研究 ＲＥＳＥＡＲＣＨ
土地混合使用的历史回顾
二战以后，由于战争的极大摧毁，欧美的许多城市都在考虑战后重建，在当时的许多城市建设规划都受到了“功能主义原则”的影响。此后，《雅典宪章》进一步提出了“功能分区”的思想，把城市功能分为：居住、工作、娱乐和交通。这一思想无疑在“空间上控制了城市建设中各种不相容的土地性质”１，但是，由于城市毕竟是一个综合、多功能并且有机统一的整体，不是各种性质用地的简单相加或组合。在过去的几十年中，欧洲和北美的许多城市都在对该思想进行了重新考虑，并开始转而发展土地的混合使用（ｍｉｘｅｄｌａｎｄ ｕｓｅ）。譬如，美国西雅图国王县三个社区的混合开发、美国旧金山湾区的混合开发、英国伦敦Ｋｉｎｇｓ Ｃｒｏｓｓ地区混合开发２等等。
在１９６１年简・雅各布斯发表了其著名的《美国大城市的生与死》后，土地混合利用概念的出现频率提高了。美国规划协会（ＡＰＡ）认为，土地的混合使用是理性发展政策的重要组成３；欧洲城镇规划师议会（ＥＣＴＰ）指出“混合使用的原则应该被提倡，尤其是在城市中心，它可以有助于带来更多的多样性，并增强城市活力４；在台湾，许多学者和研究人员也认为“土地混合使用一直是新都市主义者及永续发展目标所极力推崇之策略５。
以美国的土地混合使用实践为例，在１９世纪６０年代到７０年代土地混合使用得到新的发展，并把它
作为城市振兴的一个重要工具。到１９世纪８０年代，土地混合
利用的发展趋向在小型地域发展。而到１９
世纪９０年代，土地混合开发更加成为以交
通为导向发展（ＴＯＤ： Ｔｒａｎｓｉｔ Ｏｒｉｅｎｔｅｄ
Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）、传统邻里发展（ＴＮＤ：
Ｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌ Ｎｅｉｇｈｂｏｒｈｏｏｄ
Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）、宜居社区（Ｌｉｖａｂｌｅ
Ｃｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ）和智慧增长（Ｓｍａｒｔ
Ｇｒｏｗｔｈ）的重要组成部分６。就目前而言，
Ｊｉｌｌ Ｇｒａｎｔ认为土地混合使用的发展主要
有三大特征：增加土地使用的强度；增加
土地使用的类型；整合各种不同土地使用
类型７。
土地混合使用的定义
就上文分析可以发现，土地混合使
用其实已经经过了较长时间的发展，并
且其作用也日益为规划师以及相关政府
官员所认识。譬如，根据美英等国的实践
表明土地混合使用有助于增进社区活力，
增加住房的选择类型，减少交通出行，减
少交通堵塞等重要作用８。我国规划界的
人士对土地的混合使用也做出了积极的
评价，如建设部副部长仇宝兴就表示倡
导土地适度混合使用，有利于减少工薪
阶层在生活区和工作区之间每天钟摆般
奔波９。刑琰把土地混合使用的功能概括
为：增加地方税收、节省公共部门成本；
有利于运行公共交通、有利于城市设施
开发、复兴城市衰败地区以及组织大城
市增长几个方面１０。从上述分析可以看
出，土地混合使用在不同的国家都表现
出了极大的积极作用。
虽然土地混合使用的益处似乎是显而
易见的，但是由于土地混合使用开发中的
种种复杂性，如混合比、容积率选择、不
同土地使用类型兼容性选择等，往往造成
