不动产统一登记制度

不动产登记常用知识

1、什么是不动产统一登记?

答：不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于

不动产登记簿的行为。

我国实行不动产统一登记制度，这里的“统一"包括四方面的内容:一是统一的登记

机构,即由国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地

方人民政府确定一个部门为不动产登记机构;二是统一的登记簿册;三是统一的登记依

据;四是统一的信息平台。

2、不动产登记的主要内容有哪些?

答:不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项,包括:

（１)不动产的自然属性.如:面积、空间、用途等。

(2）不动产权利归属.如：权利人是谁,权利来源是什么,以及权利的期限等.

（３)不动产权利的变化情况．如变更了权利人等。

３、为什么要实行不动产统一登记?

答:在我国,不动产的种类比较繁杂,有土地、海域、房屋、森林、林木、草原、水

域、滩涂等.在分散登记时期，基本上每一类不动产都有相应的登记体系和证书样式,

造成了证书种类繁多,既不经济,也不方便。统一登记后,原来各类不动产证书记载的内

容集成到一本证书上记载,纳入统一的不动产登记信息管理基础平台管理,并依法公开

查询系统。这样做,一是提高资源资产利用效益和社会管理效益;二是保障登记安全，

权利主体行使物权权利更加方便；三是强化政府责任,提高登记质量,增强不动产登记

的严肃性、权威性和公信力。对普通民众来说,可以减少办事环节,提高工作效率,保障

不动产交易安全。

4、不动产登记包括哪些类型?

答:不动产登记的类型包括:不动产首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记;

其他特殊登记类型包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等.

不动产首次登记，主要是指不动产权利的第一次记载于不动产登记簿,如实践中的

总登记和初始登记。

变更登记，主要针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形．

转移登记,主要针对不动产权属发生转移的，如买卖、继承、赠与、以不动产作价

入股等，这是最为普遍的一种登记类型。

注销登记,是指因不动产权利的消灭等而进行的登记．

更正登记,一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载

事项进行更正的行为.

异议登记,是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载

的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为.

预告登记,是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产

登记.

查封登记,是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通

知书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。

5、不动产登记的程序是怎样的？

答:根据《不动产登记操作规范》不动产登记程序分为申请、受理、审核、登簿、

发证四个环节.

7。不动产登记机构如何受理登记申请？

答:收到登记申请材料后，登记机构的工作人员就要及时对申请材料进行审查,判

断是否属于职责范围、材料是否齐全、是否符合法定形式。

审查后,对存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更

正后，应当受理并书面告知申请人;对申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当

场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;对申请登记的不动产

不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记

权的机构申请。

8、办理不动产登记需要多长时间？

《不动产登记暂行条例》规定,不动产登记机构自受理登记申请之日起30个工作

日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外.为了服务群众,缩短办事时限，2018年

８月1日后，推行“一窗受理、一次办好、一站式服务”模式，自出具受理通知书之日

起一般3个工作日内办结。如有特殊情况，承诺时限按法定时限；如需公告或现场查

勘,公告、现场查勘时间不计入承诺时限。其中，抵押权注销、不动产查封、解封登记

即来即办、当场办结。

9、申请登记时需提交哪些材料?

答:不动产登记是指不动产登记机构依照法律规定将不动产权利人的名称或姓名、

用途、面积、位置和坐落及其坐标、取得土地的方式、土地使用权期限、土地承包期

限等等不动产的信息记载到不动产登记簿上的行为.因此,申请登记的类型不同，需要

提交的材料也不同。以房地产开发建设单位登记为例,提交的材料主要包括四样:

（1）《不动产登记申请表》。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本

情况、申请的事项和原因等.

（2）身份证明材料。单位申请的,提供《营业执照》或《组织机构代码证》;个人

申请的,提供本人《居民身份证》.如果委托他人办理的,还得提供授权委托书和代理人

的身份证明材料。

(3)房地产权属来源证明材料.包括取得土地、房屋的相关批准文件，比如：《建设

用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明,如《建设工程规

划许可证》、《房屋竣工验收备案证》等。

(4)房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料，如房屋

平面图、宗地图、楼层分层分户图等。

(5）土地出让金、契税等费用缴纳票据。

简单说,申请不动产的登记，应当提交登记申请书;申请人、代理人身份证明材料、

授权委托书;相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料;法律、行政法规以

及本条例实施细则规定的其他材料．

10、登记机构受理申请时应当查验哪些内容？

答:不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致.判断不

动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致,通常可以通过审

查测绘报告来进行.

有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致,特别是权属来源证明材料和有

关证明文件与申请登记的内容是否一致。

申请登记的不动产是否存在权属争议．

登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定.

