房地产会计全套账务处理1（非常全）

房地产会计全套账务处理1（⾮常全）

房地产会计全套账务处理和涉及税⽬

⼀、房地产涉及的税种：

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、⼟

地增值税、房产税、⼟地使⽤税、印花税、契税和企业所得税及代扣

的个⼈所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:

应纳税额=营业税税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额=营业税3%。

4、印花税：

（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适⽤税率为千

分之⼀；

（2）加⼯承揽合同、建设⼯怎样学习象棋 程勘察设计合同、货运运输合同、产权

转移书据，税率为万分之五；

（3）购销合同、建筑安装⼯程承包合同、技术合同，税率为万分之三；

（4）借款合同，税率为万分之零点五；

（5）对记录资⾦的帐薄，按“实收资本”和“资⾦公积”总额的万分之五贴

花；

（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个⼈所得税：

⼯资、薪⾦不含税收⼊适⽤税率表

级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)

1 不超过500元的部分 5 0

2 超过500元⾄2000元的部分10 25

3 超过2000元⾄5000元的部分15 125

4 超过5000元⾄20000元的部分20 375

5 超过20000元⾄40000元的部分25 1375

6 超过40000元⾄60000元的部分30 3375

7 超过60000元⾄80000元的部分35 6375

8 超过80000元⾄100000元的部分40 10375

9 超过100000元的部分45 15375

计算公式：

应纳个⼈所得税税额=应纳税所得额适⽤税率-速算扣除数

应纳税额=⼯资薪⾦收⼊-2000-“三险⼀⾦”

6、所得税

（1）所得税的征收⽅式有两种：查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收⼊计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税闻人是复姓吗 =收⼊总额*税务核定固定⽐例*所得税税率

（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=利润总额*所得税税率

（4）所得税税率：

⼀般企业所得税的税率为25%,

符合条件的⼩型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的⾼新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租⾦收⼊计算缴纳的，税率为12％。

8、⼟地使⽤税：⼟地使⽤税每平⽅⽶年税额如下：

（1）⼤城市1.5元⾄30元；

（2）中等城市 1.2元⾄24元；

（3）⼩城市0.9元⾄18元；

（4）县城、建制镇、⼯矿区0.6元⾄12元。

9、⼟地增值税

⼟地增值税按照纳税⼈转让房地产所取得的增值额和规定的适⽤税

率计算征收，纳税⼈转让房地产所取得的收⼊减除《条例》规定的扣

除项⽬⾦额后的余额，为增值额。房地产转让收⼊包括货币收⼊、实

物收⼊和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项⽬⾦额包括：

（1）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额；

（2）开发⼟地的成本、费⽤；

（3）新建房及配套设施的成本、费⽤、或者旧房及建筑物的评估价

格；

（4）与转让房地产有关的税⾦；

（5）财政部规定的其他扣除项⽬。税率：⼟地增值税实⾏四级超率

累进税率，即：增值额未超过扣除项⽬⾦额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项⽬⾦额50％，未超过扣除项⽬⾦额

100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项⽬⾦额100％，未超过扣除项⽬⾦额2 00％的部分，税率50％。增值额超过扣除

项⽬⾦额200％的部分，税率为60％。

⼆、房地产企业的账务处理

给你提供⼀份房地产企业会计制度。

附件：房地产开发企业会计制度.doc

房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）

税：营业税、增值税、⼟地增值税、房产税、城镇⼟地使⽤税、

契税、耕地占⽤税

企业所得税、个⼈所得税、印花税、城市维护建设税。

费：教育费附加

⼀、营业税

1.转让不动产

销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房

款内，

不需要单独计缴增值税。

2.房屋租赁（出租）

属于服务业——租赁业

3.房地产销售公司买断商品房出售

超过买断价格外的收⼊作为⼿续费收⼊，按“营业税--服务业”

缴纳营业税

4.单位将不动产或⼟地使⽤权⽆偿赠与他⼈

视同销售不动产

5.销售不动产时连同不动产所占⼟地使⽤权⼀并转让的⾏为

⽐照销售不动产征收营业税

6.纳税⼈⾃建后销售房屋

⾃建⾃⽤的房屋不纳税；如纳税⼈将⾃建的房屋对外销售，其⾃建⾏为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

