滨江学院
毕业论文
lcn题 目 试论楼顶空间的权属争议及解决规则
院 系 滨江学院花旗营校区
专 业 法学
学生姓名 杨碧云
学 号 20129328042
指导教师 张争先
职 称 副教授
二Ｏ一六年四月二十日
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目 录
摘 要 3
1、楼顶空间共有说的产生 5
1.1楼顶的自然属性 5
1.2楼顶空间的属性 5
2、对共有说的逻辑合理性的论证及检讨 6
2.to catch a thief1依据区分所有境界理论所作的论证 6
2.2从构造与使用标准做出的论证 7
2.3小结 8
3、楼顶空间的权属利益冲突 8
3.1楼顶空间的利益所在 8
3.2楼顶空间的权属冲突 8
4、根据利益衡量所做出的楼顶空间权属争议考量 9
4.1专有性的价值合理性思考 9
4.2开发商的利益思考 10
4.3反思与总结 11
5、弹性共有说的可行性主张 11
结 语 11
参考文献 12
致 谢 14
decline什么意思
试论楼顶空间的权属争议及解决规则
杨碧云
南京信息工程大学滨江学院法学系，江苏 南京 210044
摘 要：随着我国的发展，人口越来越多，城市人口的增多必然面临着土地资源的紧缺，然而土地面积是不变的。为了满足生存的基本需求，人们将目光聚焦在地下空间和地上空间，于是挖掘楼顶空间的实用价值就成为人们当今最重要的课题。在法律上，这部分空间的所有权并有明确的规定，所以一些权利纠纷由此产生。楼顶空间具有一定的特殊性，从地理方位的角度来说它虽然在建筑物的边缘处，但从性质上来说它与建筑物是一样的。我国在建筑物方面所制定的相关法规中，对其并没有明确的所有权和空间权规定，所以对于楼顶空间的开发过程和产生的纠纷事故缺少有效的管理和解决措施。除此之外，这方面的管理还缺少统一的理论意见，在实践中会遇到诸多的阻碍。所以，想要解决楼顶空间权利方面的纠纷，不仅应该统一理论意见，还需要从法律方面入手，完善这方面的规章制度，理论结合法规共同进行管理。
关键词： 楼顶空间 建筑物区分所有权 元旦用英语怎么说空间权 home equity空间利用权 立 法
The Ownership of the Space Right Above语法大全
the Condominium Building Abstract
Becky Yong
NUIST，海淀实验小学划片Nanjing 210044，China
Abstract：With the increment of the city population and the comparative shortage of the land, it’s necessary to make space exploitation and utilization .The value of the space above the condominium building has been raid becau of multiform u and the disputes occurred .The location of the space above the building is so special that it is next to the proof and a part of the ba land. When using the space of the building, the condominium ownership and the space right are both involved. But the lack in legislation in both makes it difficult to ttle the dispute. And the differences of the doctrine intensify the confusion.
Key Words：the space above the roof, condominium ownership, space right, the right to u, legislation
随着我国的发展，人口越来越多，城市人口的增多必然面临着土地资源的紧缺，然而土地面积是不变的。为了满足生存的基本需求，人们将目光聚焦在地下空间和地上空间，于是挖掘楼顶空间的实用价值就成为人们当今最重要的课题。在法律上，这部分空间的所有权并有明确的规定，所以一些权利纠纷由此产生。楼顶空间具有一定的特殊性，从地理方位的角度来说它虽然在建筑物的边缘处，但从性质上来说它与建筑物是一样的。我国在建筑物方面所制定的相关法规中，对其并没有明确的所有权和空间权规定，所以对于楼顶空间的开发过程和产生的纠纷事故缺少有效的管理和解决措施。除此之外，这方面的管理还缺少统一的理论意见，在实践中会遇到诸多的阻碍。所以，想要解决楼顶空间权利方面的纠纷，不仅应该统一理论意见，还需要从法律方面入手，完善这方面的规章制度，理论结合法规共同进行管理。
就此问题，我国已经制定的法规还没有做出明确的规范。只有建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》和《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》有些涉及到。而在理论中和
