分时度假综述swallows
引言
分时度假是旅游业与房地产业发展的结合，是经济发展带来的创新的产物。无论是对旅游业的“二次创业”、结构升级，还是对房地产业的利用率、回报率都有空前的意义。可以说，分时度假不仅是度假房产产权形式上的一次创新，也是度假产品经营模式上的一次创新，同时还是对人们旅游度假消费观念和消费方式上的一次创新。在国外，分时度假经过几十年的发展，其产业形态、产品形式、理论研究都相对成熟。对于国内，分时度假得到了一定的发展，理论研究也有一些突破，但是，在分时度假旅游中也存在许多的弱点，理论研究也不完善。在这里，笔者将对分时度假的发展以及研究进行总结概括，希望能对今后分时度假发展以及研究起到一定的作用。
一、分时度假的发展历程
20世纪acha60年代，德国人亚历山·内特为了解决空房率问题，在他管理的瑞士提契诺饭店首创了分时度假。20what you got世纪70年代，分时度假从欧洲进入了美国。在美州大陆漫游之后，又回到了
欧洲。此后，分时度假，在世界各地扩散、蔓延、发展，迅速成为世界旅游中不可缺少的一部分。经过这30keely年的发展，分时度假产业已经形成了完整的体系。
（一）分时度假产品的三次飞跃
在分时度假业几十年的发展历程中，分时度假产品也经历了三次升华。
第一次升华标志是为什么猫会打呼噜70年代美国分时度假交换系统的出现，如目前居世界著名的分时度假交换公司——RCI(Resort Condominium International)公司，这使得部分度假房产权的拥有者可以在同等产权条件下，换取不同时间、没地区的其他度假房产使用权。
第二次升华是度假房产使用权的交换可以不局限于原有规定的时间长短住宿单位的大小，可以有多种灵活选择。
第三次升华就是点数制的产生。1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制，即开发商把结构、价格、地点各不相同的一批度假村的住宿和娱乐服务等同点数定价，顾客通过购买一定量的“点数”加入俱乐部并以“点数”作为消费的代币手段，可在同点数级的所有度假村内不受住房面积、停留时间和消费项目等因素的限制自由消费。
（二）分时度假的发展阶段
分时度假可以分为三个阶段：
1、产生阶段：20世纪60～80年代
在这个阶段，旅游经济的大规模发展，而房地产大量闲置，分时度假应运而生。在这个时期的分时度假投资商并不是为了发展分时度假，而只是对房地产大量积压的情况下的救助行为。
2、早期发展阶段：20世纪90年代早期
这是一个市场规范阶段，此时，已经有许多的人在进行分时度假经营，可是市场次序混乱，缺少规范。
3、市场服务阶段：20世纪90年代中期以后
在这个阶段中，市场得以规范，各个分时度假商提供多种多样灵活的分时度假产品以满足不同的顾客的需求，产品的质量很大程度的提高，行业重点是消费者的满意度。
从80年代分时度假进入中国，它的发展大致可以分为以下几个阶段：
1、 引进阶段（1987～1997）：这个阶段是分时度假的尝试阶段。
2、 探索阶段（1998～2002）：在这个阶段，我国的分时度假企业将国际的分时度假经验结合本国实际用于我国，探索适合我国的分时度假发展道路。
3、 发展阶段（2002～ ）：在经过探索阶段后，我国的分时度假企业逐渐向诚信经营、优质服务、降低价格、产品多样化的方向发展。托福必备词汇
（三）分时度假大事记
20世纪60年代，德国人亚历山·内特为了解决空房率问题，在他管理的瑞士提契诺饭店首创了分时度假。
20世纪70年代，美国佛罗里达房地产商开始采用分时度假销售公寓。
1974年，世界上第一家分时度假专业交换公司RCI在印第安那州成立。
1976年，专业交换公司Ⅱ成立。
1987年，为南海石油工作的外国人修建的生活区——南油度假村建成为中国第一家采用分时度假方式销售的酒店。
1997年中国首家分时度假——泰慕赛尔休闲产业网络有限公司成立，标志着分时度假被正式引入中国。
2001年5月，长安保证担保公司与天伦度假发展有限公司合作，首创了国内分时度假权益保障体系。
2002年1月，广东省和深圳市消费者委会、工商局在频频接到投诉和咨询后，联合发布了2002年第一号消费警示——参加“分时度假”需谨慎。
2002年4月21—22日，“第一届全国分时度假论坛”在北京举行。
寅吃卯粮
2002年12月13—16日，“首届届中华分时度假、产权酒店发展论坛”于海南博鳌举行。
2003年4月20－22日，“第二届中国分时度假发展论坛”在上海举行。
2003年12月20－22，“第二届中华分时度假、产权酒店发展论坛”于在北京国际会议中心隆
重举行。
2003年7月29日，分时度假行业自律新闻发布会在北京举行。全国70多个旅游城市和100多个企业签署了《中国分时度假企业自律公约》。
2003年，“第二届中华分时度假产权酒店发展论坛”在上海举行
2004年，“第三届中华分时度假产权酒店发展论坛”在上海举行
2004年11月2日，“第四届中华分时度假产权酒店发展论坛”宁波国际会展中心举行。
二、分时度假的界定
（一）、分时度假的概念
分时度假，即timeshare，又称vacation ship或者holiday ownership，在概念方面，在世界上，没有统一的界定，各个学者从不同的角度，根据自己的重点，有着不同的界定，主要有：
