地铁上盖建筑建筑概念设计和荷载预留设计要点

地铁上盖建筑建筑概念设计和荷载预留

设计要点

近年来地铁上盖建筑在不断发展，其建筑概念设计和荷载预留设计

技术也在不断更新进步，以下以赤湾停车场上盖为例共同探讨其设计要点。

赤湾停车场项目位于南山区蛇口赤湾片区，距离前海4公里，北靠

赤湾山，东南临兴海大道。规划范围用地面积约13.3公顷，用地功能为轨道交

通用地+二类居住用地+教育设施用地+文体设施用地，总建筑面积约59万平米，

其中计容建筑面积约33.62万平米，含住宅约33.28万平米（含保障房16.64万

平米），商业0.34万平米，配套设施包括停车场综合配套用房0.89万平米，学

校约5.8万平米，文体中心约1.35万平米，其他公共配套设施约1.4万平米，

其余不计容建筑面积（车库、架空层、地下室等）约15.76万平方米。

该项目位于地铁12号线左炮台站上方，属于TOD物业开发项目，共

有7个地块，涵盖了地铁车辆段上盖，地铁出入线段上盖及凡勃伦效应 地铁场站上盖，以及

需预留规划地铁线路的场站换成空间。其中A、D、E、G、H地块为住宅用地，B

地块为轨道建筑用地（车辆段综合楼），C地块为学校，G地块为文体公园。项

目场地标高复杂，并与南海大道高架桥相邻，地块被南海大道高架桥切割成南北

两个地块。

（一）建筑概念设计

通过概念设计确定用地属性、容积率及开发量。需综合考虑规划限

高，建筑层高，标准层平面，日照，路网设置，场地标高等。

（1）用地价值分析

从土地价值最大化角度考虑布置住宅用地，学校及配套用地按规划使用要

求及停车场柱网布局综合考虑布置。

在进行物业开发时，需对各地块的价值进行分析。因本项目位于地铁左炮台

站线上方，需综合考虑车辆段对住宅影响及地铁便利性。经分析D地块价值最高，

可布置大户型的产品；详细英文 对于离地铁站较远，便利性相对较弱的G、H地块可布置

配租型保障房或小户型产品。

（2）建筑高度确定

因上盖建筑周边场写一篇童话作文 地特殊，盖下停车场建筑位于周边道路下方，经

与南山管理局沟通，根据《深圳市建筑设计规则》要求，建筑高度需从场地最低

点作为建筑起算点（不同区的管理局意见可能不一样），因此，限高直接影响开

了发量。

在满足规划及航空限高要求下，设计需考虑建筑高度、楼栋数、标准层平面

和建筑间距之间的权衡关系，满足营销要求的同时，兼顾设计品质。在本项目中，

前海上位规划片区对临近山体的建筑高度进行了限制，对于在山边的F、G、H地

块住宅建筑高度控制为80米以下，距离山体较近的A、C、D和E地块建筑高度

控制在120米以下。因此需结合限高及场地标高统筹考虑建筑的开发量。

（3）学校设计

学校选址需减少对开发地块的影响，同时考虑对qq同 周边地块的服务半径要求。

因学校及文体中心为多层建筑，可布置在柱网不规整的咽喉区，把上盖的价值最

大化。基于现在教育设施的短缺，学校建筑建议按盖上7-8层预留，考虑后期学

校扩容的需求。

（4）公交站设计

1、需考虑公交站与道路的衔接，不能设置在地下室，设置在半地下

室时，出入口需设置在直接与市政道路衔接的面上。公交车出入口需考虑对人流

车流的影响，层高，停车位及拐弯半径等需满足公交场站设计要求。

2、公交站点的设置，需考虑与地铁出入口的无缝衔接。

（二）荷载预留及设备管线预留阶段

1、停车场上盖

（1）节约用地：盖下停车场需要配建综合办公楼，受用地限制，本项目需

把综合楼放置在盖上。为减少其对用地影响，结合盖下建筑使用功能需求，将综

合楼布置在A地块的角落大学有机化学 ：B地块，并根据规划要求独立占地。因综合楼属于盖

下轨道建筑，上盖住宅与其需满足规划退线和建筑间距要求。建议相邻地块间可

以零退线。为了减小综合楼对用地影响，综合楼由原来多层改为高层，其用地范

围可相应减少，由此增加的盖板面积，可增加布置一栋住宅楼。但因其由多层改

