刘纯祥、李桂淑房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

刘纯祥、李桂淑房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

【审理法院】吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

【审结日期】2022.03.10

【案件字号打成一片 】(2022)吉24民终411号

【审理程序】二审

【审理法官】申成日 金花 咸柱英

【审理法官】申成日 金花 咸柱英

【文书类型】判决书

【当事人】刘纯祥;李桂淑

【当事人】刘纯祥李桂淑

【当事人-个人】刘纯祥李桂淑

【代理律师/律所】张琦吉林诚途(安图)律师事务所;李京洙吉林李京洙律师事务所

【代理律师/律所】张琦吉林诚途(安图)律师事务所李京洙吉林李京洙律师事务所

【代理律师】张琦李京洙

【代理律所】吉林诚途(安图)律师事务所吉林李京洙律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】刘纯祥

【被告】李桂淑

1 / 10

【本院观点】依据金城雅苑的不动产权利及其他事项登记信息，案涉房屋所有权人为何王

影米饼怎么做 ，并非洪万卓或珲春市浙商万国置业有限公司，仅依据上述拍卖成交确认书不足以证明刘

纯祥欲证明的事实，本院对该证据不予采纳。关于刘纯祥是否已取得案涉房屋处分权的问

题。

【权责关键词】代理合同恢复原状关联性质证诉讼请求变更诉讼请求反诉维持原判拍卖

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院对一审查明的相关事实予以确认。

【本院认为】本院认为，关于刘纯祥是否已取得案涉房屋处分权的问题。刘纯祥主张其通过

以房抵顶工程款的方式取得了案涉房屋的所有权，并提交了其与案外人刘某签订的合同书。

然而案涉房屋的所有权人为何王影，并非珲春市浙商万国置业有限公司或刘某，根据《中华

人民共和国民法典》第二百零九条重点线 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，

发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，一审法院认定刘纯

祥未取得案涉房屋的处分权于法有据，本院予以确认。 关于合同目的是否已经实现的

问题。《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的

所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，刘纯祥虽主张李桂淑已取得案涉房屋

的钥匙，合同目的已经实现，但买卖合同的本质是转移所有权，交付房屋钥匙的行为并不能

实质性地转移房屋所有权，再结合案涉房屋不能办理产权证的情形，一审法院认定合同目的

不能实现，并解除刘纯祥与李桂淑签订的《购房协议》，具有事实与法律依据，本院予以维

持。另外，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行

的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取

其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，一审法院判令刘纯祥返还购房款58000元及

定金500元正确，本院予以确认。 综上所述，刘纯祥的上诉请求不能成立，应予驳

回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼

2 / 10

法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由刘纯祥负担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 10:04:53