1１、不动产登记是怎么收费的?

不动产登记收费按国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题

的通知》（发改价格规〔２０１６〕2559号）和财政部、国家发展改革委《关于不动

产登记收费有关政策问题的通知》（财税〔2016〕79号)等文件执行。住宅类不动产

登记收费标准为每件8０元，非住宅类不动产登记收费标准为每件5５0元.按规定核

发一本不动产权属证书的,不收取证书工本费.

12。什么时候可以撤回不动产登记申请?

答:登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回

登记申请。登簿之后，不动产物权就已经成立，是不能撤回不动产登记申请的。

13、哪些登记类型需要实地查看？

答:属于下列情形的,不动产登记部门应当实地查看：

一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记.

二是在建建筑物抵押权登记。

三是因不动产灭失导致的注销登记。

四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形.

1４、什么是不动产权籍调查？

答:不动产权籍是指记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格

等的表卡簿册证、图件和数据的总称。不动产权籍调查:指依照不动产权利人的申请和

由政府统一组织,通过权属调查和不动产测量,查清不动产的权属、界址、面积、用途、

等级和价格等基本情况,形成数据、图件、表册等调查资料,为不动产登记、核发证书

等提供依据的一项技术性工作。

１5、哪些情形需要开展不动产权籍调查？

答：需开展不动产权籍调查的情形：

1。申请不动产所有权、使用权首次登记;

2。申请不动产所有权、使用权变更、转移等登记的，不动产界址点发生变化的；

3.实施不动产统一登记前，已经分别办理土地、房屋或其他不动产权籍调查的,不动

产界址发生变化的。

4.实施不动产统一登记前，已经分别办理土地、房屋或其他不动登记的，但未进行

权籍调查或者无法提供权籍调查成果的。

申请人应当自行委托具备相应资质的不动产调查机构承担不动产权籍调查。

1６、无需开展不动产权籍调查的情形有哪些?

答：无需开展权籍调查的情形:1。申请不动产所有权、使用权变更、转移等登记

的，不动产界址点未发生变化的;２.实施不动产统一登记前，已经分别办理土地、房

屋或其他不动产权籍调查的,不动产界址发生变化的。

17、不动产权籍调查成果怎么审核,审核内容有哪些?

答:登记机构对不动产权籍调查成果的审核要充分利用已有数据库和相关系统审

查；将调查机构提交的成果图件电子数据导入已有权籍空间库,查看是否存在空间矛

盾;若室内无法判定时,可到实地查看;若成果不符合规范的，应责成调查机构修改完善,

直至成果合格为止。

审核的主要内容：一是调查程序是否规范；二是调查成果是否完整；三是调查成

果是否有效,包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资

格、调查成果是否经过自检等;四是调查成果格式是否符合规定要求;五是调查成果是

否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系;六是宗地图、宗海图

和分户房产图中的空间要素是否与相邻的界址、地物、地貌存在空间位置等矛盾。

18、什么是不动产登记簿?

答：不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内

的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。

不动产登记簿既要反映不动产的自然状况，又要反映其上建立的各类法律关系，

在不动产统一登记制度中处于核心地位。因此,《不动产登记暂行条例》和《不动产登

记暂行条例实施细则》对登记簿作出了一系列规定：要求登记机构设立统一的不动产

登记簿,将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予

以记载；规范登记形式,要求登记簿原则上要采用电子介质,暂不具备条件的，可以采

用纸质介质,登记机构要明确唯一、合法的介质形式;要求登记机构建立健全相应的安

全责任制度,永久保存登记簿；纸质登记簿要配备防盗、防火、防渍、防有害生物等安

全保护设施;电子登记簿要配备专门的存储设施,采取信息网络安全防护措施，并定期

进行异地备份;任何人不得损毁登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项;登记簿损

毁、灭失的，要依据原有登记资料予以重建。

1９、不动产登记薄应记载哪些事项?

答:不动产登记薄记载事项,主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、

提示事项等三种类型.

不动产的自然状况,主要是指坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息.不动产

的权属状况，主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信

息.不动产限制提示事项,主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规

定的。在异议登记的情况下，登记簿记载的是他人对登记簿记载提出异议这一客观事

实；在预告登记的情况下,登记簿记载的是他人享有将来发生物权变动请求权这一事

实;在查封登记的情况下,登记簿记载的是司法机关查封的事实。上述情况下,都未发生

权属的实际变动,记载只是一种风险的提示和权利的限制。

20、要想了解不动产登记知识，应该学习哪些法律法规和规章？

(1）直接不动产登记法规和规章:《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产

登记暂行条例实施细则》

（２）与不动产登记相关的法律有:《土地管理法》《城市房地产管理法》《农

村土地承包法》《森林法》《草原法》《渔业法》《海域使用管理法》等.