Randall S Upcherch（2000）工程英语翻译认为分时度假通常是指的是在规定的时间间隔里购买者所得的度假权。在2002年他又进一步指出，分时度假是指人们在某个度假地购买住宿设施（如公寓或酒店客房等）的一段时间，购买者在每年的这段时间拥有这处房产的使用权。
Robert A ·Gentry认为，分时度假也就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10～40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统，会员可以把自己的客房使用权与其他会员购买的在异地的客房使用权进行交换，以此实现低成本到各地旅游度假的目的。
《分时度假房产法》中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中购买者获得了对于住宿和其他设施在某一特定年度中低于1年的使用权，并且这一协议有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。
《欧盟分时度假指令》中对分时度假的定义是：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某个时段（这一期限要在1周以上）使用
某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用，即将交付使用或即将建成的项目。
在国内的研究中，也对分时度假有不同的见解。
徐栖玲（2000）我们结婚了泰民孙娜恩认为，分时度假是指顾客在购买某一项分时度假产品后，在指定地点，指定时间可免费使用住宿设施。
孟晓苏（2002）认为，分时度假的内涵是：将房屋按时间切割成可以供多户人家拥有的使用权，一般按星期为分割单位，并将其出售给不同的购买者。
杨立娟等(2004)认为，分时度假是指开发商将度假地的房产分割成以周为基本度假单位，并分别将分割后的 度假房产的使用权出租给购买者。购买者拥有自由买卖、转让、出租、馈赠、继承等系列权利，享有公共配套设施的优惠使用权利。
虽然关于分时度假的看法各有不同，但是我们可以从众多的定义中归纳出分时度假的含义包括下面几点：
（1）已建成的房产，如度假村、酒店、别墅等。它是分时度假开展的基础条件。
（2）分时度假产品，通常是对已有的房产的一定权限按时间分割，包括界定每年拥有权限的时间以及持续的总年数。
（3）客户的一次性预付购买，也就是客户一次性购买分时度假产品，从而拥有以后若干年的相应的权益。
（纹绣培训哪里好4）购买后客户拥有使用权。当然，有一些分时度假产品，客户拥有的是物权，但无论那种分时度假产品，使用权是最基本的权益。
（5）分时度假交换系统，当然并不是一定要有交换系统这个要素才能称为分时度假，但是今天，分时度假企业如果没有交换系统，或者说没有参加交换系统，它是不可能生存发展的。
（二）分时度假产品的分类
分时度假在这几十年的发展中，出现了不同的分类，这里主要介绍2种：
按照杨立娟（2004）的看法，依据产品特色，分时度假可以分成5种类型：海滨分时度假房产、城市分时度假地、山区分时度假地、主题公园分时度假地，其他分时度假地。
王婉飞（2005）认为，分时度假可以分为6类，分别是：固定时间的标准产品、灵活选择时间的产品、购买使用权、度假俱乐部、签约所有权、点数制。
三、分时度假研究内容
从20世纪60年代分时度假的雏形的出现到今天，分时度假才只有几十岁。在这几十年中，分时度假作为一个新生事务，国内外学者已对其做了不少研究，内容涉及了很多方面。
（一）分时度假法律法规研究
在对分时度假的研究中，对分时度假法律法规研究的学者是相当多的，一些对现我国分时度假现状中存在的信用问题进行分析并提出对策，一些对立法进行建议，一些对合同进行研究。
1、信用研究
信用短缺已经成为制约我国分时度假发展的瓶颈。早在1999年James J Scavo, St﹒John’ s就提出了随着分时度假的发展，需要有更多法律来保护消费者的利益。张英(2004)提出分
时度假发展的瓶颈——信用缺失。燕浩鹏（2004）分析了产生失信行为的原因，并指出要从完善法律法规体系、加强行业自律两方面进行诚信建设。李秀娜(2005)在分析我国分时度假信用危机的阶段性特点的基础上，剖析了分时度假各方的法律关系和责任归属。吕爱恋,张建宏(2005)运用产权理论、制度经济学理论、信息不对称理论等经济学原理，从深层次上剖析了信用缺失的根源。王婉飞、高尚全、舒芸(2005)在王婉飞主持的2003年度浙江省哲学社会规划重点课题中的一篇论文，从经济学和法学角度深入分析了信用缺失的原因，以及分别从立法、中介和信用消费的角度提出了相应的对策。李眉（2006）从市场整体的角度分析了分时度假中诚信危机产生的原因、危害以及对策，这里李眉有着不同的见解，他认为解决诚信问题，需要注意与媒介的沟通、“诚信”环境的建立，产品的创新、营销的策略、适合我国国情的改造等。朱世香、孔祥雨（2007）认为利用信托机制减少诚信问题是一个行之有效的方法。
一些分时度假企业的信用缺失是分时度假产业前几年负面影响产生的主要原因，就此加强信用建设是必须的。目前的研究主要是信用缺失产生的原因，以及加强企业信用方案。加强企业信用可以通过法律措施、行业自律，但最主要的还是企业自身诚信意识。
