2023年房地产策划方案评价 房地产策划方案效果预测优质(7篇)

为了确保我们的努力取得实效，就不得不需要事先制定方案，方案是书面计划，具有内容条理清楚、步骤清晰的特点。方案对于我们的帮助很大，所以我们要好好写一篇方案。下面是小编精心整理的方案策划范文，欢迎阅读与收藏。

房地产策划方案评价 房地产策划方案效果预测篇一

开盘活动是楼盘吸引人气，制造关注焦点，以及提高解筹率的重要手段。

连州城市春天-御连城作为连州的首席豪宅，开盘活动应当做豪气、新颖、震撼;

御连城的开盘活动应具备以下几个组成部分：第一部分，新闻发布会;第二部分，礼仪剪彩;第三部分，花车巡游(具体形式同礼仪公司商定后再定);第四部分，文艺表演(具体节目安排同礼仪公司商定后再定);第五部分，项目解筹;第六部分，开盘后小众酒会

开盘活动是项目与公众亮相的最佳时机，应得到充分的组织保证。就开盘活动的组织和筹备工作，应设立专门的组织体系，具体分工如下：略

1、活动时间拟订于10月18日上午9：0012：00

2、地点营销中心前广场

3、嘉宾名单(初定)主要以公司各级领导，政府领导和预约登记落定的准业主。

1、节目流程

2、新闻发布会

时间：10月18日上午9：00

地点：项目所在地

邀请媒体：清远日报;南方都市报清远站、广州日报清远站、清远电视台、连州电视台等媒体！

主持人：电视台专业主持人

出席嘉宾：领导;公司领导;公司领导

新闻发布会主题：城市春天-御连城盛大开盘新闻发布会

内容：慧谷集团领导、佛冈公司领导、合作单位领导以及业主代表致词以及项目开盘剪彩！

3、流程安排(待定)

(1)上午9：30时，花车长队由城南大道出发，标有御连城盛大开盘的花车巡游队伍带领下沿着城南大道-慧光路-番禺路-连州大道向前进;

(2)大概在上午9：30时，花车长队到达销售现场时;

(3)上午9：40时，由主持人宣布仪式开始，预先准备的一系列的礼花一炮打响，百花齐放，伴随喜庆乐曲，开盘庆典拉开帏幕。

(4)各种文艺表演拉开序幕

(5)节目表演，最后，开盘仪式在喜庆音乐和鞭炮的混响中宣布结束;(6)开盘仪式结束后，邀请政府领导和媒体记者在大酒店举行小型的庆祝酒会。

房地产策划方案评价 房地产策划方案效果预测篇二

前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

其存在的误区与问题主要表现在：

重后期推销轻前期营销，本末倒置。

尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。

房地产策划方案评价 房地产策划方案效果预测篇三

xx年迎新年联欢晚会活动准备好了吗?想不想您的晚会活动更加与众不同，活动节目更加精彩?一个电话交给传xx传播有限公司，所有都统统搞定!

增进领导与员工的零距离沟通，激发员工蓬勃的斗志，迎接新的挑战增强公司的向心力和凝聚力，体现公司与职员的，同心、同德、同赢共生、共存、共荣。

深度了解企业文化，有效的整合团队精神，调动企业员工的积极性，感受公司大家庭带来新年气氛和温馨。让职员体会到他就是公司，公司就是每一位职员。

为先进个人与集体颁奖，给员工一个充分展示表演天分的舞台，展示xx(中国)的激情与蓬勃发展之态。

整体协调亮点

会场入口有绚丽的五彩气球，卡通兔偶及美丽大方的礼仪模特和红地毯，过道两旁有xx(中国)发展历程的图文资料及视频资料，主会场以红和金色为主色调的红地毯、红条幅等，舞台采用设计制作，及各种各样的荧光盔，手掌拍。

整体会给人一种庄严、喜庆、辉煌的效果。

开幕亮点：

兔子曲及兔子舞处处彰显着活力、拼搏、激情辛劳的兔子精神，大胆创新、专业策划、和谐发展的中国文化。

颁奖亮点：

每一个受奖人两支玫瑰花，一支在口袋上，一支拿在手里，在授奖台上有一个精心制作的家字，受奖人在聚光灯柱下，徐徐从会场入口通过左侧走上授奖台把手里的花插在家字上，300支花组成一个家字，这是音乐想起(家和万事兴)合影完了一起唱!

