建筑设计如何创造价值

设计如何创造价值

我有一个体会，上设计课的时候学生不知为何而做，目标含混不清，今天变明天变，这

样变那样变，始终没抓住关键问题。那什么是关键呢？就是明确设计目标——我们为什么做

设计？

设计的目标是分层面的，读书的时候我们就讲“功能、经济、美观”。

功能——以前讲的是“适用”，也就是实用性，是建筑最基本的要求，我们既考虑不同

的建筑功能适用于不同人的需求，同时也要考虑到未来人们需求的发展变化。

经济——主要指造价、投资成本的控制。但也要注意建筑寿命，高性价比等经济要素。

美观——我国以前提倡“在可能的条件下注意美观”，现在成为非常普遍的设计环节和

要求。

上午我在临平评标，有一位设计师做了3个方案，我看他自己根本不明确做设计的目的。

为什么做设计？不管是甲方还是乙方，是政府还是设计师，做事情总是为了解决问题的，有

的是为了改善道路交通，有的是为了改变城市形象。而该设计师就跟学生一样，不明所以地

改变，看到一个好例子就想模仿，过一阵又被新的参考对象打动，漫无目标不停地改变自己

的方案。

我认为设计的主要目的有两个：一、解决问题；二、提升价值。下面结合几个案例，来

分析一下。

案例一：林语别墅 （播放从大门沿着主干道一路进入的视频，猜容积率）

这个项目是南方院做的设计，99年刚开始设计的时候，我就看到方案总图了，第一印

象是觉得很密，容积率有0.4，而类似的别墅项目容积率在0.25左右，让人感觉不是个值得

居住的别墅区。其实我们专业人员都被从总平面中获得的信息所迷惑，错过了很好的购买机

会。第二点，公共绿地也被项目“霸占”了，原本是公共城市绿地，设计师把它放在项目入

口处形成对景，绿地两边象征性地各做了一个门，而真正的大门把本应该属于城市的公共绿

地包围进来了。相临地块是绿城桂花城二期，它的绿地就老老实实地放在文二西路北侧。02

年有人向我介绍林语别墅，我一进去就被这个对景绿地深深打动。沿着小区道路行走，两边

的绿篱和树丛，也像公共绿带一样展现在眼前，其实这些林带都是属于私人花园内，也都是

被卖给业主的。真实场景给人的感受是根本不像一个有0.4容积率的项目，因为设计使绿地

充分展现，而绿地又提升了房子的价格，绿地只卖3000元/M，而建筑要卖10000元/M。

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这个项目有几点值得借鉴。

第一、为开发商考虑，方院长提出类似于“公共绿地作为对景”这样的好点子，获得了

开发商的信任。南方设计院从此后跟南都（开发商）很长时间都保持着良好的合作关系。

第二、弯曲的主路，把私人绿地变成能被人欣赏的、带有公共性质的绿带。“私人绿地

公共化”，在最近绍兴力博的项目中，我们就是以这点来打动甲方的。

第三、采用扁户型，来保证实现高容积率。

大家可能会认为良好的设计都是建筑和规划的事情，只能表现在建筑总图和景观绿化方

面，其实结构水电也有这样的机会，因为房子售价在3000元/M的时候，人们不会太关心

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公摊面积，所以以前造的房子管道井大点小点都没什么关系，但是当房子售价到了30000

元/M的时候，一户人家如果能通过各个专业的努力而多出1M使用面积，那价值就很大了。

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也是因为这个原因，我们常常一开始就问甲方：“项目在什么地方？”“卖多少钱？”不同的

地段，不同的售价，我们设计的策略是不一样的。国外，是按照使用（净）面积来销售的，

设计费收取也和这个指标有关，所以设计师通常都会精打细算，我们国家没采用这样的标准，

但设计师仍然要注意这个方面。

案例二：某户型平面

这是桂花城的户型平面，绿城建筑设计公司在90年代设计的，直到现在他们在给绍兴

设计的某项目里还用了这样的户型。非常明显，该春联的由来 户型门厅到客厅之间的空间是被浪费掉的。

可能，绿城设计比较特殊，面对的是高端客户，需要营造奢华的感觉，而我们公司面对的大

部分都是刚起步发展的、“紧凑型”的客户。但是，我想城市土地价格从300万/亩涨到了3000

万/亩，土地资源必然要得到充分利用。

多朝向的房间

我国土地紧张，人均土地资源是美国的1/10，充分利用土地，提高开发强度

有一人来我们公司应聘（驾驶员岗位）时，讲到他住在杭州三墩润达花园，面积60M，

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当时房价是800元/M，现在涨到18000元M，所以并不是我们想象中的一味大的房子获利

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多，而是小面积的实用的房子有更大的利润空间。60M做到两室一厅一卫，或许大家有疑

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问，实际上一点都不稀奇，以前我在浙大分到的房子虽然只有43M，但也做到两室一厅，

