上海推行公租房现状及其对策

上海推行公租房现状及其对策

[提要] 本文关于桂花 分析上海推行公租房现状及公租房运行过程中暴露出的问题，

并从扩大公租房覆盖面、多种规划保障公租房资金和设计合理准入和退出机制等

方面，提出进一步推进公租房的对策。

关键词：公租房；低收入群体；运行机制

一、上海推行公租房的意义

（一）解决各类低收入群体的住房需求。当前，保障性住房的需求潜力较大，

许多低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使

用权；还有职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户的低收入群体对

居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中

短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；

再有部分刚进入社会的毕业学生或打工白领处于暂时性的购买力不足阶段，需要

过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场，

建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。

（二）弥补租赁市场发展滞后的问题。当前，城镇居民在改爆牙 善住房条件时，

都选择了购房而非租房，有一个重要原因就是租赁市场缺乏稳定性保障。因此，

需要政府以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺。

二、上海推行公租房运行现状及其存在的问题

（一）上海推行公租房运行现状

1、上海公租房开发建设。上海在2011年开始推行公租房，已有1万套公租

房供应市场，在2012年也将建设6万套，主要目的是抑制房价，完善住房供给

制度，解决住房“夹心层”问题，增进民生福祉。但是，首批5，100套公租房此

次出租率不足40%。数据显示，全市各区受理公租房申请的件数不到1，900件。

其中，位于杨浦区的新江湾尚景园约有一半房源被申请，位于徐汇区华泾的馨宁

公寓约1/3房源被申请。这意味着，有60%多的房源将处于“空置”状态。在大多

数人心里，同样作为保障性住房，公租房租金应该比较便宜。然而，现实中操作

起来，它的租金出乎意料的贵，这让公租房在上海的首次推行，就遇到了困难。

2、上海公租房房源供给。公租房的房源的供给不足成为抑制公租房发展的

又一路障。全国平均每座城市不过5，000套公租房左右，但是对于上海这样的

超级大城市来说。这简直是杯水车薪，不能解决房源的问题。通过调研还了解到，

由于职工宿舍的建设用地主要为工业用地或非工业用地性质，因此，在水、电等

公用事业收费上，实行的是工业用或非工业用收费标准，比民用收费标准高出1

倍左右，这无形中增加了承租人的租金支出。

3、上海公租房的租金确定。据近期上海推出的两个公租房项目来看，位于

上海徐汇区华径镇的馨宁公寓项目，其租金价格水平为：一居室的建筑面积为

40.24～42.43平方米，月租金为1，694～1，896元；二居室的建筑面积为61.58～

63.27平方米，月租金为2，533～2，772元；三居室的建筑面积为74.67～78.24

平方米，月租金为3，033～3，311元。而位于新江湾地区的尚景园项目的租金

标准则是：一居室的建筑面积约为50平方米，月租金为1，970元；二居室的建

筑面积为67～72平方米，月租金为2，540～2，930元；三居室的建筑面积为

80～82平方米，月租金为2，970～3，240元。

上述两处公租房项目均位于市区外围，其租金水平实际上并未低于市场租房

价格水平。公租房项目性质不能违反公共财政的原则，同时，考虑到公租房项目

的可持续性运营以及政府财政资金的承受能力，公租房的租金标准一定要与项目

的建造、运营成本挂钩。而这样平衡测算出来的最低租金标准与市场租金标准相

比，是难以做到“略低于”的。其原因在于目前市场上的一般出租房大都是市民的

自有房屋，或是房主为投资所购，或为将来家庭所需提前购置又暂时不用而出租

的。房主看重的是房屋升值的空间，而不是出租收益的价值。因此，尽管现时房

屋出租的收益甚至不能与按揭的利息相抵，但租金是现时消费者实际需要和承受

能力的龙字成语 真实反映。因此，市场上便出现了房屋租金水平与住房售价不匹配的现象。

这种状况的客观存在便出现了上述尴尬现象。由于公租房只租不售，因此只能承

受租金与建造成本不匹配的压力。在这种情况下，要公租房项目实施“略低于”