文艺演出及猜猜有奖亮点：

在文艺表演的中间，参插互动游戏，(像有奖问答、动手动脑、砸金蛋)等。

在到场每一位都不知情的情况下。所有灯光唰的暗淡下来了(5秒)，这时激情的奔跑舞曲响起，聚光灯光柱照在帷幕接口处，帷幕慢慢的拉开，一对兔子舞演员听着他们熟悉的旋律，姗姗起舞。随后上海传xx传播有限公司提供活动策划，九对兔子舞演员陆续入场，共十对，寓意着，十全十美。也寓意着xx是房地产业的真诚和十分专注专业的企业。

舞曲和舞蹈到了结尾，主持人上台向在坐的各位拜年两句以后，突然手机(免提手机)响起，(xx(中国)领导打的)说该是我们给大家伙拜年了吧，然后领导快步的走上舞台(一个上、聚光灯柱迎接)主领导向员工拜年完，说一句祝福的成语。未见其人就听其声，下一个领导说着成语上台(兔年腾达、达官显贵…… )最后所有领导向员工同说一句拜年的话。

拜年结束，一个领导说是不是给大伙颁奖了啊，所有领导沉思后说“好”激情的音乐轻轻响起，进入颁奖环节，聚光灯灯柱迎着每一位领奖人及两个礼仪小姐伴随着走上领奖台。(或者用“道具兔子车”拉到领奖台，同样礼仪，灯光都要到位)

在“家和万事兴”歌曲结尾时灯光慢慢暗下来，突然亮起，带着面具的表演人员在台上站着，(面具可摘)这个之后，就可以不用暗灯了，文艺演出结束后，也面临着此次年会的结束，所有领导上台再次给大家拜年，音乐响起，(明天是个好日子)结束。

房地产策划方案评价 房地产策划方案效果预测篇四

根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日（农历20xx年十二月二十一日），即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。

1、制造新年市场热度，加强市场关注度；

2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等；

3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。

1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质；

2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义；

3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动；

4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的美好印象；

20xx年1月14日8：30——17：30

看房、购房准客户

1月9日—13日基准筹备

策划：

1月9日：本活动项目策划汇报

达成初步合作意向确定本活动方案

1月10日：组建本活动项目小组

确定本项目活动中所有执行人员

活动执行小组构架：

总顾问：（甲方）总策划：

顾问：（甲方）活动总监：

场务：

确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。

1月11日：项目正式筹备和实施

现场布置平面

1月13日：活动现场布置（准备议程）

整个场景布景以迎“新春”，凸显“中国红”，以“嘉年华”活动为主题。外场为客户提供玩与乐的场地，表现热闹场景；内场（一楼）为准客户打造看房为主的环境，并能显现本活动的气氛氛围；二楼通过排好选房营造抢购氛围，提供热饮，主要为重要客户提供商谈清净空间，并为重要客户发放礼品。

安排2架滑翔伞（或动力气球）分别在1月13日9：00——11：00、14：00——16：00两次信阳市上空盘旋营造活动前期氛围。

1月14日上午活动期间9：00——11：00在洋山新区上空盘旋营造活动现场气氛

1、外场布置（销售中心门前）：

18米大跨度拱门2只：横跨路两侧（横幅标语：新春嘉年华看房选房有礼）

营销中心前左右各20米的路灯杆牵拉灯笼（灯笼上标有：中冶*尚园）

房地产促销活动方案范文

因考虑天气原因，搭建15m*10m*4m桁架，即可抵挡天气变化，有可营造现场气氛，顶部和四周（留进出口）用喷绘（设计图案）进行围挡，地上用红地毯铺设。

顶部用小红灯笼依次循序整齐排列（活动结束后可赠送客户）

现场安装：老鼠机、电子抓娃娃机、电子投篮机、跳舞机，棉花糖机、电子枪射击、糖葫芦、捏泥人、电子摩托车、烤瓷马克杯供到场客户免费游玩。每台机器安排一名工作人员。现场派送游戏币（每个到场客户5个）