为高层后，根据消防设计要求，需要在高层综合楼边上设置环形消防车道，因用

地条件限制以及节约用地的回报的英文 考虑，消防车道可以与上盖消防车道共用。

为了使土地价值最好看的军事小说 大化，提高土地使用率，我们对停车场上盖建筑进行了

增容。该项目是第一个上盖建筑由小高层（盖上11米）提高为超高层（盖上100

米）建筑的项目。因而节约了用地，提高了开发量。

（2）节约成本：在结构荷载预留上采用了区分塔楼区和非塔楼区的荷载

预留。对于塔楼区，按建筑实际的建筑高度及层数做荷载预留计算，非塔楼区考

虑后期景观设计，采取按1.5米覆土的荷载进行预留，相对之前小高层建筑的均

布荷载形式，更精准预留，并节约荷载预留造价成本。

因上盖住宅需要配置停车位，盖下为停车场，不能设置地下车库，

因此我们采用架空层停车的方式，以解决车位问题。为了便于出行，上盖塔楼的

核心筒建议落到架空层停车场，因此需提前做电梯基坑的预留。通过利用与盖下

建筑平梁底的方式部预留电梯基坑深度，进而减少车库层电梯厅入户的高差。但

预留电梯基坑后也因此限制了该塔楼的位置，后期不能随便移位。

（3）海绵绿建设计要求：经与海绵办确定，上盖因用地条件特殊，其径

流量可按55%设计，通过下凹式绿地解决部分蓄水量。上盖所需蓄水量，建议可

与盖下蓄水池合用，以便节约成本和用地。

2、出入段线上盖

（1）F、G、H地块为出入段线上盖。荷载预留原则同停车场上盖。因场地限

制，消防车道可与盖下消防车道共用。同时需满足消防车道坡度不大于8%要求。

（2）上盖结构落柱需避开盖下U型槽，并设置在限界区外。

3、地铁车站上盖。

（1）需在地铁设计前期与地铁场站设计对接，结合上盖地下车库层高及结

构转换所需梁高设置，确定车站埋深标高，并考虑车站疏散楼梯与上盖车库的连

通口设置位置，预留可连通车站与车库的暗梁暗柱。以便后期小区地下车库可与

地铁车站无缝衔接。实现真正意义上的TOD。

（2）对地铁场站的风亭、风井及疏散楼梯等地铁附属设施，需电脑刷 与场站设计

沟通确定出地面的所在的物业开发地块范围，这些附属设施建议设置在地块边角

上，尽量减少地铁附属设施对后期物业开发地块出入口及建筑的影响。并根据用

地属性，考虑其有利的设置条件，比如：后期为商业建筑，其疏散楼梯及风井可

以与裙房合建；若后期为住宅建筑，其疏散楼梯及风井建议设置在用地边上，尽

量远离住宅建筑，减少对其影响。

（3）对于地铁需先运营，后进行物业开发的用地，地铁出入口处现状标高

与规划标高差距较大时，需确定地铁出入口的后期改建方案，对原设计楼梯、电

梯基坑井道，出入口踏步、雨棚等设计、施工、拆改等的设计及施工界面划分。

4、设备管线预留

（1）上盖建筑化粪池的设置：与盖下沟通确定，在盖下建筑用地红线范围

内，选择对盖下影响小，并便于后期独立施工作业、独立管理的位置放置上盖八年级数学试卷 的

化粪池。

（2）设备管线：上盖雨水管可与盖下雨水管合用，上盖污水管与盖下污水

管分开设置，便于维修，需提前与盖下管线预埋。

三、报批注意要点

1、关于公配的设置，建议在法定图则公示阶段备注公配设置可在土

地出让的用地范围内相互腾挪。以便后期方案设计及分期开发时可以更灵活布置。

2、覆盖率的设定，因上盖建筑盖板面积较大，其覆盖率不能按常规

白地建筑数值设定。其覆盖率也影响了人防面积的认定，建议在建筑概念日落英文 阶段做

可落地性研究，以便确定其数值的合理性。

3、盖上盖下用地范围划分

因盖上和盖下建筑属性不一样，报批的相关部门和手续也不一

样。需要考虑一体化设计及盖上后期附属建筑，在盖下用地范围的合规性。以便

上盖的附属设施，如化粪池、连桥连廊等可建设在盖下的用地范围内。

地铁上盖建筑概念设计和荷载预留阶段直接影响了后面的方案设计条件，因

此需要统筹考虑盖上盖下后期的设计衔接及布局的灵活性。设计条件不稳定的情

况下荷载预留需要做兼容性考虑，以便在后期可最大可能的使用前期概念设计和

荷载预留的条件。