了对土地混合利用概念的模糊性。早在
１９８７年，美国城市土地学会（Ｔｈｅ Ｕｒｂａｎ
Ｌａｎｄ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ）把土地混合使用定义为是
一项连贯的，具有三重或三重以上在功能
上或者形态上实现整合的土地使用模式。
Ｇｒａｎｔ（２００２）认为，土地混合开发可以分
为三类：第一类是相同土地使用类型，但
是具有不同容积率或者不同类型住户的混
合；第二类是相兼容的土地混合使用，譬
如商住混合使用，这种混合往往能产生互
补的作用；第三类则是不相兼容的土地混
合使用，诸如住宅与不相兼容的重污染工
业的混合情况，这一类型往往极容易造成
环境、噪音以及其他方面的相关问题。
在英国，Ｐｒｅｓｃｏｔｔ（２００２）认为土地
混合利用是把住房、地方商店、各种服务
以及工作机会整合到社区中去，以此来创
造一个充满生机的社区，社区中的人们不
用长途出行就能得到他们想要的生活必须
台风英文
要素１１。
Ａｌａｎ Ｒｏｗｌｅｙ 于１９９８年在其给英国
皇家特许测量师学会（ＲＩＣＳ）所作的题为
“规划编制混合使用发展：问题与实践”
的论文中阐述道：“混合使用开发是一个
模糊并具有多重含义的词语，它包含了诸
如地块大小、位置、由不同使用类型带来
的活动的数量、土地使用年限、占有情况
以及一个时间尺度”１２。
奇迹之海歌词美英土地混合使用的实践应 盛
110 北京规划建设
2013年考研
ＲＥＳＥＡＲＣＨ 研究
美英两国土地混合利用北京夜大
美国土地混合利用
在美国，土地的利用基本上都是在地方层面上展开的，这样有利于土地利用使用地更加恰当。
以美国加州为例，实现土地利用的工具有很多，可以分为以下四中类别：总体规划（Ｔｈｅ Ｇｅｎｅｒａｌ Ｐｌａｎ）及其相关工具；分区规划（Ｚｏｎｉｎｇ）及其相关工具；再开发（Ｒｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）以及加州环境质量法案（Ｔｈｅ Ｃａｌｉｆｏｒｎｉａ ＥｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌＱｕａｌｉｔｙ Ａｃｔ，ＣＥＱＡ）。但是参与调节土地混合利用的主要工具则包括：地区规划（Ａｒｅａ Ｐｌａｎ）、分区规划（Ｚｏｎｉｎｇ）、详细规划（Ｓｐｅｃｉｆｉｃ Ｐｌａｎ）、细分地图法案（Ｓｕｂｄｉｖｉｓｉｏｎ Ｍａｐ Ａｃｔ）、有条件利用（Ｃｏｎｄｉｔｉｏｎａｌ Ｕｓｅ）、加州环境质量法案以及自由检查（Ｄｉｓｃｒｅｔｉｏｎａｒｙ Ｒｅｖｉｅｗ）。
哀王孙加州的总体规划给加州提供了一个蓝图框架，并在７大层面给当地提供了详尽的政策支持。这７大层面包括：土地利用、循环系统（如交通）、噪音、住房、开放空间、保护和安全。所有这些层面都等
同重要，并且各个层面都是需要互相关联。总体上而言，总体规划对全州的土地利用提供了一个框架性指导。
地方规划则是关注于总体规划下的更小区域内的包括土地混合使用的规划，它是对总体规划的一个补充。从而再对诸如土地混合使用等方面做出更详细的规定。whatdoyoumean
分区规划则是对所在区域进行划分，决定在某地块上开发的土地使用类型、建筑高度、规模、位置以及设计等。分区规划可以规定在某一地块上进行混合土地开发，也即所谓的“混合利用分区规划”（ｍｉｘｅｄ－ｕｓｅ Ｚｏｎｉｎｇ）。例如，授权在底层进行商业性质开发，楼上设计为住房；在某一地段混合商店、办公楼以及轻工业的土地利用。分区规划中也可以对不适应本地区情况的混合开发进行限制。