⼆、增值税

销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

三、⼟地增值税

（⼀）⼀般规定

1.出售——征

包括三种情况：

（1）出售国有⼟地使⽤权；

（2）取得国有⼟地使⽤权后进⾏房屋开发建造后出售；

（3）存量房地产买卖

其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项⽬：

①取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额；

②房地产开发成本

③房地产开发费⽤

④与转让房地产有关的税⾦

⑤财政部规定的其他扣除项⽬

对于（3）对于存量房地产转让的扣除项⽬

①房屋及建筑物的评估价格。

评估价格＝重置成本价成新度折扣率

②取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款和按国家统⼀规定缴纳的有

关费⽤。

③转让环节缴纳的税⾦。

2.房地产抵押

（1）抵押期——不征；

（2）抵押期满偿还债务本息——不征；

（3）抵押期满，不能偿还债务，⽽以房地产抵债——征。

3.房地产交换

单位之间换房，有收⼊的，征；

4.将开发的产品⽤于职⼯福利等

房地产开发企业将开发的产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务电脑系统怎么看 、换取其他单位和个⼈的⾮货

币资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）

5.合作建房

建成后⾃⽤——不征；

建成后转让——征。

6.企业兼并转让房地产——暂免。

7.纳税⼈建造普通标准住宅出售

增值额未超过扣除项⽬⾦额之和百分之⼆⼗的，免征⼟地增值税。

8.将开发的部分房地产转为企业⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业⾃⽤或⽤于出租

等商业⽤途时，如果产权未产⽣转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费⽤）

（⼆）房地产企业⼟地增值税清算

1.⼟地增值税的清算单位

对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位清算。开发项⽬中同时包含普通住宅和⾮普通住宅的。应分别计算增值额。

2.⼟地增值税的清算条件

（1）房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的；

（2）整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的；

（3）直接转让⼟地使⽤权的。

3.⼟地增值税的扣除项⽬

①扣除取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额、房地产开发成本、费⽤及与转让房地产有关税⾦，须提供合法有效凭证；不能提供合法

有效凭证的，不予扣除。

②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地⽅税务机关可核定开发成本的单位⾯积⾦额标准，并据以计算扣除。

③房地产开发企业开发建造的与清算项⽬配套的居委会和派出

所⽤房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热⼒站、⽔⼚、⽂体场馆、学校、幼⼉园、托⼉所、医院、邮电通信

等公共设施：

A.建成后产权属于全体业主所有的；

B.建成后⽆偿移交给政府、公⽤事业单位⽤于⾮营利性社会公共事业的；

C.建成后有偿转让的，应计算收⼊，并准予扣除成本、费⽤。

④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。房地产开发企业的预提费⽤，不得扣除。

⑤属于多个房地产项⽬共同的成本费⽤，应按清算项⽬可售建筑⾯积所占⽐例等合理⽅法，计算清算项⽬的扣除⾦额。

四、房产税

1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对

出售前房地产开发企业已使⽤或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2.在基建⼯地为基建⼯地服务的各种⼯棚、材料棚、休息棚和办

公室、⾷堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施⼯期间，⼀律免征

房产税。但⼯程结束后，施⼯企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次⽉起，照章纳税。

五、城镇⼟地使⽤税

1.城镇⼟地使⽤税对拥有⼟地使⽤权的单位和个⼈以实际占⽤

的⼟地⾯积为计税依据。

2.房地产开发公司建造商品房的⽤地，原则上应按规定计征城镇

⼟地使⽤税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其⽤地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地⽅税务局结合具体情况确

定。

六、契税（承受⽅）

1.企业公司制改造

⾮公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或

股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改

建后的公司承受原企业⼟地、房屋权属，免征契税。

⾮公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他⼈组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受

该国有独资企业（公司）的⼟地、房屋权属，免征契税。

2.企业股权重组——不征

3.企业合并——免征

合并后的企业承受原合并各⽅的⼟地、房屋权属，免征契税。

4.企业分⽴——不征

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主妹妹的味道 体相同的企业，对派⽣⽅、新设⽅承受原企业⼟地、房屋权属，不

