首次购房证明

【精编范文】期房购房合同上的贷款数额与实际不一致,有什么影响吗?word版本

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期房购房合同上的贷款数额与实际不一致,有什么影

响吗?

篇一：购房协议书(手续未全期房—标准正式版)

日的，乙方有权解除合同，甲方除退还已付房款之外，应向乙方支付已付房款

总额3%的违约金。

第十一条变更事由

经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、

户型、空间尺寸、朝向发生变化影响到乙方所购商品房屋的，甲方应当在有关

部门批准同意之后通知乙方。

乙方有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的答复。15日内未作出答复

的，视同接受变更。乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起30日内将

乙方已付房款退还给乙方，并按同期银行活期存款利率付给乙方利息。第十二

条免责事由

因不可抗力、国家政策调整、地方政府原因等因素导致本合同不能正常履行的，

甲、乙双方互不承担违约责任。第十三条其他条款

1、乙方保证所填写的姓名、地址、邮编、电话等基本情况的信息真实无误。如

有变更乙方必须通知甲方，如按乙方所留地址、电话进行通知而通知不到的，

相关责任由乙方承担。

2、本协议为草签文本，在制式合同签订之前具有合同效力。待取得制式合同文

本之后，甲乙双方应无条件换签，制式合同的内容以本协议为基础，本协议未

作约定的，执行有关法律、法规规定。制式合同正式签订后，本协议自动失效，

由甲方收回作废。甲方已经告知乙方预售许可证正在办理之中。

3、本合同未尽事宜甲乙双方协商可签定补充协议，该协议与本合同具有同等法

律效力。4、该合同的最终解释权归本公司所有。

5、乙方已详细阅读本协议，甲方将协议条款的内容、内涵、意思表示已向乙方

告知说明，乙方均已完全理解且无任何异议。

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6、本合同自双方签字或盖章之日起生效，未尽事宜执行相关法律、法规和规章

