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一、美国人的住房情况
美国东临大西洋，西滨太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥湾。所属阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。总面积9372614万平方公里，海岸线长22680公里。美国是世界经济大国。经济高度兴盛，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。1997年GDP为80830亿美元，人均超过3万美元，居要紧工业国家的首位。对GDP的奉献中，农业占2%，工业占23%，效劳业等占75%。
在家庭收进方面，尽管美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财宝，但富裕和贫困的人口基本上少数，尽大多数人过着一般的生活。图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收进中位数曲曲折折线，从中能够瞧出，美国的一般家庭收进一直在30000~38000美元之间，增长幅度和变化幅度并不大，其中1997年美国家庭年收进中位数为37005美元，这讲明美国的经济开展是对比平稳的。
尽管美国一般家庭收进并不非常高，但总体生活素养较高，大局部人拥有自己的住房。美国政府为了解决国民的住房咨询题，采取了许多有效措施，如为低收进家庭提供廉价的房屋，采取资金扶持减税等政策鼓舞旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等。一般来
讲，一个小家庭只要有一人有稳定的工作，都能够买得起房。图二是近30年来，美国家庭自有住房率曲曲折折线，从中能够瞧出，美国一直以来维持对比高的自有住房率。1997年，美国自有住房率为66%〔指独户型房屋〕，独户型房屋平均价为13.39万美元。
在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房〞政策〔affordinghousing〕起了非常大作用。在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收进的28%，同时住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收进的36%。例如，按1997年美国家庭收进中位数37000美元，那么当每月住房分期付款不超过863元时，如此的房屋确实是基本买得起的，按那个标准，假设银行提供9成30年按揭〔这是美国最普遍的按揭成数和年限〕，年利率7%，那么美国中等收进的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元，而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元，因此中等收进的美国家庭基本上买得起的，房价是合理的。依据那个买得起的住房政策，美国联邦政府住房与都市开展部或州政府住房治理局，每年都要依据居民家庭收进与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的,进而确定每年要为低收进家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。
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二、房地产业在美国经济中的比重
房地产业是美国国民经济的重要组成局部，是重要的根底产业，但其在美国整体经济结构中的比重并不大。如表一所示，1992年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%,房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%，房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分不为房地产业产值占0.94%,工资额占1.2%,就业人口占1.3%。尽管1992年与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致，这不是偶然的，它讲明了两个咨询题：一是房地产业开展与整体国民经济开展配合得特不协调，二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，维持这种比例就足于满足生产和生活对房地产的需求。因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的开展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱离整体经济而肓目开展。
表一、1992年和1997年美国房地产业与其它产业要紧指标对比
小电扇三、房地产业开展趋势
在过往的二十年里，美国房地产业伴随着社会的整体国民经济开展，全然维持平稳向上的开展趋势。尽管美国房地产业也表现出周期性，一般是18~20年左右经历一个周期循环，
但周期动摇幅度较小，较少大起大落。图三是美国要紧房地产参考指数之一的“NCREIF指数〞，近20年来的表现情况,从中可瞧出美国房地产投资回报的平稳增长趋势，这也讲明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来瞧，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。
美国房地产业的健康协调开展还能够从租售房屋的空置率表达出来，一直以来，美国维持非常低的空置率，出租房屋空置率维持在5~8%之间，而销售房屋空置率那么保留在1~2%之间。图四是美国三十年来供出租和销售的房屋空置率曲曲折折线。
注：1、出租空置率=空置的供出租的房屋/〔租户已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋〕，包括可租可卖的房屋。
2、销售空置率=空置的供销售的房屋/〔业主差不多居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供销售的房屋〕
四、房地产业的治理
美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预非常少，在
房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个一般的业主，遵守同样的游戏规那么。在与房地产治理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是治理房地产从业人员，要紧是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度标准房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行驶警察权力。除此之外，政府对房地产市场治理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。
