对河北省商品住房价格的计量实证分析
河北农业大学商学院 财务管理0702班 温知新
摘要：
通过建立计量经济学模型，对河北省商品住房的价格进行实证分析，找出了影响商品住房价格的诸多因素。研究结果表明人均可支配收入对住房价格的影响显著。住宅是房地产的一种类型，属于居住类房地产，包括普通住宅、高级公寓和别墅等。目前河北省住房供应体系主要由三个方面：一是针对人数较多的低收入群体，实行“廉租房和经济适用房”为主的住房供应政策；二是针对于人数众多的中等收入群体，实行“经济租用房和限价商品房”为主的住房供应政策；三是人数相对较少的高收入群体，实行现金的住房供应政策，也就是本文多要研究的商品住宅供应体系。2008年初，建设部推出了三项重要措施：一是要抓紧完善住房保障体系；二是在着力解决低收入群体住房困难的同时，要把帮助中等收入群体解决住房问题作为一项重要任务；三是坚决贯彻落实关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，可是目前房价的过快上涨已经严重影响到了人民的生活，甚至影响到了社会的安定。那么到底是哪些因素引起了房价的上涨？房价又应当在什么
价格上比较合理呢?本文通过建立相应的计量经济学模型，来探究这些问题，并提出可行性建议。
关键词：房价 房地产 河北省 计量经济学实证分析
一、理论分析a biscuit
（一）商品住房总述
商品住房价格是由价值决定的，但是，除此之外，还会受到其他因素的影响，比如：供求状况、商场竞争程度、消费者偏好、市场预期及政府相关政策的影响。总体上还应保持价格围绕价值上下波动的状况。
（二）商品住房特点
1.建设周期长，商品住房不仅在短期内的供给是缺乏弹性的，导致其价格由需求决定，而且从长期来看，土地自身供给的缺乏弹性最终也会造成住宅供给的缺乏弹性。
2.购房意愿和购房能力是购房者做出购房行为的最主要的影响因素。其中：
（1）购房意愿除了购房者必须的需要外，还会受到一种因素的影响——心理预期。购房者在实施买房的行为之前，先会考虑一下，当前购买所需要的支出与未来购买支出之间哪个更合适。这时，人们对未来房价走势的心理预期就会影响购房者的购房行为。如果购房者预期未来房价会上涨，那么他就会提前实施购房行为，以避免未来不必要的支出；如果购房者预期未来房价会下降，那么他就会延后购房行为，防止房价下跌造成损失。
（2）购房能力主要取决与购房者的可支配收入，当然，还要考虑购房者会选择的住房贷款或者公积金方式购房。
二、建立模型
本文选取2005至2009年河北省商品住房的有关数据进行实证分析，以河北省的商品住房价格作为被解释变量Y。影响商品住房的因素很多，考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，本文选取以下几个变量作为解释变量代表以上影响因素：
（一）人均可支配收入
人均可支配收入代表河北省的人民的经济实力，人均可支配收入越多，提高生活质量和进
行商品住房投资的能力就越强。由于住宅具有保值增值的特点，所以经常导致大量资本流入房地产市场，促使住宅价格上升。理论上，人均可支配收入应与房价呈正相关的联系。
（二）竣工房屋造价
工程造价、土地价格，再加上其他经营销售成本等构成了房价，因此理论上，该变量和商品住房的价格应呈正相关的联系。
根据以上分析，设定计量经济模型如下：Y = 其中，Y为河北省商品住房平均价格（元/平方米）；X为人均可支配收入（元）；X为竣工房屋造价（元北京 新东方/平方米）i下计量经济关性i市场iang9 _______________________________________________________________________________________________________________
三、收集数据
本文的数据全部来自河北省统计局公布的《河北经济年鉴》，包括2005至2009年这五年的数据，经过作者的整理得到的。获取的数据如下表1所示
表1 2005—2007年河北省商品住房平均价格及相关数
年份 | 商品房平均价格Y（元/平方米） | 人均可支配收入X（元） | 竣工房屋造价X(元/平方米) |
2005 | 1777 | 9107.09 | 1216 |
2006 | 2028 | 10304.56 | 1423 |
2007 | 2505 | 11690.47 | 1647 |
| | | |
资料来源：河北经济年鉴2005—2007
四、模型估计及模型检验
prepare的名词（一）经济检验
从回归结果可以看出，X1的系数值为正，说明人均可支配收入越高，商品房的价格越高，符合一般经济意义，X2的系数值为负，说明竣工房屋造价越高，商品房的价格越低，不符合一般经济意义，考虑存在多重共线性。
（二）统计推断检验汉英词典在线翻译
从回归结果看，可决系数R2=1,拟合优度极高；=0.05，查t分布表，在自由度为n-2=1,得临界值12.706，因为X1,X2不存在和t值，说明X1,X2对商品住房价格有显著性影响。
（三）计量经济学检验
1.做多重共线性检验，得相关系数矩阵如表2所示toes
表2 相关系数矩阵
Y | X1 | X2 |
1.000000 | 0.990866 | 0.988076 |
0.990866 | 1.000000 | 0.999813 |
0.988076 | 0.999813 | 1.000000 |
| | |
由相关系数矩阵可以看出，各解释变量之间的相关系数极高，证实确实存在多重共线性。2.修正多重共线性：
（1）运用OLS法逐一求Y对各解释变量的简单回归模型，考虑经济意义与统计检验两个方面，选出拟合效果最好的一元线性回归方程。
以上所示，是人均可支配收入与住房价格的简单回归模型
eton以上所示，是竣工房屋造价与商品住房价格的简单回归模型
从以上两个模型可以看出商品住房的价格（Y）与人均可支配收入（X1）的线性关系最强，拟合效果最好。
Y= -835.0474+0.283426
R=0.981816 F=53.99319
（2）逐步回归。将X2代入上式后，发现X2系数为负，不符合经济意义，暂时删除，所以，最后确定如下模型：
Y=-835.0474+0.283426
R=0.981816 F=53.99319
五、政策建议（结论）
国家要使居民的人均可支配收入与住房价格相协调，在人均可支配收入增速放缓时，要严格限制人为操纵房价，而当人均可支配收入增速加快时，可以适当允许房价在一定限度内上升，这样就可以在维护正常经济活动运行的前提下，更好地对资源进行优化配置。
参考文献：
[1]张润清.计量经济学[M].北京.中国农业出版社,2008
[2]河北省统计局.河北经济年鉴
[3]全威.我国商品住宅价格影响因素实证分析.中南财经政法大学,2007
Price Of Commercial Residential Building Of Hebei人与自然 英语作文
Zhixin wen
Business School
ABSTRACT:
Through building a Econometrics model, make an analy to understand what affect the price of commercial residential building. Commercial residential building is a kind of real estate. It is consist of ordinary building, apartment and praetoriumvidalia. Nowadays, the supply of commercial residential building is consist of three parts. Firstly, to a lot of low-income groups,礁石 the government carry out the low-rent housing policy. Secondly, to the much more normal-income groups, the government carry out the price-limited condominium policy. Thirdly, to the high-income groups, the government carry out the commercial residential policy to make them buy some apartment. This article will tell you how to harmonize the price of the commercial residential building and the growth of the society. I will explain the problem and tell you about my point .I think it will help you to understa
nd the price of commercial residential building how to change our lives, and what we can do.
KEYS: commercial residential building, hebei , Econometrics
