旧城区改造方案

旧城区改造实施方案

一、指导思想和基本原则

旧城区改造的指导思想是：以“三个代表”重要思想为指针，以改变旧城区面貌，提高

经济社会发展承载能力和市民生活质量为目标，坚持高起点规划设计，高标准改造建设，全

方位加强管理，将旧城区改造建设成特色鲜明、功能齐全、环境优美、质量优良的现代化街

区。

旧城区改造的基木原则是：

1、高起点规划设计的原则。规划设计坚持高起点，一步到位，保证旧城改造的完整性

和统一性，保证功能和景观的先进性，确保30年不落后。

2、促进商业、服务业繁荣，提高经济效益的原则。调整用地功能，完善商业、服务业

设施和其它基础设施，发展第三产业，增加就业机会，繁荣城市经济。

3、保留与改造扩建、拆迁与开发新建相结合的原则。按照规划设计方案，逐个地段、

建筑抓落实，对保留的建筑物实施改造、扩建;对可开发建设的地段，拆除旧建筑后实行综

合开发建设。

4、地上地下、立体空间全方位改造的原则。改造地段同时实施地下管线敷设，地上公

用和基础设施建设及建筑改造开发建设、空间艺术和环境艺术工程建设整体配套，相得益彰，

不留死角。

5、政府推进和市场机制运作相结合的原则。旧城改造积极引入城市经营理念，坚持谁

投资、谁收益，政府、社会多渠道筹措融通资金，共同为旧城改造做贡献。

6、保护文化遗产、突出特色的原则。改造因地段建筑物制宜，突出历史文化底蕴和沿

海城市的特色，打造城市品牌。

二、相关政策

旧城改造需大量资金投入，采取收益单位出资、按市场机制运作筹资和政府投资等多渠

道解决。

(一)市政公用设施改造建设。道路、广场和地下通道等，以政府投资为主;专业管线由

产权单位投资;改造建设后能盈利设施如停车场、公交站亭等，由盈利单位投资。

(二)环境设施建设。向公众开放、供市民休憩的非盈利环境工程，如街心公园、灯光

景点和雕塑、休息椅等建设，以政府投资为主;建筑物装饰灯光、牌匾和其它凡能落实责任

单位的环境工程由单位投资。

(三)建筑物改造。现有建筑改造后可以增加有效使用面积的，改造所需投资全部由产

权单位负责。现有建筑改造后不能增加有效使用面积的，实行两种投资政策:一是产权单位一个萝卜一个坑

有经济实力的，所需投资以产权单位为主;二是产权单位经济实力较弱的，所需投资政府予

以适当补助。商业网点改造的，所需投资均由产权单位负责。凡能免收的费用予以免收。

(四)建筑物拆除。拆除的建筑物按政策对产权单位予以补偿;拆除后进行房地产开发的，

按市场机制实施开发建设;拆除后建设绿地、广场、街心公园、停车场等公用设施的，由中

心街区旧城改造指挥部组织实施;临建、违建无偿拆除。

(五）居民小区改造建设。能够实施房地产综合开发的，按房地产综合开发程序运作;

原综思想认识不到位 合开发小区不配套的，由开发企业按原规划设计要求投资配套;需拆除简易小棚的，由

开发企业、物业管理机构和社区负责，可对损失户予以适当补助;历史街区、建筑保护所需

投资，可由产权单位按市场机制运作。

三、改造范围及现状

四、改造方案概述

居住小区

1．建筑改造设计

建筑风格保持传统建筑风格，进行加固、美化、亮化等改造，打造生态、舒适、富有地

方特点的住宅小区。

所有改造区都要实行绿化、硬化、路灯、环卫设施等配套，为市民创造良好的生活环境。

（二）方案要求

居住小区在改造设计上充分考虑最终使用者的需要。在建筑结构、门窗选配、建筑材料、

人流设计等方面采用先进的设计，保证了舒适和节能，体现了对效率的追求、对人的关怀。

（三）建筑材料及设施

1．门窗与幕墙

门窗与幕墙的材料与技术性能要求

住宅部分：楼梯间门采用钢质乙级防火门，管剪刀式 井门采用钢质丙级防火门。单元门采用有

对讲功能防盗门。

外窗：外窗选用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，门窗的传热系数需控制在3.2W/(平方米.K)