征收契税。

5.企业出售

买受⼈妥善安置原企业30%以上职⼯的，对其承受所购企业的⼟地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职⼯的，免征

契税。

6.企业关闭、破产

债权⼈承受关闭、破产企业⼟地、房屋权属以抵偿债务的，免征

契税；对⾮债权⼈承受关闭、破产企业⼟地、房屋权属，凡妥善安置

原企业30%以上职⼯的，减半征收契税；全部安置原企业职⼯的，免

征契税。

7.房屋的附属设施

对于涉及⼟地使⽤权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。

七、企业所得税

（⼀）预缴企业所得税

房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或⽉）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业⽤房以及其他建筑物、附着

物、配

套设施等开发产品，在未完⼯前采取预售⽅式销售取得的预售收⼊，

按照规定的预计利润率分季（或⽉）计算出预计利润额，计⼊利润总

额预缴，开发产品完⼯、结算计税成本后按照实际利润再⾏调整。

（⼆）预计利润率

1.⾮经济适⽤房开发项⽬：

（1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；

（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；

（3）位于省、其他地区的，不得低于10%。

2.经济适⽤房开发项⽬，不得低于3%。

⼋、个⼈所得税

1.职⼯（⾼管）⼯薪（取得的⼀次性的奖⾦）

2.企业和单位对营销业绩突出⼈员以培训班、研讨会、⼯作考察

等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个⼈实⾏的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发⽣费⽤全

额计⼊营销⼈员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个⼈所得税，并由提供费⽤的阴虱是什么原因得的 企微信的网名 业和单位代扣代缴。

九、印花税

1.财产（房屋）租赁合同——1‰。

2.产权转移书据。包括⼟地使⽤权出让合同、⼟地使⽤权转让合同、商品房销售合同等权⼒转移合同。

3.营业账簿税⽬中记载资⾦的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计⾦额

其他账簿——每件5元。

4.领受房屋产权证、⼯商营业执照、⼟地使⽤证——每件5元。

⼗日记10字大全 、城市维护建设税

以营初的反义词 业税、增值税（赠送空调需要视⼒同销售征增值税）等为基

数

⼗⼀、耕地占⽤税

占⽤耕地建房或从事⾮⽣产建设，按占⽤⾯积征税。

⼗⼆、教育费附加

同城市维护建设税其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。

作技能训练内

容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。

⼆．培训的及要求培训⽬的

安全⽣产⽬标责荣联合 任书

为了进⼀步落实安全⽣产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全⽣产⽬标的内容，现与财务部签订如下

安全⽣产⽬标：

⼀、⽬标值：

1、全年⼈⾝死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤⼈数为零。

2、现⾦安全保管，不发⽣盗窃事故。

3、每⽉⾜额提取安全⽣产费⽤，保障安全⽣产投⼊资⾦的到位。

4、安全培训合格率为100%。

⼆、本单位安全⼯作上必须做到以下内容：

1、对本单位的安全⽣产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指

令，严格履⾏本⼈的安全职责，确保安全责任制在本单位全⾯落实，并全⼒⽀持安全⼯作。

2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全⾯实施，并⾃觉接受公司安全部门的监督和管理。

3、在确保安全的前提下组织⽣产，始终把安全⼯作放在⾸位，当“安全与交货期、质量”发⽣⽭盾时，坚持安全第⼀的原则。

4、参加⽣产碰头会时，⾸先汇报本单位的安全⽣产情况和安全问题落实情况；在安排本单位⽣产任务时，必文化墙模板 须安排安全⼯作

内容，并写⼊记录。

5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。

6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。

7、以⾝作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。

8、虚⼼接受员⼯提出的问题，杜绝不接受或盲⽬指挥；

9、发⽣事故，应⽴即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写

事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。

10、必须按规定对单位员⼯进⾏培训和新员⼯上岗教育；

11、严格执⾏公司安全⽣产⼗六项禁令，保证本单位所有⼈员不违章作业。

三、安全奖惩：

1、对于全年实现安全⽬标的按照公司⽣产现场管理规定和⼯作说明书进⾏考核奖励；对于未实现安全⽬标的按照公司规定进

⾏处罚。

2、每⽉接受主管领导指派⼈员对安全⽣产责任状的落