购买与投资纽约曼哈顿房地产须知
“如果能再有一次生命...我将买下曼哈顿岛的每一英尺土地。”这是美国历史上第一个千万富翁John Jacob Astor的名言，是他十九世纪初的感慨。他以皮草生意发达，再投资房地产，其家族拥有房地产无数，其中世界闻名的五星级豪华酒店(Waldorf Astoria Hotel）至今仍然座落在曼哈顿公园大道上，成为世界各国元首在纽约的下榻之所。
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二十一世纪的曼哈顿早已今非昔比，作为堪称世界商业、金融、文化、艺术和媒体中心的大都市，她的房地产价值不是一个半世纪前可以想象的，中央公园边上一个6千多英尺的顶楼公寓卖到8千8百万美元，第五大道上一栋办公大楼价值4亿美元。巨大的房地产财富就集中在这个占地仅有22.7平方英里的岛上。
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由于中国经济近十几年来的飞速发展，国人在海外置地购屋已成为潮流，纽约也顺理成章地成为许多国内买家的首选。实际上，香港台湾及本地的华人早已拥有不少曼哈顿的房地产，
几乎每一栋曼哈顿的豪华公寓里都有华人的身影。他们对纽约房地产的买卖驾驭自如。但是进入这个市场不久和准备进入这个市场的大陆客人，还需要对许多新东西有个基本的了解，以便准确地定位投资，少走弯路，顺利地找到适合于自己的房产。
本文是笔者以近20年来在曼哈顿帮助客人买卖投资房地产的经验及客户最常遇到的问题作课题，介绍一些基本的市场知识，由衷地希望给即将进入曼哈顿市场的中国客人一定的帮助。
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曼哈顿的公寓类型
面对一幢幢公寓大楼，如果只从外表和地点来下决心，国外的买家就非常容易搞错，因为有些公寓楼外国人可以买，有些即使你有钱也买不到。
一个最重要的知识就是要了解曼哈顿的公寓类型。
曼哈顿的公寓基本分为两种，合作公寓（Co-op，Co-operative的简称）和共有公寓（Con
do，Condominium的简称）。尽管曼哈顿大部份公寓楼是合作公寓，数量为共有公寓的三倍，但是国外买家一般只能购买共有公寓，原因要从两种公寓的经济体制与管理形式说起。
合作公寓
校长竞聘演讲稿整个合作公寓大楼尤如一个独立经营的股份公司，每一户公寓根据面积的大小持有不同的股份。合作公寓的屋主实际上并不拥有房产权，而是持有该公寓大楼的股份。在成交过户时，买方收到的是公寓股份证明书。屋主每月要向大楼交维持费（maintenance)，每月的维持费中大约45-55%是房地产税。大楼拥有产权，直接付税给政府，并将房地产税按每个公寓股份的多少分摊给每户。整个大楼一般负有贷款，贷款利息分摊在每月的维持费中，因此物业费比较高。
合作公寓委员会对购屋者有非常严格的要求和审查。购屋者在填写申请表（Board packag
gesundheite）时要提供非常详细的个人资产财产收入证明，包括近两年的报税单、工资和收入证明。经审查后，如大楼认为买方基本合格，会通知面试。面试后要有超过半数的委员同意，买卖双方才能过户。委员会成员数量为单数，如5、7、9、11。如果不能通过面试，买方等于前功尽弃，白忙活一场。有时大楼会直接拒收买家，不给面试，如果他们认为申请表上的资产财产低于大楼的要求。法律上，大楼委员会既没有责任向买方说明拒绝的理由，也没有责任赔偿买方经济上的损失。
合作公寓一般都会收取卖方的过户费（Flip Tax）。这是纽约市独有的现象。过户费因楼而异，跟税（Tax）实际无关。税收是政府的事，这一费用却是公寓自定的。有的过户费是固定的金额，有的是成交价的百分比，有的是利润的百分比，还有的是公寓股份的百分比，一般相当于1-3%。
合作公寓一般都有明文规定，不允许投资人、公司、非美国公民购屋，不允许出租或严格限制出租，有些还不允许父母为子女买房。
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共有公寓
shoofly首先，共有公寓的屋主拥有对房屋的产权，经向政府注册后获产权证书，并于每季度直接向政府交纳房地产税。每月的维持费(又称common charge，与合作公寓的月费叫法不同）相对低于合作公寓。