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相比我们的办公楼，虽然有38 M和50M的两个户型，但是它们的租金就只差100至200

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元，设计师太不负责任了！50M完全可以做成两室户，那样年轻人做结婚房都能满足了，

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我的研究生都会考虑买。

日本的居住条件还要紧张，18M2做到一室一厅，空间利用是综合的，要相互借，最近

海南做了个项目，就利用了这点。

餐厅2.5m，主卧：3.家训作文 9m*3.9m，卧室16M，厅3.6很开阔，

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这个户型在杭州目前不完全适用。因为有油烟影响，买房人暂时不会接受，但我估计以

后也会接受的。因为，可以买性能好的油烟机么，至少比买单独的厨房间便宜多了。

刚才说到“借”，前面林语的总图中用的方法也是“借”，这不仅是一种方法，也是一种

价值观。

设计师受托于甲方，服务于甲方，有什么理由不为甲方考虑呢？设计绝对不能以自己想

当然的美学作为唯一标准，而要考虑最大雨伞英语 化地利用资源，那也是一种高尚的价值观！当然我

们要区别于完全听命于甲方“哈巴狗”式的设计师，那是豪无自身价值可言的。

案例三：诸暨金鹰高尔夫

绿城设计师的价值观是“体面第一”，可能有20%的客户是想要为这个面子多花钱的，

而80%的客户需要像我们公司这样的设计理念的，下面讲第三个案例——诸暨金鹰高尔夫，

这个案例想说明提升价值，不能仅依靠花里胡稍的形式。形式也是来源于解决问题的，因为

没有两块一样的地，即使形状一样，背景也不一样，价格不一样。建筑师不会面对同样的问

题，每个问题都是独特的问题，都可以由因到果地去分析揭示。

有的方案是为形式而形式，比如方案B别墅做在岛上很漂亮，但岛是硬做出来的，而

我们的形式是从分析而来，引申一下，分析图是最早画的，是灵魂，而目前很多人都是方案

做好了，最后去补画分析图，在座的各位千万注意别这么干。

项目情况：

1、区位 项目位于诸暨开发区，南边是绍大线，北临五泄江，总用地300亩。因为周

围都是工业用地，所以要求自身配套尽量齐全。用地北侧是防洪堤绿地，在方案中必然要考

虑利用。

2、会馆位置问题 项目名称中有“高尔夫”，首先遇到的问题是考虑作为高尔夫配套的

会馆应该设置在哪里？按照我的观点，这个项目吸引的是有车的客户（策划公司定位非常合

适），他们不在乎距离，设想一下他们的通行方向，一到地块首先经过项目东侧的林荫大道，

接着来到江边，然后看到高尔夫场地，就非常自然地产生一种期待——对开发公司的期待：

那必将是一家有“志向”的开发企业。后来这个项目一直按照我的设想建造，杭州也有一个

类似的案例——新明半岛，位于杭州余杭镇，它做了很气派的入口和景观大道，吸引和打动

了许多客户。

3、高层建筑的问题 容积率1.3。我们分析得到的结论是“高层占地做到最小，排屋量

做到最大。”为什么要这样？最主要的原因：当时高层销售价格是3000元/M，排屋是5000

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元/M，高层最后开发地价大约1000元/M，建筑成本2000元/M，开发高层住宅根本没什

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么收益。其次，高层对排屋有“压力”， 我们的方案采用了椭圆形平面布局，避免出现背景

都是高层的情形，给人感觉是这个项目是比较纯粹的别墅型楼盘。

来看看我们布局的优势：（播放平面图、效果图、鸟瞰图）。

①椭圆形平面布局使各方向看，感受到高层建筑很少。

②透视感强，除了鸟瞰，几乎感受不到这里有 10万M高层建筑，很大程度上削弱了

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高层的压迫感。

③日照分析图显示这种布局日照最有利，用技术指标来说明问题。用数据说话，胜于感

性美的表达，美只是形容词，因人而异的，指标、数据有很强的说服力，甲方和专家都无法

批驳。

插入说一下几个问题

一、介绍方案，介绍的时候要提自己方案的优点，其实就在攻击别人的缺点，而不要直

接说人家不好，比如我说到“避免高层对别墅有监视感”，“ 避免高尔夫场地在高层建筑的

阴影里受到压制”，其实人家就已经明白方案B就存在这样的缺点。

二、效果图是表现效果的，但也有我们的明确的意图，“果岭引入小区”，“排屋像别墅”，

通过选择角度，有意识的处理，在效果图里充分表现出来，同时把理念介绍清楚了，理念是

策划公司提出的，因为策划公司都是早期介入，而且他们在评标的时候也有投票权，设计也

要注意反映他们的成果。

三、从总图到单体，到效果图，甚至到文本包装封面，一直都有明确的主题。

四、有的时候也要“顶一下甲方”（其实是据理力争），比如甲方一开始要学杭州桃花源

用石材贴面，而我认为：①5000元/M售价的建筑应该节省一点；②乡村化，高尔夫的主题，

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不一定只认定单一的欧式建筑，可以考虑采用西班牙的建筑形式；③美是感性的也可以引导，