的规定。本合同一式叁份，甲方执两份，乙方执一份，具有同等法律效力。甲

方：乙方：代理人：（盖章）

签定日期：年月日签定日期：年月日合同编号：

购房协议书

甲方：……地址：……电话：……

乙方：身份证号码：住址：联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相

关法律、法规之规定，甲乙双方经过协商，就乙方购买甲方开发建设的位

于……小区商品房事宜达成如下协议：第一条房屋坐落

乙方所购房屋为……小区区号楼单元室。第二条售价及房屋面积

该商品房建筑面积约m2。建筑面积每平方米￥元，总额为￥元，大写佰拾

万仟佰拾元整。第三条付款方式和期限

签定本协议，乙方采用下列第

1、一次性付款：乙方签订本协议时向甲方一次性支付总房款￥元，大写佰拾

万仟佰拾元整。

2、分期付款：乙方签订本协议时向甲方支付首期房款为￥元，大写佰拾万

仟佰拾元整；二期房款于年月日前交付￥元，大写佰拾万仟佰拾元整；

三期房款于年月日前交付￥元，大写佰拾万仟佰拾元整；余款￥元，

大写佰拾万仟佰拾元整，于年月日前付清。

、按揭贷款：乙方签订本协议时向甲方支付首期房款为￥元，大写佰拾万

仟佰拾元整；其余房款办理银行按揭。第四条交工日期

甲方应当自年月日起，将符合使用条件的房屋交付乙方。（注：第一采暖期

不供暖）第五条实测面积

房屋的建筑面积以最终测绘部门实测为准，办理产权时按所交房款多退少补。

第六条基础设施

该房屋主体为框剪结构，甲方保证所交付房屋的水、电、暖或线路能够正常使

用；电话线、

有线电视室内预留接口；数字有线电视初装费等相关费用按政府有关部门规定

收取，由乙方负担，在房屋交工时交纳。

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第七条商品房装饰、设备标准

甲方承诺该商品房质量符合国家颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件

要求。装饰、设备标准以最终政府部门批准的图纸为准。

房屋建筑标准：单元对讲防盗门；入户防火防盗门；卧室及客厅内墙、顶棚为

粉刷石膏；地面水泥沙浆麻面；厨、卫预留管道，无洁具，地面墙面均为麻面；

中空玻璃塑钢窗。第八条交接手续1、

甲方应当在房屋交付前公告或电话通知乙方办理房屋交接手续，乙方应当按通

知规定的时间、地点办理房屋验收交接手续。2、

乙方应交纳的公共维修基金等其它费用按政府相关规定执行，并在交接房屋的

同时由甲方代收。

第九条关于产权登记的约定

房屋交付之后，乙方委托甲方代为办理房屋所有权登记手续的，乙方应当在收

到甲方通知后30日内将所需手续、资料和费用交给甲方，甲方在收到乙方所提

供的手续、资料和费用后（办理产权证有关税费由乙方负担。）负责协助办理。

乙方在规定期限未将办理房屋所有权所需手续及资料和费用交给甲方的，由乙

方自行办理，甲方对此不承担责任。乙方以按揭贷款形式购买甲方房屋的，必

须委托甲方办理产权登记手续。第十条违约责任1、

签订本合同后甲乙双方任何一方不得单方终止合同，否则违约方需向守约方支

付总房款3%的违约金。2、

以按揭贷款方式购房的，乙方在接到甲方书面或电话通知之日起15日内向甲方

或甲方指定银行提供按揭贷款资料办理银行贷款手续，如未能按期提供的，视

为乙方单方终止合同，甲方有权将其房屋另行销售，并有权扣除乙方总房款1%

的违约金，余款由甲方通知乙方后30日内前来领取。3、

因乙方原因导致银行未予贷款的，乙方应将剩余款项在接到甲方书面或电话通

知之日起15日内以现金方式支付甲方，不能支付的本协议作废。乙方已交房款，

甲方在10日内全部退给乙方，甲方收回乙方所购房屋另行出售（不计利息）。

4、

乙方如不能按时交付房款，每逾期一天，须向甲方按每日总房款的万分之一支

付滞纳金。逾期交款超过30日，甲方可视为乙方单方终止合同，甲方有权对该

房屋另行销售，并扣除乙方总房款3%的违约金后余款返还乙方。5、

甲方如逾期交付房屋，须向乙方按每日已付房款的万分之一支付滞纳金。逾期

交房超过90

3

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篇二：签订购房合同要注意什么

签订购房合同要注意什么

签订购房合同要注意什么？签订购房合同前要注意细看土地使用权转让合同，

在警惕认购书上的“定金”和“订金”，选择按揭的，要考虑到第三方风险，

同时，在签订购房合同前，对各个款项的钱要算清楚等等，下面由法律快车小

编在本文详细介绍签订购车合同的注意事项。

一、细看土地使用权转让合同

土地使用权转让合同载明了土地用途、使用年限等，是一份十分重要的房产资

