咏梅山庄

提要中国大学城早已如雨后春笋

般在神州大地上“遍地开花”。它们的发展

状况如何，是否给当地经济带来了良好机

遇，又是否面临一系列坎坷与困境，其前

景状况又会如何。本文以南京仙林大学城

为实证，探讨解决这一系列疑问。

一

、大学城状况

大学城建设已经成为世界性城市发

展趋势。在美国拥有两大高校密集区，一

是加州的硅谷地区，拥有斯坦福大学和伯

克利分校，以及加州的州立大学和社区大

学体系；二是１２８公路地区，云集了波士

顿地区的哈佛、麻省理工学院等一大批名

校。在我国的北京、上海、杭州、西安、天

津、南京、厦门等大中城市大学城早已经

悄然建起来了。本文提到的南京仙林大学

城隶属于南京栖霞区，是由江苏和南京共

同组织建成的一个现代化的大学城。仙林

大学城的创建宗旨是建立一个“国内一

流，国际知名”的大学城。它从２００２年初

宣布建立南京市仙林大学城管理委员会

至今，总投资已经超过１００亿元。已经由

四个片区和两个组团组成，四个片区为：

大学集中区（仙鹤片区）、国际会展交流区

（麒麟片区）、科技产业园（白象片区）、高

尚住宅区（青龙片区）；两个组团为：玄武

软件园、马群科技园。在大学城中已经建

立并运作的高校有：南京邮电大学、南京

财经大学、南京师范大学、南京中医药大

学、南京工业职业技术学院等十余所高

校。在大学城周围，新建住宅林立，如仙鹤

山庄、咏梅山庄，以及快要竣工的香樟园。

仙林大学城的配套设施也慢慢开始完善，

已经建立了两家大型零售商店：苏果便利

店、苏果社区店；而且已经有了一家百货

商店——仙林大成名店，而另一家南京商

业百货巨头Ｊ金鹰百货”已于２００６年

开始建设，预计２００９年将投入使用。届

时，该家百货店将是集Ｋ１ｒ、，、书店、饭店、

网吧等于一身的大型百货商铺。公共交通

也比较发达，９７路、５０路、７０路、１６５路等

十余条公交线路途经仙林地区。而正在建

设的南京地铁２号线也将经过此地。

二、大学城带来的经济效益

（一）对固定资产投资的影响。大学城

建设必然会带来对其固定资产投资的追

加。通过回顾南京栖霞区各年固定资产投

资占南京固定资产投资的比重，我们就可

以看出大学城经济建设对其固定资产投

资的影响。（图１）

２０Ｏ７

２ｏ（）６

２Ｏ０５

拒２００４

份２００３

２００２

２００ｌ

２０（）ｏ

栖霞区固定资产投资比重

ｌ ２ ３ ４ ５

百分比

ｌ Ｉ嘲年份＋比重ｊ Ｉ＝

二二＝二＝二＝二＝二＝二二

图１栖霞区固定资产投资比重

可以看出，从２００２年栖霞区建设大

学城以来，其固定资产的比重不断上升。

经过我们调查发现，这其中主要是大学校

园与周围住宅建设起了很大的作用。而

且，我们发现大学城周围的房价正不断地

飙升。从２００２年开始，销售售价为１，９８０

元，ｍ ，到现在已经是８，０００元，ｎ１ （香樟

２００７年８月份一年内三次加息，但我国

仍处于绝对低利率的金融环境中。三是压

力下的汇率制度。与升值压力下的日本、

泰国和贬值压力下的中国香港经济相比，

中国当前汇率制度同样面临升值压力

３、不同之处。一是资本项目下的外汇

管制是当前中国与其他各国最重要的不

同。二是房地产市场的有效需求支撑。近

几年，年均１０％左右的ＧＤＰ增长率和人

均可支配收入的快速增长，为快速上涨的

房价提供了一定支撑。同时，从人口的年

龄构成来看，中国２００５年的２０￣，３４岁的

人口占总人口的比例大约为２１．１５％。人

均收入的稳定增长和人口的结构性变化，

以及城市化水平的提高和逐步形成的梯

度市场格局都成为房地产市场价格的有

利支撑。三是充足的外汇储备。中国的外