以内。气密性，水密性需满足当地节能标准。

2．外装修设计

外墙立面选材中包括质感强烈的石材，与部分涂料墙面和通透玻璃构成质感对比涂料为

主，颜色以规划效果图为基础，选用较明亮的色系。

3．内装修设计

室内工程做法表

名称 区域 房间名称

楼地面 踢脚或墙裙 墙面 顶棚 备注

面层材料 面层材料 面层材料 面层材料

物业用房 地砖 地砖 乳胶漆 纸面石膏板

公共区

住宅门厅 花岗岩 花岗岩 乳胶漆 刮腻子喷涂

楼电梯前

室

楼梯间 花岗岩 — 乳胶漆 刮腻子喷涂

花岗岩 花岗岩 乳胶漆 刮腻子喷涂 住宅

住区

由业主自定

宅

4．防水工程设计

屋面防水

屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度

1.5+1.5mm。

室内各部位防水

卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环

保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。

5．无障碍设施

各区中有不少于2%的户型将来可以根据业主的要求改造为无障碍住宅。同时公建和商

业部分也应该设置无障碍通道。

6．环境及相关设施：

①绿化，做到点、线、面相结合。加大绿化面积，适当增设休闲广场和街心公园;主干

道不能绿化的，要按季节摆放鲜花;商业店铺门前都要摆放鲜花;加大各类建筑物、构筑物绿

量，做到多层屋顶置花、阳台摆花、墙体垂直绿化，立交桥、灯杆吊花等。

②在主干道两侧、广场、绿地等公共地段设雕塑小品，增设客座等供市民休息设施，改

造现有电话亭、果皮箱、公厕等设施，开放沿街所有单位和网点洗手间。

③统一规划设计中心街区夜景灯光。在广场、六年级好书推荐 绿地和开阔地段，集中设灯林等景点，在

主次干道两侧建筑物设泛光灯、 轮廓灯、霓虹灯等，各类商业网点设霓虹灯；根据各种景

点的需要设各种配套装饰灯，使城市亮起来、美起来。

配套工程建设方案

1、地下设施

敷设供水、排水、供热、供气等必设管网，电力、广电、电信、联通、长途传输等“五

线”入地，超前预设专业管线，有条件的区域建设地下综合管沟。

2、道路交通设施

以路网通畅、路况完好率98%以上、设施齐全为目标建设。

①拓宽道路，打通卡脖子路段，调整干道开口，保证道路畅通。

②搞好道路整修和养护管理，包括快车道、慢车道、人行道、路沿石及相关设施完好率

达标。

③安装、更新和维护路灯照明设施，使之与道路、街区配套完好。

④合理规划布局机动车和非机动车停车场，满足停车需求。停车场可采取室外实开头的成语 停车场和

地下停车场相结合的方法，新建住宅小区和大型建筑必须建设地下停车场，室外停车场宜呆

用植草砖，建设绿色停车场。取消主次干道两侧、人行道停放各种车辆。

⑤新设、改造、完善公交车站点，包括布局、方式、站亭等，有条件地段建设港湾式站

点。

⑥交通指挥设施和其它应设设施同时到位，主次干道和商住区，按规划要求更新和增设

消防设施，随着 "五线"入地，地上杆塔拔掉。

3、主次干道两侧建筑物及相关设施。

①对临建、违建及无改造价值的建筑物有计划地拆除后，按规划建设绿地、停车场、其农村村民

他公用设施和房地产开发。

②对建筑质量尚好的建筑按规划设计要求进行改造，改造的内容包括整体或局部加层、

住宅屋顶平玖坡、外墙装饰、门窗更换等。

③规范所有建筑物、构筑物的灯箱广告、门头牌匾、商业橱窗，拆除路灯广告、屋顶广

告和门窗外设防盗网帘等。

建筑施工与拆除垃圾的处理

1. 建筑施工垃圾：

在施工现场中，不同结构类型建筑物所产生的建筑施工垃圾各种成分的含量有所不同，

但其主要成分一致，主要有散落的砂浆和混凝土、剔凿产生的砖石和混凝土碎块、打桩截下

的钢筋混凝土桩头、废金属料、竹木材、各种包装材料，约占建筑垃圾总量的80%，其它

垃圾成分约占20%。

2. 建筑拆所有汽车品牌 除垃圾

旧建筑拆除垃圾相对建筑施工单位面积产生垃圾量更大，旧建筑物拆除垃圾的组成与建

筑物的结构有关：旧砖混结构建筑中，砖块、瓦砾约占80%，其余为木料、碎玻璃、石灰、

渣土等，现阶段拆除的旧建筑多属砖混结构的民居；废弃框架、剪力墙结构的建筑，混凝土

