如何检测带装修的二手房、卖二手房十大攻略

如何检测带装修的二手房

买一套装修好的二手房，等到住进去之后，却发现很多以前没

发现的装修方面的问题，这种事最让人懊恼了。有关专家建议，要避

免上述问题的发生，购房者在实地看房时要做到以下几个方面。

首先，要注意地板。如果是地砖铺地，则要用小榔头敲一敲，如

果有发空的声音，那就说明地砖没有铺实。如果是地板铺地，那就来

回走几圈，注意墙角与四周，看看有没有动的地方。还要格外留心阳

台、卫生间附近的地板，看看有没有因晒开裂或因潮湿发霉的现象。

其次，要注意墙面。看看墙面是否平滑干净，是否有刺激性气味。

墙面和踢脚线、踢脚线和地板之间是否有缝隙。这些瑕疵只要从侧面

看过去，一般都会尽收眼底。

再次，要注意卫生间。要想知道水管是否漏过水，就要看水管周

围有没有水垢。检验浴缸则要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到

蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。

在做完这些检查工作后，还要和房东进行沟通，了解一些表面看

不到的情况。如在客厅和卧室的地板下，有没有铺设水管，以免为漏

水埋下隐患，还要结合室内电线的走向安排家具摆设，以方便日后的

维修和养护。

卖二手房十大攻略

二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，

卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个

好价钱？什么时候交房最合适……日前，律师请教了二手房业内一些

专家，整理出了卖二手房的十条攻略。

一、选取大中介较可靠

虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但

目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一

位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一

选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。

专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够

保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来

后顾之忧。

二、两种代理方式各有利弊

目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。

选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而

一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。

据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，

小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独

家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、

促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。

三、代理有效期宜短不宜长

如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需

要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可

以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？

专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为

如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还

可以选择续约，中介公司一般也乐意。

四、“跳过”中介有风险

有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中

介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方

面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时

反而还会降低交易的效率。

二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中

介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，

反而会降低交易的效率。

五、不能签“到手价”

据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上

各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手

的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到

手价”属于中介公司违规操作行为。

二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手

续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留

下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”

的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过

程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。

六、心平气和报房价

近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由

于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出

现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。

专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业

的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。

七、交钥匙要谨慎

许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻

烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙

还需谨慎。

许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介

公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻

烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。

八、不要轻易提前交房

在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续

前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，

对于提前交房的要求屋主还需思量。

虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右

的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于

现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一

些不必要的损失。

九、合同细节要讲清

一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷

主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等

等。

由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、

中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些

细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”

了。

十、自售房屋有学问

目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而

是通过朋友、亲戚的介绍寻买家。对于这样自售二手房的现象，专

家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，

否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要一个

懂行的朋友陪同。

一位经纪人介绍：二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房

的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此

他建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中

介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上

签字就可以了。