租赁收入

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企业跨期租金收入会计处理

作者：申加强张娟

来源：《财会通讯》2011年第09期

企业在生产经营过程中，把闲置的资产对外出租取得收益，由于出租期限较长，假若合同

签订时一次收取3年租金300万元，对跨期租金是一次性确认还是分期确微波炉品牌 认收入？是全额纳税

还是分期缴纳？假若租金是合同3年期满后收取，又该如何处理？这是实务中遇到的比较有争

议的问题，如果处理错误了，少缴纳了税款将面临补交和处罚。企业取得的租金收入涉及营业

税、所得税、城建税、教育费附加、印花税，如果是房屋出租，对于房产税还应改变由房屋余

值计税变为按收入额计税。跨期租金收入的会计与税务处理解析如下：

一、跨期租金收入会计处理

会计上，在经营租赁下对于经营租赁的租金，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线

法确认为当期损益；假若适合本企业其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租企

业发生的初始直接费用，应当计入当期损益。经营租赁中出租企业发生的初始直接费用，是指

在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花

税等，应当计入当期损益；金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收

入相同的基础分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产

的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。或有租金

应当在实际发生时计入当期损益。因此，会计上对租金的处理坚持权责发生制原则和配比原

则。

收到跨期租金时：

借：银行存款

贷：预收账款

确认收入及税金：

借：预收账款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税、城建税、教育费附加等

确认房产周祖兵 税及印花税：

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借：管理费用

贷：应交税费——应交房产税（印花税）

计提折旧

借：其他业务支出

贷：累计折旧

支付手续费、律师费、差旅费等

借：其他业务支出

贷：现金（银行存款）

二、跨期租金收入的涉税处理

一是跨期租金收入涉及的营业税。一次性提前取得跨年度租金的，应如何确认营业税的纳

税义务发生时间？根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发

生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索

取营业收入款项凭据的当天。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条进一步

明确，纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当

天。原规定：财税［2003］16号文单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商

标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预

收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被

确认为收入的时间为准。

［例1］2011年1月1日，位于某市区的甲企业将该企业拥有的固定资产办公楼租赁给乙

企业使用，一次性取得二年的租金收入200万，那么租金收入是在取得时一次性全部确认收入

还是分三年确认收入?营业税是取得时一次性缴纳还是分次缴纳?

2011年，甲企业确认租金收入100万元，并同时确认相应97属 的营业税纳税义务。根据《营

业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形

资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

会计分录为：（单位：万元）

借：银行存款200

贷：其他业务收入——租赁收入100

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预收账款——乙企业100

甲企业在会计确认租金收入100万元的同时对已收取的租金200万全部确认营业税纳税义

务，即200*5%=10万元

借：营业税金及附加10

贷：应交税费———营业税10

2012年不再计算营业税，因2011年租金收入200万元已经全部缴纳了营业税。

二是跨期租金收入涉及的有关学习 企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企

业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规

定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。按照此原则规定，即使企业提前收到租金收入

的，只要合同或协议规定的应付租金日期未到，也不确认收到当期的收入。《国家税务总局关

于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）文件对提前收取租

金的情形进行了重新规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支

付的，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。本条对《实施条例》的理解，实际上是对

19条的实质性改变，《企业所得税法实施条例》第十九条是说，企业取得的租金炝汤面条怎么做 收入，要按

合同上约定的应收租金的时间来计缴企业所得税。另外，国家税务总局《关于企业所得税若干

税务事项衔接问题的通知》（国税函［2009］98号）中也作出补充规定，《新企业所得税

法》实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在《新企

业所得税法》实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去

以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。

（1）跨期后收取租金的，在租金问题上会计与税法有差异。

［例2］2010年1月1日A企业租赁闲置的机器设备给B企业，租赁期3年，2012年一

次性收取租金600万元。

会计处理：2010、2011、2012年每年确认收入200万元，而税法在2012年一次性确认收

入，因此附表3第5行在2009年每年调减200万元，而2012年，做纳税调增400万元。税法

只所以这样规定，是出于纳税必要资金的原则。因为2010、2011年没有实际收到租金，如果

规定按照权责发生制纳税，企业缺乏纳税必要资金，因此纳税义务确定在根据合同规定收到租

金的2012年。因此，目前租金收入的纳税义务发生时间，体现了“权责发生制”+“纳税必要资

金的原则”。

（2）租金纳税处理前后有差异，需追溯调整。国税函〔2010〕79号文件没有明确执行时

间，但是由于该文件是对执行《企业所得税法》的解释，一般认为应该在2008年开始实施。

例如：某企业2010年一次性收取3年租金600万元，2010年一次性作为收入，并且在附表3

第5行进行了纳税调增400万元。企业提出进行追溯调整，即：2010年应确认收入200万元，

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多确认的400万元应该退税，企业不要求退税，而是要求在2011年抵顶税款400万元

25%=100万元，而以后每年度不再做纳税调减，即：实现了资金的时间价值。如果不要求抵

顶，则每年调减200万元的所得额。

（3）有免租期租金的处理。通常企业财务人员会认为免租期内不计收入，也不计算企业

所得税等各项税收，这种处理方法与相应的会计准则、税收法规不符，造成企业收入确认不准

确和不按规定时间申报纳税，构成偷税。

［例3］A企业与商户签订的于201牢固近义词 0年5月份签署合约，就该公司的经营物业出租约定，

出租期限为2010年5月1日-2016年12月底，前四个月为免租，9月份的租金需在合同签署时

预付。每月租金为100万元。

在财务上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金收入，即100万元/月

72月（收租月数）=7200万元；7200万元/80月（总租月数）=90万元，即每月确认90万元

的销售收入；所得税处理：根《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入的确认应

“按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”，因此2010年5-8月份不确认租金收

入，由于会计上已经做了收入的确认，因此在所得税申报时应做纳税调整。由于会计的收入确

认原则与税法纳税义务的确认原则有较大的差异，同时由于给予免租期的经营租赁的期限一般

都比较长，企业应该设置备查账，当经济情况发生变化，双方协商解除租约时要准备好相关资

料，向税务部门申请退还多交的税款或补缴不足税款。注意与关联方存在免租期的企业所得税

问题，根据《中华人民共和国企业所得税法》第41条第1款规定：企业与其关联方之间的业

务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有

权按照合理方法调整。

参考文献：

［1］国家税务总局：《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》，（国税函

〔2010〕79号）

［2］中国注册会计师协会：《税法》，经济科学出版社2010年版。

（编辑代娟）