【一审法院查明】一审法院认定事实：(一)2016年10月1日，甲方刘某与乙方刘纯祥签订

合同书，约定由刘纯祥为图们市光明街图们市万山大厦室内电路改造工程施工，工程款总价

为50万元，分两次付清，甲方第一次支付25万元，第二次以407房间作为尾款顶给刘纯

祥。407房间后变更为407A、407B。(二)2021年3月12日，李桂淑与刘纯祥达成关于金城

雅苑407B房屋购房协议，李桂淑通过微信向刘纯祥支付定金500元。甲方刘纯祥与乙方李桂

淑签订《购房协议》，内容为：“一、经甲、乙双方协商于2021年3月12日，位于金城雅

苑小区407B号房屋出售让给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方。

二、乙方以人民币13万元整，大写壹拾叁万元整的价格购买甲方的房屋，一次性付清13万

元整。三、办理房屋有关的税费由乙方独自承担。四、房屋内所有物品及设施归乙方所有。

五、2021年3月12日之前该房屋产生的一切费用由甲方负责。六、本协议一式两份，具有

同等法律效力，自双方签字之日起生效。”协议签订后，李桂淑向刘纯祥交付购房预付款

58000元，刘纯祥将案涉房屋钥匙交给李桂淑。在金城雅苑售楼处会计王世虹的见证下，刘

纯祥向李桂淑出具收条，内容为：“金城雅苑407B房总房款130000元，今收预付款58000

元，余款72000元将于2021年4月1日前还清。”付款人李桂淑、收款人刘纯祥及证明人王

世虹分别在收条上签字。同日，李桂淑与图们金城雅苑签订《金城雅苑认购协议书》，约定

李桂淑以125000元认购图们市光明北街678号金城雅苑四层407B号房，面积43.2㎡。李桂

淑向金城雅苑售楼处交纳1000元，作为金城雅苑407B房更名费。(三)不动产权利及其他事

项登记信息显示，图们市光明北街678号房屋(金城雅苑，原万山大厦)建筑面积4541.73

㎡，房屋所有权人为何王影。407B房屋现无法办理产权证照。

【一审法院认为】一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支

3 / 10

付价款的合同。李桂淑与刘纯祥于2021年3月12日签订的《购房协议》系双春节放假注意事项 方真实意思表

示，虽未办理物权登记，但不影响合同效力，且该合同不违反法律、行政法规强制性规定，

合同合法有效。因案涉房屋所有权人登记为何王影，现刘纯祥未取得案涉房屋处分权，无法

为李桂淑办理房屋产权证书，致使案涉房屋物权无法转让，合同目的不能实现，符合合同的

法定解除条件，故对李桂淑要求解除其与刘纯祥签订的《购房协议》的诉讼请求予以支持。

因该合同已部分履行，合同解除后，双方应根据各自履行情况，恢复原状或者采取相应的补

救措施，故刘纯祥应向李桂淑返还房屋预付款58000元及定金500元，李桂淑应将涉案房屋

钥匙返还给刘纯祥。关于李桂淑是否应支付剩余房款。因案涉合同已经解除，尚未履行的部

分应终止履行，故对刘纯祥要求李桂淑支付剩余房款的诉讼请求不予支持。依照《中华人民

共和国民法典》第二百一十五条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一款、

第五百九十七条规定，判决：一、解除李桂淑与刘纯祥于2021年3月21日签订的《购房协

议》；二、刘纯祥于判决发生法律效力之日向李桂淑返还购房款58000元及定金500元；

三、驳回刘纯祥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中

华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件

受理费1288元，由刘纯祥负担；反诉案件受理费800元，由刘纯祥负担。 二审中，刘纯祥

提交拍卖成交确认书一份，欲证明金城雅苑工程开发公司(珲春市浙商万国置业有限公司)的

法定代表人洪万卓通过拍卖方式于2014年取得图们万山大厦房屋，并进行改造建设，刘纯祥

在改造工程中承揽室内电路改造部分工程，刘纯祥以抵顶工程款的方式取得了涉案房屋的所

有权及处分权。李桂淑质证称，该证据与本案不具有关联性。本院认为，依据金城雅苑的不

动产权利及其他事项登记信息，案涉房屋所有权人为何王影，并非洪万卓或珲春市浙商万国

置业有限公司，仅依据上述拍卖成交确认书不足以证明刘纯祥欲证明的事实，本院对该证据

不予采纳。

【二审上诉人诉称】刘纯祥上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回李桂淑的上诉请求，支持

刘纯祥的反诉请求；2．李桂淑承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审已经查明

4 / 10

刘纯祥以房屋抵顶工程款方式取得了涉案房屋的所有权。虽然涉案房屋登记在案外人何王影

名下，但刘纯祥为该房屋实际所有权人。刘纯祥取得所有权后，其有权处分房屋。2．双方签

订的《购房协议》合法有效，刘纯祥已经履行交付房屋的合同义务。李桂淑已经接受案涉房

屋钥匙，李桂淑明知该房屋产权证需延迟办理这一状况，而同意购买。涉案房屋的所有权已

经转移，李桂淑的合同目的已经实现。而且双方未明确约定房屋产权证办理时间，涉案房屋

的整体产权证书已经办理，不属于无产权房屋，虽然未做物权变更登记，但不影响合同效

力。3．《购房协议》中明确约定购房款为130000元，李桂淑仅支付部分房款58000元，双

方约定剩余房款于2021年4月1日前还清，李桂淑逾期未能支付，构成违约，应继续履行义

务。4．刘纯祥在一审中提交的《合同书》《购房协议》、承诺书等该证据能充分证明双方购

房意思表示真实明确，一审法院未予采信上述证据错误。5．一审法院适用法律错误。一审法

院适用《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项错误，刘纯祥不存在违约行

为，且李桂淑的合同目的已经实现。一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百九十七

条错误。刘纯祥以房屋抵顶工程款方式取得了涉案房屋的所有权，案涉房屋的所有权已经转

移。 综上所述，刘纯祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法

律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规

定，判决如下：

刘纯祥、李桂淑房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

民事判决书

(2022关于成长的手抄报 )吉24民终411号

当事人 上诉人(原审被告、反诉原告)：刘纯祥。

5 / 10

委托诉讼代理人：张琦，吉林诚途(安图)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：李桂淑。

委托诉讼代理人：李京洙，吉林李京洙律师事务所律师。

审理经过 上诉人刘纯祥因与被上诉人李桂淑房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省

图们市人民法院(2021)吉2402民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2

月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘纯祥及其委托诉讼代理人张琦，

被上诉人李桂淑及其委托诉讼代理人李京洙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 刘纯祥上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回李桂淑的上诉请