料，所以购房前要仔细查看土地使用权转让合同，并将合同复印后作为房地产

买卖合同的一个附件。

在查看土地使用合同时要注意：

1、要审查土地的转让用途，看其载明的土地用途是不是符合房屋建设条件。一

般房屋建设用地用途为商住用地，工业用地、城市基础设施用地等用途的土地

一般不宜修建住宅；

2、审查土地的使用年限。由于土地转让在先，楼盘修建在后，所以查明土地使

用权的转让期限，对于了解自己所购房产的实际使用年限具有十分重要的意义。

同时，土地转让后长时间没有修建销售的楼盘有可能是烂尾楼，如发现这种情

况，应认真查明原因，防止买到烂尾楼；

3、审查土地规划情况。在购楼时，土地使用合同上一般附有该幅土地的规划、

土地使用要求、主体建筑物的性质、建筑覆盖率、建筑容积率、建筑层数、绿

化比率、建筑间距等重要情况，这样就对所购房产的基本情况有了大致的了解，

对于防止开发商擅自变更规划或作虚假的宣传陈述都可有据可查，发生纠纷后

便于依法维护自己的权益。

4、审查土地的受让人。土地受让人与该房产的出售人是不是一致，如果不一致

要查明原因。

5、审查土地使用权出让金是否交清，如果没有交清土地使用转让金则会对今后

土地的使用带来纠纷或障碍。

二、警惕认购书上的定金和订金

在商品房交易过程中，在正式签订商品房买卖合同前，开发商会要求购房者与

其签订认购书并要求购房者向其缴纳一定数额的金钱，作为订购房屋的依据。

这种金钱在认购书中有的被称为“订金”，还有的被称为“定金”。

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订金是人们对预付款的习惯称谓，是指在签订商品房买卖合同前，在诚信基础

上由购房者向开发商先行给付的商品房购房总价款中一部分款项，属于先予履

行债务的行为。

而交付“定金”是实施的担保行为，即交付定金的一方不履行约定的债务时，

无权要求返还定金。

而“订金”既然是预付款，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无

约定，经营者违约时，应无条件退款，在购房者与开发商不能签订正式的《商

品房预售合同》的情况下，购房者所交纳的“订金”是可以返还的。但是当实

际支付了“订金”之后，买方收到的收款收据上注明的很可能是“定金”二字。

三、小心购买合同中的“附表四”

作为买方应当认真阅读买卖合同的正文及附表的内容。对交易产生矛盾的附表

四，买方应注意如下问题：

1、买卖合同正文部分已约定的权利义务，卖方是否在附表四内进行了变更。例

如：变更了房地产的交付条件。买卖合同正文约定的交付条件是“交付使用时

应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明”(一般系指建设主管部门的“收

文回执”)；附表四变更为“建设工程通过竣工验收，取得消防、燃气、电梯验

收合格的相关证明文件”。由于房地产的竣工验收是由建设单位自行组织验收，

而建设工程竣工验收实行备案制度，因此，未取得建设部门核发的《收文回执》

的房地产是不能交付使用的。所以上述的变更是降低了房地产交付使用的门槛。

2、卖方在附表四中将法律法规规定为买方所有的权利约定为卖方所有，卖方即

可以买方自愿放弃法定权利方式而取得权利。例如，在附表四中将法定属买方

所有的屋顶、架空层、外墙面、广告收益等权益约定为归卖方所有。

3、卖方将买卖合同正文没有约定、法律法规也没有具体规定权属的房地产及其

附属物以格式条款的方式约定归卖方所有，且决不容进行协商重新约定。例如，

地下停车场等。

四、各项费用要算清

消费者需支付的第一笔款项是定金，需要提醒大家的是，下定时定金数额不宜

太高，按照目前的市场行情最多以房价的5%为限；第二是首期款，首期按理应

当在签订买卖合同时再交，但某些地区的房地产市场的习惯做法是先交首期款

后签合同，一时恐怕也很难改过来，这就需要业主事先仔细审查一下买卖合同，

看大的方面有无条款对自己不利。第三就是其他的杂项费用。这一块费用看似

不多其实不少，需多加留心。另外，有一些收费名目可能会存在陷阱，如合同

及其他资料费、装修管理费等等。根据相关法律规定：商品住宅的销售实行明

码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明

的费用。对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在

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房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费