现场气氛烘托卡通人：米奇、财神爷、加菲猫、兔子、喜洋洋、美羊羊、灰太狼等，制造现场气氛与客人拍照留念，现场制作烤瓷数码杯免费赠送客户。

桁架外侧靠南侧设置儿童游乐蹦蹦床，供来宾客户小孩游玩。

2、内场布置（营销中心一楼）：

内场顶部用小灯笼或拉画连接，以及大中国结营造新春气氛。

玻璃大门和玻璃窗用大小灯笼和窗花等造型图案。

以“发财红包”布置现场装饰树。

18：00前所有场景布置完毕，安装设施检测完毕。

1月14日：活动现场

7：00筹备组人员到现场

7：10开始检查各种设施和设备

8：00所有人员现场准备完毕，迎接到场客户。

8：30活动开始，按方案执行。

活动期间有工作人员指导客户游玩项目；

室内安排萨克斯现场真人演奏；

17：30活动陆续结束。

18：00各种设施进行撤场

房地产策划方案评价 房地产策划方案效果预测篇五

在房地产的销售过程中，营销策划方案的设计对销售成果起到了决定性的影响作用，从营销策划方案的设计到践行，均需要考虑到客户多方面的感受。本文以我国房地产营销背景为基础，了解了营销策划方案设计中所包含的主要内容，并分析了策划方案在践行过程中的注意要点，从多个角度探讨了提升房地产营销质量的相关措施。

房地产；营销策划方案；方案设计；方案践行

房地产是国民经济中的支柱，与民众的日常生活息息相关。而房地产营销工作则是将商品房等房产的价值直接体现出来的一种方式，以便于让更多人购买到自己所中意的居所。一般房地产的营销工作包括了非常繁多的步骤，如市场调研、项目定位、营销策划方案设计、方案践行等。其中营销策划方案的设计与践行有着十分重要的作用，需要在设计环节以及践行过程均考虑到多方面的因素。

1、风格上的设计

房屋建筑可以给人留下非常深刻的第一印象，其风格类型如果能够符合客户的喜好，那幺营销成果也就会更加突出。在进行风格方面的营销设计时，营销人员可以针对不同的客户人群推荐相应的建筑风格。比如从现今我国的文化潮流阶层构成来看，大多数中年客户更喜欢欧洲西式建筑，一些爱好中国风的年轻人却热衷中式田园风格建筑，这需要在设计方案中进行区分。

2、环境上的设计

这里所指的环境主要为除房屋主体建筑以外部分的环境，包括了绿化带、小树林、水景、亭台等，这类环境因素可以为一个房地产区域内带来良好的景观生成作用，从而让客户从内心深处感受到愉悦。在环境方面，营销设计方案可以抓住当代客户对青山绿水的需求，重点介绍环境中的生态部分，同时也突出表现环境中的一些名贵花鸟、鱼水，让客户感受到更加强烈的自然气息、艺术气息以及高贵气息。

3、户型上的设计

在房地产营销过程中，户型往往是客户最为关心的问题，因为户型直接决定了住户日常的生活类型以及生活需求。对于不同的客户，需对应不同的户型，比如中年客户可能一家人口较多，对活动空间也要求较大，就需要通风、光照良好的大户型。另外，一些客户可能本身的活动比较不便，这样就比较适合卧室与卫生间距离较近的户型，从而方便日常生活。

4、物业上的设计

物业属于房地产营销中的“售后服务”部分，物业的服务质量对客户产生的感受影响极其深远。特别是近年来，房地产行业非常热门，客户更为关心物业的质量，因此营销方案就需要从多个方面设计物业的特点，使客户能够较为直观地感受到物业服务的水平。比如物业服务工作的效率、物业服务的态度、物业服务人员的构成以及物业服务的亮点等，均是可以在物业设计上突出的特色，多管齐下，让客户对物业放心。

