房地产项目的融资方式

房地产项目的融资方式

房地产行业是典型的资作文提纲是什么金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。以下是为大家整理的房地产项目的融资方式，供大家参考。

十二种创新途径

根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径(有别于传统的向银行贷款)。每种创新融资工具特征各异，包括***策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是***府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。

(一)上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。

(二)海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国***府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

(三)联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街老怀安慰日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

(四)并购 在国家宏观调控***策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回;另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

(五)房地产投资信托(REITS) 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金(REITS)的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性;其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高;同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

(六)房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

(七)夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产建构主义融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发***地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的***策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

(八)房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小;二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求;三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

(九)项目融资 项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

(十)开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的`厨房安全注意事项房地产公司解决融资瓶颈问题。

(十一)短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

(十二)融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

(十三)房地产证券化 找工作自我介绍房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

据实选择融资方式

需要明确的是，对当事各方来说，并非上述每一种融资工具都适用于自身。房地产开发的不同项目、不同环节或不同的地产公司有着不同的风险控制和融资需求，因此，如何根据自身实情来确定最优融资结构，规避融资风险是房地产企业融资决策的核心。

以下分别加以说明——

(一) 房地产开发各环节合理的融资方式

房地产开发可以分为七个环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市***配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。按照融资的不同需求，我们可以将这些环节归纳为三个融资阶段，按照不同阶段面临的风险来选择每个阶段适合的融资工具。

1、准备阶段，货币资金转化为储备资金

这一阶段的开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用等。这一阶段房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。该阶段融资期限最长，数额较大，受到***策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制，一般房地产企业难以达到要求，为获得贷款必须保证“过桥融资”的可得性确切，资金流稳定性较高，因此，可以接受较高的融资成本。

夹层融资既包括债券融资又包括股权融资，规避了***策限制，可以作为此阶段融资的首选，用以补充自有资金。使用夹层融资后，自有资金比例达到30%以上，便可以使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券、 reits与海外资金合资设立项目公司进行投资 上市和并购等方式在项目准备阶段之前利用，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。

2、生产阶段，储备资金转化为生产资金

这一阶段的开发成本包括“七通一平”等土地开发成本，建筑、安装工程，配套设施建设等支出，房地产企业面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合，既满足工程需要，又不能因过度融资导致过高的资金成本。

基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一，这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商。完工后生产资金转化为成品资金。适合选用信托、夹层融资等方式，融资成本较高，但受***策限制较少，相对容易筹得资金。短期融资券，一般在9个月内还本付息，具有利率、期限灵活 周转速度快、成本低等特点，是信誉良好的房地产开发企业，在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候，解决短期资金缺口的理想融资选择。

3、销售阶段，成品资金转化为货币资金

开发商销售房地产回笼资金，这一阶段房地产企业面临贷款利息税升高，购房者拖欠款等风险。

本阶段购房者需要融资。对于工作时间不长，但有较高收入预期和还款能力的年轻人可选用按揭贷款;工作时间较长或有一定财产积蓄的中老年购房者可选择住房公积金、抵押贷款，或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担，实现真正意义上的“零首付”。

(二)不同房地产开发项目融资方式的选择

不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果，包括银行风险、资本市场发展状况和企业信誉等方面。

1.住宅

住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式是开发并销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但其贷款抵押期一般较长。不同档次的住宅类型资金运作规律、消费群体乃至***策环境都不一样，考虑融资方式的选择时应进一步细分住宅市场。

别墅、高档住宅区：这类住宅消费群体针对高收入阶层，目标消费群狭小、需求个性化隐含着较大的销售风险，总体看空置率较高。高档住宅通常要求较高设计水准，可行性研究和专业设计费用高昂，因此，在开发的准备期融资需求大，而准备期又是不确定性最大的开发阶段。类似于商业用房，开发商更需要拓宽融资渠道，为保证资金的可得性和稳定性，愿意接受较高的融资成本。夹层融资、信托、项目融资、reits等是较为理想的融资方式。

普通商品房：中端客户贷款比例较高，违约率略高于高端客户。融资租赁借款申请书可以构造事实上的“零首付”：“卖方信贷”可以通过开发商补贴的方式为他们提供贷款上的优惠，减轻他们的还贷压力;这类住房的购买者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。

