自持物业困境的类型化分析及解决路径

通常来说，土地出让合同或挂牌公告中都会载明，要求房地产开发企业竞得土地上所建物业的一部分在未来都不得销售、不得转让，只能租赁或者由自己经营。

传统的快周转模式已经难以适应自持物业政策的新形势，房企应当顺势而为，转变经营模式。

一、关于自持物业的背景与沿革1.自持住宅长期以来，随着城镇化进程的加快，普通人往往追求在城市中能够有自己的“立锥之地”。

这样的思想在一定程度上诱发了房价的不合理上涨，“地王”频频见诸报端。

为了促进房地产行业平稳有序发展，各地政府开始通过在土地招拍挂中“竞自持”的方式保证房屋供给。

所谓土地“竞自持”，就是在土地招拍挂过程中，当缔结达到一定溢价率后熔断不再增价，转而竞拍自持面积，当达到自持上限后，再辅以竞配建、抽签等方式，确定最终竞买人。

2016年“9·30新政”开始，北京率先出台了“企业自持商品住房”土地竞拍规则，而后全国多个城市在土地拍卖流程中加入“竞自持”政策。

2017年3月，杭州跟进该政策，推出新的土地竞价规则“溢价封顶后竞自持”。

2017年8月，《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（以下简称“《自持细则》”）出台明确规定：企业自持商品房屋作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割、销售、转让。

2018年7月，杭州再次发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》明确规定：自持项目单次租期最长10年，单次收租期限不得超过1年。

2019年12月，杭州发布《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》（以下简称“《办法|》”）严控“以租代售”，《办法》规定：所有国有土地上房屋出租都需要进行网上备案。

2021年7月30日，杭州市发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，明确取消“竞自持”的拍卖规则。

在杭州实行了四年半之久的“竞自持”政策终于迎来尾声，而竞自持浪潮之下出让的土地却依然要受“自持物业”特殊规则的调整。