“有条件利用”与分区规划相似，它确
定了在某一特定地块的土地使用类型，并
要接受公共听证和获得规划委员会批准的
规划许可。“有条件利用”确定了一个设想
土地使用类型的大小和功能。例如，如果
某一商业区规划超过了５０００平方英尺，就
要申请“有条件利用”的许可。这样它对
进行混合开发时的相对强度就提供了一个
限制。
详细规划是总体规划的实施工具，它
划定了能够允许的在当地土地利用类型，
以及基础设施的可获得性和财政支持等。
细分地图法案则给予了地方权力机关要求
开发商必须在新开发项目中建设公共空
间、绿地以及学校等其他使用类型的。
此外，所有土地混合使用的规划都必
须符合“加州环境质量法案”的要求。作
为一项州法律，该法案在决定进行什么类
型开发以及在何地进行开放上面具有重要
的影响。在进行土地混合利用开发的时
候，必须参照该法案的要求，使混合利用
对环境造成的影响减少到最低。最后，土
地混合使用规划还要接受“自由检查”。规
划部门对所提交的混合开发项目进行回顾
检查，并决定是否另外附加开发条件或者仄声
拒绝开发的实施。
英国的土地混合利用
在以服务业为主要产业，进入后工业
化时代的英国，土地的混合利用被认为是
越来越重要的工具１３。而自２００４年英国规
划体系改革后，土地的混合开发也成为了
英国解决城乡建设问题的重要手段。“规
划政策纲领三：住房”（Ｐｌａｎｎｉｎｇ Ｐｏｌｉｃｙ
Ｓｔａｔｅｍｅｎｔ ３， ＰＰＳ３）认为要建设可持续
的社区需要积极发展土地混合利用１４。
自２００４年颁布的“规划与强制性购买debrand
法案２００４”后，在政策上英国自上而下在
全国范围内制订了三个层次的与土地混合
利用相关的内容。以伦敦为例，这三个层
次包括：国家级的“规划政策纲领”；大伦
敦地区关于住房以及混合使用开发的相关
政策；地方关于住房和土地混合使用政策
（如“整体发展规划”）。
在英国，“国家政策强烈支持土地混
合使用开发的发展。”１５其实，“规划政策纲
领”并不是第一次在全英国号召推广土地
混合使用，其前身“规划政策指导”
（Ｐｌａｎｎｉｎｇ Ｐｏｌｉｃｙ Ｇｕｉｄａｎｃｅ，ＰＰＳ）中的
ＰＰＧ１就以政策的形式规定：地方规划部
门在制订它们的发展规划的时候应该包含
在恰当的地方，尤其是在城市中心、其他
拥有良好公共交通服务以及在进行新开发
的区域，鼓励进行土地混合使用。而在新
的“ＰＰＳ３：住房”中更是提出要实现住房
的混合，实现可持续的社区１６。与上述相近
的对土地混合利用做出政策指导的还有如
“ＰＰＳ６：市中心规划”“ＰＰＳ７：农村地区的
可持续发展”等相关文件。
“区域规划指导”（Ｒｅｇｉｏｎａｌ Ｐｌａｎ－
ｎｉｎｇ Ｇｕｉｄａｎｃｅ，ＲＰＧ）也对土地的混合
开发表示了强烈的支持“ＲＰＧ９（东南部）”
指出：在城市以及其他地方对土地使用类
型进行混合能够有助于社会的融合并促进
城市生活。
此外，伦敦规划（Ｔｈｅ Ｌｏｎｄｏｎ
Ｐｌａｎ）以及伦敦各个分区规划都对土地的
混合开发制订了支持性的政策。伦敦把土
地的混合使用开发作为伦敦中心区的优先
考虑战略之一17。而所在的各个子区域如
Ｈａｍｍｅｒｓｍｉｔｈ ＆ Ｆｕｌｈａｍ区在其规划中
就指出，在大型地块中鼓励进行包括廉价
房等的混合使用开发。
