新加坡的住房保障制度
一 新加坡住房市场概况
新加坡共和国地处马来半岛，国土面积为682.7平方公里，常住人口超过400万。根据2006年的美元兑换率，2006年新加坡的国内生产总值达1330亿美元，按照440万人口计算，人均GDP达30200美元[1]。ptp
新加坡实施公共住房制度，实行独特的“居者有其屋”的住房政策，政府大力发展公共组屋，成功地解决了居民的住房问题，新加坡因此也被联合国评为最适合人类居住的国家之一。从居住水平看，新加坡的人均居住面积在20世纪90年代初就已达到21平方米以上，平均每套住房约居住3人。从1960年至2005年底，新加坡共建造组屋97.3万套，85%的公民住进了政府组屋。其中，93%的居民拥有组屋的产权，7%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋；另外15%的高收入家庭在市场上购买商品房[2]。
在过去的近40余年中，新加坡的住房在分配上经历了由廉租屋（租赁组屋）向廉价屋（购买组屋）的过渡；在套型上经历了由一房式、二房式，向三房式、四房式甚至五房式（在
新加坡厅也算一室）的过渡；在建筑上经历了由多层向高层的过渡。目前，新加坡廉租屋的比重将逐步下降，在保障政府组屋的套数和总面积供应的同时，满足中、高等收入居民需要别墅型的公寓比重在不断地增加，居民住房居住质量稳步提高。
二 新加坡的住房政策体系
新加坡是一个市场经济的国家，但在住房建设与分配上并不完全通过市场调节来实现，而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式，即中、低收入阶层的住房由政府投资建设并实行有偿提供，高收入阶层住房由市场提供的体制。低收入阶层可以享受廉租屋（Low-rent hou）待遇，中等收入阶层可以购买组屋（Low-price hou），高收入阶层则可购买私人住宅[3]（见表1）。
表1 新加坡住房政策体系
收入阶层 | 购买条件（新元） | 租赁、购买组屋类型 |
低收入阶层 | <800 | 租赁一房式、二房式 |
800~1500 | 租赁一房式、两房式、三房式 |
中等收入阶层 | <2000 | 购买二房式 |
<3000 | 购买三房式 |
<8000 | 购买四房式或更大组屋、转售组屋、私人发展商建设的组屋 |
<12000（多代同堂家庭） | 购买四房式或更大组屋、转售组屋、私人发展商建设的组屋 |
高收入阶层 | >8000 | 购买共管式公寓、花园式住宅 |
>12000（多代同堂家庭） | 购买共管式公寓、花园式住宅 |
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资料来源：根据新加坡住房制度及其启示[2]整理
（一）低收入阶层：租赁组屋
新加坡家庭月总收入在800新元以下的，可租赁不同标准附有租金津贴的一房式或两房式组屋；家庭月总收入在800新元至1500新元的，可租住不同标准附有津租金贴的一房式、两房式组屋或三房式组屋，四房式以上的组屋不出租。租金约为市场租金的一半，其余部分山政府予以补贴。
（二）中等收入阶层：购买组屋
家庭月总收入不超过2000新元的，可申请购买二房式组屋；家庭月总收入不超过3000新元的，可申请三房式组屋；家庭月总收入不超过8000新元的，可申请四房式或更大的单位；家庭月总收入不超过12000新元的，可申请四房式或更大单位的多代同堂家庭组屋。家庭月总收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可在公开市场购买转售组屋，或购买私人发展商设计兴建和销售的组屋。
（三）高收入阶层：购买私人住宅
月总收入超过8000新元或12000（多代同堂家庭）新元的家庭，建屋发展局不负责提供组屋，他们从房地产市场直接购买私宅，包括标准较高的共管式公寓（condominium），或标准更高的置地住宅，即花园式住宅。
三 新加坡住房保障制度演变
（一）20世纪20-50年代：陋屋区时代