1、注意以营销策划方案为基础

在方案设计完成之后，营销人员就需要遵循详细的设计方案实施具体的营销工作。在一般情况下，营销方案的践行需要严格按照设计中所涉及到的内容，这样更能够让营销工作具有科学性与条理性，保证营销质量。特别是对于一些设计质量非常高的营销方案来说，只有充分践行，才能够体现出方案中的优点，为营销工作带来独特的优势。通常营销人员只要能够遵循设计方案中的基本原则以及内容，那幺营销质量的“最低标准”则可以得到保证。

2、注意适当调整营销方案

房地产的营销工作因市场行情的波动而瞬息万变，很有可能前一段时间较为适用的营销方案，到了现在就不再适用了。对于这种情况，在营销策划方案的践行过程中，需要及时反馈到设计阶段，对营销方案进行设计调整，使其能够跟上市场变化的节奏。特别是在一些大型的楼盘营销中，客户人群跨度大、户型风格差别大，更需要在实际践行中根据具体情况调整更多类型的营销方案。比如说针对于年轻客户的营销方案，在指导针对于老年年客户的营销工作时可能就不再适用，如果依照固有的营销方案，那幺很有可能使得营销工作产生负面效应，甚至给客户留下不良印象。

3、注意丰富营销措施

房地产的营销工作是一门高深的学问，依据设计方案践行工作或者根据工作反馈调整方案，仅仅是营销工作的最基本内容，在此基础上，房地产开发商要提升营销工作质量，还需要进一步丰富营销措施，实现营销手段的多元化。多样化的营销措施在目前的许多地方得到了较为成功的应用，比如建立针对客户的沟通渠道，让客户能够方便通过网络、电话、短信等方式提出意见，以便于找出营销工作中存在的不足。另外，也可以加入针对于每一个客户的人性化关怀，比如在对客户来说具有重大意义的日子，为客户送上营销组精心准备的礼物，这样可以最有效地让客户感受到温暖，提升营销质量的效果十分显着。

房地产营销工作中所包含的学问如瀚海烟波，并非只字片语可一言道尽，营销人员需要在日常的营销工作中不断积累，不断总结，才能够稳定地提升营销服务水平。特别是在当今房地产营销市场变化较大的背景之下，更需要在营销策划方案的基础上，了解方案，践行方案，根据具体的情况实施针对性的营销工作，并丰富营销手段，让客户在营销工作的影响下选择最适合自己的住所。

[1] 喻艳莉.平顶山市房地产市场营销策划中的问题与对策研究[j].市场论坛，20xx，（12）：53-54.

[2] 赵立辉.房地产营销策划存在问题与对策实施方案[j].科技信息，20xx，（5）：172，209.

[3] 陈洁芳.浅谈提高房地产营销策划效果的有效途径[j].世界华商经济年鉴·城乡建设，20xx，（2）：321.

[4] 马妮娜.20xx楼市新政策下的房地产营销策划思考[j].宿州学院学报，20xx，25（9）：21-22，90.