共有公寓委员会没有权力拒绝买方，也不需要对买方面试。购屋者虽需填写申请表送交大楼委员会审查，但表格比合作公寓简单得多。购买共有公寓的可以是个人或公司，可以是美国人，也可以是外国人。买方可以是纯投资而不入住，也可以是父母为子女或子女为父母购买。
共有公寓对出租没有限制，一般只要租期不少于6个月或一年即可。出卖时也没有类似合作公寓的卖方过户费。
由于这些特点，共有公寓成为外国人和投资人的首选。这也是为什么近二十几年来开发的新公寓楼盘几乎都是共有公寓，只有极少数下面将要谈到的共有合作公寓。
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除以上两种公寓类型外，还有一种数量非常稀少的类型，成为共有合作公寓（Condop）。
共有合作公寓
这种公寓实为合作公寓的经济体制，购屋者收到的是股份证书而不是房产证。但是它采用共有公寓的管理方式，即大楼委员会无权拒绝买方，不需面试，允许出租。因此，这种公寓也可成为外国人和投资人的选择。
曼哈顿公寓的户型
纽约最常见的公寓户型有以下几种。
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统舱（Studio）只有一个房间加厨房和厕所，面积一般在400-500平方英尺上下。如果与房间相连处多出一块空间，又称Alcove Studio。这一空间多在厨房或厕所相连的拐弯处，常常被用来放床，这样就不至于睡客厅或一进门就看到床。
一臥一浴（1br/1bth，one bedroom and one bathroom）一个睡房，一个客厅，外加厨房和厕所，面积一般在600－800平方英尺。如果与客厅相连处多出Alcove可以隔出一个房间时，又被称为小四房（Jr4, Junior Four），面积多在850－1000平方英尺。有时这种大一臥也会有两个厕所，常被称为一卧一个半浴（1br/1.5bth），因为第二个浴室只有厕所和洗手池，没有淋浴和浴缸。
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两卧两浴（2br/2bth，two bedroom and two bathroom）两个睡房，两个浴室，一个客厅和厨房，面积一般在1000－1500平方英尺。像一卧一样，两卧有时也会多出半个浴室，又称Powder room。不要小瞧这半个浴室，它会影响到房价。因为美国人不喜欢客人用自己的厕所，这半个浴室，正好给客人用。
三卧三浴（3br/3bth，three bedroom and three bathroom)三个睡房，三个浴室，一个客厅加厨房，有时会多出一个厕所，面积一般在1800－2000平方英尺。战前式的三卧通常还有仆人房和正式饭厅，一般在厨房附近。这一房型特别受家庭的欢迎，在市场上非常抢手。
高架公寓（Loft）是一种比较特殊的房型，多见于曼哈顿下城的Tribeca与Soho区。其特点是空间大举架高，除睡房与厕所之外，全为开放空间。纽约的高架公寓始于四十年代，由艺术家开创，多由厂房、库房及其他商用楼宇改建而成。自七十年代起更为流行，现已成为一种固定的房型，非常时尚，又被有些新楼盘效仿。其价格不菲，面积一般在2000平方英尺以上。
以上是曼哈顿最常见的公寓类型。由于这里寸土寸金，面积越大的越贵，四、五卧以上的大房型数量非常有限，大多见于上东城的公园大道和五大道的合作公寓楼中。还有一些大房型是合并而成，将两个或几个相连的单位合为一个大的公寓。最近十来年，新楼盘还为买家提供合并公寓的选择，如将相连的两个2卧合并为4或5卧，因此，需要大户型的客人就无需自己动工了。同时，新楼盘一般也会把最顶层（PH）或楼中的最好的位置留给这种大房型。越高端的新楼盘，大房型的数量就越多。由今年即将开盘并将成为曼哈顿最高公寓楼的One57超豪华共有公寓即可窥一斑：8个一卧，22个两卧，37个三卧，25个四卧，1个五卧，2个六卧为顶楼。顺便提一下，这个近中央公园、建在黄金商业地段西57街上的90层大厦，是继华纳和中央公园西15号后最受瞩目、最轰动的豪华公寓，30层以下是五星级豪华酒店The Park Hyatt Hotel，30层以上是公寓，每平方英尺标价3,000至8,413美元.
