厚的产业属性，同时具有良好的历史、⾃然基础，产业及旅游

发展较为均衡。

其中，位于⽹络节点的产业型⼩镇，除了良好的交通条件外，通常通过统⼀规划和资⾦⽀持等措施打造⾼度专业化产业

集聚地，从⽽成为“⼩⽽精”的产业⼩镇。

如作为全球纺织品企业总部的瑞⼠朗根塔尔⼩镇位于伯尔尼到苏黎世的途中，并且在瑞⼠中央铁路线上，历史上是重要

集镇和亚⿇⽣产中⼼，拥有专业技术熟练的劳动⼒和⽣产经营能⼒，在政府规划和资⾦⽀持下，不断延伸产业链，成为

⾼端纺织产业⾼度专业化、集群化的产业⼩镇；德国赫尔佐根赫若拉赫⼩镇也凭借中⼼历气排球站位 史城区、⼿⼯业发展公务员能出国吗 传统以及

良好的就业市场等因素，成为全球体育⽤品产业⼩镇，阿迪达斯、彪马、舍弗勒等企业总部均落户于此。

图10：美国好时⼩镇

除产业集群外，欧美国家还有很多依托⼀家全球性企业及其完整产业链发展的产业+⽂旅型特⾊⼩镇，被称为“公司镇”，

如美国好时⼩镇、康宁镇和丹麦⽐隆⼩镇等，⼤多落户于⽹络节点城市。

其中，美国好时公司选择横贯东西海岸、纵贯南北的重要交通要塞和贸易⼝岸哈⾥斯堡市郊的好时镇建造巧克⼒制造⼯

⼚，逐步发展成北美地区最⼤巧克⼒及巧克⼒糖果制造商。同时，好时持续建造商业和服务机构、学校和医院等基础设

施，并通过打造巧克⼒主题乐园发展旅游业，每年有数⼗万的游客。

图11：美国纳帕⾕“农业+⽂旅”⼩镇

另外，部分⽹络节点型⼩镇凭借得天独厚的⾃然环境和⽓候条件拥有悠久的农业⽣产历史，以农业为基础发展旅游产

业，成为国际知名的“农业+⽂旅型”特⾊⼩镇，例如美国纳帕⾕、法国格拉斯和保加利亚卡赞勒克等特⾊⼩镇。

以美国纳帕⾕为例，其多样性微⽓候⾮常利于种植优良的酿酒葡萄，形成了葡萄种植业和酿酒业等特古迹 ⾊引擎产业，在此

基础上采取政企合作成⽴旅游业提升区、成⽴⾮盈利组织进⾏统⼀管理模式，并通过PPP模式进⾏项⽬融资、招商引资

及旅游宣传推⼴等伤心的往事 ⽅式发展地⽅旅游业，打造包括品酒、餐饮、养⽣、运动、婚礼、会议、购物及各类娱乐设施在内

的“葡萄酒+”旅游吸引核，形成综合性乡村休闲⽂旅⼩镇集群，2016年接待国内外游客350万，为当地政府带来税收超

8000万美元。

孤点分布型⼩镇

具备得天独厚的资源禀赋和强⼤运营能⼒，⾜以抵消区位不利影响。

图12：孤点分布型⼩镇发展模式

孤点分布型⼩镇⼤多地处偏僻，但具有强势的资源禀赋，可⼤致分为两类：

⼀、当地具有强势的⾃然、产业、⼈⽂等资源禀赋，并发展相关产业链，形成以旅游业和服务业为主的特⾊⼩镇。如奥

地利⽡腾斯⼩镇地处偏僻的奥地利西部，本地⼈⼝仅数千⼈，但除了坐享风景优美的阿尔卑斯⼭麓外，还是世界著名的

⽔晶制造商施华洛世奇的所在地，凭借其依⼭⽽建的世界上最⼤、最著名的⽔晶博物馆施华洛世奇⽔晶世界，实现了产

业与旅游的深度结合，游客量每天成千上万。

⼆、以强⼤的IP运营能⼒，导⼊书籍、壁画、电影、动漫等⽂化要素，从⽆到有打造⽂旅类⼩镇，英国海伊⼩镇、西班

⽛胡斯卡⼩镇、⽇本柯南⼩镇、澳⼤利亚谢菲尔德壁画⼩镇、马⽿他⼤⼒⽔⼿镇均是此类⼩镇的典型案例。

从107个国外知名⼩镇的分析来看，产业⼀定是⼩镇能否成功的最强基因，区位条件是产业培育的先发因素，运营能⼒

是产业发展的后发因素。要么具有⼤城市、节点城市的区位优势承接⼈⼝、产业等的集群发展需求，形成强产业集群，

如⼤城市近郊型和⽹络节点型；要么具有强⼤的运营能⼒形成极具吸附⼒的产业特⾊，如孤点分布型。那么，根据国外

知名⼩镇的发展轨迹，我们来进⼀步分析房企⽬前的⼩镇蓝图：

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总体来说区位、产业、运营是为特⾊⼩镇需要聚焦解决的3⼤问题。从房企希冀于特⾊⼩镇的动机来看：

第⼀，拿地难。当前⼟地出让条件不断升级，房企增储压⼒与⽇俱增，投资成为房企发展的⾸要问题，很多中⼩企业⾯

临⽆地可拿的困境，同时意味着将失去市场，⽽特⾊⼩镇却有着相对优惠的⼟地配套政策，成为房企市场突围的重要路

径；

第⼆，运营这道坎必须跨。⽬前，北上⼴深等⼀线城市⾃持⼟地拍卖渐成风潮，未来不排除开发模式会发⽣根本改变，

与其拿了⾃持项⽬后被动摸清发展⽅向，不如主动出击，通过特⾊⼩镇培育运营能⼒；

第三，特⾊⼩镇是新型城镇化的⾸战场，⽽其背后隐藏的是更⼤的城镇化建设主战场，这更是房企着眼未来、实现长远

第三，特⾊⼩镇是新型城镇化的⾸战场，⽽其背后隐藏的是更⼤的城镇化建设主战场，这更是房企着眼未来、实现长远

发展的重点所在。因此，特⾊⼩镇是房企的⼀个重⼤发展机遇，甚⾄将成为部分房企转型升级的突围路径。

这就使得⼩镇区位选择是第⼀要位，⽬前从现有的⼩镇建设来看，五成以上采取⼤城市依托型，⽽其中⽂旅⼜占绝对优

势。

⽂旅天然地与地产有紧密联系，同时随着城市外溢的⼈⼝以及产业疏导的需求，⽂旅型⼩镇⼜可结合产业与⼈⼝的导⼊

做重点突破。除此之外，⽂旅型⼩镇开发，在运营⽅选取上可选择余地较⼤，对地产商转型⽽⾔较为容易，作为投资平

台介⼊，更容易获得成功，见效更快。

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