房地产策划方案评价 房地产策划方案效果预测篇六

时间：

地点：

1、海盐新天地广场

2、现场售楼处

聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。

现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾

一、前期广告宣传

3。30—4。05着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。

宣传主题：

未来城都市居住典范，海盐首期豪华高品位住宅楼销售在即。

引领都市时尚，坐居金仕海岸。

金仕海岸4月5号日真情放送，豪华住宅乍现海盐。

因为珍稀，所以珍贵。

金仕开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。

二、摇号现场布置

1、摇号方式：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。

（确定小高层购买资格，建议摇号总数比实际户数多30%）

2、地点选定：海盐新天地广场

（a、需要一定活动场地。b、场地方有举办活动经验。c、有聚集人气的先例。）

3、软环境布置：

高空气球4个；大型气拱门1个；30平方左右舞台1个；楼盘效果展示牌1套；广告宣传易拉宝4个；宣传折页1000份，周遍跨街横幅、灯箱20套

4、员工统一着装

1、下午14：00正式开始（13：50——14：00礼炮、奖品展示）

2、14：00——14：30

主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。

3、摇号开始（14：30——15：00）同时登记汇总

4、摇号抽奖（15：00——16：00）

奖品分1、2、3等奖和纪念奖（100份）

5、现场答谢演出、小娱乐活动（16：00——17：00）工作人员休息

6、公布摇号和抽奖结果（17：10——17：30）

7、获奖群众领奖（17：30——17：50）

房地产策划方案评价 房地产策划方案效果预测篇七

就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。

1.1写字楼宏观市场分析

在房地产开发四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买(或租用)写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/m2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/m2跌到120-180元/m2，跌幅近60%，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至20xx年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40%。20xx年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。

1.2武汉写字楼现状分析

要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。

武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/ m2之间，租价基本在40-70元/ m2·月之间，，管理费基本在10-15元/ m2·月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90%左右，建银大厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在40%以下。

武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。

2、主要竞争对手分析

2.1同质同档写字楼竞争对手分析(见附表1)

因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。

2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析

在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦，中商广场目前出租率仅为25%，而亚贸广场b座入住率达100%，江天大厦入住率为80%，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。

亚贸广场经济指标

名称：亚洲贸易广场

地点：武昌区武珞路628号

开发商：亚洲贸易广场股份有限公司

总占地面积：12000 m2

总建筑面积：120000 m2，其中a座建面36000 m2

规划：由a、b二幢塔楼和裙楼连体而成

层高：a座28层 b座32层

功能：底楼—美食城、肯德基、停车场

一楼—五楼为商场

a座8-17层原规划为四星级宾馆，现定位为写字楼

a座18-28层为高档写字楼

b座为高档写字楼

租售方式：出售、出租、以租代售三种形式

售价：均价4800元/m2，整体购买还有优惠，并有一定的投

资优惠政策

租价：均价70元/m2，大面积出租可优惠(以此价位出租，其实是引导客户选择购买方式的采用的策略)

以租代售：120元/ m2·月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清(选择此种方式的客户也不会多，以100m2面积计算，首期付出了20%的款项后，五年共付70万元，而采用按揭形式购买仅需480000元，相当于五年分期的70%)

管理费：5.5元/ m2·月

入住率：b座100% a座尚未入住

配套：具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施，具体为裙

楼大型商场(全市第四)，200泊位停车场、新加坡美

食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄

球馆、美发美容中心等。

实用率：69%

外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼以白色条砖为主，配浅 蓝色玻璃

内部设施：中央空调、idd电话、互联网、消防监控系统、a

座共6部电梯

内部装修：写字楼无天花、水泥地面

优惠政策：

1、项目理解

项目名称：中商广场

地点：武昌区中南路

占地面积：6700m2

建筑面积：

规划：由a、b二幢角筒式主楼和裙楼连体而成

楼高：180米

楼层：a座49层 b座38层(均含地下二层)

功能：地下一、二层为停车场

地上1-6层为购物中心

地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心

地上10-49层为写字楼

实用率：62%

室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部

专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米

室外交通：46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌

火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车

智能化：中商广场具备5a功能，即自动化管理系统(bas)、

自动化监控及保安系统(acs)、消防自动化系统

(fas)、通讯自动化系统(cas)、办公自动化系统

(oas)

空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风

增氧系统

消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报

警阀，多层次消防安全保护，主楼第10、23、36

层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设 2部

直升全程消防专用电梯

供电设施：供配电房接收输出两回路10kv高压变电，24小

时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以

供主要设备的紧急启动

停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系

统由电脑控制，全天候服务

外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色

玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰

内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用

高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套

装修。写字间均装天花，地面铺地毯

租售方式：可售、可租

售价：均价7000元/m2

月租价：35元/m2起，升高一层加1元/m2，均价约为55元/m2

开发商：中商集团中江房地产开发有限公司

物业管理：中江物业管理有限公司

物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司

建筑商：武汉建工集团

2、过往推广策划

2.1过往市场定位：5a智能大厦

2.2过往目标客户群定位：it行业

2.3过往销售价格：7000元/m2

3、项目机会及优势分析

3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转，本项目作为写字楼同样受惠。

3.2 国家开始西部大开发，武汉是通往所有西部开发的中间点，水、陆、空交通发达，作为内地最大城市的武汉商机增多，因此，伴随西部开发的不断深入，武汉的写字楼市道会有所好转。