（3)与不动产登记相关的行政法规有：《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使

用权出让和转让暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》《森林法实施条例》。

(4）与不动产登记相关的规章有:《土地登记办法》《房屋登记办法》。

21、哪些情况下应该申请不动产登记?

答:需要不动产登记的情形有很多,以房地产登记内容为例，如果有下列情形之一

的,都可以到不动产登记窗口申请登记。

（1)单位的名称、个人的姓名发生变化,可以申请名称变更登记.

(2)土地用途经过批准发生改变，可以申请用途变更登记。

（3）房屋及其土地的买卖、交换、赠与,权利人发生变化,可以申请转移登记.

（４）利用房地产物权作为担保向银行办理抵押贷款,可以申请抵押登记。

（5)发现自己的权利登记有误，或者有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权

利产生利害关系，可以申请更正登记。

(6）有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系,而他人不配合申

请更正登记的,可以申请异议登记。

（7）房地产灭失或房地产权利人放弃使用权和所有权，可以申请注销登记。

（8)购买房地产,但暂时还不能进行房地产转移登记，为防止自身权利受到损害,可以

申请预告登记。

22、哪些情况不能办理不动产登记？

答:申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记,并书面通知申请人:

违反法律、行政法规规定的。如土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未

按合同约定付清全部土地价款的;按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土

地权利超过规定期限的;无合法用地批准等土地登记申请要件的;对经营性用地没有按

招标拍卖挂牌等方式出让的;协议出让地价低于出让底价的;违反规划政变土地用途的;

未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请

办理抵押登记的;查封登记解除前申请办理抵押登记等存在尚未解决的权属争议的。对

有权属争议的土地,应该在依法解决争议之后进行登记。

申请登记的不动产权利超过规定期限的．包括超过耕地、草地、林地等土地承包

经营权的期限;建设用地使用权的期限;海域使用权的期限;地役权的期限;抵押权的期

限等.

23、“小产权房”能否申请不动产登记？

不动产登记是按照《物权法》的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，

不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律,“小产权房”违反了《土地管理法》、《房

地产管理法》有关规定,违反了土地规划、城市规划，从诞生之日起就没有取得合法的

身份,将其纳入不动产统一登记是没有依据的.所以“小产权房”不可能准予登记。

近年来，国务院、国土资源部、住建部先后三令五申,明确指出小产权房建设是违

法的,不得登记发证。希望广大群众不要购买小产权房，以免财产损失。

24、房、地是否可以单独登记?

依法取得国有建设用地使用权,尚未建造房屋的,可以单独申请国有建设用地使用

权登记。有建筑物的宗地,必须是土地、房屋都经过依法审批后,可以申请国有建设用

地使用权及房屋所有权登记。

2５、小区内公用设施和物业服务用房等怎么登记？

对于小区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有

部分,不动产登记机构在登记簿上如实记载,不单独颁发不动产权属证书。

２6、房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗?

依据《物权法》有关规定，当事人之间订立的有关不动产物权的合同，除法律另

有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

可见,签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力.

但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不

同的.也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记,才产生物权变

动的法律效果.

2７、为防止房地产开发商“一房多卖”，购买预售商品房以后应该怎么办?

为防止开发商“一房多卖＂,买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请

预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的,预购人也可以单方面申请

预告登记.

28、新证与老证有什么不同?

答：新证与老证的区别，大致可以归纳为四点：

一是，证书变了。现在的证书统一为:《不动产权证书》、《不动产登记证明》。

二是,现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识.只要

扫描证书上的二维码,就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信

息。

三是,证书上既有土地信息,也有房屋信息，内容比原来得多，更细。比如,新的《不

动产权证书》上的图纸就有两张,一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地

等信息;另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。

29、过去依法办理的房产证、土地证,在不动产统一登记后，是否需要更换成新的证书，

或者说过去的证书还有效吗？

答:按照国家“不变不换”的原则，实施不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权

属证书继续有效,权利不变动，证书不更换。在依法办理变更登记、转移登记等手续时,

逐步更换为新的不动产登记簿证。

30、谁有权查询不动产登记资料？

答:不动产登记的权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产

登记机构应当提供。这里的“权利人”,是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人,而不

包括债权人，如房屋的租赁权人就不属于这里的权利范畴.这里的“利害关系人”,须提供

与不动产登记事项有利害关系的说明材料,如证明申请人属于房屋继承人、受赠人和受

遗赠人,仲裁事项、诉讼案件的当事人等.同时,有关国家机关,如国家安全机关、公安机

关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等，在执行公务过程中,也可以依照法律、行

政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，如遗

失补证、诉讼取证、公证仲裁、房产调查等。申请人应当按照填写的利用用途对所获

得的登记资料进行利用，不得将这些资料用于其他目的。未经权利人同意,也不得向社

会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。

31、不动产权证书有什么用?