从上世纪20年代早期开始，新加坡许多人的住房都是在拥挤的陋屋区，没有适当的卫生、照明或通风设施。因住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927年设立了新加坡改良信托局( Singapore Improvement Trust, SIT），专门负责清理陋屋区，并为从那里搬出来的民众提供住所。到1947年，新加坡人口增加到20年前的两倍多，达到一百万。1947年新成立的住房委员会（Housing Committee）调查发现68万人口（约占总人口72%）住在城市中心区，其中约1/3人口拥挤在4平方公里的区域内，极其的拥挤（见表2）。1959年约25万人居住在城市贫民窟内，约30万人居住在棚户区[4]。在新加坡改良信托局存在的32年中，共建造了23000个单位的住房，但只能为8.8%的居民解决住房问题。大多数新加坡人的居住环境既不符合卫生标准，也容易发生火灾，很不安全。1961年在河水一带发生
的一场大火灾，摧毁了数以千计的住房，造成16000人无家可归[2]。
表2 1950年代前新加坡的居住密度
java培训中心>emann年份 | 城市人口 | 住房数 | 居住密度（人数/住房） |
1907 | 250000 | 20000 | 12.5 |
1931 | 567000 | 37000 | 15.3 |
1947 | 938000 | 38500 | 18.2 |
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资料来源： Colony of Singapore, Report of the Housing Committee 1947; Master Plan 1955. 转自：Belinda Yuen, Squatters no more: Singapore Social Housing, Global Urban
Development, Volume 3 Issue 1, May 2007[5]
（二）20世纪60年代：居者有其屋
1959年新加坡成立自治政府时，失业和住房短缺是当时两个最大的社会矛盾。当时200万人口中80%以上住房困难，其中40%居住在贫民窟和棚户区中。在这种背景下，新加坡政府决定把住房建设放在优先位置上，制定了《住房发展法》（Housing and Development Act），并在1960年根据该法成立建屋发展局（Housing & Development Board，HDB）。建屋发展局的目标一开始就非常明确，就是为低收入阶层提供廉价房屋。其住房发展的目标是使 90%的人口居住在公共房屋中，10%的人口居住在私有房屋中。为了鼓励人居民拥有自己的组屋，建屋发展局在1964年推出“居者有其屋”计划（Home Ownership Scheme），这个计划是非营利性的，旨在为无力在住房市场上购买私人住房的居民提供公共住房。在建屋发展局的主持下，新加坡大力建设公共组屋，完成了6个建房五年计划，建成 70 余万套住房（见表3）。1968年，新加坡政府开始允许国民利用公积金购买政府组屋，大大地推动了“居者有其屋”计划的实施。政府也鼓励居民购买租住的组屋，并给予20%的首付免除优惠[4]。到1970年，超过二分之一的人口住进了组屋。
表 新加坡1960-1990年代的住房建设计划
住房建设计划 | 建设年份 | 住房建设套数 |
第一个建房五年计划 | 1961～1965 | 54430 |
第二个建房五年计划 | 1966～1970 | 66239 |
第三个建房五年计划 | 1971～1975 | 113819 |
第四个建房五年计划 | 九上英语教与学答案1976～1980 | 137670 |
第五个建房五年计划 | celebration1981～1985 | 180000 |
第六个建房五年计划 | 1986～1990 | agreeon160000 |
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资料来源：郭玉坤. 中国城镇住房保障制度研究. 西南财经大学博士毕业论文，
2006（5）[6]
（三）20世纪70年代：增加供给和改善条件