用”。

所以，除非购房合同已经明确约定了某项费用由购房者承担，否则购房者在

入伙时或入伙后不承担。建议购房者最好在购房合同中明确：出卖人在交付房

屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。避

免交房时发生不必要的争执。

另外，购房者可以就每项收费要求开发经营者出具作为收费依据的法律法规和

政府文件，否则可以拒绝交纳。

五、按揭需考虑三方风险

按揭制度对三方都有风险，但对购房者来说风险最大，主要表现为：

1、开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有可能挪作他用，或卷款潜逃；

2、开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其他原因，有可能导致

楼盘烂尾，无限期拖延交3、3、房地产项目开发程序有可能违法，因而不能取

得房屋产权证；

4、有可能开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；

5、有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；

6、开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦

解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权

利；

7、银行有可能违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合

同。

所以，置业者要考虑到三方面的风险，要先确保自己不违约。应主动明确按揭

银行，按揭数额、年限，按揭费用等与按揭有关的基本情况；按照银行的要求

提供准确、齐全的个人资料，并按银行或买方要求的期限交付个人资料；按揭

办妥开始月供后，注意每月按时支付月供款，多数银行在业主断供六期后会起

诉业主；多数银行允许提前还贷，业主如欲提前还贷可事先咨询银行有关手续、

费用等。

六、面积差异可获赔偿

多数购房者只注重对房屋质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房

屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生

直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，

应当引起购房者的高度重视。购房者可以要求发展商提供并审查《建筑工程竣

工测量报告》。

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1、当竣工面积和合同约定的套内建筑面积差异在0.6%以内的为合理差异；

2、当竣工面积和合同约定的套内建筑面积差异在0.6—3%的，按单位价格，多

退少补；

3、当竣工面积和合同约定的套内建筑面积差异在3%以上的，你可以选择是否

解除购房合同，如不解除，则多退少补。如选择解除合同，可要求

发展商退还房款并承担利息和房价一定比例的违约金。

在收楼时，你还应用皮尺等工具对房屋进行实际测量，如果觉得房屋面积确实

有很大差异，可申请进行重新测量。

七、公共配套设施业主共有

目前涉及到房地产公共设施产权的纠纷着实不少，开发商用单方提供格式合同

附表的形式，在使业主别无选择(认购书定金条款：不签合同，定金则不予返还)

的情况下，签署以放弃地下车库、架空层所有权，楼顶、外立面使用权、广告

位使用权等为内容的霸王合同，一直以来屡见不鲜。

从目前的情况来看，有些小区停车场都没有算入容积率内，这就意味着停车场

和小区的花园等一样，是作为小区的附属物存在的。而《城镇国有土地使用权

出让和转让暂行条例》第24条规定，地上建筑和其他附着物不可分割转移。也

就是说，小区建好后，房屋一旦卖出，小区停车场和花园等附属物的使用权也

就一并属于小区全体业主。

另外，从人们日常生活的生活常识以及供人居住的房屋的本身的属性要求看，

房屋的屋顶、外墙面与房屋本身不可分割、不可分离，其作为一个完整的整体

而存在。业主作为买方购买的正是房屋的所有权，房屋的所有权当然及于房屋

的屋顶、外墙面。房屋的所有权归属于何人时，房屋的屋顶、外墙面当然也归

属于何人。因此说，屋顶、外墙面属全体业主共有。

八、退房也有正当“门路”

合同被宣布无效、合同被撤销和合同被解除。导致合同无效的情况是合同的各

方面要件存在严重违法；导致合同可撤销的情况是合同签订过程当中存在欺诈、

显示公平、重大误解等情况；合同被解除的情况是出现约定可以解除合同的事

由或者出现使合同目的无法实现的事由。

买卖过程中的一些不规范操作和开发商在资金、工程进度等方面的问题，造成

买卖合同无法正常依照约定履行，并最终导致购房者退房的事情时有发生。根

据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

的有关规定，出现下面几种情况的可进行退房：

1、延迟交房三个月以上。

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2、开发商证照不全。这种情况合同自始无效。

3、开发商任意改变合同约定的设计。

4、无法获得贷款。

5、开发商的原因导致无法办理产权证。

6、房屋面积实际误差超过3%。

7、开发商不能出示《竣工备案表》，或者房屋质量不合格，导致合同目的不能

实现。

8、签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押。

篇三：期房

期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产权证)止，

在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

买期房在港澳地区称为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房

屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

一、期房的优缺点

（一）优点

1.由于先期就购买，利于选择户型和位置。买的是未竣工的房子，销售工作刚

刚展开，一般开发商所能提供的较多的房源，朝向好的户型也在其中，购房者

就有了大量的选择余地。

2.买期房贷款最多可以达房价的80％。

3.期房的价格一般比现房价格优惠，房地产开发商对于一个房屋的开发一般需

要二至三年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，增加资金利用率和减少资

金压力，在销售期房时让利。正因为一般期房比现房便宜，所以很多“炒楼族”