3.3 中商广场为武昌第一高楼，作为武昌区地标性建筑，具备较强的吸客能力

3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发，中商具备品牌优势，中商品牌可供挖掘和利用

3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边

众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武汉政治中心，尊贵之气、

儒雅之风油然而生，地理优势无可替代。

3.6中商广场原有的宣传推广和销售手法欠缺，即缺乏整体包装，

又无灵活优惠的租售政策，在此方面可利用敝司的优势，充

分整合中商广场现有资源，对中商广场重新包装，制定灵活

优惠的租售政策，通过经验丰富、训练有素的销售人员推介，软件方面可塑性相当大。

3.7中商广场为5a智能型甲级写字楼，智能型是高档写字楼的必

备功能和发展趋势，中商广场具备作为智能型大厦的基本功能。

3.8 中商广场租售价格能根据市场作适当调整，从高于竞争对

手30%的率下降到20%左右，即从7000元/m2调整为5600

元/m2，价格渐趋合理，同时说明中商广场领导层能尊重市场、灵活应变。

3.9 中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指，写字间装有天花，地面铺设地毯，为竞争对手所没有，进一步拉近了与

竞争对手的价格距离，同时提高了楼盘的附加值。

3.10中商广场为现楼，对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于

租场办公的企业来说，有信心和时间上的优势。

4、项目问题及劣势分析

4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近，但尚未正式加入，

因此，外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面，寻根据点尚需时日

4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区毕竟是文教

科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。

4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘，档次虽略低，但以

其价格优势吸引了部分客源，中商广场在价位上偏高，虽经调整渐趋合理，但价格比较来讲仍无任何优势。

4.4中商广场虽然为武昌第一高楼，但外立面缺乏现代感，作为

地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此，

要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。

4.5中商广场为现楼，现楼有现楼的优势，同时也有其不利的一面，“是骡子是马”已清清楚楚，缺乏进一步炒作和想象的空间，对爱炒期楼的投资客已无空间。

4.6中商广场实用率仅为62%，为同区域最低，且配套设施不完善。

4.7中商广场已作过宣传推广，尽管原因很多，但从业绩来讲，

应视为不成功，因此，要重新包装项目和做好项目，需付出双倍的努力。

根据以上市场分析及项目分析，本项目介入市场身份设定如下：

1、市场形象定位

中商广场从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的.宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，敝司建议首先将项目重新包装定位，以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考：

项目形象定位为：武汉市内环线商务区标志性智能大厦

原因：该项目有足够的质素支持上述定位

支持点：

1. 1该项目位于武昌区内环线中南路上，中南路为武昌的商务中

心和武汉金融一条街，也是武汉商务区之一，以此淡化人们

心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势，同时强化

位于武汉政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独性。

1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑，高度为180米，这是中商

广场成为标志性建筑最大的支持点，即唯一性。

1.3中商广场拥有5a级智能系统，即自动化管理系统、自动化监

控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动

化系统，是其与其它项目与众不同之处，即权威性。

2、项目市场推广定位

根据上述市场定位，我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。

项目推广定位：领袖风范、商贵首选

2.1理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企

业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户

群体的特性，突出尊贵感。

2.2领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，

以楼盘第一高度、5a级智能系统等设施质素及香港屋宇物管

公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目

的都是商界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获

得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业

主来说也会以入主中商广场办公而自豪。

3、目标客户群定位

3.1从企业性质定位

境外跨国企业，尤其是知名国际企业

国内中大型国有企业

国内有实力的私营企业

3.2从企业类型定位

房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、it企业高科技术企业。

3.3从目标客户的来源定位

对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业;