答:我国历来有对不动产权利人颁发权利证书的传统，《不动产权证书》就是新时

期实施不动产统一登记后,给权利人颁发的统一证书.《不动产权证书》对于保护权利

人合法权益、规范登记行为等具有重要的意义．根据《物权法》的规定,“不动产权属

证书是权利人享有该不动产物权的证明.”权利人申请登记,领取《不动产权证书》,表明

了权利人的不动产权利可以得到法律的保护.权利人也能够根据证书记载的内容,及时

便捷地掌握自己的不动产财产状况,有效便捷地开展有关交易，保护和实现自己的不动

产合法权益．同时,发证是不动产登记的一个重要环节,《不动产权证书》要发放到权

利人手中,证书发放的及不及时、记载的准不准确,对登记机构也是一种监督,有利于规

范不动产登记行为。《不动产权证书》也是重要的不动产权属来源材料,是申请不动产

登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率．

《不动产权证书》的内容根据登记簿的记载填写，如果证书和登记簿记载不一致,

除有证据证明登记簿确有错误外，应以登记簿为准。

３2、伪造、变造不动产登记证书须承担什么法律责任?

答:伪造、变造不动产权属证书,或买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书,会

造成不动产权利归属与实际情况不符,给相关利害关系人带来重大损失.对此类违法行

为,除由不动产登记机构或者公安机关收缴伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记

证明外,相关责任人还应当承担相应的民事责任、行政责任和刑事责任。

民事责任。作出此类行为,给他人造成损害的，依法承担民事赔偿责任.

行政责任．作出此类行为，有违法所得的，没收其违法所得;对构成违反治安管

理行为，尚未构成犯罪的,移送公安机关依法给予治安管理处罚.根据《治安管理处罚

法》第五十二条规定,处十日以上十五日以下拘留,可以并处一千元以下罚款;情节较轻

的,处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款．

刑事责任。根据《刑法》的有关规定,当事人伪造不动产权利证书,可能构成伪造

国家机关公文、证件、印章罪,处３年以下有期徒刑,拘役、管制或者剥夺政治权利;情

节严重的，处３年以上10年以下有期徒刑。

33、实施不动产统一登记对广大民众有怎样的影响？

答:对民众影响最大的,就在于一是登记手续更简便，无需到处跑,“进一个门，办

一张证”将成趋势；二是不动产买卖更放心，可依法查询,避免产权交叉或冲突,比如以

前“一房两卖”所导致的房产纠纷屡有发生,原因就是因为登记的分散与查询的相对不

便，使得买卖双方形成了信息不对称。

不动产统一登记看似国家行为，其实土地、房屋等不动产确权对民众的合法财

产是一种明确的保护态度,只有确权、公示之后,大家手里的不动产转让、交易、流通

才有可能得到公平、合理的价格。

以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属

不明，引发众多矛盾和纠纷．统一登记后，可以更好地理清当事人之间的不动产权利

界限,减少权属纠纷,提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。

毋容置疑，《条例》以物权稳定和便民利民为核心原则,概括性地说有两大功能,

一是明晰和保护产权,二是便利和保障交易，对提高政府管理效率和水平,方便企业和

群众，尤其是对健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有

重大意义。

３4、不动产统一登记后，哪些事情更方便了？

答:推进不动产统一登记，是在已有工作成果基础上进行融合、整合,形成更加高效

统一的物权登记体系。因此,不动产统一登记工作不会给群众带来麻烦，不会影响群众

手中现有的各类不动产权利证书的法律效力;新的统一的不动产权利证书颁发后,也不

会强制更换新的证书,而是通过产权变动后的变更登记逐步替换，原则上“不变不换”,

不增加企业和群众负担。

当事人办理登记事项更加方便。统一登记机构之后，当事人就房屋权利和土地权

利可以一并申请登记，领取一本证书,不用再跑两个部门提交两次材料、领取两本证书.

另外，当事人不能亲自申请登记的,可以委托代理人申请。同时，《不动产登记暂行条

例》还详细规定了当事人申请登记应当提交的材料,并且明确要求不动产登记机构应当

在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。如果当事人提

交材料不符合规定,登记机构应当一次性告知补正的内容，避免当事人重复跑路．对于

当事人办理不动产审批、交易时已经提交的资料，不动产登记机构能够通过与其他部

门实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。