求，支持刘纯祥的反诉请求；2．李桂淑承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：

1．一审已经查明刘纯祥以房屋抵顶工程款方式取得了涉案房屋的所有权。虽然涉案房屋

登记在案外人何王影名下，但刘纯祥为该房屋实际所有权人。刘纯祥取得所有权后，其

有权处分房屋。2．双方签订的《购房协议》合法有效，刘纯祥已经履行交付房屋的合同

义务。李桂淑已经接受案涉房屋钥匙，李桂淑明知该房屋产权证需延迟办理这一状况，

而同意购买。涉案房屋的所有权已经转移，李桂淑的合同目的已经实现。而且双方未明

确约定房屋产权证办理时间，涉案房屋的整体产权证书已经办理，不属于无产权房屋，

虽然未做物权变更登记，但不影响合同效力。3．《购房协议》中明确约定购房款为

130000元，李桂淑仅支付部分房款58000元，双方约定剩余房款于2021年4月1日前还

清，李桂淑逾期未能支付，构成违约，应继续履行义务。4．刘纯祥在一审中提交的《合

同书》《购房协议》、承诺书等该证据能充分证明双方购房意思表示真实明确，一审法

院未予采信上述证据错误。5．一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国

民法典》第五百六十三条第一款第四项错误，刘纯祥不存在违约行为，且李桂淑的合同

目的已经实现。一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百九十七条错误。刘纯祥

以房屋抵顶工程款方式取得了涉案房屋的所有权，案涉房屋的所有权已经转移。

6 / 10

二审被上诉人辩称 李桂淑辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维

持一审判决。

原告诉称 李桂淑向一审法院提出诉讼请求：刘纯祥向李桂淑退还买房先付款

58000元、定金500元、更名费1000元，共计59500元。诉讼过程中，李桂淑变更诉讼

请求为：1．解除李桂淑与刘纯祥于2021年3月12日签订的购房协议；2．刘纯祥向李

桂淑退还买房先付款58000元、定金500元，共计58500元。

刘纯祥向一审法院提出反诉请求：要求李桂淑支付剩余房款72000元并承担反诉

费。

一审法院查明 一审法院认定事实：(一)2016年10月1日，甲方刘某与乙方刘纯

祥签订合同书，约定由刘纯祥为图们市光明街图们市万山大厦室内电路改造工程施工，

工程款总价为50万元，分两次付清，甲方第一次支付25万元，第二次以407房间作为

尾款顶给刘纯祥。407房间后变更为407A、407B。(二)2021年3月12日，李桂淑与刘纯

祥达成关于金城雅苑407B房屋购房协议，李桂淑通过微信向刘纯祥支付定金500元。甲

方刘纯祥与乙方李桂淑签订《购房协议》，内容为：“一、经甲、乙双方协商于2021年

3月12日，位于金城雅苑小区407B号房屋出售让给乙方，并将与所出卖该房产的相关土

地使用权同时出卖给乙方。二、乙方以人民币13万元整，大写壹拾叁万元整的价格购买

甲方的房屋，一次性付清13万元整。三、办理房屋有关的税费由乙方独自承担。四、房

屋内所有物品及设施归乙方所有。五、2021年3月12日之前该房屋产生的一切费用由甲

方负责。六、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。”协议签

订后，李桂淑向刘纯祥交付购房预付款58000元，刘纯祥将案涉房屋钥匙交给李桂淑。

在金城雅苑售楼处会计王世虹的见证下，刘纯祥向李桂淑出具收条，内容为：“金城雅

苑407B房总房款130000元，今收预付款58000元，余款72000元将于2021年4月1日

前还清。”付款人李桂淑、收款人刘纯祥及证明人王世虹分别在收条上签字。同日，李

7 / 10

桂淑与图们金城雅苑签订《金城雅苑认购协议书》，约定李桂淑以125000元认购图们市

光明北街678号金城雅苑四层407B号房，面积43.2㎡。李桂淑向金城雅苑售楼处交纳

1000元，作为金城雅苑407B房更名费。(三)不动产权利及其他事项登记信息显示，图们

市光明北街678号房屋(金城雅苑，原万山大厦)建筑面积4541.73㎡，房屋所有权人为

何王影。407B房屋现无法办理产权证照。

一审法院认为 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买

受人支付价款的合同。李桂淑与刘纯祥于2021年3月12日签订的《购房协议》系双方

真实意思表示，虽未办理物权登记，但不影响合同效力，且该合同不违反法律、行政法