西班牙风格的建筑造价低，它靠的不是华丽富贵而是以风情打动别人。

五、对城市道路的设计，又争取到规划局的赞成票。

在城市规划中项目内是有城市道路的，对于开发商而言，当然不愿地块被分成两块，而

在我们的平面中，因为划出了高层建筑区域，完全可以独立成块，城市道路不被切断，反而

把人引蜓怎么组词 向河边，增强了河边绿地的可达性。另外，不同的人群不喜欢混杂居住，住高层和住

别墅的人一般都是希望分开。温州有案例，住高层的人跟住排屋的人打官司，一开始是排屋

的业主发现由于小区的绿地集中在排屋的区域，导致太多的高层业主进来散步，而干扰了排

屋业主的清静，所以要求设门，这样一来，引发高层业主不服气，他们认为绿地是公共资源

不应被独占。我们设计的项目完全避免了今后可能产生的矛盾。

最近，打压房价的新政策出台，对开发公司的市场应变能力是一种考量，更加证明我们

项目规划设计的合理性。通常一个项目都会有4至5年的开发建设期，我们把高层建筑划分

成独立地块，让甲方有了及时调整开发策略的可能以顺应市场风云变化，以前甲方对高层建

筑的定位是豪宅、空中别墅，现在他们希望做90M的小户型。

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后来去看项目的时候还发现了一个非常充分理由，也是从杭州绿园得到的启发。在低层

建筑群体中耸立的高层建筑，具有强烈的广告效应。看城市规划平面图，我们的高层建筑区

正好位于高速公路下来的道路延长线上，是个鲜明的对景。可惜当初做设计时没发现。

刚才说到“借”，借空间、借距离、借绿地、借气候（日照分析）。符合经济学原理，很

简单，就是最小投入最大产出。当房地产资源稀缺到最终必将出现极端条件的24小时房子，

类似SOHO的概念，白天上班，晚上住宿，实际上日和夜互相借空间，空间转化，降低空

间使用成本。已经有这样的例子了，比如日本的网吧，白天是网吧，晚上作客房有人睡在网

吧里，因为这样比单纯的旅馆便宜。

中国古人早有这样观点，在苏州园林里到处都是小中见大，空间因借的例子。世界上的

真理不多，规律性的就那么几条。设计绝对不是简单的美，我现在只想到几个例子。下次看

看交通、水电等相关的专业，还有没有这样的设计案例。杭州上河，我们的员工何晓旦住在

那里，他们打造紧凑型的房子，80几平方米做到四房。好的设计院在这些方面都有创新，

我们要努力共同推广。

我因家里装修，暂时住在绿城的紫桂花园，下水管道的噪音干扰很严重，奢华只是建筑

的面子问题，如果能够真正解决这些噪音等实质性问题，才是设计师的一大贡献。

设计的类型分为紧凑型和奢华型我不想用“低端”“高端”来称呼，业主甲方也都是面

向大众的，并没有高低之分，但是都要用设计去创造价值，那将是我们公司今后的核心价值。

说到奶头痒怎么回事 价值观，再提一些观点：

（一）、工作和游戏是互相转换的，就像汪老师，工作像游戏一样愉快，而且还能获得

尊重。好的设计师没有休息时间，随时都与工作结合起来，我在去海南的飞机上听人聊天，

体会到：“穷人也要买海南的房子，不一定买海边的房子，买的是气候”。跟甲方一沟通，立

即获得认同。我每天上网看一下，新浪，财经，透明售房网，每天5分钟，长期坚持，你们

可以尝试一下，兴趣从赚钱赔养是最容易的，你们会发现并不是买绿城的房子赚钱最多，最

近十年看绿城的房子涨了10倍，而三墩的小面积的房子涨了20倍，

我希望未来杭州能出现18M的房子，那样研究生都能买。

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（二）、丰富的社会经验，甲方跟各种人做生意，他们希望获得各方面的信息。设计师

也要兴趣广泛，为社会创造价值，为自己也从经济上创造财富。

（三）、杭州房价那么高，有年轻员工问到怎么买房子？建伤心的图片 议大家买最便宜的房子，也

不要怕远。我们会发现有这样的规律——城市最终是拉平的，无论是三墩经验，还是下沙经

验，随着人口增长，环境条件自然就得到改善，闲林也一样，人进去了商业就发展起来。城

市各区都有各自的领导，差的区域早晚都会被领导注意到的。城市是动态的，也有生老病死，

好的区域会衰弱，差的地方会成长。

（四）、设计要注意细节，以后每位设计师带好5个新员工，把好设计细节关。