现有租户15%，即现租户之60%转为买写字楼。不过要使现有租户60%转为购买即需要有一套比较优惠的措施。(优惠方案在推广策略里面详述);

投资客50%，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。(具体方案在促销策略里面详述);

自用型买家35%，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。

但首期款不能太重，贷款期不能太短。(具体方案在促销策略里面详述)

4、项目价格定位

4.1 售价：均价5600元/m2，虽然此价格仍为武昌区写字楼最高

价，但与写字楼质素相比，此价位应能为目标客户群所接受，

此价位应该是中商广场的价格突破点

4.2租价：起租35元/m2，层差1元/m2，即均租约55元/m2，

另管理费12.5元/m2(含空调费)

1、 售楼部、租赁部包装设计建议(见附图)

原则：体现中商广场的档次与风格

体现一种大气、豪气

2、 中商广场写字楼样板间设计建议(见附图)

3、 中商广场大门前升旗设计(见附图)

4、 更改楼名，作为商厦名称中商在三大不足：一是不大气，虽然中商是开发公司中商集团的简称，但作为标志性建筑，如用公司名称，一般来讲不会大气，像广州几乎所有甲级写字楼均未用公司名称作楼名;二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音;三是中商似乎给人以中商、外商区分之感。因此，建议“中商广场”改为“中南广场”，理由除上述四点外，尚有三点：一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称，与中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以说是“路王”，同时也是内环路主干道;三是中南有中南地区之地域概念，包容性更大。

1、 本项目推广四大障碍点

1. 1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区，一提武昌，人们很自然认为它是一个文教科研区，似乎与写字楼关联不大，从而降低了对本项目的认同感。同时，人们总是拿它与同区域亚贸比，所以总是在圈圈里跳不出来。

1. 2价格劣势上的障碍。对于投资客来讲，最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。因此，很难吸引投资客。

1. 3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼，5a智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全，外观不气派，缺乏现代感，从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。

1. 4付款方式的障碍。在项目价位无优势，质素无明显差别的情况下，呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不成功的主因。

1.5 目标客户定位不准。项目原目标客户定位为it行业，虽有一定道理，面太狭窄。

2、 本项目推广五大突破口

2. 1区位突破，改变人们的思维定式。区位上主要不提武昌，以免和文教和亚贸捆在一起，而是提内环线，因为内环线可说是武汉的商务中心，而本项目位于内环线中南路上，。即称位于内环线商务区。这样提，同时又与亚贸进行了区隔，为说明价格比其高提供了有力证据。

2.2价格突破、调价、调至5600元/m2，缩小与同区域竞争楼盘

价格差，同时又与内环线同质楼盘比有价格优。

2.3项目质素提升，硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基

本定型。因此，只有从软件方面强调其与众不同，如知名物

管公司管理，星级服务，可为买家免费提供举行企业和产品

展示会的场所等。

2.4付款方式的突破，价格上的不占优，注定该项目要做成功必

须调整付款方式，使付款轻松，付款时间延长。因此，采取

五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以

此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。

2.5 目标客户原定为it行业，it行业虽发展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本项目容量大，仅消化it行业当然吃不饱，因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业，如房地产公司、保险公司等。

3、 设计logo、统一标识

4、 项目包装(前面已述，略)

5、 宣传主题

5.1中心上的中心(强调区位)

5.2东方之颠 世纪基业(强调气势)

5.3上流品味 领袖风范(强调地位)

5.4商贵云集 商贾首选(强调客户群层次)

5.5口首付、口风险、五年返租 震撼江城(强调付款轻松及高回报率)

5.6首付一万几，月供一千几，租不如买(强调购买的轻松和价值)

6、 媒体广告(见附页)

7、 媒体计划(略)

二、 营销节奏及分区销售建议

a座为10—50层为写字楼(其中第10、23、36层为安全层)，即共38层写字楼，面积约40000m2。

b座10—38层为写字楼，(其中第10、23、36层为安全层)，即共26层，面积约26000m2。

分区销售：建议a、b两座，高、中、低三个不同楼层，第一阶段推广时，均拿出部分销售，其中以b座略为多拿一些，底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。