经济适用房：该类型住宅适宜中低收入人群，贷款比例最高、违约率也最高。低收入人群难以获得高额的购房贷款额度，对金融创新融资工具需求不强，在市场失效的情况下，***府应该承担更多的责任。由于并非所有人的住房问题都要通过购买新建商品房解决，可以通过发展二手房和房屋租赁市场，解决经济拮据人群的住房需要。

2.商业房地产

商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各方面特征与住宅有显著差异，经营模式是开发并持有，以出租获取回报为主，产权和现金流较稳定;融资规模大、时间长，因此，它对新融资渠道的需求更旺盛。

我国现有的reits都是投资物业，靠租金获取回报，适用于投资于办公楼、购物中心等。大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目，保证项目开发期间获得稳定的资金流。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的，对商业特性和商业规律的把握存在着偏差，联合开发可以实现优势互补，帮助企业顺利转型。海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。

(三)不同规模房地产企业的融资方式选择

对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们的专利。

而对于为数众多的中小企业来说，应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。

产业地产融资模式

一、银行贷款

银行贷款是最常规的地产融资渠道。产业地产多是偏远的工业用地，在银行贷款抵你怎么舍得我难过吉他谱押方面几乎没有太多价值，银行也很难对此进行估值和冒险贷款。

同时，产业园区的实际资金需求与银行各类资金在期限上存在一定的错配，且银行对项目资本金比例要求较高并需提供担保，融资成本较高；银行对园区贷款也是基于未来有现金流的进行贷款，且贷款要经过风险评估、贷款审批等一系列流程，对贷款的还款来源、现金流等有相关要求。而现在很多产业园区早期只能产生较少的现金流或者不产生现金流，难以覆盖贷款本息，就难以获得银行贷款。

二、基金融资

也就是产业基金融资，近年来，产业基金得到长足发展。部分私募基金投资者已经变得更加理性和成熟，往往能够承受8-10年的投资回报期，这已经契合了产业地产的特性。

近年来，密集的产业地产私募基金涌现，与市场资金的供给量大有关联，尤其是从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的大量资金，以及看好国内产业地产前景的海外资本，成为产业地产基金的踊跃参与者。

当下在中国产业地产领域，能够比较顺畅利用基金形式进行红星照耀中国作者是谁融资的，首推物流地产，这个从普洛斯频繁的物流地产基金案例当中已经体现得非常充分。此外，针对综合性产业园区开发类的基金也开始逐渐成熟起来。

三、夹层融资

夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。是一种无担保的长期债务，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息。在很多情况下起到“过桥”融资的作用，一般期限是一到两年。例如，做房地产夹层融资，从企业拿到土地到取得开发贷之间的资金需求由夹层融资来满足。

这种融资方式，股债间可以灵活变换，可谓“进可攻退可守”。产业地产领导者华夏幸福基业，就非常擅长这种灵活机动的融资形式。

四、债权融资

也可以称为“债权转让式融资”。这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。

五、债务重组

这是一种巧妙的融资方式，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。

六、永续债

银根紧缩的环境下，被称为“债券里的股票”的永续债开始活跃，受到企业追捧。由于永续债不设还款期限，同时可不计入公司债务，企业可在进行高额融资的同时规避负债率被拉高的风险；对于投资者来说，利息较高的永续债可为其提供长期而稳定的现金收益，堪称双赢。

七、园区PPP

园区PPP是基于产业园区这种公共服务产品的***企合伙模式，其本质仍然是一种融资手段。

PPP模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。其典型的结构为：

***府部门或地方***府通过***府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司(SPV)签订特许合同(SPV一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司)，由SPV负责筹资、描写品质的词语建设及经营。***府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使SPV能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是：***府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。

如果***府和产业地产商能够灵活运营PPP模式，双方能够从这种融资模式中大为获益。

八、售后回租式融资租赁

售后回租是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金，加速资金周转。

售后回租可选择的标的租赁物范围广，比如可将土地一级开发的地下管廊等设施进行评估出售给投资公司，约定期限回购，并按年息比例支付租金。

九、互联网金融

互联网金融是传统金融机构与互联网企业利用互联网技术和信息通信技术实现资金融通、支付、投资和信息中介服务的新型金融业务上海纽约大学模式，已经日益成为一种新兴的金融创新模式和企业融资渠道，但由于相关法律法规不健全、监管存在漏洞、互联网金融企业风险控制能力较弱等原因，近年来也频发恶意违约，造成了巨大的风险，国家正在不断对互联网金融加强监管。