∙政府对土地的治理权力
政府对土地的管辖权力要紧包括如下几个方面：
征税(taxation)：政府以土地所有者要征收地税。地税是美国的要紧税种之一，也是调控土地资源配置的要紧手段。通过征收地税，能够调控土地的占用情况，阻止乱占地、占好地、占大地等行为。在纽约等美国要紧都市，随处能够见到一些没人住的破败房屋〔称为弃屋〕，这许多是因为地税太重，业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋〞，最后这些土地将被收回国有。有些人继续了祖宗留下的大片土地，假如这些土地卖不出往，而且这些人的收进又不富有的话，最后也往往是因付不起地税，而不得不放弃产权，这些土地最终将
变成联邦政府或州政府的土地。地税一般回地点政府所有，要紧用于教育开支，一个社区的教育质量是决定地税上下的主权因素之一。
警察权〔policepower〕：政府在土地治理方面的警察权力一般是指政府出于公众利益的需要，对土地利用进行管制。警察权力通过法律表达，要紧法律包括环境保卫法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。
强制征用〔Eminentdomain〕:当为了公众利益征用土地时，在与业主谈判无法达成协议的情况下，政府能够向法庭申请强制征用，强制征用要符合三个条件：一是由法庭裁定土地征用确是为了公众利益，二是业主得到了合理补偿，三是已有足够的法律程序保卫业主的权益。
对联上下联怎么分左右 承受无人继续不动产的权利〔Escheat〕：当房地产所有人死亡后，无法定继续人而且未留下处置房地产的遗嘱，那么不动产将回政府所有。
〔二〕政府对土地利用的操纵风雨的成语
政府对土地利用的操纵要紧是通过制定规划和规划法规来实现的。要紧的规划建筑法规有：
总体规划〔masterplan〕：总体规划由市或县一级政府制定，要紧规划一个地区的开展目标，协调社会、经济、环境等关系。
分区条例〔Zoningordinance〕：分区条例即法定图那么，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。
建筑法典〔BuildingCodes〕：建筑法典要紧规定建筑的标准和准那么，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。依据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得?建筑许可证?方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得?占用证?〔certificateofoccupancy〕，改建的建筑物完工后经验收合格，那么获发?合格证?〔certificateofcompliance〕。
地块划分规那么〔subdivisionregulations〕：地块划分规那么要紧是操纵住宅用地的划分。因为美国的家庭住宅一般基本上一户一幢的，每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环境美丽、生活平安舒适。地块划分规那么要紧规定
地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。
除了规划法规对土地利用的限制外，环境保卫法律也对土地利用有严格的约束。
∙私人对土地利用的操纵
除了政府对土地利用的操纵外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅〞等。一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。
∙美国房地产业的特点
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通过对美国房地产业的考察，笔者认为美国房地产业具有如下特点：
〔一〕、房地产业开展与社会经济开展对比协调
美国房地产业的开展与整体经济开展对比协调，这在上面的数据中已表达出来。之因此如
此，要紧是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济开展与房地产业的关系掌握得对比正确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资时机等等作大量的研究，有时研究时刻跨度前后十年，对前十年的情况和后十年的猜测都要认真研究，然后在研究的根底上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产尽管也有周期性动摇，但涨跌幅较小，非常少有象日本、香港那样的大起大落。
房地产业开展与经济开展的协调性还表达在对住宅购置力的分析方面。由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36〞----即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收进的28%，假如借款人还有其他债务〔如供车等〕，那么供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收进的36%，假如超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较廉价的房子。房地产开发商依据那个指标，结合对民众收进的调查，对住宅价格进行定位，就能够较好地保证所建设的房屋与民众购置力相协调。
〔二〕商业房地产以租赁作为要紧经营方式
法院授权委托书 美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产要紧以租赁为要紧经营方式，尽管有买卖，但比
例对比小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的非常少见。房地产以租赁为要紧经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化规模化经营；能够减少了公共局部产权分割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金，资金可不能被套在房地产上，且进退轻易；有利于房地产证券化的开展。房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性〞，由于房地产租金水平能对比正确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来瞧，某一房地产是否值得投资，非常大程度上依靠于其产生租金的能力。这确实是基本什么原因有关房地产经济的理论、估价方法等一般基本上建立在租金分析的根底上的，而对比少用售价来分析。