汇储备从１９９９年的１，５７６．７５亿美元，增

加到２００７年３月末的１２，０２０亿美元。这

表明中国政府具备比较强大的对外支付

能力。

４、政府决策的经验。首先，汇率稳定

的效应。汇率的稳定对于市场信心的坚定

和国际游资对市场的扰动至关重要。泡沫

时期的本币大幅波动所带来的国际贸易

格局的迅速改变，会直接改变市场的预

期，预期的自我强化作用会对市场带来不

稳定的负面影响。其次，利率工具的合理

应用。纵观各国，利率对房地产市场的影

响显而易见，是最为重要和最为有效的政

策工具。利率的波动直接影响企业和个人

的市场预期，并存在～定的自我强化作

用。因此，利率工具是政府的一张王牌，迅

猛的利率变化会重创房地产市场；同时，

温和的利率变化可能对市场影响甚微，选

择合适利率变化幅度是政府需要权衡的

重点。２００７年截至到８月，中央银行已经

上调了三次利率，这～系列的组合拳在一

定程度上抑制了房地产泡沫。再次，银行

贷款的严格控制。信贷管制也是政府另一

个需要仔细斟酌的政策重点。从源头上控

制资金的参与，并疏导合理的资金流向渠

道，是政府决策首要考虑的问题。最后，多

头并举的管理措施。美国的利率政策和房

地产金融政策、日本的土地管理政策都是

值得借鉴的良好政策工具，这些多头并举

的政策措施可以从土地到金融的整个产

业链全面制约房地产市场。■

《合作经济与科技》２００８年６月号下（总第３４７期） 曩

鼢 畅扬

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园），其房价升值超过４倍。而随着南京大

学国际学校进驻仙林地区，其固定资产投

资比重将会进～步上升，从而有效地推动

南京的城市建设与发展。

（二）对社会消费品的影响 六年大学

城的发展，带来了近十万大学生的到来。

这批大学生也带来了对这片地区巨大的

社会消费品需求，其商机将是非常巨大

的。据经验可知，在校大学生人数与社会

消费品需求是有联系的。在此，我们利用

各年的在校生人数与栖霞区社会消费品

总额进行回归分析并得出相关系数（表

１）和预测方程（表２）：

∑（ｘ ）（Ｙ—ｙ－）

Ｒ ——＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ＼／∑（ｘ ￣Ｌ（Ｙ－Ｙ）。

：０．９５４８ 公式１

Ｎ∑ＸＹ一∑ｘ∑Ｙ

Ｎ∑ｘ 一∑ｘ∑ｘ

∑Ｙ－ｂ∑Ｘ

Ｎ

ｙ＝ａ＋ｂＸ

Ｙ：一８．４７３７＋０．４４７２Ｘ 公式２

经公式１计算，我们发现在校生人数

与社会消费品的相关性系数竟然高达

表１

０．９５４８，这说明了这两者之问是高度相关

的。同时，我们也得出了社会消费品需求

与在校生人数的～元线性回归方程。而根

据最新仙林大学城各高校的招生计划，我

们预测今年在校生人数将超过１２万（３ｑ

包括研究生），根据公式２，届时本地区社

会消费品总额预计将超过４５．１９０３亿元。

所以，其消费需求将是非常巨大的。

（三）有利于城市合理布局。栖霞区位

于南京郊区，而仙林地区在未建设大学城

之前，这里是一片广阔的稻田，农业经济

占经济的主导。笔者从《南京统计年鉴》中

整理发现，栖霞地区未建立大学城的

２０００年和２００１年，栖霞地区农村收入占

其总收入的６．６８％；ｆｌｌ ５．７８％，而到了２００５

年这个比重只占到了３．９０％。因而，在此

建设大学城有利于南京城区合理规划。把

数十万的大学生转移到人口较少的郊区，

缓解了主城区的人口压力，同时也带动了

城市郊区的发展，而且集中建设大学城，

将成为高新技术及产业发展的重要孵化