在60年代的10年中，主要是解决住房缺乏问题，所以第一、第二两个建房计划中所建的房屋，大多数类型为单居室，以小房型为主，主要用于出租，以解决住房极其短缺的问题。197l～l983 年，随着房荒问题的缓解，住房政策的重点向改善型转变。住房的类型随也之发生变化，由过去的一居室、二居室转向发展三居室、四居室一套的单元。建屋发展局也开始专注于开发建设设施齐全的新市镇，每个新镇约容纳居民250000。通过完善的规划，宏茂桥、勿洛及金文泰等新建市镇都拥有丰富齐全的设施，如市镇中心、邻里中心、巴士转换站、学校、公园及工厂。镇内的居民可轻易地在住宅周围找到诸如体育、图书馆等休闲场所（见表4）。原先应急的住房被拆除，重新盖起了造型美观、设备齐全的高级公寓，在满足需求程度上达到了80%[2]。1974年，新加坡政府又组建了国营房屋与城市开发公司（HUDC）（1982年HUDC将住房发展业务转给了HDB），专门建设大型的五居室套房，
称之为“HUDC套房”。这种住房比房屋开发局开发的住房售价贵，但比市场价低，月收入在4000新元以下的家庭均可购买。
表4 新加坡新镇规划中的土地利用和住房密度（60000个住宅单位）
土地利用类型 | 面积（公顷） | 所占比例 | 土地利用类型 | 面积（公顷） | 所占比例 |
商业用地 | 30 | 4.6% | 公共机构 | 15 | 2.3% |
居住用地 | 347 | 53.4% | 工业用地 | 44 | 6.8% |
教育用地 | 62 | 9.5% | 城市道路 | 89 | 13.7% |
开放空间 | 26 | 中国梦我的梦演讲稿4.0% | 其他设施 | 30 | 4.6% |
体育设施 | 7 | 1.1% | | | |
总合 | 总面积：650公顷；住房单位数目：60000个 |
住房密度 | 92个住房单位/公顷anglican |
| 不怕不怕英文版 | | | | | |
资料来源：HDB (2000a) ，转自：Belinda Yuen, Squatters no more: Singapore Social Housing, Global Urban Development, Volume 3 Issue 1, May 2007[5]
（四）20世纪80年代至今：全面提升居住环境
到20世纪80年代初期，大约70%的人口住进政府组屋。随着住房供应方面经验的日趋完善，新加坡开始将更多的重点放在为居民提供高质量的生活环境上。为培养居民对邻里的归宿感及促进人际交往，新加坡推行了邻里概念。每个邻里都有户外园地，可作为公共及休闲设施，如公园、儿童游乐场、体育设施等等。通过这样建立一个全面的生活环境，既可满足居民在休闲方面的需求，让他们方便地使用各种设施，同时也能增强社区的凝聚力。80年代后期，超过85%的人口住在政府组屋。新加坡除了为大众建造新的家园，也为较旧的市镇提供“组屋更新计划”。包括主要翻新计划——把旧的住房修复到当前新住房的标准；选择性整体重建计划——为了更好地利用土地，有选择性地将旧的组屋拆除，并在附近地段为受影响的居民提供新的住房[2]。政府通过组屋区更新计划，以系统化的方式重新发展屋龄较久的市镇或社区邻里，以便和新的住屋发展相互融合。通过组屋更新，居民生活环境也会获得改善，居民将可享受到资产升值的益处，生活质量也得到了极大的提高。
四 新加坡住房保障制度的具体运作机制
新加坡居民住房问题的解决得益于其实施独特的“居者有其屋”住房保障政策。“居者有其屋”政策通过专门机构运作（建屋发展局）、强大的金融支持（住房公积金政策）、政府扶持和严谨的住房分配和管理制度，极好的解决了新加坡住房保障问题，获得了巨大的成功。
（一）保障性住房的建设
新加坡为中、低收入者提供的保障性住房（即组屋），统一由半官方专门的机构——建屋发展局负责统一投资和组建；高收入者的住房，则由私人投资商投资建设。建屋发展局的主要任务是负责规划、建造和管理所有公共住房，其工作主要包括两方面：一方面，是为中低收入居民提供住房，实施政府确定的建屋计划，包括征用土地、拆迁安置、规划设计住宅区策划基础设施建设、安排承建商建造房屋等；另一方面，建屋发展局也负责公房的出租、出售和物业管理。