一般是买期房，卖现房，从中渔利。

（二）缺点

1.期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。

不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因，都给买房者带来不利。

2.开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果，购房者买房时看

了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部

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完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍房地产投资和楼书上介绍的有很

大差别。

3.开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者，这种情况在90年代后

半期我国许多城市时有发生。

二、期房的风险

期房的风险主要来自以下几个方面：

1．房屋质量风险

在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位。由于消费者在与开发商签订

购房协议时，自己所购买的房屋还没有成型，不能看见房屋的实际情况(即便房

屋交付后，对一些隐蔽工程质量问题也难以发现)，因此，消费者经常会因为房

屋质量问题和开发商发生纠纷。一些开发商为追逐最大利润，使用劣质材料或

者是偷工减料，随意降低工程质量标准，以致造成地基下沉，屋顶漏雨(水)、

管道渗漏等严重的质量问题，给房屋质量和安全埋下了重大隐患。防范措施：

验收房屋时，请专业的房屋检测(监理)机构来进行检测，对于一般的质量问题

可以要求开发商限期整改，对于基础工程和主体结构方面的质量问题，则一定

要请专业检测机构进行检测、鉴定，以便根据具体情况进行处理(要求维修、退

房、及时索赔)。

2．面积缩(涨)水风险

有些开发商为了谋取最大的商业利益，在进行实测时，有意改变建筑面积、加

大公摊面积，并且不明示公摊面积的数量和计算方法，以致商品房实际面积与

销售面积严重不符。防范措施：收房或进行产权登记时，一定要注意查看房屋

而积测绘技术报告书(俗称“房屋面积测绘表”)，仔细核对相关数据并根据有

关法规规定对可列入公摊的面积进行计算，看开发商公布的各单元套内面积加

公摊面积的数据与图纸标明的建筑物房屋总面积之和是否相等。如果不相等，

就要查明原因或请开发商作出解释，必要时要请专业测绘机构进行复测，以避

免经济损失。

3．虚假广告宣传的风险

开发商的售楼广告经常是美丽动人的，如果仅凭售楼时开发商所作的宣传买房，

可以肯定地说多数时候都会令人感到失望。人住以后就会发现，开发商交付的

房子与其宣传的房屋品质大相径庭。因此，如果对自己所购买的房子有环境、

配套设施等社区品质方面的问题有特别的要求，并因此而选购开发商所宣传的

房子，就一定要在合同中对相关事项作出明确的约定，否则，以后发生纠纷就

会在证据方面出问题。

4．规划变更的风险

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开发商擅自变更规划设计，在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意