市场租金的价格，确实有难度。

（二）上海公租房运行存在的问题

1、公租房覆盖面窄和规划总量较小。当前，上海公租房计划保障对象覆盖

面依然较窄，很多有切实需求的人群仍在保障范围之外。保障对象强调的是城市

中低收入家庭，忽视了房价飙升背后“夹心层”的无奈；只关注城市中户籍居民住

房问题，又忽视了现代社会人口流动性所带来的住房问题。

2、统一收取租金，不符合公平要求。目前，我国大多数公租房项目按市价

的60%～70%收取租金，这其中存在一些问题：入住群体收入水平是不一样的，

按统一的价格收取租金对收入较低的人群不利。按照财政学中公平的原则，对低

收入群体收取和高收入群体同样多的房租，低收入者所得到的福利有限，高收入

者则会因少缴房租而挤占了低收入者的福利，因此统一收租违背了社会公平的原

则。

3、退出机制模糊，操作困难。公共租赁房退出机制模糊，导致“赖租”现象

时有发生，造成了社会公共资源的浪费。另外，上海规定承租人可在规定年限后

购买公租房，这种规定非常不合理，公租房是提供给暂时有困难的人群居住的过

渡型住宅，应该被循环利用，如果产权归属某一个人，政府就必须新建公租房项

目，这会给政府带来资金压力，不利于公租房项目的长期发展。

三、完善上海公租房制度对策建议

（一）扩大公租房覆盖面和规划总量。各级政府应成为构建公租房供应体系

的主体，加大公租房投放力度，满足不同层次的保障性住房的需求。停止建设经

济适用房，将正在建设的经济适用房改为公租房，与廉租房共同构成保障性住房

的供应体系。打破户籍限制，将公租房覆盖面扩大到有基本稳定工作的城市常住

人口，重点关注中年夹心层、熟练技术工人、新就业的大学生、自主创业的入城

农民等城市生力军。通过统计调查来测算分析，确定需公租房保障的人群规模，

使公租房成为保障性住房的主体力量。

（二）多种规划保障公租房资金。一是应充分利用市场资源并与政府调配相

结合，鼓励商品房用地中配建公租房的规划建设模式，对配建公租房的商品房项

目，规划提供较高容积率；二是应适当降低楼面地价，以此交换条件促使经营性

用地与社会资金主动参与到公租房建设中来。采用多种规划建设方式的目的就是

使公租房建设形成一个既有地方政府又有中央政府参与；三是在专项划拨用地与

政府专项资金建设的公租房项目的同时，更应有经营性用地与资本市场参与公租

房建设项目的局面。只有拓宽融资渠道，从根本上解决公租房建设资金瓶颈的问

题。

（三）设计合理的公租房准入和退出机制。由于公租房是有租赁最长和最短

的时间限制，所以合理的准入和退出机制对于完善公租房来说很重要。第一，承

租人安排的居普尔敏 佛家经典语录 住使用人具备上海市城镇常住户籍的，可将户籍迁入公共租赁住房

所在地派出所的公共集体户口，租赁期满不再续租的，须按规定将户籍迁出。第

二，租赁期限一般不低于2年，合同到期后承租方入住人员仍需租赁的，应重新

进行资格审核，符合条件的可以续租，租赁总年限一般不超过6年。第三，公共

租赁住房租赁，应当符合规定的条件和标准。本市出租公共租赁住房，应当以一

间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照

床位出租；居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。第四，公共租赁住房

只租不售，实行有期限租赁。合同期满需腾退住房的，承租人应做好入住人员工

作，负责腾退住房。

四、结束语

公租房规划建设是当前我国城市化发展面临的一大问题，也是我们城乡规划

必须解决的重点问题。当我们切刘层层 实从当前出现的问题来分析，就会发现，只有把

市场经济动力与社会主义原则结合，建立制度化的公租房规划体系，宏观上有保

障主体的视野、微观上有为民服务的心态，才能真正把公租房的规划和建设工作

做好。

主要参考文献：

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