地，也伴随了明显的城市功能创新。美国

的“三角”创业园周围有世界一流的杜克

大学、北卡大学、北卡州立大学以及一大

批社区大学。这个地区凭借这些大学为其

坚强的后盾，凭借因此而积聚起来的市场

制定研发体系、人才素质，成为了科学家、

工程师、创业者、各类公司、机构，以及全

招生数 柄霞消费品 —— 年份

Ｘ—ｘ （Ｘ—ｘ） （Ｙ—Ｙ） （Ｙ—Ｙ）２ （Ｘ—ｘ）（Ｙ—Ｙ） ｘ（干人） 总额Ｙ（亿）

２００２ ５９ １９．６ －２２ ４８４ —８．１ ６５．６１ １７８．２

２００３ ７１ ２２．３ —１０ １００ －５．４ ２９．１６ ５４

２ｏｏ４ ８４ ２６．３ ３ ９ —１．４ １．９６ —４．２

２００５ ９３ ３２．５ １２ １４４ ４．８ ２３．０４ ５７．６

２００６ ９７ ３７．６ １６ ２５６ ９．９ ９８．０ｌ １５８．４

合计 ４０４ １３８．３ ９９３ ２１７．７８ ４４４

表２

年份 在校生人数Ｘ（干人） 社会消费品总额Ｙ（亿） ＸＹ Ｘ

２００２ ５９ １９．６ １１５６．４ ３４８１

２００３ ７１ ２２．３ １５８３．３ ５０４１

２００４ ８４ ２６．３ ２２０９．２ ７０５６

２００５ ９３ ３２．５ ３０２２．５ ８６４９

２００６ ９７ ３７．６ ３６４７．２ ９４０９

合计 ４０４ １３８．３ １１６１８．４ ３３６３６

资料来源：通过 南京统计年鉴））（２ ００３～２００７）整理计算而得

■

球高新技术及产业发展中，政府一企业一

学术界合作的典范。这对于中国大学城的

建设是～个很好的借鉴作用。

三、大学城发展的未来

纵观中国大学城，虽然其发展迅速，

但其发展还面临一系列困难。

（一）配套设施还存在不足 虽然仙林

地区已经有了两家大型超市以及一些百

货商店的出现，但其还是远远不能满足校

区内学生和附近住户的需求，而且中国的

大学城普遍都是如此。比如，浙江杭州的

下沙高教园区 虽然，欧尚、家乐福已经进

驻此地，但学生们还是会经常去市区购买

日常用品。根据笔者对数十位学生的调查

询州得知他们更愿意去市区购物不是市

区的物品品种多，而是大学城的商店不够

多，缺乏比较优势，所以他们会“舍近求

远”。再者，每逢节假日，公共交通都是普

遍非常拥挤，而平日则只有寥寥数人。虽

然南京市政府已经决定在此建设地铁，但

放眼中国大中城市，又有几个城市能够真

正解决这个难题呢？政府资金投入永远无

法满足投资发展需求，这就需要我们加大

对大学城的招商引资力度，实行商业优惠

政策，鼓励对大学城的投资。

（二）以大学为核心的高新区发展缓

慢。政府建设大学城还有一个主要目的是

希望能利用密集的大学发展其高新技术

的开发。但这方面需要投入大量的资金，

同时也要承担较大的风险。在我国还比较

缺乏对大学的风险投资体系下，在就我国

高校加大科研投入的问题上，我们只能寄

希望于有实力的大企业能在政府的引导

下，加大和大学之间的科研合作计划，从

而促进高新技术的发展。

（三）缺乏“人文气息” 大学城建在郊

外很容易导致与城区缺乏沟通，因而缺乏

一种“人文气息”。这里所谓的“人文气息”

是指，城区所特有的文化底蕴和博物馆、

纪念馆等爱国主义教育场所。学生仅仅在

学校学习文化知识是远远不够的，我们要

能领悟这所城市特有的文化，并培养我们

的爱国主义情操，这 是大学城所缺少的

东西。所以，希望政府在建设大学城时能

更多地考虑到文化冈素。这样，才能培养

跨时代的人才。一

《合作经济与科技》２００８年６月号下（总第３４７期）

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