改动，将小区中本是绿地的地方改做他用，有的加建新楼，有的变成了停车场。

为了规避责任，开发商在与消费者签署合同时，往往对这些问题不做约定，或

者有的是在约定中设置陷阱，有的甚至拒绝约定，严重侵害了消费者的知情权

和公平交易权。防范措施：消费者购房时，一定要认真审核开发商广告中宣传

的内容是否真实，是否可以落到实处，对那些广告下角字体极小的免责声明，

要予以特别注意。为此，消费者要特别注意审查合同内容的真实性，不仅要看

大处，更要注意小处。在签署合同时要求开发商将广告中宣传的内容写到合同

中去，唯有此，才有可能在开发商违背宣传承诺时，追究其违约责任。

5．定金风险

在期房销售中，多数开发商并不是直接出示购房合同，和购买者直接签署购房

合同，而是先签订购房协议、预售协议，在收取几千、乃至几万元定金之后再

给消费者看合同、签合同。这时，如果消费者不满意开发商提出的交易条件(合

同条款)，开发商就拒绝退还定金，致使消费者陷入被动，蒙受损失。防范措

施：购房时，一定要求开发商提供拟签署的合同文本以及相关补充协议，直接

切入购房合同主体，审查合同具体内容并提出自己的意见。如果遇到开发商以

文本为有关政府部门制定的制式合同、声称不能修改的情况，就更要警惕其中

有关条款的合理性。如果一定要签署认购协议，也要注意审查协议内容，对其

中诸如“不能在约定的时间内签署合同，定金不予退回”之类的条款，要提出

修改意见。已经签署了认购协议并交付了定金，则一定要在认购协议中约定的

时间内，和开发商协商签署合同的相关事宜并留好证据(如签署备忘录、携证人

到场、作现场录音等)，以便一旦不能签署合同时索回交付的定金。

6．产权风险

产权是所购商品房重要的法律依据，实践中总有一些开发商以各种借口拒绝、

拖延办理产权证，致使许多消费者入住后迟迟拿不到产权证。出现这些问题大

约有以下几种原因：开发商不具备开发商品房的资格(资质)、没有办理合法手

续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的

土地来开发商品房，以致无法办理产权证。防范措施：在签署购房合同时就要

认真审查开发商的土地情况、房屋抵押情况、以及建房的相关法律手续(审查五

证)，并约定不能及时办理产权证的法律责任。

7．合同以及合同条款无效的风险

消费者因为信息不对称，法律和合同知识缺乏，导致对合同条款中存在的违法

问题无法察觉，以致在发生纠纷时被法院判定合同无效；还有一种情况是不认

真审查合同条款，还没有搞清条款含意就草率签字，从而在发生纠纷时，使自

己陷入被动，而遭受不应有的经济损失。防范措施：认真审查合同(包括补充

协议)内容，明确每一个合同条款含意，对模糊不清的条款，一定要在明确其具

体含意后再决定签署与否。鉴于购房活动和商品房买卖合同的复杂性，建议在

购房、签署购房合同时聘请专业律师协助把关，以更好维护自己的权利。

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8．延期交房的风险

实践中，因为开发商的资金问题(开发资金不到位、抽逃资金、挪用售房资金

等)、工程管理问题等原因，有大量的迟延交房、甚至不能交房的事件发生，以

致消费者的利益受损。防范措施：在决定买房并签署合同时，除例行审查开发

商的有关情况、“五证”取得情况外，

还要考察拟购房屋的施工进展情况。以前，国家有关法律法规规定住宅必须在

主体结构完成四分之一工程量以后才可以销售，目前的规定是必须主体结构封

顶以后才可以销售。我们建议消费者购买主体结构封顶的房子(期房)，以便对

自己的人住计划作出安排，避免(减少)风险。

三、期房的抵押评估

（一）预购商品房贷款抵押中的“抵押”是期权抵押

1997年5月9日建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定：

“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行

代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保

的行为”。其中使用的“抵押”一词是否完全等同于通常所讲演的房地产抵押，

笔者认为值得商榷。

其一，从抵押物本身来看，按照《城市房地产抵押管理办法》第46条的规定：

“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提

供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房

地产拍卖所得的价款优先受偿”。可见，抵押房地产必须是抵押人的合法的房

地产，即在设定抵押权时，抵押物必须是实实在在存在的房地产，且权属清楚，

有权属证书，无权属争议。预售商品房抵押也称为房屋期权抵押，购房者在签

订购房合同时，购房者与开发商之间只是产生了债务关系，购房者获得的仅仅

是债权，尚不是房屋所有权。也就是说，在设定抵押权时，该房地产正在建设

却尚未竣工，抵押物是在未来某时点建成的房地产，即房屋的期权。

其二，根据《中华人民共和国担保法》中的规定，贷款银行与抵押人签订抵押

合同后，双方必须办理抵押物登记手续，抵押登记是抵押合同生效必备的一道

手续。从抵押登记的形式来看，以取得房屋所有权证书的房地产抵押的，登记

机关在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权