块约占50%～60%，其余为金属、砖块、砌块、塑料制品等，旧工业厂房、楼宇建筑是此类

建筑的代表。随着时间的推移，建筑水平的越来越高，旧建筑拆除垃圾的组成会发生变化，

主要成分由砖块、瓦砾向混凝土块转变。根据对国内旧建筑拆除垃圾的组成统计，其结果见

下表：

施工和拆除过程中建筑垃圾组成比例比较（%）

建筑垃圾成分

混凝土碎末 19.89 9.27

钢筋混凝土 33.11 8.25

块状混凝土 1.11 0.9

泥土、灰尘 11.91 30.56

垃圾组成比例

施工过程 拆除过程

石块、碎石 11.78 23.78

沥青 1.61 0.13

砖 6.33 5

竹、木料 7.46 10.83

玻璃 0.2 0.56

砂子 1.44 1.7

金属 3.41 4.36

其他 2.02 4.57

总计青春校园恋爱小说 100 100

有效的管理措施

1. 加强建筑垃圾分类收集的程度，避免采用混合收集，减小垃圾资源化、无害化处理

的难度；

2. 提高建筑垃圾回收利用率，建筑垃圾分配现场的施工人员分拣，提高可以回收的资

源。

3. 采用新技术、新工艺、新设备，垃圾处理采用填埋、焚烧、分类循环利用等；

4. 提高建设工作者的环境意识；宣传垃圾处理的重要性；

5. 施工现场配备一名工人专门负责垃圾的管理，将垃圾类别的标志牌尽量做到清晰易

识别，项目负责人对其进行不定期检查和监督，争取切实做好施工人员的环境意识和资源合

理利用的观念，保护好现场的环境。

五、建筑垃圾的综合利用：

1．建筑垃圾的减量化：

第一，加强建筑施工的组织和管理工作，提高建筑施工管理水平，减少因施工质量原因

造成返工而使建筑材料浪费及垃圾大量产生。在施工现场中，施工人员大多数以民工为主，

他们普遍素质不高，施工技术水平偏低，这对现场的施工管理提出了更高的要求。加强现场

管理，做好施工中的每一个环节，提高施工质量，将可以有效地减少垃圾的产生。在工地产

生的建筑垃圾中，因建筑施工质量返工引起的垃圾量比例较大，而且造成材料浪费。施工技

术人员应该尽可能的应用总结出来的办法，把施工质量隐患防范于未然。

第二，加婚假请假条 强施工现场施工人员环保意识。在施工现场上的许多建筑垃圾，如果施工人员

注意就可以大大减少它的产生量，例如落地灰、多余的砂浆、混凝土、三分头砖等，在施工

中做到工完场清，多余材料及时回收再利用，不仅利于环境保护，还可以减少材料浪费，节

约费用。

第三，推广新的施工技术，避免建筑材料在运输、储存、安装时的损伤和破坏所导致的

建筑垃圾；提高结构的施工精度，避免凿除或修补而产生的垃圾。避免不必要的建筑产品包

装。

第四，优化建筑设计。建筑设计方案中要考虑的问题有：建筑物应有较长的使用寿命；

采用可以少产生建筑垃圾的结构设计；选用少产生建筑垃圾的建材和再生建材；应考虑到建

筑物将来维修和改造时便于进行，且建筑垃圾较少；应考虑建筑物在将来拆除时建筑材料和

构件的再生问题。

2. 建筑垃圾的开发和利用

（1）建筑垃圾中砖、瓦经清理可重复使用,废砖、瓦、混凝土经破碎筛分分级、清洗后

作为再生骨料配制低标号再生骨料混凝土，用于地基加固、道路工程垫层、室内地坪及地坪

垫层和非承重混凝土空心砌块、混凝土空心隔墙板、蒸压粉煤灰砖等生产。

（2）再生骨料组份中含有相当数量的水泥砂浆，致使再生骨料孔隙率高、吸水性大、

强度低。这些都将导致所配混凝土拌合物流动性差，混凝土收缩值、徐变值增大，抗压强度

偏低，限制了该混凝土的使用范围；

（3）建设工程中的废木材，除了作为模板和建筑用材再利用外，通过木材破碎机，弄

成碎屑可作为造纸原料或作为燃料使用，或用于制造中密度纤维板；

（4）废金属、钢料等经分拣后送钢铁厂或有色金属冶炼厂回炼；

（5）废玻璃分拣后送玻璃厂或微晶玻璃厂做生产原料；

（6）废油毡填埋处理；基坑土及边坡土送烧结砖厂生产烧结砖，碎石经破碎、筛分、

清洗后做混凝土骨料。

建筑垃圾再生利用方法

垃圾成分 再生利用方法

开挖泥土 堆山造景、回填、绿化用

碎砖瓦 砌块、墙体材料、路基垫层

混凝土块 再生砼骨料、路基垫层、碎石桩、行道砖、砌块

砂浆 砌块、填料

钢材 再次使用、回炉

木材、纸板 复合板材、燃烧发电

塑料 粉碎、热分解、填埋

沥青 再生沥青砼

玻璃 高温熔化、路基垫层

其它 填埋

垃圾破碎再利用工艺