除了在政策上积极推进鼓励土地混合
使用开发模式，在具体项目规划设计过程
中，各规划部门还要对开发项目所在的区
位、可达性、当地特色、混合的类型、开
发强度、道路的通透性、混合使用对居民
生活的影响以及当地居民的要求等１４个方
面进行综合考虑。此外，由于近年来全球
气候变化的影响日益加剧，英国在实践土
北京规划建设111
研究 ＲＥＳＥＡＲＣＨ
地混合利用的过程中，更加注重了对解决气候危机策略的寻求。英国城乡规划协会（ＴＣＰＡ）发出号召要求大家“以步行和骑自行车替代开车出行以及购买本地的食物。”１８其实，这仍然是要积极发展土地混合使用。
对我国土地混合使用发展的启示
从上述分析可以看出，土地的混合开发使用具有激发经济活力，促进社会融合，减少交通距离，提升环境质量，缓解气候危机等重要作用，但是我们也要看到，土地的混合使用并非一剂万灵丹，并非在所有地方都能适用。此外，一些土地使用类型与其他使用类型存在明显不兼容的时候，如住房和重工业用地，便不能强求混合开发。而过度的混合开发还会给城市带来额外的压力１９。也就是说混合开发不一定就能给某一地区带来活力。鉴于此，我们在进行土地混合开发的时候应该注意以下几方面。
第一，要鼓励土地混合开发在适当的地区积极推行。我们要从国家层面一直到地方要制订详细的政策来鼓励并指导土地混合开发。只有这样才能使规划师们以及其他相关人员在进行土地混合使用开发的时候有法可依、有政策可循。
第二，要提升对土地混合使用的认识。土地混合使用的推广离不开各个部门与规划相关人士，包括政府官员、规划师、开发商等的努力。虽然土地混合使用并不难理解，但是真正掌握对土地混合使用概念的并不多。随着社会的发展我们对土地混合使用的认识也要紧跟着发展。
第三，要有丰富的想象和创新意识。土地混合开发没有固定的模式，但是也不是深奥玄乎的东西。创新而具想象力的设计能够实现更好的土地混合开发。
第四，多注重过程而不是结果。自土地混合使用项目开始之初，规划部门就要对开发商进行谈判，确保混合土地使用项目的实现。此外，作为规划师要全盘考虑
土地混合使用开发带来的种种影响。
苏州英语翻译
最后，做好对土地混合使用项目的监
督检查工作，实现“规划、监督、管理”的
有效结合，确保土地混合使用项目的可持
续发展。
注释
１ 邢琰．政府对混合使用开发的引导行为．规划
师，２００５年第７期
２ 西雅图混合土地开发对出行历程的影响．中国
房商网，２００５
３ 美国规划协会．理性发展政策指南．国土资源
情报，２００３年第５期
４ ＥＣＴＰ．Ｎｅｗ Ｃｈａｒｔｅｒ ｏｆ Ａｔｈｅｎｓ： ｔｈｅ ｐｒｉｎｃｉｐｌｅｓ
ｏｆ ＥＣＴＰ ｆｏｒ ｔｈｅ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｏｆ ｃｉｔｉｅｓ．１９９８
５ 钟涵．由住商混合空间尺度探讨房地产价格
之研究——台北市中山区实证分析，２００７
６ Ｎａｎｃｙ Ａ． Ｍｉｌｌｅｒ， Ｊｅｆｆ Ｍｉｌｌｅｒ．Ｄｅｆｉｎｉｎｇ．Ｍｉｘｅｄ－
ｕｓｅ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．２００３
７ Ｇｒａｎｔ， Ｊ． Ｍｉｘ Ｕｓｅ ｉｎ Ｔｈｅｏｒｙ ａｎｄ Ｐｒａｃｔｉｃｅ：
Ｃａｎａｄｉａｎ Ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ ｗｉｔｈ Ｉｍｐｌｅｍｅｎｔｉｎｇ ａ Ｐｌａｎｎｉｎｇ
Ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ．ＡＰＡ Ｊｏｕｒｎａｌ ６８，ｎｏ． １：７１－８４
８ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｍｉｎｎｅｓｏｔａ．Ｂｅｎｅｆｉｔｓ ｏｆ Ｍｉｘｅｄ－
ｕｓｅ．２００７
９ 刘扬．建设部官员：土地混合使用，减少上班
族奔波．新华网，２００６
１０ 刑琰．政府对混合使用开发的引导行为．规划
师，２００５年第７期，第２１卷
１１ Ｐｒｅｓｃｏｔｔ．Ｆｏｒｗａｒｄ ｔｏ Ｍａｋｉｎｇ Ｂｅｔｔｅｒ Ｐｌａｃｅｓ．ons
ＥＰ／Ｕｒｂａｎ Ｖｉｌｌａｇｅ Ｆｏｒｍ
１２ Ｒｏｗｌｅｙ， Ａ． Ｐｌａｎｎｉｎｇ Ｍｉｘｅｄ Ｕｓｅ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ：
Ｉｓｓｕｅｓ ａｎｄ Ｐｒａｃｔｉｃｅ．ＲＩＣＳ．１９９８
１３ ＧＬＡ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ（２００５）， Ｍｏｒｅ ｒｅｓｉｄｅｎｔｓ， ｍｏｒｅ
ｊｏｂｓ？ Ｔｈｅ ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐ ｂｅｔｗｅｅｎ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ，
ｅｍｐｌｏｙｍｅｎｔ ａｎｄ ａｃｃｅｓｓｉｂｉｌｉｔｙ ｉｎ Ｌｏｎｄｏｎ；Ｋｉｎｇ
Ｓｐｕｒｇｅ（２００６），Ｔｈｅ Ｃｏｎｔｒｉｂｕｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ Ｒｅｔａｉｌ
Ｓｅｃｔｏｒ ｔｏ ｔｈｅ Ｅｃｏｎｏｍｙ， Ｅｍｐｌｏｙｍｅｎｔ ａｎｄ
Ｒｅｇｅｎｅｒａｔｉｏｎ
１４ Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ｆｏｒ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ ａｎｄ Ｌｏｃａｌ
Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ（２００６）Ｐｌａｎｎｉｎｇ Ｐｏｌｉｃｙ Ｓｔａｔｅｍｅｎｔ．
３：Ｈｏｕｓｉｎｇ．Ｌｏｎｄｏｎ
１５ Ｇｒｅａｔ Ｌｏｎｄｏｎ Ａｕｔｈｏｒｉｔｙ（２００４）Ｔｈｅ Ｌｏｎｄｏｎ
Ｐｌａｎ．Ｐ９１．Ｌｏｎｄｏｎ
１６ 同１４
１７ Ｇｒｅａｔ Ｌｏｎｄｏｎ Ａｕｔｈｏｒｉｔｙ（２００４）Ｔｈｅ Ｌｏｎｄｏｎ
Ｐｌａｎ．Ｐ２２７．Ｌｏｎｄｏｎ
１８ ＴＣＰＡ（２００６）Ｃｌｉｍａｔｅ Ｃｒｉｓｉｓ Ｓｐａｒｋｓ Ａｃｔｉｏｎ．
Ｐｌａｎｎｉｎｇ．２９ Ｓｅｐ． ２００６．Ｐ１５
１９ Ｌｙｎｃｈ， Ｋ．（２０００）Ｇｏｏｄ Ｃｉｔｙ Ｆｏｒｍ， Ｏｒｉｇｉｎａｌｌｙ
ｐｕｂｌｉｓｈｅｄ： Ａ ｔｈｅｏｒｙ ｏｆ ｇｏｏｄ ｃｉｔｙ ｆｏｒｍ， １９８１，
１２ｔｈ ｐｒｉｎｔｉｎｇ（Ｃａｍｂｒｉｄｇｅ， ＭＡ： ＭＩＴ Ｐｒｅｓｓ）
作者单位：上海同济城市规划设计研究院
责任编辑：沈博
112 北京规划建设