人颁发《房屋他项权证》；以预售商品房抵押的，登记机关是在抵押合同上作

记载。预售商品房在抵押权设定时，抵押人并未获得《房屋所有权证》，抵押

人对预购的商品房享有的权利是一种期权，因而，贷款银行和抵押人可持依法

生效的《商品房买卖合同》（期房）办理事会抵押备案手续。在办理抵押备案

手续时，还应提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工

程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房顶售许可证》。抵押的

房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，再正

式办理房地产抵押登记手续。

【精编范文】期房购房合同上的贷款数额与实际不一致,有什么影响吗?word版本

其三，从抵押涉及的法律关系来看，一般房地产抵押涉及的法律关系有：借款

人与银行之间的借贷关系，抵押人与贷款银行之间的抵押关系；预售商品房抵

押贷款涉及的法律关系较为复杂：购房者与房地产开发商之间的房地产预售合

同关系，购房者与银行之间的惜贷关系和担保关系，即购房者向银行贷款并以

预购房地产向银行担保，开发商与银行之间的担保关系。在办理预购商品房贷

款抵押中，银行为了减少自身的风险，通常要求开发商全程担保贷款。开发商

对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而对借款人

在办理产权证书之后不能还款没有设定任何义务。

其四，从抵押发生的阶段来看，一般的房地产抵押发生于房地产建成后的任何

阶段；而预售商品房抵押则只能发生于房地产的预售阶段。在商品房竣工后，

房屋期权的抵押就转化为现房的抵押。

（二）预购商品房贷款抵押中抵押物评估的内容

1.对抵押物的合法性进行核查，并在估价报告中如实揭示遵循房地产估价的

合法原则，房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合

法产权、合法使用、合法处分等方面。在预售商品房贷款抵押物的评估中，要

特别注意估价对象的合法产权。由于预售商品房贷款抵押，只发生在商品房的

预售阶段，所以，对该抵押物主要核查其报建手续是否完

整。估价人员应对估价对象的每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于

核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现错误的复印件，在报告中进行揭

示。尤其要对估价对象的《商品房买卖合同》（期房）及“五证”即《国有

土地使用证》。《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设

工程施工许可证》、《商品房预售许可证》进行仔细核查。

2.评估抵押物的抵押价值

（1）关于估价时点。

虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依

法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的

客观合理价格折算到设定抵押时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把

握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知，

预售商品房贷款抵押评估时，估价对象的状况为未来某时点（估价对象房地产

竣工时点）的状况，房地产的市场状况为现在（抵押权设定时）的状况。可见，

房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。值得注意的是，预售商品

房贷款抵押物的评估不同于在建工程的评估。在建工程评估中，估价对象的状

况及房地产的市场状况均为估价时点时的状况，即房地产的市场状况与估价对

象的状况处在同一时点。

（2）关于建筑面积。

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预售商品房贷款抵押评估中经常遇到的一个问题是，实际建筑面积超过《建设

工程规划许可证》规定的面积的情况。遵循房地产估价中的合法原则，应根据

不同的情况进行处理；①已经规划部门同意，并补交了相关费用的，可按规划

部门最终确定的建筑面积进行评估；②已经规划部门处理，尚需补交费用的，

应扣除该项费用，并在估价报告中说明；③未经规划部门同意的，按《建设工

程规划许可证》上规定的建筑面积考虑，并在估价报告中说明超面积部分的不

合法性。

3.对预售商品房的工程形象进度和完成投资额进行审查按照中国人民银行发布

的《关于规范住房金融业务的通知》要求，借款人申请个人住房贷款购买期房

的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之

二的条件下销售。

综上所述，房地产预售商品房贷款抵押物的评估报告中，重点应揭示抵押物的

报建手续是否齐全、合法，提成示贷款银行注意有关抵押物的风险因素，给出

在设定抵押权时的客观、合理的市场价值，对抵押物的有关建筑面积公摊的技

术经济指标，其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。