2、 价格策略

2.1 价格均价建议不高于5600元/m2

2.2 价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差

2.3 拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告，以低于亚贸广场均价的价格销售，以吸引更多客户。

2.4 价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调整价格。如销售情况好，则微升。

3、 付款方式策略

3.1 付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。

营销节奏共分五个阶段：筹备期，内部认购期(主要针对现租户)公开销售期，强销期和续销期。

3.2投资秘笈主体内容

3.2.1因本项目与周边竞争对手相比，价格偏高。因此，唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险，方是本项目从市场突围的突破口。因此，建议采用五成五年免息分期，五成八年银行按揭的付款方式和五年返租，年回报率10%的返租方案，针对具体客户实施如下。

3.2.2针对中商广场现有租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠(免二年物业管理费)。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，我们炒作的空间也增大了，试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家，对外界将是怎样的震撼。因此，在市场不明朗的情况下，对现有租户实行“租转售“策略，这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步。具体实施举例如下：

例：现有一客户租用中商广场写字楼100m2，租期二年，租金为平均租金约55元/m2，管理费为12.5元/m2，现实行“租转售”， 售价为5600元/m2，同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策，则计算如下：

该写字楼原销售总价为：100 m237000元/m2=700000元

该写字楼现销售总价为：100 m235600元/m2=560000元

免该客户物管费金额为：100 m2312.5元/ m231232=30000元

该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭，则该客户付款方式如下：

首期五成分五年付清，每年第一个月付清当年款额10%，即56800元

该客户贷款额为：56000350%=28000元

该客户每月供款额为：(280000y10000)3129s38≈3623元(以

住房贷款利率计算)

该客户租写字楼每月所交租金为：5500元

每月供款额与每月所交租金比为：5500-3623=1877元

从以上可以看出，该客户买楼，每月供款仅3623元，比租楼要5500元之交1877元，一年少交22524元，减去每年所交的10%即56000元，客户一年仅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可拥有该写字楼。

3.3针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，具体为客户如欲购买中商广场写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于(从签定买卖合同后计算)每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者，年回报率为10%，五年回报率为50%。同样，该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。

例：现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100m2，售价为5600元/m2

具体计算为：100m2*5600元/ m2=560000元

该客户每年交给发展商金额为：560000*10%=56000元

(第一个月交清)

该客户五年交给发展商金额为：56000*5=280000元

每年还返该客户金额为：560000*10%=56000元

每年逐月返还客户金额为：56000÷12=4667元

五年还返该客户金额为：56000*5=280000元

该客户五年内交给发展商金额实际为：280000-280000=0元

该客户贷款金额为：560000÷2=280000元

该客户月供金额为：(280000÷10000)*129.38=3623元

还返该客户的金额与该客户月供比为：4667-3623=1044元

五年内还返该客户的月平均租金为：

(560000÷12)÷100≈47元/ m2

该写字楼正常出租价格为：55元/m2

发展商每年除还返外尚可额外赢利：(55-47)*100*12=9600元

发展商五年内除还返外尚可额外赢利：9600*5=48000元

3.4 针对自用型买家(尚未租楼)任其选择以上二种

1、直销

1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户

为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，

保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低;一种是目

标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村

销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。

1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、

证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。

1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪(形象)小姐。

2、 dm邮寄

2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜

访前先实行dm邮寄，拜访。

2.2 dm对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼

的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。

2.3 dm邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。

2.4 dm邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。

3、 优惠政策

3. 1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举 行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。

3.2租或买写字楼获x人x日游

限在10月10日前租用或购买的客户，其中租单间的客户获二人三日游，大面积租和买的客户获三人五日游。

旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。

二人三日游金额控制在5000之内，三人五日游控制在10000之内。

3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户，产品可优先进入中商

购物中心和采购目录;可优先进入中商购物中心设点经营;

进入中商购物中心的客户可降低保底额和提成此例。