国家房产政策

国家房地产政策

一、 国家政策对房地产市场的影响

1、多地提高首套房贷利率，上调幅度在5%-10%，同时部分银行已经上调了二套房贷利率，

幅度最高达20%,贷款利率上浮。

2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税

3、本地2套房和外地1套房家庭将停购

4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ，部分银行暂停个人按揭贷款。

5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷

6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，限购令短期内不会取消，楼市调控继

续进行。

8、坚持和强化舆论引导

二、国家政策对联建房的影响

1、什么叫联建房？

联建房，是指一方提供国有土地使用权、集体所有的土地使用权，他方提供资金，双方

合作建房，建成后，提供土地使用权方或分得部分房产、或分得一定数额的金钱、或分得一

定比例售房款的情形。有些联建活动是合法的，有些则是不合法的。可分为三种形式：

一种为公益性联建房。即在地方政府或本系统、本单位的组织领导下,由市民自愿参加

组成住宅合作社,为解决自身住房困难而进行的合作建房。另一种是房地产公司共同开发。

实际上是有钱的出钱,有地的出地,双方通过合同形式确定各自的权利义务,对建成后的房地

产按照合同的约定进行分割。还有一种称为联建房的项目,实际上是集资建房。即利用自身

闲置用地招集外单位集体或个人、本单位个人的资金开发的房地产项目。其土地来源主要是

企业通过减免地价或行政划拨方式取得的土地;集体经济组织的非家用地;农村私人宅基地;

国家机关、事业单位、文教卫生、科研单位的非营利性土地。

2、联建房能不能当商品房卖

建设部《城市房地产转让管理规定》第三条称：“本规定所称房地产转让，是指房地产

权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。主要包括下列行为：

（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供

土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生

变更的。”

一般来说联建房建设也是合法的住宅开发模式。建设前都可以合法取得建设用地许可

证和建设工程施工许可证。但因着有关部门要保护房地产开发企业的利益，所以联建房的产

权手续还有所限制。目前联建房产权证办理还需要政策的扶持！

房地产联建实际上是一种房地产转让的行为。国家允许进行联建活动，但必须遵循相关

的法律法规的规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及国务院

《关于发展房地产业若干问题的通知》中均规定，凡通过划拨方式取得的土地使用权，政府

不收取地价补偿费，不得自行转让、出租和抵押；需要对土地使用权进行转让、出租、抵押

和连同建筑物资产一起进行交易者，应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续，

补交或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

依法从事联建活动，行为具有法律效力，是受法律保护的。反之，如果违法从事联建活

动，例如以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续或未交纳土地出

让金，即以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应当属无效行为，不应受法律保护。

3、都江堰联建房政策

联建安居房，免收多项费用；购买安居房也能用公积金贷款……日前，都江堰市政府

正式出台了《关于扶持居民安居置业促进房地产业发展的意见》（以下简称《意见》），其中

对市民、企业参与灾区住房重建以及灾区居民购买商品房等出台了一些优惠政策。

都江堰出台《意见》联建安居房免收多项费用

参与住房建设

联建安居房 可以约定办产权

《意见》中明确提出，在城镇建设安居房中，可以在符合规划的前提下，经灾毁住房

所有权人一致同意，可在农户合法取得的宅基地上，由原住房所有权人在原址进行联建（自

建）或委托企业建设。城镇规划区以外灾毁农村房屋原地自建中，与灾毁农房户合作建房的，

在提交相关宅基地、规划审查意见和批准开工、质检证明等文件后，可由房管局按农村产权

制度改革的办法及其农户与合作投资者的约定分割农村房屋产权或办理房屋共有产权，免收

所有办证费用。与此同时，《意见》中对于联建安居房的其他优惠政策，也进行了明确的规

定，其中在报建费用的减免上，《意见》明确，在2010年6月30日前修建安居房项目和受

灾户原址自建或联建安居房的，一律免收城市基础设施配套费、建设工程质量监督费、工程

定额测定费、防空地下室易地建设费、文物勘探费等。除此之外，如果是与受灾户原址自建

或联建安居房的，对自来水涉及的费用，每户减免400元；对天然气涉及的费用，每户减免

300元；有线电视和数字电视涉及的费用每户减免15%。

与此同时，《意见》也提出鼓励各类企业、社会团体和个人可以通过投资、联建、土

地整理、项目转让等方式开发建设限价商品房、商品房、旅游服务设施和商业服务设施和安

居房。

三、 国家政策对小产权房的影响

1、什么叫小产权房？

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成

的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁

发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严

格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新

农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

2、分类

第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于

商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销

售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的

地方居民，俗称“军产房”

3、性质

国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”[1]、“乡

产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农

村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建

设的。

和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的

利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉

价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民

本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集

资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买

了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的

建房资金难题。

4、法律属性

那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？

首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允

许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因

销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理

法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农

村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行

为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由

此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就

不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

5、政策风险

在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿

乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人

开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非

合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的

拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

6、开发建设的监管同样存在缺位

目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在

缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和

银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问

题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对

购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着

很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住

后的物业管理也极易出现问题。

7、购买后也不能合法转让过户

由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无

法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影

响。

8、小产权房的最新政策

国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土

地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求

各地坚决制止、依法严肃查处。

9、小产权房问题有望明年解决

困扰多年的小产权房管理困境有望在2012年得到解决。

国土资源部、财政部和农业部近日联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证

工作的通知》(以下简称《通知》)，要求力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所

有权证确认到每个所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。

业界认为，当农村集体土地确权后，小产权房的管理将变得更加有据可依。据国土部调

研，不少地方在落实2011年保障性安居工程建设和房地产市场调控任务时，出现擅自利用

农村集体土地和企业自用土地建设公共租赁住房及建设、销售小产权房等倾向性问题。但由

于土地并未确权，不少问题一直未能得到妥善解决。

《通知》要求，各地要查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途等基本情况。强

化证书应用。实行凭证管地用地制度。土地权利证书要发放到权利人手中，严禁以统一保管

等名义扣留、延缓发放土地权利证书。各地根据当地实际，凡被征收农村集体所有土地，办

理征地手续之前要完成农村集体土地登记发证。在征地拆迁时，要依据农村集体土地所有权

证和农村集体土地使用证进行补偿。凡依法进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必

须经过确权登记，做到产权明晰、没有纠纷。没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律

禁止流转；农用地流转要与集体土地所有权确权登记工作衔接，确保集体所有性质不改变，

土地用途不改变，农民土地承包权益不受损害；涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为

前提。