规强制性规定，合同合法有效。因案涉房屋所有权人登记为何王影，现刘纯祥未取得案

涉房屋处分权，无法为李桂淑办理房屋产权证书，致使案涉房屋物权无法转让，合同目

的不能实现，符合合同的法定解除条件，故对李桂淑要求解除其与刘纯祥签订的《购房

协议》的诉讼请求予以支持。因该合同已部分履行，合同解除后，双方应根据各自履行

情况，恢复原状或者采取相应的补救措施，故刘纯祥应向李桂淑返还房屋预付款58000

元及定金500元，李桂淑应将涉案房屋钥匙返还给刘纯祥。关于李桂淑是否应支付剩余

房款。因案涉白燕升简介 合同已经解除，尚未履行的部分应终止履行，故对刘纯祥要求李桂淑支付

剩余房款的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第五

百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一款、第五百九十七条规定，判决：一、

解除李桂淑与刘纯祥于2021年3月21日签订的《购房协议》；二、刘纯祥于判决发生

法律效力之日向李桂淑返还购房款58000元及定金500元；三、驳回刘纯祥的诉讼请

求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉

讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，

由刘纯祥负担；反诉案件受理费800元，由刘纯祥负担。

二审中，刘纯祥提交拍卖成交确认书一份，欲证明金城雅苑工程开发公司(珲春

8 / 10

市浙商万国置业有限公司)的法定代表人洪万卓通过拍卖方式于2014年取得图们万山大

厦房屋，并进行改造建设，刘纯祥在改造工程中承揽室内电路改造部分工程，刘纯祥以

抵顶工程款的方式取得了涉案房屋的所有权及处分权。李桂淑质证称，该证据与本案不

具有关联性。本院认为，依据金城雅苑的不动产权利及其他事项登记信息，案涉房屋所

有权人为何王影，并非洪万卓或珲春市浙商万国置业有限公司，仅依据上述拍卖成交确

认书不足以证明刘纯祥欲证明的事实，本院对该证据不予采纳。

本院查明 本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为 本院认为，关于刘纯祥是否已取得案涉房屋处分权的问题。刘纯祥主张

其通过以房抵顶工程款的方式取得了案涉房屋的所有权，并提交了其与案外人刘某签订

的合同书。然而案涉房屋的所有权人为何王影，并非珲春市浙商万国置业有限公司或刘

某，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和

消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的

规定，一审法院认定刘纯祥未取得案涉房屋的处分权于法有据，本院予以确认。

关于合同目的是否已经实现的问题。《中华人民共和国民法典》第五百九十五条

规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”

本案中，刘纯祥虽主张李桂淑已取得案涉房屋的钥匙，合同目的已经实现，但买卖合同

的本质是转移所有权，交付房屋钥匙的行为并不能实质性地转移房屋所有权，再结合案

涉房屋不能办理产权证的情形，一审法院认定合同目的不能实现，并解除刘纯祥与李桂

淑签订的《购房协议》，具有事实与法律依据，本院予以维持。另外，根据《中华人民

共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履

行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并

有权请求赔偿损失”的规定，一审法院判令刘纯祥返还购房款58000元及定金500元正

确，本院予以确认。

9 / 10

综上所述，刘纯祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适

用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第

一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1300元，由刘纯祥负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 申 成 日

审 判 员 金花

审 判 员 咸柱英

二〇二二年三月十日

法官助理 鲁雪莲

书 记 员 李思思

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

10 / 10