曼哈顿小楼的基本类型
在曼哈顿，除了大的公寓楼外，还有许多四、五、六层的小楼布满大街小巷。这些小楼如果在六层以下多没有电梯，被称为 Walk-up，即“走着上”的意思。当然还有一些带有电梯或
后装上电梯的小楼。除公寓只外，在曼哈顿购买楼宇也是一种自住或投资的不错选择。下面大致介绍一下这方面的情况。
小楼中最常见的是Townhou，我这里译为小楼，因为中国没有与之相应的建筑，称作小楼在概念上比较容易理解。这种小楼一般建在20至25英尺宽、75至100英尺长的地界中。因为小楼多带后院和花园，所以楼长会在50至65英尺左右，面积在5,000平方英尺至1万平方英尺不等。这些小楼与共有公寓一样，屋主拥有自己的产权，直接向政府缴纳房地产税。楼的主人可以是个人、公司、组织，对外国人买卖没有限制。
小楼的类型大致如下。
一家庭小楼（Single Family Townhou）
一般第一层为客厅，第二层是高举架的厨房和饭厅，以上楼层则为卧室和浴室。卧室数量根据面积大小和层数而定，多为四至六卧。一家庭小楼还有地下室和后院花园。这种楼在曼哈顿上东城、上西城、中东城最为常见，价格从数百万美元到数千万美元。根据著名房地产公司Corcoran Group的年终报告，2011年一家庭小楼转手201栋，比2010年增长10%，平均增值3%。其中27栋高于1千万美元，包括2千万以上的10栋。整体来说，一家庭的小楼可能是小楼中最为昂贵的。其中的一家庭豪宅(Mansion)，从2000年起更是成倍上涨。最典型的例子就是69街五大道和麦迪逊大道之间一幢33英尺宽76英尺长的一家庭豪宅，它的2000年买进价约为1千1百万，经过精心设计和豪华装修，它的2010年成交价达到4千8百万。
多家庭小楼（Multi-family Townhou）
有的小楼可以是二至六户，有的小楼也会多至十几户。有时楼的主人自住一、二层，其它层出租，有时作为纯投资全部出租。总的来说，多家庭的楼越大，户数越多，租金相对越高，也越受投资人的喜爱。2011年纽约市的五大区多家庭楼转手589幢，成交量高出2010
年33%，金额达42亿3千万，其中167幢在曼哈顿，金额为25亿5千万。
商住两用楼（Mixed-u Building）
即楼上住人，楼下的一或二层是办公室、诊所、商铺或餐馆。由于店面和餐馆的租金非常好，租期又长，一般都是10至15年的租约，这类小楼成为许多个人投资者的首选。
商业楼（Commercial building）
这类小楼只能商用。其中最常见的是办公楼（Office building），一般楼上为办公室，楼下是店面商铺。小楼作办公室的数量不多，价格在6百万美元到1千多万美元的，在市场上时有所见。顺便提一下，曼哈顿最常见的是大中型办公楼，一般价格从数千万到上亿美元，适合有相当实力的公司或政府机构投资。2010年谷歌以17亿7千万美元买下了曼哈顿下城八大道上的办公楼。去年西26街邻哈德逊河边一个占居整个街区的19层地标办公楼以9亿2千万美元成交。2011年曼哈顿办公大楼进入前十名的交易都在4亿美元以上。