实践中对该问题的观点也分为两种情况。即全体区分所有人共有说（简称共有说）及顶楼住户专有说（简称专有说）之间的对立[]，但共有说占多数。对此，本文以为，虽与专有说相比，共有说更为广泛，但由于我国学术上对共有说的论证并不十分充分，有的甚至具有错误性，所以本文将对共有说的理论依据予以更深一层的反思和论证，且在这基础上本人偏向我国坚持的，顶层空间在推定为全体区分所有人共有的同时，例外地允许楼顶空间由特定人专有。
1.楼顶空间共有说的产生
1.1楼顶的自然属性
楼顶大部分情况下是说多层楼房的顶部，是一栋建筑物的固有成分。它处于建筑物的顶上，对整个建筑物的结构、外貌具有重要意义与作用。从构成上看，楼顶是整座大楼的外部构架，具有遮阳、挡风雨、维持温度的作用。
根据城镇建设的需要，和对美观的要求，楼顶以各异的形式呈现在我们的日常生活中。其中，平顶最为广泛，这是本文论证的楼顶的主要形态，即楼顶平台[]。露台[]则是由于建筑
物缩建，地层地面伸出室外的围栏无盖的部分。
1.2楼顶空间的属性
1.2.1.区分所有建筑物的共有部分与专有部分
共有部分和专有部分组成组成了区分所有建筑物。所谓专有部分，是指拥有构造中与适用中的独立性。所谓共有部分[]，指区分所有人拥有的独自私有部分之外的建筑物的其余部分。
对于怎么样来区分所有建筑物的共有部分，各国主要采取排除法定或者直接定义楼顶共有部分的概念，或者直接列出每个共有部分，或认定共有部分是区分所有的建筑物的专有部分以外的其他部分和不属于专有的附属建筑物。[]
1.2.2.楼顶是否为顶层房屋所有人的专有部分dram
所谓的楼顶，它不但是一栋楼房的屋顶，而且还是整座大楼的房顶。同时因为楼顶的位置处于顶层住户的屋顶，与顶层住户的房屋密切相关。所以才会有楼顶空间是顶层房屋户主
的私有财产，归其所有。
区分所有权的专有部分需要同时具备以下两方面的要求，即结构独立、使用独立。从结构来看，楼顶违背区别独立性的特定要求，而且需要存在于底下多层房屋的支撑，明显不能独自存在；从使用上看，楼顶的存在，是为了满足该栋建筑全部区分所有权人的利益与需求而存在的，也不具有独立性。从中可以看出，即便楼顶处于顶层房屋的结构中[]，我们也不能将其简单的看成是某一层的专有部分。楼顶对于整个建筑来说都是及其重要的组成部分，是必不可少的构建元素，在其广泛被顶层房屋使用的同时，它也应当归为共有部分。
1.2.3.楼顶为区分所有建筑物的法定共用部分
根据共用与约定的不同性质，可以将共用部分分为以上两个组成部分。法律意义上的共用部分称为当然共用部分，就是在构架上仅为区分所有人一起享有，每个区分所有权人无法通过合议改变，转化成专有所有权的部分。约定共用部分，即规约共用部分，是说通过规约或者合意改变，将原专有部分，变更成共用部分instantcoffee[]。建筑物的基本构造、附属部分以及附属设备都是法定共用部分。在如台湾《公寓大厦管理条例》第 7 条第 3 项规定“公寓大厦基
础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造”不得为约定专用部分。显然楼顶是属于法定共用部分的。
2.对共有说的逻辑合理性的论证及检讨
2.1.依据区分所有境界理论所作的论证
我们国家的学者认为：“确定区分所有建筑物楼顶空间的权属问题，最基础的依据就是区分所有建筑物的专有部分和共用部分的界限确定。……如果采用‘壁心说’界定顶层所有权人的权利界限，其权利界限只及于顶层楼板的壁心，不可能冲出壁心，而达到整个顶层楼板，更不能达到顶层空问……由此推论，楼顶空问当然也应为全体区分所有权人共有。”[]这个论证很具有说服力，然而却有一大漏洞。该论证是以区分由墙壁或楼板所隔开的，不同所有权利空间的归属问题。该结论有一个大前提，就是墙壁或楼板所隔开的两个界面空间，在此之前是已经有明确归属主体的。换而言之，如果一墙相隔的两个空间，本身没有明确的归属主体，那么再通过境界理论来研究其归属，显然是无法得出定论的。
在这个前提上，再去看楼顶空间的归属问题。如果要把楼顶空间归为共有的话，就必须先
确认楼顶空间属于共有部分，然后通过境界论来维护该认证。就好比一个一室一厅的房子，卧室与客厅通过一堵墙，一扇门隔开。将门关上后是两个不同的空间，但是此刻我们根本不用去通过境界理论去研究两个空间的归属问题。同样，如果确定了楼顶空间归顶楼住户专有，那么境界理论根本无用武之地。由此可以看出，如果以境界理论来确定楼顶空间的共有性，显然是本末倒置的。
2.2.从构造与使用标准做出的论证
针对共同建筑的不同所有权的竞合，应归于单一主权的例外情况，因此必须加以特殊规定或者有其相对应的条件才行。对此，大陆法各国一般都认为，区分所有权的专有部分需要同时具备以下两方面的要求，即结构独立、使用独立。在此前关于楼顶是否为顶层房屋所有人的专有部分中，已有阐明，可以浅显地看出，即便楼顶处于顶层房屋的结构中，我们也不能将其简单的看成是某一层的专有部分[]。楼顶对于整个建筑来说都是及其重要的组成部分，是必不可少的构建元素，在其广泛被顶层房屋使用的同时，它也应当归为共有部分。
